一、概况
1、项目概况
利用现有的20亩土地，在奉贤区建立一所现代化的、规范标准的养老院，扩大企业的营收渠道和社会形象力，同时作为福利项目也为奉贤区的老人提供一个可以安适养老的环境，尽企业的社会义务。养老问题是当下一个重要的讨论话题，如何做好养老院的建设、服务、医疗保健、财务效益等，是我们所要重点考虑的问题。通过对现有养老院的状况的分析，我们可以获得直观的经验来对此项目的建设做出指导
2、报告范围
通过对现有市场状况的分析，当下国情与民众需求的认识，并结合已有资本和目标，论述在奉贤建立养老院的各个方面的可行程度。同时探讨建设规模、建设地址、环境保护、安全卫生、消防及节能、市场定位、效益与风险等多方位内容。为企业是否将资源投入到养老院的建设中，如何确保经营中的利益并规避风险提供理论准备与指导。其中特别注重SWOT分析法的指导意义。
二、项目建设规模及建设内容
1、项目建设规模
项目所在地定于上海市奉贤区，投入土地总计20亩，资金充裕。初步计划建设成一个布局合理，各项功能设施齐全的养老社区，住宿公寓配套医疗室、保健室、老年活动室等设施，并且强调绿化建设，园区内卫生条件达到国家标准，空气质量良好，尽可能使老年人养老生活舒适、安逸。
2、项目建设内容
（1）、多层公寓
养老院多层公寓的总建筑面积约5000*米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用条形排布，以六层为主，配有电梯。公共走廊宽敞、明亮，方便人员进出，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，保证有较好的采光性。整个养老院充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿、推窗见景的景观效果。
（2）、医疗室
建筑面积约1000*方米，养老院的医疗室建成双层建筑，各主要科室齐全，另有急救处与观察处。医疗室要配备常规诊疗与保健器械，并时刻有医生值班。
（3）、活动室
建筑面积约1000*方米，双层结构，主要配备室、乒乓球室和戏剧室和电影院等。；
（4）、接待室、会议室、办公室
建筑面积约1000*方米。
（5）、其他公共设施
总建筑面积约4000*方米，包括公共餐厅、车库、景观绿化、老年人晨练运动器械和其他安全设施等。
（6）、物业管理
养老院实行封闭式现代化物业管理。
供电系统：采用双路供电，采用高级安全插座；
通讯系统：每间都设置电话插口及网络接口；
电视系统：每间设置工控闭路电视及*；
护理系统：公寓每层都有护理人员值班，老人有何问题随叫随到，第一时间帮助老人排忧解难。
安保系统：周边采用围墙和景观绿化将养老院和外界隔开，同时有保安定期巡逻；
三、项目市场分析及市场定位
1、市场分析
（1）、我国养老院养老的背景
当前，我国老龄化进入快速发展阶段，据民政部门的权威信息显示，我国老年人口将年均增长800万到900万人，到2020年，老年人口将达到2.48亿，较当前增长1个亿。预计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达
到4.37亿，约占全国总人口的30%。也就是说，到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家行列，那时，*人口的13都将是老年人。如今正处于老龄化社会的加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不*衡、老龄化超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。
此外由于我国特殊的生育政策，上世纪90年代初，我国每10个年轻人养1一个老人，而现在越来越多的家庭将出现4个老年人、一对夫妇和1个孩子的所谓“4、2、1”格局，居家养老传统模式受到极大的挑战，普通家庭越来越小型化、核心化，已无力承担养老的重担，养老问题将更多的求助于社会。因此社会养老越来越受到重视。作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等方面的需求，因此受到了人们的热捧。
（2）、我国养老院养老面临的困境
正是由于以上原因，从目前的情况来看，我国老人到养老院养老是一个发展的趋势，但目前也存在着很多的问题。
①、我国公办养老院供不应求、护理人员缺口大
据保守估计，目前我国养老院的床位缺口数量在300万以上，但与此日益严重的老龄化现象相对应的则是养老护理人员不论是规模还是专业水*都不能适应这种严峻的现实。目前我国最少需要1000万名养老护理人员。养老护理员短缺已经成为制约养老服务业可持续发展的重要因素，民办养老院的护理员多为城市下岗职工或农村无业的“4050”人员，文化程度不高，绝大多数缺乏养老护理基本常识，仅靠经验来完成日常工作，无法保证服务的专业性。全国100多万养老护理专门服务人员中，持有国家养老护理职业证书的人员不到3万人，只占3%左右，由于待遇差、社会地位低、劳动强度大，护理人员流失严重。改善养老护理队伍福利待遇，实现年轻化、知识化、专业化成为亟待解决的问题。
现在很多地方存在着公办养老院“一串难求”和排队等床的现象，这主要是因为公办养老院有着天然优势，从地理位置上来看，它们往往在市中心且靠*居住区，医疗、交通等配套设施齐全，更大的优势在于公办养老院收费很低，所以广受欢迎。
②、民办养老院发展受阻
在我国，养老机构仍然以公办为主，民办养老机构则发展滞缓。这是由多方面的原因所导致的
目前，我国民办养老院的发展面临着如下问题：
I、资金短缺。
这是最大的困难。按现行制度设计，养老院大多数为民办非企业单位，执行《民间非营利组织会计制度》，其基本特征是不以营利为目的，资源提供着不取得经济回报，不享有该组织的所有权。由此不难看出，养老服务机构的公益性质是明确无误的。也应为如此，其社会融资受到限制，我国《物权法》规定，社会公益设施不得抵押。*人民银行《带框通则》对民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，各商业银行依照各自理解决定贷款条件。而依据养老机构的性质和目前经营状况，其社会融资的渠道就受到了限制。
II、民办养老院负担重。
国家规定的免征所得税、营业税和车船使用税，以及水、电、气、暖等鼓励性优惠政策长期难以得到落实，导致民办养老院负担较重。民办养老院属于非营利性的民办非企业单位，早在2000年，*办公厅就转发了《关于加快实现社会福利社会化的意见》，要求在用地、用电、用水、电话等方面给予优惠政策，但这些政策很多都未得到有效落实。比如，没有统一的税收政策，税务部门将有的民办养老院作为企业来对待；规定民办养老院的水电费按民用价格标准，但有的民办养老院由于租的是工厂闲置的房子，水电费按工业价格标准收取，承诺的床位补贴不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民办养老院的优惠政策形同虚设。
III、用地困难。
有调查发现，大部分民办养老院靠租赁房屋经营，房屋租金一般达到机构经营收入的25%。由于*年来房屋租金大幅攀升，费用不断增加。这就使得民办养老院只能多收入住老人的钱老维持经营，于是恶性循环，住的人越来越少。
IV、看病难，意外险空白
大多民办养老机构由于医疗人员和硬件普遍不具备条件，而未能纳入城镇职工基本医疗保险定点单位，所以参保老人必需到定点医院看病，看病成了老人的难题。民办养老院的客户均为老人，老人很容易受伤，由此造成的纠纷较多，而保险公司通常不把70岁以上老人纳入意外伤害保险范围。
2、市场定位
在对实际情况的了解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少，难以获取渠道等原因造成的。但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太过拥挤、公共设施老旧、管理水*落后，、效率低下等问题。随着人们收入的增长，老人，以及他们的子女们更多地想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人，这时，他们更多的是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件。这些都为项目的发展带来了有利因素。
所以要在当下状况的养老院市场中占据有利地位，该项目三个定位点是现代化、科学化、人性化。
第一部分 养老院项目总论
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、养老院项目背景
(一)项目名称
(二)项目的承办单位
(三)承担可行性研究工作的单位情况
(四)项目的主管部门
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。
项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏*衡点，年税金总额万元。
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 养老院项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、养老院项目建设背景
(一)项目政策层面发起背景
1、国家或行业发展规划
2、产业政策
3、技术政策
(二)项目市场层面发起背景
1、市场发展阶段、趋势、特点
2、市场发展前景
(三)项目发起人以及发起缘由
1、公司在技术方面的积累
2、公司在市场方面的积累
3、……
(四)……
二、养老院项目建设必要性
(一)产业发展的要求
(二)市场发展的要求
(三)企业发展的要求
三、养老院项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 养老院项目市场需求分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、XX市场前景(重点)
二、XX市场容量(重点)
三、XX市场竞争格局
四、XX价格现状及预测
五、XX市场主要原材料供应
第四部分 养老院项目产品规划方案
一、养老院项目产品产能规划方案
二、养老院项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、养老院项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分 养老院项目建设地与土建总规
一、养老院项目建设地
(一)养老院项目建设地地理位置
(二)养老院项目建设地自然情况
(三)养老院项目建设地资源情况
(四)养老院项目建设地经济情况
(五)养老院项目建设地人口情况
二、养老院项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
(二)土建总图布置
1、*面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
(1)场址地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总*面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
5、总*面布置主要指标表
(三)场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 养老院项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、养老院项目环境保护
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、养老院项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、养老院项目节能方案
