在现在社会，报告的使用成为日常生活的常态，报告具有成文事后性的特点。你知道怎样写报告才能写的好吗？下面是小编为大家整理的康复养老可行性研究报告（精选15篇），欢迎阅读与收藏。
在*，老龄事业是由*主办的、以老年人为对象的公共服务事业，是非赢利性的。本报告中的“养老产业”是以高龄者为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年人提供商品和服务的相关民间营利事业活动的总称。
到20XX年底，*65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，超过世界*均水*。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，*未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，*养老产业发展潜力巨大。
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏*衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏*衡*分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
年龄结构
在调查到的100位老年人中，80-89岁的老人居多，为44％；其次为70-79岁的老人，占29％；60－69岁以及90－99岁的老人分别为14％和10％；没有百岁以上的老人。老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。
一、当前养老服务业现状
当前，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。据报道，到20XX年，xx养老机构床位数应到达28800张。在已有床位的基础上，还需要新增1万张床位才能基本满足两年后老人入住养老的需要。除了国办养老机构和居家养老方式外，民办养老机构将成为养老床位缺口的最大补充者。*年来，*十分重视人口老龄化的快速增长对经济社会发展带来的影响。xx市委、市*也确立了“*主导、社会行动、全民参与”的社会化养老基本方针，先后出台了27项优惠政策，对社会力量开办的养老院，从审批、土地、收费等多方面予以大力扶持。
二、xx养老院项目概述
xx市沈河区xx养老院，坐落在沈河区东陵路前陵堡一号农业大学附*。环境幽雅，风光秀丽，人文地理条件和谐，是老年人颐养天年的好地方。它占地总面积50亩，建筑总面积5040*，其中工程主体为三层建筑养员楼面积3800*、新建接待室100*，一处老年综合健身娱乐室480*；一栋老年休闲会所760*、另设两个功能各异的鱼塘和绿色农植物养殖基地30亩。该院按照xx市一流养老服务机构的标准，设置了床位408张，分设了医务室、大餐厅、浴池、洗衣间、图书室、接待室、会议室、及多功能健身房和琴棋书画等大型娱乐活动室；住宿房间分成高、中、低三个档次，设有双人间、三人间、四人间。养员房间内均配有有线电视、电话、应急呼叫系统和组合家具；高档房间内还配备有独立的卫生间和高档组合家具，是普通老百姓都能享受得起的五星级老年公寓。
三、xx养老院的特色服务
1、院区内环境优美，空气清新，绿化面积达一万*，群花争艳、各种果树成荫，长廊、曲径、凉亭令人仿佛踏进了室外桃园。多样化的室外健身场地，和最适合老年人的门球让喜爱体育锻炼的老年人有了用武之地。
2、我院设有三个多功能鱼塘，绿色农植物养殖基地，占地面积30亩。为老年人供给钓鱼、休闲娱乐场所和放心的绿色食品。
3、我院特为老年人开办了一栋集超市、餐饮、娱乐为一体的老年休闲会所。供给酒店式服务，餐饮采用自给自足的方式，让您享受自我钓鱼成果的同时还能够品尝绿色的农家菜，可谓一举两得。为前来探望老人的亲友供给最便利、最简便、最全面的一站式服务。
4、我院设有大型综合活动娱乐室，总面积480*，内设各种高档健身器材，棋牌室、台球室、乒乓球室、阅览室、可举办大型的老年文艺汇演活动。
5、我院定期聘请养生专家宣讲养生常识，健康保健讲座；邀请xx体育学院健身教练为老年人教授太极拳等健身项目。
四、xx养老院的建设概算及资金来源
项目概算总投资600万元，其中:养员楼装修及设施380万元，新建接待室12万，改建娱乐室及健身器材15万，园区绿化建设55万，鱼塘及养殖种植建设25万，休闲会所15万，广告宣传费用50万，车辆及办公费用30万，其它费用18万元。
xx养老院的注册资金为500万元。
租赁年限为10年，续约具有优先权。
五、xx养老院人员情况及收费标准
（一）人员情况
工作护理人员预计38人（下岗职工再就业人员）
员工年度工资支出预计80余万
（二）收费标准
床位收费标准：
低档床费300元；中档床费450元；高档床费600元按*均床费450元标准计算：
第一年按55%入住率
第二年按70%入住率
第三年按80%入住率
第四年按85%入住率
第五年按90%入住率
计划5年收回投资成本
六、xx养老院服务理念和经营宗旨
健全养老院管理制度和提高供养对象的生活水*，做到硬件、软件两手抓。
一是加强管理制度建设，致力建设精神礼貌窗口，到达“五个一”要求：即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人服务的志愿者队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册；统一制订一套规章制度，不断规范养老中心管理。
二是发挥养老中心的综合功能作用，努力提高整体效应。
三是努力使该院发展成为集托养、养生休闲、健康娱乐、康复护理为一体的老年服务中心，真正发挥养老院综合型、多功能的社会保障作用共创和谐社会。一颗孝心献老人，一颗爱心献社会，一颗xx讲诚信，让老人老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、幸福欢乐的度过每一天。
七、开办xx养老院各项手续办理现状
该院消防设计及装修材料严格依据：
1、《建筑设计防火规范》(gbjl6—87)(1997)；
2、《建筑灭火器配置设计规范》(gbjl40-90)；
3、其他法律、法规、规程、规范。
现消防审批手续正在办理中，预计2014年7月中旬可验收完毕。
以上资料呈报xx领导，望贵局给予充分关照与帮忙指导。
随着社会主义经济发展，人民生活水*的不断提高，人口增长率逐步趋缓，我国已经逐步步入老龄化社会，上海市早在19xx年已经开始进入老龄化地区，社会人口老龄化和老年事业已经引起各级人民*的高度重视，国家民政部已将老年工程作为社会管理的主要资料，出台了许多扶持、鼓励政策，上海市人民*也制定了上海市老年事业发展"九五"计划和20xx年远景目标，并颁布了上海市养老机构管理办法，支持和鼓励社会企业、团体和个人兴办社区服务和社会福利事业。
目前，上海市的老年人已到达250万人左右，占上海市总人口的18%左右，老年人人口增长速度是人口增长速度的6倍多，这对于独生子女型家庭赡养老人的困难逐渐增大，老年人在经济供养、生活照料、精神慰籍等方面也遇到不少困难与问题，尽快增加老年人福利设施，扩大社会化养老服务范围是个迫切需要解决的社会性课题，可是由于种种原因，目前我国能进入社会养老机构的老年人只占老年人总数的极小一部分，许多老年人异常是上海这样经济发达地区，老年人经济条件优越，但因受社会养老设施的限制，而无法进入专业机构颐养天年。所以，那里面蕴藏着极大的发展空间和良好的经济效益。
一、经营理念与服务宗旨
上海擎威企业投资管理有限公司作为上海一家服务型企业有意向规划和建立一所民营高起点、环境美、设施全、服务优、管理科学的老年居家乐园，我们遵循着服务至上，温馨健康的经营理念，使每一位入驻的老年人能老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为，让养老院的优质服务与人性化管理渗透到老年人的方方面面，使每位老年人在此养年胜过家里，让每位老年人过上心境舒畅、生活温馨、健康长寿的晚年生活，并为我国的老年人事业作出必须贡献。
按照国家民政部要求，根据国家法律法规，民营养老院将制订各项管理规章制度和岗位服务贵任制，制订各项严格服务质量标准和工作准则。
参照国外举办养老院的成功经验，我们结合上海老年人的特点与规律，对全休员工实行严格的岗位培训和业务技术学*。异常是关于老年人的饮食、起居、保健、心理等方面进行有针对性的指导与培训，同时引进国外养老院的先进管理经验，聘请一些国内外养老方面的专家到院内进行指导、交流，促进本项目到达的社会效益与经济效益的同步增长与飞跃。