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、养老院项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、养老院项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分 养老院项目组织和劳动定员
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、养老院项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、养老院项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年*均工资估算
(三)人员培训及费用估算
第八部分 养老院项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合*衡，作出合理又切实可行的安排。
一、养老院项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、养老院项目实施进度表
三、XX剂项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分 养老院项目财务评价分析
一、养老院项目总投资估算
二、养老院项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、养老院项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
(二)项目测算基本设定
五、养老院项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
养老院项目投资现金流估算
图：养老院项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
项目资本金现金流估算
图：养老院项目现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏*衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏*衡*分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
(一)盈亏*衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 养老院项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇*衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业*均投资回收期、*均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水*，项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
(l)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列*似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年*均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)*均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或*均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年*均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)*均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内*均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 养老院项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
第十二部分 养老院项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书(初步可行性报告)
2、项目立项批文
3、厂址选择报告书
4、资源勘探报告
5、贷款意向书
6、环境影响报告
7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、厂址地形或位置图(设有等高线)
2、总*面布置方案图(设有标高)
3、工艺流程图
4、主要车间布置方案简图
5、其它
公司领导，关于筹建养老院一事经过开发部的调查和搜集资料，已把具体事宜拟成如下报告，请定夺。
一、从市场角度
是个适合老年人养老的的城市。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到养老。目前人口1350万其中老年人口占到234万，占到18.83%多。全市现拥有养老机构1080余家共计
4.68万余张，刚刚达到老年人口百分之二，应该还有很大的发展空间。
二、目前市内养老机构发展考察
市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水*不够高，特别是缺少像天津鹤童院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，
1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用1000元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设齐全。
2、百床以上收费在1300元左右的养老机构，在市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏*衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营*均状况较差，对经营者的水*和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统复施达到降低服务成本的目的。经我公司实地考察并开会商讨，认为开发筹建养老中心的方案可行，不仅能为市的社会福利事业做出贡献，此项目也有很大的发展空间。请定夺。 关于打热水井的问题，
我部门已经咨询过工程勘察研究院，地热勘查院高级工程师教授。得知如要打井，前期需投入15-20万资金做专家论证会，会后会有详细的报告和勘查结果来证实是否有热水可以洗和供暖，但是存在一定风险，请定夺。
——养老院可行性报告 (菁华3篇)
目 录
第一部分 康复养老院行业投资市场分析
一、*康复养老服务市场发展状况分析4
（一）*康复养老服务发展趋势解析4
（二）*康复养老院基本标准解读 6
二、大庆市康复养老院需求状况及市场环境分析7
（一）大庆市老年人康复养老需求分析7
1、人口老龄化特点分析 7
2、老年疾病谱变化分析 8
（二）大庆市老年人康复养老市场环境分析8
1、市场重点区域竞争格局分析8
2、建院拟选址---创业城区域优势分析9 第二部分 大庆市xx康复养老院建设规划
一、组建方案10
（一）项目建设条件10
1、项目选址 10
2、组建条件 10
3、组建基础 10
4、房屋基建标准 10
（二）开设服务项目11
（三）设置科室部门11
（四）组织、定员情况12
（五）主要建设内容12
（六）投资估算及资金筹措15 第三部分 效益分析及项目结论
一、经济效益分析17
二、社会效益分析18
三、项目结论19 第四部分 康复养老院*面规划图
第一部分 康复养老院行业投资市场分析
一、*康复养老服务市场发展状况分析
（一）*康复养老服务发展趋势解析
21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展*家正在或即将进入老龄社会。1999年，*进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展*家之一。*是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。目前，*已有21个省(区、市)成为人口老年型地区。大庆市亦在其列。
康复医学起始于第二次世界大战之后，原以残疾人为主要服务对象。现代康复医学是*半个世纪来蓬勃发展起来的，它的发展是人类医学事业发展的必然趋势，也是现代科学技术进步的结果。目前我国60岁以上老年人已达1.78亿，占总人口的13.26%，约9000万老年人有康复需求。*老年人疾病谱的变化及慢性病患病率增加，使得其对康复医疗服务有巨大的需求。
但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不*衡；*投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。这里可以看出我国的康复和养老服务是分离的，养老、康复各行其是，二者并未有效结合。国家鼓励有条件的大中型医疗机构开设老年病专科或老年病门诊，积极为老年人提供专项服务。根据区域卫生规划，建立能够提供老年病防治、老年康复和临终关怀等服务的`医疗卫生服务机构。鼓励加快建设城市社区卫生服务体系，推动各地把老年医疗保健纳入社区卫生工作重点，努力为老年人提供安全、有效、便捷、经济的卫生服务。各地积极引导基层医疗卫生机构向社区卫生服务机构转型，开展老年保健、医疗护理和康复等服务。基层医疗机构根据老年人的特殊需求，提供家庭出诊、家庭护理、日间观察、临终关怀等服务。
如果把医疗卫生行业作为一个产业来看，老年康复养老服务就是这个产业中的一个重要组成部分。老年康复和养老服务在某种程度上是融合的。新医改后，社会资金流动必然大量进入老年康复养老服务市场，市场竞争会越来越激烈。所以，我们要打破原有思维方式，用现代医学模式和人性化服务的新观念，来分析我们所处的市场竞争状态，思考应该采用怎样的方式才能有优势赢得“顾客”：
就是将居家、养老、专业康复医疗服务集于一体，使医院的建筑设施发生根本性的改变，把居家、养老、专业康复融合在一起，不改变传统的养老观念，老人有自己的房屋，过年过节，亲人仍然可以陪同，但是，科学便利的配备有专业康复医疗养老服务。
（二）*康复养老院基本标准解读
1、床位：
住院床位总数100张以上。
2、科室设置：
2.1临床科室：至少设有两个疗区、至少设有传统康复医学室、体疗室；
2.2医技科室：至少设有药房、化验室、X光室、心电图室、超声波室、理疗室；消毒供应室。
3、人员：
3.1 每床至少配备0.5名工作人员；
3.2 床至少配备卫生技术人员0.3名；
3.3 至少有12名护士；
3.4至少有6名具有主治医师以上职称的医师，其中具有副主任医师以上职称的医师不少于2名；
3.5 各主要科室至少有1名主治医师以上职称的医师。
4、房屋：
4.1*均每床建筑面积45*方米以上；
4.2 病房每床净使用面积不低于6*方米；
4.3每床占地面积不低于250*方米；
4.4 绿化面积不少于可绿化面积的80%。
5、设备：
5.1 基本设备
一、概况
1、项目概况
利用现有的20亩土地，在奉贤区建立一所现代化的、规范标准的养老院，扩大企业的营收渠道和社会形象力，同时作为福利项目也为奉贤区的老人提供一个可以安适养老的环境，尽企业的社会义务。养老问题是当下一个重要的讨论话题，如何做好养老院的建设、服务、医疗保健、财务效益等，是我们所要重点考虑的问题。通过对现有养老院的状况的分析，我们可以获得直观的经验来对此项目的建设做出指导
2、报告范围
通过对现有市场状况的分析，当下国情与民众需求的认识，并结合已有资本和目标，论述在奉贤建立养老院的各个方面的可行程度。同时探讨建设规模、建设地址、环境保护、安全卫生、消防及节能、市场定位、效益与风险等多方位内容。为企业是否将资源投入到养老院的建设中，如何确保经营中的利益并规避风险提供理论准备与指导。其中特别注重SWOT分析法的指导意义。