二、组织机构
养老院将组建董事会、监事会以及经营管理班子，并实行董事会领导下的总经理负责制，各股东单位将推选出董事、监事、选聘总经理，下设办公室、财务部、人事部、外联部、设施运行部、后勤保障部、医疗部、康复中心、营养中心等职能部门，这些部门将根据养老院的特点，进行设置与分工。
各类管理、医务、护理及工程技术人员除了专业性很强的岗位人员实行引进外，其余员工全部实行向社会公开招聘、择优录用的原则。根据养老院入驻人员的变化，实行人员动态管理，同时研究引进高级专业人员。
三、建设规模及基本人员配置
主要成立养老院办法为郊区一些较小规模二等乙级医院及适合开设养老院场所进行租赁或入股改制后进行改扩建。
一期规模可研究拥有200-500个床位的建设规模，其中能够研究家庭式养老套间20间-50间，床位40-100个，占总床位的20%左右；特护套间10间-25间，床位10-25个，占总床位5%左右；标准房50间-100间，床位100-200个，占总床位45%左右；康复房15间-45间，每间房床位3个到4个，总计床位60个-170个左右，占总床位30%左右。
医疗及护理人员配置：基本床位数100个
临床人员：医师6人护士16人-24人
护工50人左右（外包或自我培养）
药房1人-2人，公务员2人外包
辅助科室：心电图2人B超外包，放射外包，检验外包，公务员2人外包
后勤部门：营养师2人，厨房人员5人（含厨师2人，勤杂工3人）
四、投资成本估算
目前根据拟建的建设规摸，我养老院规划研究第一期床位安排200人-500人不等，管理人员、护理员、营养师、医师及各种工种技工外，约200人左右，护工等人员需外聘约150人左右。
五、经济效益测算
按照养老院的床位与分类的情况，根据现行社会养老院收费标准做一个统计来测算收费标准：
注：按照标准养老院收费模式计算收入，另可适当收取特护治疗及特殊伙食费用等
其他效益：
（一）政策财政补贴：政策依据如下：
1、各区财政局、*、民政局参照20xx年11月14日《浦东新区进一步促进养老服务事业发展的财政意见实施细则》，对于新建床位每个床位5，000~30000元“建设费补贴”。
2、参照20xx年11月14日《浦东新区进一步促进养老服务事业发展的财政意见》，社会办养老机构新建和改扩建，床位数在150张以上的，给与3年的贴息。
3、根据上海市民政局、上海市发展和改革委员会、上海市财政局、上海市老和社会保障局下发沪民福发（20xx年）5号文件，规定给予“养老服务补贴”每位从200元／月的基础上调到300元／月。
4、根据《上海老年权益保护法》、《医疗保障法》，如遇大病，医保报销方面国家卫生局按上、下半年医保各可报销10，000元。
（二）项目的社会效益（产业附加值）：
本院养老人员及其家属朋友，他们的需求将培育出衣、食、住、行以及生老病死这一个较大的社会生态链和产业链。
他们的众多的需求将推动养老产业的发展，本院将采用科普教育，老年应用商品作为导向，开展老年产业相关的厂商、产地、供应商有机链接。
成立老年科技教育馆，到达科普宣传导医、导药、导物的目的；“三导商品”每家厂商每年交付展位费含广告刊物费。成立老年旅游服务社。
成立老年养老房产咨询服务社。
成立老年婚庆、寿庆、终极一条龙服务社。
成立招待所接待家属、亲朋好友。
开展老年专项义赠、义卖、赞助活动。
开展老人常见疾病的预防和老人健康保健活动、开展老人法律援助活动、修改*关爱老年政策的信息刊物（含广告收入）。本项目产生的社会效益：
本院将打造老年事业的爱心传播基地。
本院将有序发展志愿者联盟协会，让关爱老年人的热心人团结起来共同辅助公益事业的良性发展。
组织社会力量，共同参与，促进上海老年产业的健康发展，并成立相关的关爱基金会。
组织社会力量，共同参与、发展医护型的养老院事业。
常年组织老年产业行业论坛、让老年产业的发展得到社会的赞同，民众的认可。
六、综述
根据以上各项投资与成本估算，本项目一期投资约4500万元，每年但床位费收入预计1500余万元，扣除每年各项费用开支1000余万元，收支相抵可结余500万元，但只靠床位费收支部分即可到达年收益11%。如果精算各项其他现实项目收益，预计年收益率将超过25%-30%并享受国家政策及税收优惠。收支相抵部分将被用于发展基金。经测算，本养老院的运行成本基本能做到*衡。所以，本项目的投资开发与实施具有较好的经济效益及社会效益。
1、人口老龄化现状调查
人口老龄化是指老年人口在总人口中的比重不断上升的动态过程，也是指人口年龄不断增加的人口现象。其简单表现形式是"老年比"上升，按照国际标准，60岁以上老年人口占总人口比重达成10%以上，或65岁以上老年人口比重7％以上，就属于"老年型人口"，或叫做"老龄化社会"。
老年人已构成一个有医疗保健和活动场所等特殊需要的单独群体。日本为此已开办了老人学校，美国也出现了一种新机构，叫“托老所”，有“全托”也有“半托”。
*不仅仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，*不仅仅是一个头号人口大国，同是也是一个头号老年人口大国，老年人口相当于全世界人口总数的15，也就是说，5个老年中就有一个*老人。由于*人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％。随着*人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不一样需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式。
2、人口老龄化成因分析
据美国人口理事会日前发表的《家庭聚集》研究报告认为，20年来人们对"家庭由母亲和孩子组成"父亲承担供养职责"、"母亲从感情上照看孩子"、"家庭是稳定的社会单元"等传统看法在发生变化。世界各国的家庭在其构成、结构和功能方面正在呈现新的变化趋势。由于家庭能和传统观念的变化，给家庭结构也带来变化，表此刻家庭规模变小和家庭居住人口变少，开始出现大批单亲家庭。传统的大家庭在逐步解体，老年夫妇家庭在逐年增多。无论是发达国家还是发展*家，都能够说是一种普遍的现象。*家庭结构和家庭人口规模也正在向着小型化的趋势发展，主要原因有以下几方面：
传统观念的更新：我国几千年来"养儿防老"的传统观念，已被当代年轻人打破，他（她）们因拼搏于事业的需要；或怕生孩子会感情转移失去浪漫情调；还有的从研究经济因素出发，他们自愿放弃生育孩子的念头；如此种种致使妇女婚龄和生育第一胎的年龄提高，导致新家庭的构成推进，甚至出现不育夫妇总数逐年增加。
经济依附性削弱：随着社会的发展提高，异常是青年人就业率不断提高，他们不再需要父母抚养；对于离退要老年人来说，有老龄退休金收入，他们也不必依靠子女瞻养。年青人那种愿意脱离父母，要求独立生活的强烈心理，老年人那种不愿为子女再承担家务，以求清闲安静的晚年心理，倘若不是住房困难，子女和老年人都愿意分开居住。
由于老年人是整整一个年龄层，其身体素质、文化素质、健康状况以及继续工作的愿望等，都有较大差异。应当承认，在现实生活中，不一样辈分的人在观念、爱好、性格、兴趣以及价值观等诸多方面都存在差异；老年人思想保守与年青人开放而富于梦想的思想差异；老年人刻板传统与年青人执着追求现代生活方式的差异等等，往往致使两代人在家庭中不易融洽，导致更多的老年人与自我的子女分开居住。高龄老年人增长速度加快，他们生活自理能
力日益减弱，特殊劳务的需求必然上升。但家庭规模却又在缩小，家庭向小型化方向发展，极大的削弱了传统的家庭养老功能。今后，家庭侍奉和社区服务如何配合，将是值得研究的重要课题。
3、老年人居住的特点：
1992年，联合国第一线7次大会经过的4671、4694、和48106号决议被认为是为20XX年全球解决人口老龄化问题方面的奋斗目标。目标的宗旨是支持人口老龄化总是方面的事业，为老年人创造施展才能的环境，并关心和解决所遇到的问题。到20XX年，其中解决老龄问题方面目标之一，就是住房与生活环境问题。为能解决好这个问题，应对老年人居住行为进行分析。
（1）生活时间待征：老龄人由于从工作岗位下来，生活空余时间的比率增大，所以要求社会能够供给更多的余暇活动资料和供关展活动的室内外空间。
（2）活动空间特征：老龄人由于年龄和生理因素的制约，从事的各项活动主要是在家庭住房或临*的社区公共活动空间环境中进行。
（3）生理、心理待征：老龄人与婴、幼、少、青、壮年都有不一样，他们既需要安宁，又害怕寂寞孤独，愈*暮年，需要陪伴照料的渴望的渴求就愈加强烈，期望独居但又期望有依存性和安全感。