二、项目建设规模及建设内容
1、项目建设规模
项目所在地定于上海市奉贤区，投入土地总计20亩，资金充裕。初步计划建设成一个布局合理，各项功能设施齐全的养老社区，住宿公寓配套医疗室、保健室、老年活动室等设施，并且强调绿化建设，园区内卫生条件达到国家标准，空气质量良好，尽可能使老年人养老生活舒适、安逸。
2、项目建设内容
（1）、多层公寓
养老院多层公寓的总建筑面积约5000*米，建筑样式为砖混（或框架）结构，采用条形排布，以六层为主，配有电梯。公共走廊宽敞、明亮，方便人员进出，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，保证有较好的采光性。整个养老院充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿、推窗见景的景观效果。
（2）、医疗室
建筑面积约1000*方米，养老院的医疗室建成双层建筑，各主要科室齐全，另有急救处与观察处。医疗室要配备常规诊疗与保健器械，并时刻有医生值班。
（3）、活动室
建筑面积约1000*方米，双层结构，主要配备室、乒乓球室和戏剧室和电影院等。；
（4）、接待室、会议室、办公室
建筑面积约1000*方米。
（5）、其他公共设施
总建筑面积约4000*方米，包括公共餐厅、车库、景观绿化、老年人晨练运动器械和其他安全设施等。
（6）、物业管理
养老院实行封闭式现代化物业管理。
供电系统：采用双路供电，采用高级安全插座；
通讯系统：每间都设置电话插口及网络接口；
电视系统：每间设置工控闭路电视及*；
护理系统：公寓每层都有护理人员值班，老人有何问题随叫随到，第一时间帮助老人排忧解难。
安保系统：周边采用围墙和景观绿化将养老院和外界隔开，同时有保安定期巡逻；
三、项目市场分析及市场定位
1、市场分析
（1）、我国养老院养老的背景
当前，我国老龄化进入快速发展阶段，据民政部门的权威信息显示，我国老年人口将年均增长800万到900万人，到2020年，老年人口将达到2.48亿，较当前增长1个亿。预计到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达
到4.37亿，约占全国总人口的30%。也就是说，到本世纪中叶，我国将进入中等发达国家行列，那时，*人口的13都将是老年人。如今正处于老龄化社会的加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不*衡、老龄化超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一个巨大挑战。
此外由于我国特殊的生育政策，上世纪90年代初，我国每10个年轻人养1一个老人，而现在越来越多的家庭将出现4个老年人、一对夫妇和1个孩子的所谓“4、2、1”格局，居家养老传统模式受到极大的挑战，普通家庭越来越小型化、核心化，已无力承担养老的重担，养老问题将更多的求助于社会。因此社会养老越来越受到重视。作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化满足了老年人对于生活照料、护理康复和精神关爱等方面的需求，因此受到了人们的热捧。
（2）、我国养老院养老面临的困境
正是由于以上原因，从目前的情况来看，我国老人到养老院养老是一个发展的趋势，但目前也存在着很多的问题。
①、我国公办养老院供不应求、护理人员缺口大
据保守估计，目前我国养老院的床位缺口数量在300万以上，但与此日益严重的老龄化现象相对应的则是养老护理人员不论是规模还是专业水*都不能适应这种严峻的现实。目前我国最少需要1000万名养老护理人员。养老护理员短缺已经成为制约养老服务业可持续发展的重要因素，民办养老院的护理员多为城市下岗职工或农村无业的“4050”人员，文化程度不高，绝大多数缺乏养老护理基本常识，仅靠经验来完成日常工作，无法保证服务的专业性。全国100多万养老护理专门服务人员中，持有国家养老护理职业证书的人员不到3万人，只占3%左右，由于待遇差、社会地位低、劳动强度大，护理人员流失严重。改善养老护理队伍福利待遇，实现年轻化、知识化、专业化成为亟待解决的问题。
现在很多地方存在着公办养老院“一串难求”和排队等床的现象，这主要是因为公办养老院有着天然优势，从地理位置上来看，它们往往在市中心且靠*居住区，医疗、交通等配套设施齐全，更大的优势在于公办养老院收费很低，所以广受欢迎。
②、民办养老院发展受阻
在我国，养老机构仍然以公办为主，民办养老机构则发展滞缓。这是由多方面的原因所导致的
目前，我国民办养老院的发展面临着如下问题：
I、资金短缺。
这是最大的困难。按现行制度设计，养老院大多数为民办非企业单位，执行《民间非营利组织会计制度》，其基本特征是不以营利为目的，资源提供着不取得经济回报，不享有该组织的所有权。由此不难看出，养老服务机构的公益性质是明确无误的。也应为如此，其社会融资受到限制，我国《物权法》规定，社会公益设施不得抵押。*人民银行《带框通则》对民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，各商业银行依照各自理解决定贷款条件。而依据养老机构的性质和目前经营状况，其社会融资的渠道就受到了限制。
II、民办养老院负担重。
国家规定的免征所得税、营业税和车船使用税，以及水、电、气、暖等鼓励性优惠政策长期难以得到落实，导致民办养老院负担较重。民办养老院属于非营利性的民办非企业单位，早在2000年，*办公厅就转发了《关于加快实现社会福利社会化的意见》，要求在用地、用电、用水、电话等方面给予优惠政策，但这些政策很多都未得到有效落实。比如，没有统一的税收政策，税务部门将有的民办养老院作为企业来对待；规定民办养老院的水电费按民用价格标准，但有的民办养老院由于租的是工厂闲置的房子，水电费按工业价格标准收取，承诺的床位补贴不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民办养老院的优惠政策形同虚设。
III、用地困难。
有调查发现，大部分民办养老院靠租赁房屋经营，房屋租金一般达到机构经营收入的25%。由于*年来房屋租金大幅攀升，费用不断增加。这就使得民办养老院只能多收入住老人的钱老维持经营，于是恶性循环，住的人越来越少。
IV、看病难，意外险空白
大多民办养老机构由于医疗人员和硬件普遍不具备条件，而未能纳入城镇职工基本医疗保险定点单位，所以参保老人必需到定点医院看病，看病成了老人的难题。民办养老院的客户均为老人，老人很容易受伤，由此造成的纠纷较多，而保险公司通常不把70岁以上老人纳入意外伤害保险范围。
2、市场定位
在对实际情况的了解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少，难以获取渠道等原因造成的。但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太过拥挤、公共设施老旧、管理水*落后，、效率低下等问题。随着人们收入的增长，老人，以及他们的子女们更多地想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人，这时，他们更多的是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件。这些都为项目的发展带来了有利因素。
所以要在当下状况的养老院市场中占据有利地位，该项目三个定位点是现代化、科学化、人性化。
第一部分 养老院项目总论
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、养老院项目背景
(一)项目名称
(二)项目的承办单位
(三)承担可行性研究工作的单位情况
(四)项目的主管部门
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。
项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏*衡点，年税金总额万元。
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 养老院项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、养老院项目建设背景
(一)项目政策层面发起背景
1、国家或行业发展规划
2、产业政策
3、技术政策
(二)项目市场层面发起背景
1、市场发展阶段、趋势、特点
2、市场发展前景
(三)项目发起人以及发起缘由
1、公司在技术方面的积累
2、公司在市场方面的积累
3、……
(四)……
二、养老院项目建设必要性
(一)产业发展的要求
(二)市场发展的要求
(三)企业发展的要求
三、养老院项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 养老院项目市场需求分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、XX市场前景(重点)
二、XX市场容量(重点)
三、XX市场竞争格局
四、XX价格现状及预测
五、XX市场主要原材料供应
第四部分 养老院项目产品规划方案
一、养老院项目产品产能规划方案
二、养老院项目产品工艺规划方案
(一)工艺设备选型
(二)工艺说明
(三)工艺流程
三、养老院项目产品营销规划方案
(一)营销战略规划
(二)营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
(三)促销策略
……
第五部分 养老院项目建设地与土建总规
一、养老院项目建设地
(一)养老院项目建设地地理位置
(二)养老院项目建设地自然情况
(三)养老院项目建设地资源情况
(四)养老院项目建设地经济情况
(五)养老院项目建设地人口情况
二、养老院项目土建总规
(一)项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
(二)土建总图布置
1、*面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
(1)场址地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总*面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)
5、总*面布置主要指标表
(三)场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
(四)项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
(五)项目土建及配套工程造价
(六)项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 养老院项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、养老院项目环境保护
(一)项目环境保护设计依据
(二)项目环境保护措施
(三)项目环境保护评价
二、养老院项目资源利用及能耗分析
(一)项目资源利用及能耗标准
(二)项目资源利用及能耗分析
三、养老院项目节能方案
(一)项目节能设计依据
(二)项目节能分析
四、养老院项目消防方案
(一)项目消防设计依据
(二)项目消防措施
(三)火灾报警系统
(四)灭火系统
(五)消防知识教育
五、养老院项目劳动安全卫生方案
(一)项目劳动安全设计依据
(二)项目劳动安全保护措施
第七部分 养老院项目组织和劳动定员
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、养老院项目组织
(一)组织形式
(二)工作制度
二、养老院项目劳动定员和人员培训
(一)劳动定员
(二)年总工资和职工年*均工资估算
(三)人员培训及费用估算
第八部分 养老院项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合*衡，作出合理又切实可行的安排。
一、养老院项目实施的各阶段
(一)建立项目实施管理机构
(二)资金筹集安排
(三)技术获得与转让
(四)勘察设计和设备订货
(五)施工准备
(六)施工和生产准备
(七)竣工验收
二、养老院项目实施进度表
三、XX剂项目实施费用
(一)建设单位管理费
(二)生产筹备费
(三)生产职工培训费
(四)办公和生活家具购置费
(五)其他应支出的费用
第九部分 养老院项目财务评价分析
一、养老院项目总投资估算
二、养老院项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
(一)资金来源
(二)项目筹资方案
三、养老院项目投资使用计划
(一)投资使用计划
(二)借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
(一)计算依据及相关说明
(二)项目测算基本设定
五、养老院项目总成本费用估算
(一)直接成本
(二)工资及福利费用
(三)折旧及摊销
(四)工资及福利费用
(五)修理费
(六)财务费用
(七)其他费用
(八)财务费用
(九)总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
(一)销售收入
(二)销售税金及附加
(三)增值税
(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
(一)项目投资现金流估算
养老院项目投资现金流估算
图：养老院项目投资现金流估算
(二)项目资本金现金流估算
项目资本金现金流估算
图：养老院项目现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏*衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏*衡*分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
(一)盈亏*衡分析
(二)敏感性分析
第十部分 养老院项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇*衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业*均投资回收期、*均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
(一)财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水*，项目财务上可行。
(二)财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
(三)投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
(l)计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列*似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
(2)评价准则
1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;
2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。
(四)项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年*均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门(行业)*均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。
(五)项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或*均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年*均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门(行业)*均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。
(六)项目资本金净利润率(ROE)
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内*均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
(七)项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 养老院项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
第十二部分 养老院项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书(初步可行性报告)
2、项目立项批文
3、厂址选择报告书
4、资源勘探报告
5、贷款意向书
6、环境影响报告
7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、厂址地形或位置图(设有等高线)
2、总*面布置方案图(设有标高)
3、工艺流程图
4、主要车间布置方案简图
5、其它
——关于项目投资可行性报告 (菁华3篇)
项目可行性研究报告是企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。
《种植项目可行性研究报告》通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。具体而言，本报告体现如下几方面用途：
—— 用于报送*立项、核准或备案
—— 用于申请土地
—— 用于申请国家专项资金
—— 用于申请*补贴
—— 用于融资、银行贷款
—— 用于对外招商合作
—— 用于上市募投
—— 用于园区评价定级
—— 用于企业工程建设指导
—— 用于企业节能审查
—— 用于环保部门对项目进行环境评价
—— 用于安监部门对项目进行安全审查
【种植项目可行性研究报告目录】
第一部分 项目总论
第二部分 项目建设背景、必要性、可行性
第三部分 项目产品市场分析
第四部分 项目产品规划方案
第五部分 项目建设地与土建总规
第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案
第七部分 项目组织和劳动定员
第八部分 项目实施进度安排
第九部分 项目财务评价分析
第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价
第十一部分 项目风险分析及风险防控
第十二部分 项目可行性研究结论与建议
第一部分 种植项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、种植项目背景
（一）项目名称
（二）项目的承办单位
（三）承担可行性研究工作的单位情况
（四）项目的主管部门
（五）项目建设内容、规模、目标
（六）项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）项目产品市场前景
（二）项目原料供应问题
（三）项目政策保障问题
（四）项目资金保障问题
（五）项目组织保障问题
（六）项目技术保障问题
（七）项目人力保障问题
（八）项目风险控制问题
（九）项目财务效益结论
（十）项目社会效益结论
（十一）项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 种植项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、种植项目建设背景
（一）国家或行业发展规划
（二）项目发起人以及发起缘由
二、种植项目建设必要性
三、种植项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
（四）模式可行性
（五）组织和人力资源可行性
第三部分 种植项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、种植项目产品市场调查
（一）种植项目产品国际市场调查
（二）种植项目产品国内市场调查
（三）种植项目产品价格调查
（四）种植项目产品上游原料市场调查
（五）种植项目产品下游消费市场调查
（六）种植项目产品市场竞争调查
二、种植项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
（一）种植项目产品国际市场预测
（二）种植项目产品国内市场预测
（三）种植项目产品价格预测
（四）种植项目产品上游原料市场预测
（五）种植项目产品下游消费市场预测
（六）种植项目发展前景综述
第四部分 种植项目产品规划方案
一、种植项目产品产能规划方案
二、种植项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、种植项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
（三）促销策略
第五部分 种植项目建设地与土建总规
一、种植项目建设地
（一）种植项目建设地地理位置
（二）种植项目建设地自然情况
（三）种植项目建设地资源情况
（四）种植项目建设地经济情况
（五）种植项目建设地人口情况
二、种植项目土建总规
（一）项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
（二）土建总图布置
1、*面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
（1）场址地形条件
（2）竖向布置方案
（3）场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总*面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）
5、总*面布置主要指标表
（三）场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
（四）项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
（五）项目土建及配套工程造价
（六）项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 种植项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、种植项目环境保护
（一）项目环境保护设计依据
（二）项目环境保护措施
（三）项目环境保护评价
二、种植项目资源利用及能耗分析
（一）项目资源利用及能耗标准
（二）项目资源利用及能耗分析
三、种植项目节能方案
（一）项目节能设计依据
（二）项目节能分析
四、种植项目消防方案
（一）项目消防设计依据
（二）项目消防措施
（三）火灾报警系统
（四）灭火系统
（五）消防知识教育
五、种植项目劳动安全卫生方案
（一）项目劳动安全设计依据
（二）项目劳动安全保护措施
第七部分 种植项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、种植项目组织
（一）组织形式
（二）工作制度
二、种植项目劳动定员和人员培训
（一）劳动定员
（二）年总工资和职工年*均工资估算
（三）人员培训及费用估算
第八部分 种植项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合*衡，作出合理又切实可行的安排。
一、种植项目实施的各阶段
（一）建立项目实施管理机构
（二）资金筹集安排