随着人口老龄化，高龄老人日益增多，三世健在的家庭比例很大，家庭的代际人口结构呈“四二一”和“四二二”型。家庭“少子化”使家庭赡养老人的功能弱化，急需发挥社会养老功能，以弥补家庭养老功能的不足。
4、养老模式探讨
如何解决老龄居住环境问题，首先应当深入研究养老的模式。
*是儒学文化圈内的国家、尊老、敬老、养老是中华民族的传统美德，老人爱子孙、子孙敬长辈、扶老爱幼，相依为乐的家庭养老是能够实现经济供养、生活照料、精神慰籍的最好形式，仍是作为我国传统养老的主要模式，大力倡导，并予以加强。
养老社会化观点：认为在开放的现代化社会里，那种传统养老方式正受到严峻的挑战，越来越多的儿女为了前途而奔赴四方；终身伴随父母，已越来越难做到。另一方面，老人愈*暮年，害怕寂寞孤独，需要陪伴照料的渴望就愈加强烈。让老人生活于集护理、康复和娱乐为一体多功能现代化老人院，是一条两全齐美出路，养老方式向社会化的方式演变以成为发展的必然趋势。经过社会养老院实现："五个老有"的目标，即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。以减少老人的孤独感、失落感、遗弃感。
5、养老院应当具备的特点
老人问题是社会生活中一个新问题。老年人生活的变化，主要是生活重心发生转移；即由工作区转向生活区，由家庭外转向家庭内；工作时间转为闲暇时间；物质方面需要社会、邻里的关照，期望供给方便的社会服务；精神生活方面往往有寂寞和孤独感。所以规划设计上应当研究：
（1）创造"老有所养"的家庭或社会养老居住环境；
（2）供给老人邻里交往的空间；
（3）设立"老有所医"的医疗设施和社会服务网络体系；
（4）创造："老有所为"继续发挥余势的条件；
（5）安排："老有所学、老有所乐"的学*、锻炼和文化娱乐的资料与场所。
特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人供给个性化的居住条件和人性化的服务资料。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将*6%以上的中高收入老年群体，他们认为此刻的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水*方面都不能满足他们日益提高的养老需求，所以他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。
老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不一样，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或团体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自我的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。
由于老年公寓供给给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务资料，所以其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要供给多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。所以一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务资料单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。
特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水*国家，所以*主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，仅有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不一样于一般房地产项目，它不仅仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地
产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都经过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要经过经营来实现收回投资，所以老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。如实行对现有设施能过改建方式进行，可较大节俭成本的支出。
老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，所以老年公寓的市场定位应当遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。
老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水*的社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水*的社区服务存在矛盾，所以其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众供给服务，这样一方面能够实现长期以低廉的价格向社区内的老年人供给高品质的服务，另一方面能够最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。
为老年人供给养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应当发挥旅游资源优势，在为老年人供给特色服务的同时对游客供给住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面能够增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人供给更优质的养老生活环境。
销售方式为出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）形式。
不一样消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体能够是老年人也能够是中年人。不一样消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式能够满足不一样人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。
销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。出租房屋使用权方式最为灵活，它能够根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时能够使开发商快速回笼资金，另一方面能够使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于坚持老年公寓的经营方向。
老年公寓为老年人供给高品质的养老生活，一方面它供给适合老年人居住的住宅环境，另一方面供给完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。老年公寓的社区服务水*能够分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓到达为老年人供给安全、便利的服务资料，完备层级是老年公寓为老年人供给尊重人性的规范的服务水*，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目构成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。
总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人供给了高品质的养老方式，在我国属于新
鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，所以要结合我国老年人的需求特点和国外老年公寓的运营经验，从市场定位、销售方式、社区服务方面探索适合老年公寓“福利性事业、商业化”特点的运营模式。
6、养老院选址大连的优势
大连地理位置得天独厚的优越性，*最适宜居住的城市，为外地游客供给了一个养老度假的绝佳之所。大连市*对大连旅游养老项目的发展在各方面也十分重视。，异地养老在我国已具备了可行性：
一是由于人们思想观念的转变，许多老人产生了“趁身体还能够，到外面走走看看”的愿望；
二是随着人们生活水*的提高，一些老人自我或子女具备了必须的经济本事和异地养老消费本事；
三是各地养老机构的数量及规模、服务水*及设施都有了显著的提高，能够为老人供给较好的甚至个性化的服务。
7，项目的初步设想
(1)引进日本先进的养老设施及管理；
(2)在经营上，按比例安排日本老人来连旅游养老。
——养老项目的可行性研究报告 (菁华3篇)
第一章 总论
1.1 项目概况
1.2 项目建设单位概况
1.3 项目合作单位概况
1.4 项目愿景
1.5 项目宗旨
1.6 主要研究结论
第二章 项目建设背景及必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1 日益严峻的人口老龄化问题
2.1.2 社会养老服务体系仍处于起步阶段
2.2 项目建设必要性
2.2.1 国家和地区政策与规划的需要
2.2.2 满足成都养老需求，健全社会养老服务体系的需要
2.2.3 促进养老方式转型，建设和谐社会的需要
2.2.4 符合四川省养老产业发展的需要
第三章项目市场分析
3.1 养老产业发展现状
3.1.1 市场需求现状
3.1.2 市场供给现状
3.2 成都养老市场分析
3.3 成都养老产业市场趋势
第四章 项目方案
4.1 项目规模
4.2 功能规划
第五章 项目运营与公司基本情况
5.1 项目定位
5.1.1 目标客户定位
5.1.2 项目服务定位
5.2 项目服务模式
5.3 项目*台建设
5.4 项目投资回收模式
5.5 公司基本情况
5.5.1 组织框架
5.5.2 公司股东的权利与义务
5.5.3 公司发展规划
第六章 投资估算及资金筹措
6.1 投资估算及资金筹措
6.2 投资估算
第七章 财务分析
7.1 基本假设
7.2 财务预测
7.2.1 收入预测
7.2.2 利润预测
7.3 资金退出方式
第八章 风险控制
8.1 市场风险
8.2 运营风险
8.3 竞争风险
8.4 财务风险
第九章 效益分析
9.1 社会效益
9.2 经济效益
第一章 项目概况
第一节 项目基本情况
一、项目名称
二、项目建设地点
三、项目建设内容
四、项目投资与资金筹措
五、项目实施进度
第二节 经济效益评价研究结论
第三节可行性报告编制依据
一、可行性研究报告的编制依据
二、编制原则
三、研究范围
第二章 项目背景及必要性
第一节 项目背景
一、政策背景
二、经济背景
三、社会背景
第二节 项目建设必要性
第三节 项目建设必要性
一、项目建设是响应国家政策的需要
二、项目建设是改善老年人居住环境，提高老年人生活质量的需要
三、项目建设是适应人口老龄化发展、解决老龄化社会问题的需要
四、项目建设是推动老年人权益保障工作、构建和谐社会的需要
五、项目建设是适应人口老龄化发展、满足健康养老服务需求的需要
第三章 项目产品市场分析
第一节 *养老产业发展分析
第二节 长江三角洲养老产业发展分析
一、长江三角洲养老产业供给侧分析
1、上海市养老供给分析
第三节 昆山养老产业发展分析
第四节 项目SWOT分析
第四章 项目选址及区位条件
第一节 项目选址要求
第二节 项目区位条件
第三节 项目选址合理性分析
第五章 项目建设和发展规划
第一节 项目规划和设计
第二节 项目建设内容
第三节 公辅工程
第六章 项目环境保护
第一节 执行标准及排放标准
第二节 主要污染源、污染物及防治措施
第三节 环境保护措施
第四节 环境影响评价结论
第七章 消防及安全方案
第一节 消防设施及方案
第二节 安全方案
第八章 项目能源节约方案设计
第一节 用能标准和节能规范
第二节 节能措施
第三节 项目能耗分析
第九章 项目组织管理与运行
第一节 项目组织管理
第二节 劳动定员和人员培训
第三节 项目实施进度
第十章 投资估算和资金筹措
第一节 估算范围
第二节 投资估算
一、工程费用估算
二、工程建设其他费用估算
三、预备费估算
四、项目流动资金估算
五、项目总投资估算
上海市养老机构数
第三节 资金筹措及使用计划
第十一章 财务效益、经济评价
第一节 财务评价
一、评价依据
二、营业收入及税金测算
三、成本费用测算
四、利润测算
第二节 财务评价指标
一、财务内部收益率(FIRR)
二、财务净现值(FNPV)
三、项目投资回收期(Pt)
四、总投资收益率(ROI)
第三节 项目盈亏*衡及敏感性分析
一、项目盈亏*衡分析
二、项目敏感性分析
第四节 财务效益分析结论
……
第十二章 社会效益分析
第一节 项目实施对社会的影响分析
一、带动当地经济发展，增加财政税收收入
二、带动就业增长、培养专业服务人才，增加就业岗位
三、提供休闲娱乐养生为一体的场所，增强人民幸福感
四、改善当地社会服务质量和老年人生活质量
第二节 互适性分析
第十三章 项目风险分析及及防范建议
第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范
第二节 项目本身潜在的风险及防范
第十四章 项目可行性研究结论及建议
第一节 建设项目可行性研究结论
第二节 建设项目可行性研究建议
一、项目背景
目前我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；目前，世界上主要的养老服务模式有三种：机构养老、社区养老和家庭养老。西方发达国家建造了大量老年福利机构。养老产业是一个与众多行业相关联的朝阳产业，产业链延伸甚广，包括老年人用品、养老金融产品、医疗保健、养老机构等多个方面。同时，还能带动养老保险、老年地产等诸多行业的发展，具有显著的经济带动效应。
基于*“未富先老”的国情，面对人口老龄化的挑战，*养老问题日渐严峻，在此基础上，*出现了居家养老、机构养老、社区养老三种养老模式。
（1）家庭照顾
*传统养老模式以家庭养老(也称家庭照顾)为主，即养老的物质需要和生活照料由家庭成员提供。
（2）机构养老
随着经济的发展，*在社会福利设施建设方面有了较大的投入，尤其是在*对老龄化问题的重视下，机构养老的建设有了很大的'改善。各种营造类家庭气氛的养老机构纷纷成立，致力于让老人在晚年获得更多家庭的温暖与感觉。此外，各种机构更加重视以人为本，以客为主的服务建设，要让老人真正成为机构的主人，从而使老年机构照顾的质量有了保证。机构服务观念的改变和*政策的支持是机构照顾可持续发展的重要动力。
（3）社区养老
社区照顾，是指动员社区资源、运用非正式支持网络并联合正式服务所提供的支援服务及措施，让有需要的人在家里得到照顾，从而能够过正常生活，达到与社区的融合。
综上所述，机构养老模式能较好的适应*目前的国情，人口结构等状况，随着人口老龄化压力的增大和传统家庭养老服务功能的日益弱化,老年人特别是高龄老人对社会福利和机构养老服务的需求不断增加,养老职能将更多地依赖于社会,依赖于机构养老服务的开展。随着机构养老模式在*大范围的成功推广，机构养老服务将成为今后*养老服务的主要模式。
目前，全国多个省市正在积极摸索“医养结合”的方式。北京市推出了“医养结合”试点的扶持政策及相关的行业规范及标准、质量评价体系。河南省推出了老年医养协作联盟，通过医院牵头，养老机构加盟，实现了区域内的医养协作、双向转诊。
医养结合最大的特点便是为老人提供及时、便利、权威的医疗服务。把医疗和养老结合在一起，有病及时治疗，无病康复养老，成为有病老人、高龄失能老人的最佳去处。通过“医养结合”型的养老新模式，有效解决了老人的养老及就医问题，不仅让老人“老有所依”，更让老人们“老有所医”
二、项目建设内容与规模
项目拟投资2.54亿元引进国内外先进设施，配套相应的水、电、气及辅助设施，建成可安置800名老人的医养结合的养老院。项目占地面积30亩（约20001*方米），土建工程主要包括老年公寓、老年文体活动中心、医疗康复中心、老年营养膳食中心、老年旅行社以及办公区等。项目拟引进的设备包括起居设备、厨卫设备、空调、锅炉与供暖管道、理疗健身设备、轮椅、轮式担架、电视机、闭路电视系统、通讯设备等日常设备以及骨科康复减重步态训练器、糖化血红蛋白仪、移动X线机、超声诊断扫描仪、心电图仪、肺功能机、脑电图机、脑血流机专业医疗设备。项目计划从2013年11月开始实施，到2014年11月结束，建设期12个月。