（三）技术获得与转让
（四）勘察设计和设备订货
（五）施工准备
（六）施工和生产准备
（七）竣工验收
二、种植项目实施进度表
三、种植剂项目实施费用
（一）建设单位管理费
（二）生产筹备费
（三）生产职工培训费
（四）办公和生活家具购置费
（五）其他应支出的费用
第九部分 种植项目财务评价分析
一、种植项目总投资估算
种植项目可行性研究报告总投资估算
图：项目总投资估算体系
二、种植项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
（一）资金来源
（二）项目筹资方案
三、种植项目投资使用计划
（一）投资使用计划
（二）借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
（一）计算依据及相关说明
（二）项目测算基本设定
五、种植项目总成本费用估算
种植项目可行性研究报告总成本费用估算
（一）直接成本
（二）工资及福利费用
（三）折旧及摊销
（四）工资及福利费用
（五）修理费
（六）财务费用
（七）其他费用
（八）财务费用
（九）总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
（一）销售收入
（二）销售税金及附加
（三）增值税
（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
（一）项目投资现金流估算
种植项目可行性研究报告投资现金流估算
（二）项目资本金现金流估算
种植项目可行性研究报告资本金现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来
的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不
确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏*衡分析、敏感性分析和概率分析。在可
行性研究中，一般要进行的盈亏*衡*分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
（一）盈亏*衡分析
（二）敏感性分析
第十部分 种植项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇*衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业*均投资回收期、*均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
（一）财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水*，项目财务上可行。
种植项目可行性研究报告财务净现值
（二）财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
种植项目可行性研究报告财务内部收益率
（三）投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
（l）计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列*似公式计算：
Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
（2）评价准则
1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；
2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
（四）项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年*均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
种植项目可行性研究报告投资收益率ROI
ROI≥部门（行业）*均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。
（五）项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或*均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年*均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门（行业）*均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。
（六）项目资本金净利润率（ROE）
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内*均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。种植项目可行性研究报告资本金净利润率项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
（七）项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 种植项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
第十二部分 项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书（初步可行性报告）
2、项目立项批文
3、 厂址选择报告书
4、 资源勘探报告
5、 贷款意向书
6、环境影响报告
7、 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、 引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、 厂址地形或位置图（设有等高线）
2、 总*面布置方案图（设有标高）
3、 工艺流程图
4、 主要车间布置方案简图
5、 其它
房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
第一节 可行性研究的概念和作用
一. 可行性研究的概念
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。
我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在*的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的`可行性研究工作。
二. 可行性研究的作用
(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
(二)可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过*相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。
(三)可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。
(四)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。
第二节 可行性研究的阶段工作
一.可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。
(一)以投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以。
(二)初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。
(三)详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
(四)可行性研究阶段工作精度表
第三节 可行性研究的内容
一. 可行性研究报告的结构
一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要。
二. (一)封面:一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
(二)摘要:它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
(三)目录:由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
(四)正文内容:它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容
1.项目概况
主要包括:项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明);
2.市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3.规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4.开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。
5.项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。
7.项目财务评价;
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇*衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。
8.不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏*衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9.可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。
10.研究人员对项目的建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
(五)附件:它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有*有关部门的批准文件(如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等)。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
(六)附图:一份完整的可行性报告应包括以下附图:项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的*面图，有时也包括:项目所在地区或城市的总体规划图等等。
二.可行性研究报告的项目投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容:
(一)营销开支概算
1.项目前研究及可行性研究的开支
2.项目策划的开支
3.销售策划的开支
4.广告开支
5.项目公司日常运作的开支
6.项目及企业的公关开支
(二)工程开支概算
1.用于工程勘探的开支
2.用于吹沙填土、*整土地的开支
3.用于工程设计的开支
4.用于建筑施工的开支
5.用于设施配套的开支
6.用于工程监理的开支
(三)土地征用开支概算
1.*一次性收取的标准地价
2.用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
3.影响公共设施而出现的赔偿开支
(四)金融成本开支概算
1.外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
2.贷款引起的利息支出
3.各项保险开支