项目的建设，将为XXX市及周边老年人提供一个养老为主、医疗为辅，医养结合的高端养老机构，医养结合让老年人既能享受到养老服务，又能得到专业医疗保障，不仅提升了老年人的生活质量，还能提升养老机构的利用率，同时分流老年慢性病患者，缓解医院床位紧张的压力，可谓是三赢。养老院的建设也将带动周边的居民就业，促进区域经济发展，综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业政策及走可持续发展道路的理念，将对XXX市乃至XXX省经济可持续发展、转型发展、跨越发展做出重大贡献，对于经济社会发展均具有重要意义。
三、项目规划
项目市场定位：以XXX及周边地区为目标市场，以监护、助护和生活护理为主，为老人提供生活、休息、保健、娱乐、医疗为一体的服务中心。
服务宗旨：切实解决XXX市及周边地区老年人口养老问题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和*分忧，下为人民群众解愁”的宗旨。项目建成后，能够安置800名老人，为他们提供养颐养天年、医疗康复和生活休闲的场所。
养老院将设专门的医疗中心，专门治疗和护理各种老年病，成为养老院一大特色，集养老、治疗为一体。一般的老年病护理中心无优秀治疗条件，一旦老人出现病情，便立即拨打120，送往其他养老院。本中心集护理与治疗为一体，老人出现病情不用送往其他养老院，可保证最佳、最快的抢救时间和治疗时间，让家人安心、放心。
——养老院项目可行性研究报告 (菁华5篇)
大中型投资项目通常需要报请地区或者国家*立项备案。受投资项目所在细分行业、资金规模、建设地区、投资方式等不同影响，项目可行性研究报告（立项报告为简版可行性研究报告）均有不同侧重。
为了保证项目顺利通过*批准完成立项备案，可行性研究报告的编制应当请有经验的专业咨询机构协助完成，或者委托有资质的设计单位完成。
在当下这个社会中，报告的使用频率呈上升趋势，我们在写报告的时候要避免篇幅过长。相信很多朋友都对写报告感到非常苦恼吧，以下是小编整理的养老院项目可行性研究报告（通用10篇），仅供参考，欢迎大家阅读。
1、人口老龄化现状调查
人口老龄化是指老年人口在总人口中的比重不断上升的动态过程，也是指人口年龄不断增加的人口现象。其简单表现形式是"老年比"上升，按照国际标准，60岁以上老年人口占总人口比重达成10%以上，或65岁以上老年人口比重7％以上，就属于"老年型人口"，或叫做"老龄化社会"。
老年人已构成一个有医疗保健和活动场所等特殊需要的单独群体。日本为此已开办了老人学校，美国也出现了一种新机构，叫“托老所”，有“全托”也有“半托”。
*不仅仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，*不仅仅是一个头号人口大国，同是也是一个头号老年人口大国，老年人口相当于全世界人口总数的15，也就是说，5个老年中就有一个*老人。由于*人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％。随着*人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不一样需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式。
2、人口老龄化成因分析
据美国人口理事会日前发表的《家庭聚集》研究报告认为，20年来人们对"家庭由母亲和孩子组成"父亲承担供养职责"、"母亲从感情上照看孩子"、"家庭是稳定的社会单元"等传统看法在发生变化。世界各国的家庭在其构成、结构和功能方面正在呈现新的变化趋势。由于家庭能和传统观念的变化，给家庭结构也带来变化，表此刻家庭规模变小和家庭居住人口变少，开始出现大批单亲家庭。传统的大家庭在逐步解体，老年夫妇家庭在逐年增多。无论是发达国家还是发展*家，都能够说是一种普遍的现象。*家庭结构和家庭人口规模也正在向着小型化的趋势发展，主要原因有以下几方面：
传统观念的更新：我国几千年来"养儿防老"的传统观念，已被当代年轻人打破，他（她）们因拼搏于事业的需要；或怕生孩子会感情转移失去浪漫情调；还有的从研究经济因素出发，他们自愿放弃生育孩子的念头；如此种种致使妇女婚龄和生育第一胎的年龄提高，导致新家庭的构成推进，甚至出现不育夫妇总数逐年增加。
经济依附性削弱：随着社会的发展提高，异常是青年人就业率不断提高，他们不再需要父母抚养；对于离退要老年人来说，有老龄退休金收入，他们也不必依靠子女瞻养。年青人那种愿意脱离父母，要求独立生活的强烈心理，老年人那种不愿为子女再承担家务，以求清闲安静的晚年心理，倘若不是住房困难，子女和老年人都愿意分开居住。
由于老年人是整整一个年龄层，其身体素质、文化素质、健康状况以及继续工作的愿望等，都有较大差异。应当承认，在现实生活中，不一样辈分的人在观念、爱好、性格、兴趣以及价值观等诸多方面都存在差异；老年人思想保守与年青人开放而富于梦想的思想差异；老年人刻板传统与年青人执着追求现代生活方式的差异等等，往往致使两代人在家庭中不易融洽，导致更多的老年人与自我的子女分开居住。高龄老年人增长速度加快，他们生活自理能
力日益减弱，特殊劳务的需求必然上升。但家庭规模却又在缩小，家庭向小型化方向发展，极大的削弱了传统的家庭养老功能。今后，家庭侍奉和社区服务如何配合，将是值得研究的重要课题。
3、老年人居住的特点：
1992年，联合国第一线7次大会经过的4671、4694、和48106号决议被认为是为2014年全球解决人口老龄化问题方面的奋斗目标。目标的宗旨是支持人口老龄化总是方面的事业，为老年人创造施展才能的环境，并关心和解决所遇到的问题。到2014年，其中解决老龄问题方面目标之一，就是住房与生活环境问题。为能解决好这个问题，应对老年人居住行为进行分析。
（1）生活时间待征：老龄人由于从工作岗位下来，生活空余时间的比率增大，所以要求社会能够供给更多的余暇活动资料和供关展活动的室内外空间。
（2）活动空间特征：老龄人由于年龄和生理因素的制约，从事的各项活动主要是在家庭住房或临*的社区公共活动空间环境中进行。
（3）生理、心理待征：老龄人与婴、幼、少、青、壮年都有不一样，他们既需要安宁，又害怕寂寞孤独，愈*暮年，需要陪伴照料的渴望的渴求就愈加强烈，期望独居但又期望有依存性和安全感。
随着人口老龄化，高龄老人日益增多，三世健在的家庭比例很大，家庭的代际人口结构呈“四二一”和“四二二”型。家庭“少子化”使家庭赡养老人的功能弱化，急需发挥社会养老功能，以弥补家庭养老功能的不足。
4、养老模式探讨
如何解决老龄居住环境问题，首先应当深入研究养老的模式。
*是儒学文化圈内的国家、尊老、敬老、养老是中华民族的传统美德，老人爱子孙、子孙敬长辈、扶老爱幼，相依为乐的家庭养老是能够实现经济供养、生活照料、精神慰籍的最好形式，仍是作为我国传统养老的主要模式，大力倡导，并予以加强。
养老社会化观点：认为在开放的现代化社会里，那种传统养老方式正受到严峻的挑战，越来越多的儿女为了前途而奔赴四方；终身伴随父母，已越来越难做到。另一方面，老人愈*暮年，害怕寂寞孤独，需要陪伴照料的渴望就愈加强烈。让老人生活于集护理、康复和娱乐为一体多功能现代化老人院，是一条两全齐美出路，养老方式向社会化的方式演变以成为发展的必然趋势。经过社会养老院实现："五个老有"的目标，即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。以减少老人的孤独感、失落感、遗弃感。
5、养老院应当具备的特点
老人问题是社会生活中一个新问题。老年人生活的变化，主要是生活重心发生转移；即由工作区转向生活区，由家庭外转向家庭内；工作时间转为闲暇时间；物质方面需要社会、邻里的关照，期望供给方便的社会服务；精神生活方面往往有寂寞和孤独感。所以规划设计上应当研究：
（1）创造"老有所养"的家庭或社会养老居住环境；
（2）供给老人邻里交往的空间；
（3）设立"老有所医"的医疗设施和社会服务网络体系；
（4）创造："老有所为"继续发挥余势的条件；
（5）安排："老有所学、老有所乐"的学*、锻炼和文化娱乐的资料与场所。
特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人供给个性化的居住条件和人性化的服务资料。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将*6%以上的中高收入老年群体，他们认为此刻的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水*方面都不能满足他们日益提高的养老需求，所以他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。
老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不一样，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或团体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自我的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。
由于老年公寓供给给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务资料，所以其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要供给多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。所以一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务资料单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。
特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水*国家，所以*主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，仅有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不一样于一般房地产项目，它不仅仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地
产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都经过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要经过经营来实现收回投资，所以老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。如实行对现有设施能过改建方式进行，可较大节俭成本的支出。
老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，所以老年公寓的市场定位应当遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。
老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水*的社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水*的社区服务存在矛盾，所以其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众供给服务，这样一方面能够实现长期以低廉的价格向社区内的老年人供给高品质的服务，另一方面能够最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。
为老年人供给养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应当发挥旅游资源优势，在为老年人供给特色服务的同时对游客供给住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气”，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面能够增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人供给更优质的养老生活环境。
销售方式为出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）形式。
不一样消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体能够是老年人也能够是中年人。不一样消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式能够满足不一样人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。
销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。出租房屋使用权方式最为灵活，它能够根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时能够使开发商快速回笼资金，另一方面能够使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于坚持老年公寓的经营方向。
老年公寓为老年人供给高品质的养老生活，一方面它供给适合老年人居住的住宅环境，另一方面供给完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。老年公寓的社区服务水*能够分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓到达为老年人供给安全、便利的服务资料，完备层级是老年公寓为老年人供给尊重人性的规范的服务水*，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目构成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。
总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人供给了高品质的养老方式，在我国属于新
鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，所以要结合我国老年人的需求特点和国外老年公寓的运营经验，从市场定位、销售方式、社区服务方面探索适合老年公寓“福利性事业、商业化”特点的运营模式。
6、养老院选址大连的优势：
大连地理位置得天独厚的优越性，*最适宜居住的城市，为外地游客供给了一个养老度假的绝佳之所。大连市*对大连旅游养老项目的发展在各方面也十分重视。，异地养老在我国已具备了可行性：一是由于人们思想观念的转变，许多老人产生了“趁身体还能够，到外面走走看看”的愿望；二是随着人们生活水*的提高，一些老人自我或子女具备了必须的经济本事和异地养老消费本事；三是各地养老机构的数量及规模、服务水*及设施都有了显著的提高，能够为老人供给较好的甚至个性化的服务。
7、项目的初步设想：
(1)引进日本先进的养老设施及管理;
(2)在经营上，按比例安排日本老人来连旅游养老;
8、项目选址：
9、投资比例;
10、经营规划：
11、项目回收展望：
一、出资方基本情景
我司（XX公司）是一家拥有多年商业运作和企业管理的专业公司，主要从事市场开发和经营管理，长期来积累了丰富的经验，构成了一套卓有成效的管理模式，组织了一批本事较强的管理班子，在日常运作中，公司始终本着“良好声誉是企业的生命，诚实服务是企业的根本”为宗旨，使我司各方面的业绩不断发展，实力不断壮大。先后开设了：XX商贸有限公司，XX有限公司，XX管理有限公司，XX商场，XX市场，XX等集汽配汽修，五金机电、轻纺、农贸、百货多品种大中型商场和市场。
二、建立地址与定位
我司租赁位于XX路XX号房屋和场地，总面积（以下简称该物业），拟开设敬老院。
三、开设理由与可行性
众所周知，上海随着改革开放以来，gdp不断增加，人民收入不断提高，生活质量明显改善，注重合理饮食，增强健身锻炼，医疗事业不断发展和完善，使大都市人口老龄化程度日益增加，随着人口组成结构变化，老人无人照料，给老年人晚年生活带来诸多不便，也给社会、晚辈带来许多问题和难题，党和*意识到这一问题，多年来加强对敬（养）院开设、举办进行扶持和帮忙，但由于目前建立、开设程度、规模、数量不能满足庞大的老年人需要，异常是市区开设的敬老院由于土地费用昂贵，相应收费较高，不能适应广大低收入老年
人的需求，使大多数老年人望院兴叹，故所我司拟在市区边缘设立敬老院。由于各方面成本相对较低，加上该物业坐落在秀丽的XX脚下，紧邻美丽的淀山湖旁，依山傍水，交通方便，绿树成荫，空气清新，居住宽敞，环境优美，我司还计划利用广阔的土地开辟鱼池、菜地，等有利于老年人爱好的项目，供老年人垂钓、种植，建造小森林、回廊供老年人养鸟、观鸟、散步交流等设施。景与物的完美结合，必须会成为广大老年人老有所乐、老有所养、愉快生活、安度晚年的最佳乐园。