4.税收和行政性收费
5.不可预见开支
第四节 可行性研究报告的编制
一.房地产项目可行性分析常见误区
1.误区一:一个标准的效益分析
如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
2.误区二:先入为主的可行性研究
纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括:高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津;在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金短缺;一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子:引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
(1)先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的:
a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。
b.课题组人员的业务水*不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的`智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。
c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。
d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商;有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。
第一章 总论
元江大宇商贸有限责任公司成立于1996年，xx年先后与南亚三菱，源鑫现代、中弛别克合作、接着再凭雄厚的技术竞争实力，先后被猎豹汽车、东南汽修、五菱、东风微车、中弛别克授权售后服务网络站。目前，大宇企业已拟聘了大批汽修技术人才和具有一定经验的汽贸运输管理人才，专为各种修理和运输服务于全省各地。
大宇汇鑫运输分公司拥有*重汽豪沃重卡20余辆。二汽东风40余辆、危险货物运输车辆30余辆，是当前云南运输行业的领先企业，xx年被云锡元江镍业指定为专用运输浓硫酸车队以及普通货物运输车队。
为进一步繁荣元江营运行业，规范客运市场秩序、强化城市客运管理。目前我公司正积极有序地为成立元江县大宇商贸有限责任公司出租汽车分公司统筹安排。
第二章项目发展背景与发展概况
元江县城市出租汽车是城车客运的起源，直至今日车辆数目已增至30余辆，。其中大部份都以个体散运，自负赢亏、自生自灭的方式流串于元江的各个角落。由于元江城市客运方式比较复杂;包括两轮，三轮摩托车客运，公交客运、观光旅游车客运、客运站客运、出租汽车客运。这些错综复杂的客运系统交织于元江城市道路客运。造成乱停乱放乱行车的混乱秩序，给元江县城市客运带来了许多安全隐患以及乱收费现象。城市出租汽车因散乱、不统一、无人管理而滞留在元江电影巷，届时给该路段交通带来了极大的不便。
故，结合元江县道路情况、客运系统分析、以及城市容貌的要求，我公司集中管理元江县城市出租汽车将为元江县城市道路客运打开方便之门。当前，出租汽车营运已成为经济发展城市的象征，由于各各城市的普遍性存在，大部份人都会有意识性的选择。作为热带旅游城市，城市出租客运是一个发展中旅游城市的象征，也是一项十分必要客运项目。
第三章 城市客运的需求预测
通过对出租车司机的询问调查结果表明，大部份驾驶员均同意和赞成对元江县城市出租汽车实行统一规划、统一管理;由于当前城市出租汽车的散乱，没有统一的标志、以及合理的管理制度;使得乘客无法区分私家轿车与出租车的不同，甚至不信任出租汽车的收费标准，这就必然导致我县出租汽车行业始终滞后于其它城市的出租车客运。
发展中的元江县已逐步迈向旅游风景城市，大量的热带果品宝藏和独具一格的旅游节日将会吸引越来越多的投资商和游客。统一管理城市出租汽车管理后;首先，将为元江热坝城市形象增光添彩，成为一道良好的风景;其次，为观光我县的游客和投资商提供出行之便，以及方便群众外出;最后，统一规划管理城市出租汽车后，将彻底整治我县出租汽车的交通混乱秩序，解决乱停乱放乱收费等一系列安全运输的问题。故，成立出租汽车分公司已成为当前势在必行的重要举措。
第四章 公司地址选择
为方便统一管理，根据车辆保养、维护的需求以及对交通、城市环境等方面分析项目选址产生的影响，公司地址选择在元江县大宇商贸有限责任公司办公室(元江县澧江镇澧江路128号石油公司旁)。
第五章 预制定出租汽车管理方案
我公司统一元江县城市出租汽车的管理后，将对出租汽车统一喷漆，统一安装顶灯、统一车门地址以及驾驶员形象、规范出租汽车收费标准;建立租车信息*台和gps监控系统。同时制定相应的管理制度、应急程序和车辆台帐(附件)。
第六章 企业机构和定员
成立元江县大宇商有限责任公司出租汽车分公司后，由总经理编制专人负责管理出租汽车的各项事务、定期集中出租汽车的驾驶员进行安全生产学*，邀请专业人员讲授安全运输法律法规，对驾驶人员和从业人员定期培训。
可行性 可行性研究报告
杜郎口教学模式是杜郎口中学课堂教学模式的简称，具体是指山东省聊城市茌*县杜郎口镇初中自1998年以来不断尝试推行新课改、践行学生主体地位而摸索新创的“三三六”自主学*的高效课堂模式。
杜郎口教学模式被认为当时*基础教育改革的实践先行者，因此吸引了各大媒体和各地教育行政部门的现场观摩，并在全国推广。 在推广过程中，教育理论专家和基层一线教育工作者普遍认为，杜郎口教学模式具有地域局限性、文化差异性和生源本土性的特点。
因此，杜郎口教学模式虽然走在*基础教育改革的前列，但其是否具有被普遍推广的价值和推广之后能够产生的教学效果，仍存在争议和质疑。
陕西省作为西部教育大省，*年来一直推行与之类似的教学模式，以改变传统的教学模式。餐桌式教学模式及学*杜郎口教学模式正在成为主流，但任何一种教学模式的实施，都应建立在对本省或本地区学校具体情况的调查研究基础上来实施，任何自上而下推广某种教学模式的做法都具有一定的行政命令性、强制实施性和伪科学的特点，否定了事物发展变化的一般规律。
显而易见，经过创新形成的教学模式进行推广的前提，首先是深刻理解这种新教学模式的内涵，了解它能为教学创造出多少价值或有
用的东西;其次，要研究这种教学模式在该校实施过程中存在的问题和展现出来的优势作用，并有效利用这种优势作为己用;第三，我们在具体的应用时，是否调查研究过在本校实施的可行性或是否适合本校的教学情况;第四，我们本校的教师对新模式是否认同且不被反感，本校的学生是否能接受并喜欢;最后，在推行新教学模式中，我们是否可以避免盲目冒进或要求尽快展现出效果而采用行政性手段要求师生。
杨地中学作为陕西山区基层学校，一直走在教育教学改革创新的前沿，也深受各级教育部门和社会各界的广泛关注。而作为本校教学一线的普通教师，更能体会到学校教育教学的真实现状。当我们在抛去头顶上的光环后，能够直面教育教学的问题，研究分析并解决这些阻碍新教学模式推广的问题时，杨地中学最终才能真正走在山区基层教育改革的前列。
因此，杨地中学实施杜郎口教学模式应该注意一下几个方面。 首先，通过外派参观学*杜郎口教学模式的教师以及主管教学领导对杜郎口教学模式进行深刻总结，汲取该教学模式的有效成分和利用价值。
其次，调查研究我校教学教学存在的问题，这些问题是否构成了对新教学模式的推广有阻碍作用。
第三，结合我校教育教学的实际，特别是思考我校教师固有的传统教学模式能否短时间内接受杜郎口教学模式并进行有效的实施。
第四，调查研究我校学生是否具有与杜郎口中学学生相似的学*
*惯和课堂参与*惯。
第五，在推广过程中，学校应制订出采用何种方式来逐步推行该教学模式。采取单一的听课评课公开课仅仅是形式上或任务性的。
第六，在推广过程中，应避免采取行政手段或影响强制措施硬性推广该教学模式。同时避免行政人员不作为和教学人员消极对待。
最后，新模式实施后的风险和后果是否有足够的认识，对风险和后果的承担是否明确了责任。
综上所述，杜郎口教学模式本是先进的教学模式，教育专家和教学一线工作者之所以反对，是因为其他学校在实施该模式时严重脱离了本校的实际情况，严重挫伤了一线教师的教学积极性和学生的学*参与性。因此，杨地中学在实施杜郎口教学模式中，务必要避免上述不利结果的发生。从而真正使杜郎口教学模式与我校校情实现完美结合，促成我校教育教学改革走在山区基础教学的最前沿。
——养老项目的可行性研究报告 (菁华3篇)
第一章 总论
1.1 项目概况
1.2 项目建设单位概况
1.3 项目合作单位概况
1.4 项目愿景
1.5 项目宗旨
1.6 主要研究结论
第二章 项目建设背景及必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1 日益严峻的人口老龄化问题
2.1.2 社会养老服务体系仍处于起步阶段
2.2 项目建设必要性
2.2.1 国家和地区政策与规划的需要
2.2.2 满足成都养老需求，健全社会养老服务体系的需要
2.2.3 促进养老方式转型，建设和谐社会的需要
2.2.4 符合四川省养老产业发展的需要
第三章项目市场分析
3.1 养老产业发展现状
3.1.1 市场需求现状
3.1.2 市场供给现状
3.2 成都养老市场分析
3.3 成都养老产业市场趋势
第四章 项目方案
4.1 项目规模
4.2 功能规划
第五章 项目运营与公司基本情况
5.1 项目定位
5.1.1 目标客户定位
5.1.2 项目服务定位
5.2 项目服务模式
5.3 项目*台建设
5.4 项目投资回收模式
5.5 公司基本情况
5.5.1 组织框架
5.5.2 公司股东的权利与义务
5.5.3 公司发展规划
第六章 投资估算及资金筹措
6.1 投资估算及资金筹措
6.2 投资估算
第七章 财务分析
7.1 基本假设
7.2 财务预测
7.2.1 收入预测
7.2.2 利润预测
7.3 资金退出方式
第八章 风险控制
8.1 市场风险
8.2 运营风险
8.3 竞争风险
8.4 财务风险
第九章 效益分析
9.1 社会效益
9.2 经济效益
第一章 项目概况
第一节 项目基本情况
一、项目名称
二、项目建设地点
三、项目建设内容
四、项目投资与资金筹措
五、项目实施进度
第二节 经济效益评价研究结论
第三节可行性报告编制依据
一、可行性研究报告的编制依据
二、编制原则
三、研究范围
第二章 项目背景及必要性
第一节 项目背景
一、政策背景
二、经济背景
三、社会背景
第二节 项目建设必要性
第三节 项目建设必要性
一、项目建设是响应国家政策的需要
二、项目建设是改善老年人居住环境，提高老年人生活质量的需要
三、项目建设是适应人口老龄化发展、解决老龄化社会问题的需要
四、项目建设是推动老年人权益保障工作、构建和谐社会的需要
五、项目建设是适应人口老龄化发展、满足健康养老服务需求的需要
第三章 项目产品市场分析
第一节 *养老产业发展分析
第二节 长江三角洲养老产业发展分析
一、长江三角洲养老产业供给侧分析
1、上海市养老供给分析
第三节 昆山养老产业发展分析
第四节 项目SWOT分析
第四章 项目选址及区位条件
第一节 项目选址要求
第二节 项目区位条件
第三节 项目选址合理性分析
第五章 项目建设和发展规划
第一节 项目规划和设计
第二节 项目建设内容
第三节 公辅工程
第六章 项目环境保护
第一节 执行标准及排放标准
第二节 主要污染源、污染物及防治措施
第三节 环境保护措施
第四节 环境影响评价结论
第七章 消防及安全方案
第一节 消防设施及方案
第二节 安全方案
第八章 项目能源节约方案设计
第一节 用能标准和节能规范
第二节 节能措施
第三节 项目能耗分析
第九章 项目组织管理与运行
第一节 项目组织管理
第二节 劳动定员和人员培训
第三节 项目实施进度
第十章 投资估算和资金筹措
第一节 估算范围
第二节 投资估算
一、工程费用估算
二、工程建设其他费用估算
三、预备费估算