以上是我司开设敬老院的理由和可行性研究，我司相信只要我们本着“一切为老年人着想，全心全意为老年人服务”的理念，在上级有关部门的大力帮忙和指导下，遵守国家相关法律法规，严格按照行业准则进行管理运作，必须会使该院成为广大老年人居住、养老的梦想场所。
1、项目投资估算与资金筹措
（1）项目建设总投资
本项目总投资为30亿元，本次为养老项目一二期和医院以及配套设施建设合计投资200000.00万元，其中：建设投资187300.00万元，流动资金为12700.00万元。项目规划2020年在现有基础上扩大养老区规模300亩，投资10亿元。
（2）资金筹措
本项目本次总投资200000.00万元，计划由项目发起单位、*以及社会资本筹措。
2、项目市场预测与分析
（1）高端养老产业背景
*房地产的快速发展，给富有的老人提供了更加适合自己的养老空间，同时富有老人阶层的快速增长，也推动了*高端养老地产业的发展。
目前养老方式与实际需求不匹配。*的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，*的主流养老模式应为园区居家养老。
*改革开放，经济快速发展的三十六年里，造就了大量的富人阶层。他们追求完美老年生活，会享受生活，提倡独立自由，能按照自己的愿望去生活。因此他们会选择高端的养老社区，不仅拥有优越的自然环境，同时，还有高端的服务体系，从而让他们尽享晚年生活。
（2）医养结合模式市场前景
当下，“养老”在*乃至世界都是一个“躲不开”的难题，**所作的2016年*工作报告中有8次提到“养老”一词。
有专家预测，在2020年时*老年人口将达到2.43亿，其中绝大多数老年人带病生存。省数据也显示，老年抚养系数将快速上升，2015年预计超过16%，2020年超过20%，2030年达到26.5%，几乎是2010年的一倍。。
不论何种形式的养老，医疗是一项无论如何都绕不开的服务项目，这也让医养结合成为各类养老服务必备模式之一。但养老服务的现实困境是“看病的地方养不了老，养老的地方看不了病”。如何让广大老年人、尤其是丧失生活自理能力的老年人能够老有所养，成为*和社会不得不认真面对的问题。
《*关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号)文件也提出，要积极推进医疗卫生与养老服务相结合。省财贸医院经多次联合调研和论证，制定了“医养结合”的新模式，与养老机构联手，医疗与养老相结合，有病治病无病疗养，为养老机构中的老年群体提供专业地医疗、护理、康复服务。
值得一提的是，*日发布的五中全会公报中明确指出：十三五期间将“推进健康*建设”。 “健康*”将是一项全局性、综合性、战略性的中长期规划，也是“十三五”时期卫生计生事业发展的总体规划，有望全面推进医疗卫生体制改革，并推动整个医疗卫生行业以及大健康产业将进入蓬勃发展期。有机构预测，《健康*建设规划（2016-2020）》将在2016年初正式出台。在“十三五”期间，围绕健康*出发的产业市场规模高达10万亿元，养老产业作为健康*的重要组成部分，值得期待。
按照国家标准，我国已经进入老龄化社会，而目前我国养老产业还处于起步阶段，未来发展空间巨大，正是投资的好时机。国家出台政策指引，高层密切关注养老服务业发展，有利于缓解老龄化*所面临的发展与民生的双重压力，并极大地促进养老产业发展。
在以前，的养老机构公办与民办是分开的，结果公办的养老机构设施好、服务欠佳，而民办的养老机构则是服务好、设施却差。摸索研究后，这才出现了“公建民营”、“民营公助”的模式，很好地弥补了双方的不足。
从全国来看，我国的养老服务行业仍处于初级阶段。目前，省民政部门已经制定多项帮扶政策，并设立专项基金，关爱高龄、贫困失能老人，同时积极探索建立*购买服务制度。2014年，出台了《关于推进养老服务业发展的实施意见》，长沙、列入全国养老综合改革试点，全省养老总床位数达到24万张，城市和社区养老服务设施覆盖率达36.5%，农村居家和社区养老服务设施覆盖率达21%。以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑、医养相融合和功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系初步形成。
同时，省民政厅将在保障环节加大力度，协调相关部门出台民办养老服务机构投资扶持办法和购买养老服务工作方案等配套政策，推进地方*建立基本养老服务补贴制度，确保全省养老服务补贴目标人群达到50%以上。
——可行性研究报告 (菁华9篇)
目 录
第一章 项目决策背景
1. 内部因素 第二章第三章第四章第五章2. 外部因素
项目概述
1.项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格
项目法律及政策性风险分析
1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价
市场研究
1.区域市场成长状况 2.区域市场供应产品特征 3.整体市场对本案影响因素 4.目标客户、产品及价格定位
规划设计要点
1.初步规划设计思路 2.规划设计的可行性分析
第六章 项目开发计划
1.开发机遇 2.开发周期安排 3.销售周期安排
第七章 投资收益分析
1.成本预测 2.税务分析 3.经济效益分析 4.项目资金预测
第八章 可行性结论
1.项目优势 2.项目劣势 3.结论及建议
第一章 项目决策背景
一.内部因素
1.天津万科公司项目布局
万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万*方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万*方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的
总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。
万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。2.天津万科公司经营现状：
目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到20xx年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司*两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。
玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为天津城市建设做出贡献。
天津公司现状项目及在谈项目分布:
西横堤项目
铁东路项目
丽苑项目
天钢项目
玻璃厂项目
梅江南项
在开发项目
已完成项目
在谈项目: 二.外部因素
该项目具有良好的`外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部, 行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:
①根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。 ②天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。
主要内容：
１.总论，包括项目名称，利用外资方式，主办单位，主管部门，项目负责人，项目背景，项目具备的条件等。
２.产品的生产与销售，包括产品名称、规格与性能、市场需求情况，生产规模的方案论证，横向配套计划，产品国产化问题及销售方式、价格，内外销售比例等。
３.主要技术与设备的选择及其来源，包括采用技术、工艺、设备的比较选择，技术、设备来源及其条件与责任。
４.选址定点方案，包括定点所具备条件（地理位置、气象、地质等自然条件，资源、能源、交通等现有条件及其具备的发展条件等）、所定厂址的优缺点及最后之选定结论。
５.企业组织的设置与人员培训，包括组织机构与定员、人员投入计划与来源、培训计划及要求。
６.环境保护内容。
７.资金概算及其来源，包括合资各方的投资比例、资本构成及资金投入计划。
８.项目实施的综合计划，包括项目实施进程及施工组织规划等。
９.经济指标的计算分析，包括静态的财务指标分析和敏感性分析、外汇*衡分析等。