四、项目流动资金估算
五、项目总投资估算
上海市养老机构数
第三节 资金筹措及使用计划
第十一章 财务效益、经济评价
第一节 财务评价
一、评价依据
二、营业收入及税金测算
三、成本费用测算
四、利润测算
第二节 财务评价指标
一、财务内部收益率(FIRR)
二、财务净现值(FNPV)
三、项目投资回收期(Pt)
四、总投资收益率(ROI)
第三节 项目盈亏*衡及敏感性分析
一、项目盈亏*衡分析
二、项目敏感性分析
第四节 财务效益分析结论
……
第十二章 社会效益分析
第一节 项目实施对社会的影响分析
一、带动当地经济发展，增加财政税收收入
二、带动就业增长、培养专业服务人才，增加就业岗位
三、提供休闲娱乐养生为一体的场所，增强人民幸福感
四、改善当地社会服务质量和老年人生活质量
第二节 互适性分析
第十三章 项目风险分析及及防范建议
第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范
第二节 项目本身潜在的风险及防范
第十四章 项目可行性研究结论及建议
第一节 建设项目可行性研究结论
第二节 建设项目可行性研究建议
第一章研究定位及主要方法
第一节 研究目的
第二节 研究内容
第三节 研究方法
第四节 数据来源
第五节 分析依据
第二章医养结合养老院项目投资环境分析
第一节 社会宏观环境分析
第二节 医养结合养老院相关政策分析
一、国家政策
二、医养结合养老院行业准入政策
三、医养结合养老院行业技术政策
第三节 地方政策
第三章医养结合养老院项目总论
第一节 项目背景
一、项目名称
二、项目承办单位
三、项目主管部门
四、项目拟建地区、地点
五、承担可行性研究工作的单位和法人代表
六、研究工作依据 七、研究工作概况
第二节 可行性研究结论
第三节 主要技术经济指标表
第四节 存在问题及建议
第四章医养结合养老院项目背景和发展概况
第一节 项目提出的背景
一、国家及医养结合养老院行业发展规划
二、项目发起人和发起缘由
第二节 项目发展概况
第三节 项目建设的必要性
一、现状与差距
二、发展趋势
三、项目建设的必要性
四、项目建设的可行性
第四节 投资的必要性
第五章医养结合养老院行业竞争格局分析
第一节 国内生产企业现状
一、重点企业信息
第二节 重点区域企业特点分析
第三节 企业竞争策略分析
一、产品竞争策略 二、价格竞争策略 三、渠道竞争策略
四、销售竞争策略 五、服务竞争策略 六、品牌竞争策略
第六章项目行业财务指标分析参考
第一节 行业产销状况分析
第二节 行业资产负债状况分析
第三节 行业资产运营状况分析
第四节 行业获利能力分析
第五节 行业成本费用分析行业获利能力分析
第七章医养结合养老院行业市场分析与建设规模
第一节 市场调查
一、拟建项目产出物用途调查
二、产品现有生产能力调查
三、产品产量及销售量调查
四、替代产品调查
五、产品价格调查
六、国外市场调查
第二节 行业市场预测
一、国内市场需求预测
二、产品出口或进口替代分析
三、价格预测
第三节 行业市场推销战略
一、推销方式
二、推销措施
三、促销价格制度
四、产品销售费用预测
第四节 医养结合养老院产品方案和建设规模
第五节 医养结合养老院产品销售收入预测
第八章医养结合养老院项目建设条件与选址方案
第一节 资源和原材料
一、资源评述
二、原材料及主要辅助材料供应
三、需要作生产试验的原料
第二节 建设地区的选择
第三节 厂址选择
第九章项目应用技术方案
第一节 医养结合养老院组成
第二节 生产技术方案
一、产品标准
二、生产方法
三、技术参数和工艺流程
四、主要工艺设备选择
五、主要原材料、燃料、动力消耗指标
六、主要生产车间布置方案
第三节 总*面布置和运输
一、总*面布置原则
二、厂内外运输方案
三、仓储方案
四、占地面积及分析
第四节 土建工程
一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
二、特殊基础工程的设计
三、建筑材料
四、土建工程造价估算
第五节 其他工程
一、给排水工程
二、动力及公用工程
三、地震设防
四、生活福利设施
第十章医养结合养老院项目环境保护与劳动安全
第一节 建设地区的环境现状
第二节 医养结合养老院主要污染源和污染物
第三节 医养结合养老院拟采用的环境保护标准
第四节 治理环境的方案
第五节 环境监测制度的建议
第六节 环境保护投资估算
第七节 环境影响评论结论
第八节 劳动保护与安全卫生
第十一章企业组织和劳动定员
第一节 企业组织
第二节 劳动定员和人员培训
第十二章医养结合养老院项目实施进度安排
第一节 医养结合养老院实施的各阶段
一、建立项目实施管理机构
二、资金筹集安排
第二节 医养结合养老院实施进度表
一、横道图
二、网络图
第三节 医养结合养老院实施费用
一、建设单位管理费
二、生产筹备费
三、生产职工培训费
四、办公和生活医养结合养老院购置费
五、勘察设计费
六、其它应支付的费用
第十三章投资估算与资金筹措
第一节 医养结合养老院总投资估算
第二节 资金筹措
第三节 投资使用计划
第十四章财务与敏感性分析
第一节 *养老产业发展分析
第十五章医养结合养老院不确定性及风险分析
第一节 建设和开发风险
第二节 市场和运营风险
第十六章医养结合养老院行业发展趋势分析
第一节 我国医养结合养老院行业发展的主要问题及对策研究
第二节 我国医养结合养老院行业发展趋势分析
第三节 医养结合养老院行业投资机会及发展战略分析
一、医养结合养老院行业投资机会分析
二、医养结合养老院行业总体发展战略分析
第四节 我国医养结合养老院行业投资风险
第十七章医养结合养老院可行性研究结论与建议
第一节 结论与建议
一、对推荐的拟建方案的结论性意见
二 、行业未来发展及投资可行性结论及建议
第十八章医养结合养老院投资可行性报告附件
1、项目位置图
2、主要工艺技术流程图
3、主办单位*5年的财务报表
4、医养结合养老院所需成果转让协议及成果鉴定
5、项目总*面布置图
6、主要土建工程的*面图
7、主要技术经济指标摘要表
8、医养结合养老院投资概算表
9、经济评价类基本报表与辅助报表
10 现金流量表
11、损益表
12、资金来源与运用表
13、资产负债表
14、财务外汇*衡表
15、固定资产投资估算表
16、流动资金估算表
17、投资计划与资金筹措表
18、单位产品生产成本估算表
19、固定资产折旧费估算表
20、总成本费用估算表
21、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表
——可行性研究评估报告 (菁华3篇)
第一章总论
一、项目提要
1、项目名称：XX市XX特种养殖基地有限公司蜗牛养殖与加工工程。
2、建设性质：扩建
3、项目建设单位：XX市XX特种养殖基地有限公司
法人代表：罗XX
所有制形式：股份制企业
4、建设地点：XX市XX区城南乡白洲村
建设规模：10万只蜗牛种螺养殖基地建设，1000吨商品蜗牛，300号蜗牛罐头，3000公斤蜗牛酶设，100吨蜗牛保健品，100吨em生物液，200吨蜗牛粉。
建设期限：XX年至XX年
5、项目申报单位：XX市XX特种养殖基地有限公司
法人代表：罗XX
6、投资规模：4375万元
7、资金构成：建筑工程408万元，设备及安装1944万元，种苗引进57万元，技术引进800万元，其他的作用。"
8、资金筹措：财政资金2445万元，自筹资金640万元，贷款1290万元。
9、主要技术指标：
年产量：1000吨
总成本：5860万元
税收：495万元
内部收益率：59.72%
静态投资回收期：1.19
销售收入：9900万元
利润：2505万元
投资利润率：5.2382%
财务净现值：13230.53万元
10、项目辐射范围及带动能力：
蜗牛养殖主要辐射150*方公里，500农户，外县（市）有部分零散户养殖。中心养殖示范场30亩，蜗牛养殖与加工可解决1000人就业。
二、可行性研究报告编制依据
1、中中央、*《关于做好XX年农业和农村工作的意见》。
2、XX年国家科委星火计划。
3、XX市XX区人民*关于国民经济和社会发展中长期规划和年度计划。
三、综合评价和论证结论
蜗牛，其蛋白质含量和质量居世界动物之首，是最佳的医药保健性食品，为世界“四大名菜”之首和七种走俏的野味之一。蜗牛养殖简单方便，投资少，效益高，和兽禽、绿色植物循环利用，对环境无污染。蜗牛养殖与加工，可辐射带动相关产业的发展，增加农民收入，解决农村剩余劳动力，有着广泛的社会效益。本项目符合国家产业政策和发展方向，建议将该项目做大做强，大力发展。
第二章项目背景及必要性
一、项目建设背景：
本项目在国家和省、市、区有关产业政策的引导下产生的：
1、中中央、*《关于做好XX年农业和农村工作的意见》。
2、XX年国家科委星火计划重点推荐项目的有关论述：“特别是与畜禽及鱼类等产品产量相比，蜗牛产业还正处在商品化大生产的发展初级阶段，有着广阔的发展前景。从发展的眼光看蜗牛市场，在以后人类食品中，蜗牛将起着举足轻重的作用”。
3、XX市XX区人民*关于国民经济和社会发展中长期规划和年度计划。
本项目于XX年2月启动，现在固定资产120万元，办公楼500*方米，种螺孵化室525*方米，10万只种螺，30亩中心养殖示范场，30亩牧草基地，养殖户108户。
二、项目的经营现状
本项目于XX年2月启动，现有固定资产120万元。
三、项目建设的必要性及目的意义
蜗牛属软体动物门、雌雄同体。目前全世界已知的蜗牛有二万五千多种，其中“白玉蜗牛”是当今世界上最为珍贵的品种，也是我国独有的特产。蜗牛是集自然界物质中的最高营养和广泛药效于一体的世界上最佳的医药保健机能性食品，富含人体所必需的全面而均衡的营养成份，其蛋白质的含量、质量居世界动物之首。蜗牛被国际营养学家誉为世界四大名菜（蜗牛、鱼翅、干贝、鲍鱼）之首和世界七种走俏野味之一，风糜国际市场。欧美各国不仅把蜗牛作为“圣诞大菜”，还普遍把蜗牛作为家宴的第一道冷菜，以食蜗牛为时髦和宝贵的象征。蜗牛被列为宇航员、运动员迅速恢复体力，提高肌体素质的理想保健滋补品。随着人民生活水*的不断提高，蜗牛菜将以物美价廉逐渐进入普通百姓的餐桌。
李时珍《本草纲目》详细记载了蜗牛极其宝贵的治病滋补作用。经中外科学家的长期研究发现蜗牛食品有五大功能：提高人体免疫能力，特效美容养颜，健脑增智，促进新陈代谢，延缓衰老，医药保健和疾病治疗。从蜗牛蛋白腺中提取的凝集素对血液研究有很大的应用价值，每一克凝集素在国际市场的价格远远超过黄金的价格，所以蜗牛素有"软黄金"之称。从蜗牛中提取的蜗牛酶还是医学界、生物界、纺织业、化妆品业及酿酵业等许多行业的重要工艺原料。每千克鲜活蜗牛所采集的消化液可提取3克蜗牛酶；蜗牛内脏和壳烘干粉碎可制成高级动物饲料。养殖蜗牛的商业价值十分可观，市场前景广阔。
蜗牛养殖还可以充分利用农业资源和劳力资源，对调整农业产业结构和农村经济结构有着积极的作用，可改善农业生产条件和生态环境，提高农业的科技含量。培育和壮大蜗牛加工企业，使之成为主导产业，可发挥龙头企业的辐射带动能力，改变农民的传统观念，增加农民收入，提高经济效益。
第三章建设条件
一、地理位置及区域范围
该项目主要位于XX市，养殖覆盖范围有XX市XX区、XX区、XX区、XX县、XX县等。其核心在XX市XX区，公司和加工厂座落于XX区XX乡XX村。
二、自然条件
XX市XX特种养殖基地现状地形总体上属丘岗谷地，地势起伏不*，基地最高海拔270米，最低海拔220米，相对高差20-50米。
养殖区土壤为本省地带性红壤，土层较高，具有较强的酸性反应，ph值一般在4-5.5左右，土壤中养分含量低，一般表土有机质含量2%左右，含氮量在0.2%以下。土壤中的营养元素铁含量低，大部分为氧化铁所固定。
养殖区地处亚热带季风湿润气候区，气候温和、雨量充沛，无霜期较长，光照较充足。多年*均气温17℃，最冷月1月*均气温4.7℃，最热月7月*均气温28.2℃。年降雨量在1409毫米，年日照时数1515小时，年太阳总辐射量97.7kcal/cm2，年无霜期284天。
养殖区有资江、邵水、檀江等河流环绕，有大量的水库和骨干山塘，自然水和地下水丰富。
中心养殖示范场总用地面积为30亩，土地利用现状为：果园地15亩，水塘1亩，旱土13亩，交通用地1亩。
三、项目区的社会经济条件
该项目主要在XX市XX区。XX区辖5乡1镇1场1所和6个街道办事处，总人口28.3万人，总面积214*方公里，其中农业人口13.3万人，农村面积200*方公里。XX年全区实现国内生产总值7.6亿元，其中农业总产值2.21亿元，粮食总产量4500万公斤，农民人均可支配收入2660元。
四、项目实施的有利条件
1、基础设施
供水：养殖区有三条河，资江及其一级支流邵水、二级支流檀江。流经中心场西侧的资江，流域面积广，径流量大，水量丰富。地下水资源丰富，打一口50米深的深井日产水量可达200t/d，水质符合国家有关农村生活饮用水的质量和卫生标准要求。自来水管和灌溉渠道纵横交错，水质和水量完全可以满足养殖与加工需要。
供电：项目区供电条件良好，经过农网整改后，农村用电质量大大提高。中心养殖示范场位于XX市郊，距离祭旗110kv变电站不到1公里。
供热：本项目区地处亚热带季风性湿润气候区，光热资源比较丰富，年≥10℃活动积温5350.4℃，全年*均气温稳定通过10℃的天数达243天。温度需加温的自然天数不多，且每天实际需加温的时间也比较短。
交通：本项目区交通便利，陆路有洛湛铁路、潭邵高速公路、207国道、320国道、1812省道，县（区）道和乡村道路等，水路有资江、邵水和檀江等。
2、政策环境
XX区*将蜗牛养殖列入经济发展的重点项目，重点扶植，多方面制定了优惠政策。
3、资源优势
蜗牛养殖的主要饲料是青草、菜叶、瓜果、桔杆等，饲料来源广。全区有农业劳动力6.9万人，剩余劳动力3.2万人，可满足蜗牛养殖与加工的需要。
4、市场优势
需求量生产量本厂现产量市场占有量本厂设计产量市场占有量
国内1200万吨20万吨20吨0.00017%1000吨0.0083%
国外5000吨1000万吨
表内所反映的情况表明，蜗牛永远大于供，本厂的市场占有量如果占国内市场的1%、国际市场的0.01%，产量就达到62万吨，可见蜗牛养殖大有潜力。
第四章建设单位的基本情况
一、建设单位概况
本项目建于XX年2月，公司和中心养殖示范场座落XX区城南乡白州村，采用“公司+基地+农户”的模式经营管理。
1、项目单位：XX市XX特种养殖基地有限公司
2、项目单位性质：有限责任公司
3、项目单位现有人员构成职工总数其中管理人员技术人员技术工人一般工人
二、研发能力：
1、技术来源与合作方式：企业独立开发和技术合作。
2、技术产品类型及领域。
技术开发性质：新产品
技术开发内容：产业综合技术开发
技术开发产业：养殖业和加工业
3、技术成果状况：中试成果
4、蜗牛人工养殖技术
蜗牛室内养殖技术："高温、高湿、高钙、通风、清洁"养殖模式；
蜗牛野外生态养殖技术：果园、菜园养殖蜗牛技术；
5、蜗牛深加工技术
蜗牛初级产品：蜗牛食品、蜗牛冻肉、蜗牛罐头、蜗牛饲料加工技术；
蜗牛高级产品：蜗牛酶、em物生液、蜗牛保健品加工技术。
6、蜗牛养殖技术主要指标
温度：25-30℃
湿度：空气相对温度75-90%
钙：占精料的7-10%
光照：50勒克斯（红、绿光）
第五章市场分析与销售方案
一、市场分析
市场容量大。由于蜗牛食品符合天然化、野味化、营养化、保健化新潮流，国内外市场广。国际市场目前蜗牛制品年需求量约40万吨（而年产量不足30万吨），且需求量与日俱增，销售量逐年扩大。美国、法国、加拿大、意大利、比利时、希腊、土耳其等国家早在一百多年前已将蜗牛视为难得的美味佳肴，食蜗牛成风。法国巴黎一个城市仅圣诞节一个节日销售量就达210多吨，法国每月每人*均需要一打（即12只），仅巴黎蜗牛商店就有500多家，美国一年需进口30亿美元蜗牛。市场价格高，蜗牛冻肉纽约出厂价相当于人民币362.39元/kg，在法国、西班牙等地鲜活蜗牛价格相当于人民币116.11元/kg。以12只蜗牛为原料的一盘菜肴在美国售价高达90多美元，在法国需500多法郎，在香港需60港币。我国出口蜗牛罐头fob价格也达到每吨9000至14000美元。白玉蜗牛是我国培育的新品种，肉质细嫩、雪白、个体大，在国际市场上有很强的竞争力。国内潜在市场更广。党和*对蜗牛菜予以了很高的评价。蜗牛食品已成为大中城市宾馆、酒楼的美味佳肴，以6只蜗牛为原料的一盘菜肴在上海、广州售价为86元人民币。我国是个人口众多的大国，由于蜗牛肉产品营养丰富，味美可口，必将成为我国城乡人民的上等佳肴。随着人民生活水*的不断提高，对蜗牛产品的需求也将不断增加，如以全国每人*均消费蜗牛肉2千克计算，年总消费蜗牛肉即为240万吨，折鲜蜗牛1200万吨，而目前我国蜗牛年总产量约几十万吨，与市场的需求相差甚远。
*几年，国内已开发了以蜗牛为主要原料的保健食品系列、生化药品系列、复合营养饲料系列、化妆品系列、蜗牛罐头、冻肉系列等产品，并将批量生产。蜗牛年总需求量不断增加。
国内外庞大的市场将促进蜗牛产业的大发展。
二、项目经营管理模式
三、技术培训
1、对养殖户和加工工人进行岗前培训。了解养殖的基本技术和加工环节要注意的事项。采取集体培训和个别辅导相结合。
2、对市场营销人员的培训。了解市场营销的方法和策略，提高营销人员的素质。采取理论培训和跟班见*相结合。
3、多形式开展培训活动，通过公司举办培训知识讲座，现场技术指导，邀请教授课堂讲授，资料函授和联网等开展培训。
第六章可行性研究结论和建议
一、可行性研究结论
1、本项目符合国家产业结构调整总体规划。
2、本项目符合XX市XX区国民经济和社会发展“XX”计划的总体规划。
3、本项目建设对调整农业结构，增加农民收入，改善居民饮食结构，解决农村剩余劳动力就业等有良好的社会效益。
二、建议
本项目选项准确、新颖，应以项目本身的广泛价值和特色为主导，发挥辐射带动作用，大力招商引资，做大做强，有效地发挥项目的投资效益和社会效益。
高新技术产业开发总公司是一家国有经济性质的注册企业。公司于1992年成立后，根据开发区创新管理体制的总体要求，总公司在牢固树立服务第一、效率第一的同时，不断强化内部各项管理，充分调动社会各方面的进取因素，不断吸引全社会的科技人才和投资者加盟，为共同建设和开发高新技术产业开发区不懈的努力。随着总公司“大招商、招大商”战略目标的整体推进，在开发区组建一个机动车辆管理机构，有效的实施人员与车辆的管理，已经成为促进当前开发区迅速发展壮大的`迫切需要。
一、组建交安委的必要性
1、高新技术开发区目前现有各类型机动车辆xx余辆，驾驶人员xx余人，根据二期扩建规划，预计到明年底机动车辆将增加到xx余辆，机动车驾驶人员也将增加到xx余人。
2、已经和即将进驻开发区的外地的，以及在其他交安委上户的机动车辆和人员，由于异地车辆审验、工作联系等方面的繁琐和不便，待开发区交安委组建后，必将有一批机动车辆和人员转入管理。
3、高新技术开发区位于太原市南部学府街，地理位置十分突出。在开发区四周又云集着各类大中型机动车辆交易市场，加之长风大街的开通，东西南北，四通八达，车流量较之以往成倍增加，具有良好的组建条件和管理环境。
二、交安委的管理方案和管理规模
1、管理名称及法人
1-1管理名称：太原市高新技术产业开发总公司交通管理安全委员会
1-2隶属单位：太原市高新技术产业开发总公司
1-3法人代表：...
1-4负责人：...
2、组织机构：
2-1主任：1人
2-2内勤：1人（负责车辆和驾驶人员的档案管理〕
2-3车管员：2人
2-4安全管理：1人
3、管理办法
3-1主任由总公司选派一名具有多年交通管理实际经验的技术人员担任。
3-2其他所需人员全部面向社会实行公开招聘。择优录用。
3-3制定岗位实施细则，严格各项管理规定。
3-4实行年度测评、奖优罚劣、竞争上岗，采取末位淘汰的新机制。
4、办公地址：鉴于高新技术开发区的极佳投资环境，场址选择在高新开发区管委会大楼为最优方案。
三、经济分析：
1、市场前景
1-1太原市高新技术产业开发区，正处于全市结构调整、城市建设、经济发展最为关键的一个十分时期，开发区机动车辆与驾驶人员增长较快，要求简便快捷的管理需求量较大。
1-2高新技术开发区目前尚无具有必须规模，且又具有较强竞争实力的交通管理机构。总公司交安委的组建成立，依托开发区良好的投资环境，经过先进合理的计算机管理手段，必将对开发区驾驶人员以及各类型机动车辆实施有效的管理，具有稳定的管理基础。
1-3随着人们生活水*的日益提高，家用汽车的普及，经过不断完善管理服务意识与管理服务质量，以严格的管理，规范的运作，良好的服务，树立诚实可信的管理形象，必将吸引周边地区一大批机动车辆和驾驶人员入户挂靠。逐步拓展管理范围。
2、资金来源
2-1申请国家预算内拨款
2-2向国内各大银行及财政信托公司贷款
2-3自筹组建初期投资和铺底流动资金xx万
3、费用估算：先期投资年费用约xx万余元
其中：场地租赁费：
办公设备：
人员费用：编制定员5人，年*均工资xx元，年工资总费用为xx元
其他费用：
4、效益估算
4-1目前开发区现有车辆...x辆，单车年管理费...x元，年收益...x元。
4-2随着管理规模的不断扩大，预测在明年底前将吸纳各类转户迁移机动车辆xx余辆，年收益xx万元。
4-3随着管理人员业务素质的不断提高和服务意识的增强，高效便捷的管理手段，必将吸引众多零散和家用私车车主的入户挂靠，在极大便利广大群众购车上户的同时，所产生的社会效益无法估算。
综上所述，组建高新技术产业开发总公司交安委，具有广阔的市场前景和良好的发展机遇，依托开发区组建交安委具有明显的优势，投资利润率较高，有必须的抗风险本事，在管理上是可行的，在经济上是合理的，交安委组建后，对开发区和社会都具有明显的经济效益和社会效益。
x现有人口105万，国土面积5671*方公里，是x省国土面积最大的县级行政区；佛冈现有人口约33万，国土面积105*方公里。*年来随着经济的发展，英佛一级公路的通车，两地往来、务工、经商的群众越来越多，人民群众的出行要求也越来越高。目前我市x-佛冈的客运班线没有开通，许多乘客更是无直通车可坐，要经过青塘或其它地方转车，费用高时间又长，群众热切要求开通x至佛冈客运班线，以方便群众搭乘。
班线客流概况
x与佛冈两地均为劳务输出大县，且两地毗邻，来往打工、探亲、经商的人数增长率十分之高，*几年业，众多商家纷纷在x、佛冈开办工厂，设立公司。随着两地经济、文化、旅游业的迅猛发展及英佛一级公路（全程约45公里）的开通，两地旅客纷纷诉求开通x至佛冈客运班车。据此我公司已初步统计调查每一天往来两地旅客不低于300人以上，实载率可达60%，开通该班线路已迫在眉睫。
运营方案
为适应时势，方便两地经济文化交流，进一步方便两地往来旅客供给安全、快捷、舒适的运输服务，拟购置两辆23+1+1座少林SLQ6792CE中型高级客车运营，以经营承包方式，承包者全额购置车辆运行x至佛冈。每一天约（7：30、9：00、10：30、13：00、15：00）时发车，（10：30、12：00、13：30、16：00、17：30）时回到，途经大站、下石太等地。
效益分析
1、拟投入两辆20万元辆左右25座辆中型高级客车按公司6年承包期限计算，每辆每月成本支出为：上缴规费4538元，车辆全保险1100元，燃油费5400元，折旧费2780元，维修费1500元，路桥通行费6750元，司乘薪酬2300元，共七项合计共款24368元。
2、营业收入按中型高级座*客运班车计算，基准运价0.16元人公里，最高上浮0.208元人公里，公路客运附加费0.03元人公里，车辆通行费45元（45公里X45%）=0.067元人公里，计算得全票价13元，上限票价15元，预计*均实载率60%，执行票价为13元则每车每月总营收29250元，扣减客运站劳务费6%后，*均每车每月营收27495元，则*均盈利3127元，每年盈利37524元。按经营6年期限每车盈利225144元。同时开通x至佛冈班线对促进两地的经济建设、文化交流、旅游业将起至推动作用，产生良好的社会效益。
其它相关经营者产生的影响：
英佛一级公路属新开通公路，与佛冈县城相连，全程及途经乡镇没有开通客运班车。所以，开通至佛冈线路是与其它经营者是没有影响的。
综上所述，我们认为新开通x至佛冈的客运班线无论是市场潜力还是满足英佛两地群众出行都是必要的可行的。开通至佛冈客运班线势必会进一步促进两地经济的`发展。