１０.综合评价结论。
项目可行性研究报告是企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。
《粮库项目可行性研究报告》通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。具体而言，本报告体现如下几方面用途：
—— 用于报送*立项、核准或备案
—— 用于申请土地
—— 用于申请国家专项资金
—— 用于申请*补贴
—— 用于融资、银行贷款
—— 用于对外招商合作
—— 用于上市募投
—— 用于园区评价定级
—— 用于企业工程建设指导
—— 用于企业节能审查
—— 用于环保部门对项目进行环境评价
—— 用于安监部门对项目进行安全审查
【粮库项目可行性研究报告内容】
第一部分 项目总论
第二部分 项目建设背景、必要性、可行性
第三部分 项目产品市场分析
第四部分 项目产品规划方案
第五部分 项目建设地与土建总规
第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案
第七部分 项目组织和劳动定员
第八部分 项目实施进度安排
第九部分 项目财务评价分析
第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价
第十一部分 项目风险分析及风险防控
第十二部分 项目可行性研究结论与建议
【粮库项目可行性研究报告目录】
第一部分 粮库项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、粮库项目背景
（一）项目名称
（二）项目的承办单位
（三）承担可行性研究工作的单位情况
（四）项目的主管部门
（五）项目建设内容、规模、目标
（六）项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）项目产品市场前景
（二）项目原料供应问题
（三）项目政策保障问题
（四）项目资金保障问题
（五）项目组织保障问题
（六）项目技术保障问题
（七）项目人力保障问题
（八）项目风险控制问题
（九）项目财务效益结论
（十）项目社会效益结论
（十一）项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 粮库项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、粮库项目建设背景
（一）国家或行业发展规划
（二）项目发起人以及发起缘由
（三）……
二、粮库项目建设必要性
（一）……
（二）……
（三）……
（四）……
三、粮库项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
（四）模式可行性
（五）组织和人力资源可行性
第三部分 粮库项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、粮库项目产品市场调查
（一）粮库项目产品国际市场调查
（二）粮库项目产品国内市场调查
（三）粮库项目产品价格调查
（四）粮库项目产品上游原料市场调查
（五）粮库项目产品下游消费市场调查
（六）粮库项目产品市场竞争调查
二、粮库项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
（一）粮库项目产品国际市场预测
（二）粮库项目产品国内市场预测
（三）粮库项目产品价格预测
（四）粮库项目产品上游原料市场预测
（五）粮库项目产品下游消费市场预测
（六）粮库项目发展前景综述
第四部分 粮库项目产品规划方案
一、粮库项目产品产能规划方案
二、粮库项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、粮库项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
（三）促销策略
……
第五部分 粮库项目建设地与土建总规
一、粮库项目建设地
（一）粮库项目建设地地理位置
（二）粮库项目建设地自然情况
（三）粮库项目建设地资源情况
（四）粮库项目建设地经济情况
（五）粮库项目建设地人口情况
二、粮库项目土建总规
（一）项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
（二）土建总图布置
1、*面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
（1）场址地形条件
（2）竖向布置方案
（3）场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总*面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）
5、总*面布置主要指标表
（三）场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
（四）项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
（五）项目土建及配套工程造价
（六）项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 粮库项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、粮库项目环境保护
（一）项目环境保护设计依据
（二）项目环境保护措施
（三）项目环境保护评价
二、粮库项目资源利用及能耗分析
（一）项目资源利用及能耗标准
（二）项目资源利用及能耗分析
三、粮库项目节能方案
（一）项目节能设计依据
（二）项目节能分析
四、粮库项目消防方案
（一）项目消防设计依据
（二）项目消防措施
（三）火灾报警系统
（四）灭火系统
（五）消防知识教育
五、粮库项目劳动安全卫生方案
（一）项目劳动安全设计依据
（二）项目劳动安全保护措施
第七部分 粮库项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、粮库项目组织
（一）组织形式
（二）工作制度
二、粮库项目劳动定员和人员培训
（一）劳动定员
（二）年总工资和职工年*均工资估算
（三）人员培训及费用估算
第八部分 粮库项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合*衡，作出合理又切实可行的安排。
一、粮库项目实施的各阶段
（一）建立项目实施管理机构
（二）资金筹集安排
（三）技术获得与转让
（四）勘察设计和设备订货
（五）施工准备
（六）施工和生产准备
（七）竣工验收
二、粮库项目实施进度表
三、粮库剂项目实施费用
（一）建设单位管理费
（二）生产筹备费
（三）生产职工培训费
（四）办公和生活家具购置费
（五）其他应支出的费用
第九部分 粮库项目财务评价分析
一、粮库项目总投资估算
粮库项目可行性研究报告总投资估算
图：项目总投资估算体系
二、粮库项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
（一）资金来源
（二）项目筹资方案
三、粮库项目投资使用计划
（一）投资使用计划
（二）借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
（一）计算依据及相关说明
（二）项目测算基本设定
五、粮库项目总成本费用估算
粮库项目可行性研究报告总成本费用估算
（一）直接成本
（二）工资及福利费用
（三）折旧及摊销
（四）工资及福利费用
（五）修理费
（六）财务费用
（七）其他费用
（八）财务费用
（九）总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
（一）销售收入
（二）销售税金及附加
（三）增值税
（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
（一）项目投资现金流估算
粮库项目可行性研究报告投资现金流估算
（二）项目资本金现金流估算
粮库项目可行性研究报告资本金现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏*衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏*衡*分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
（一）盈亏*衡分析
（二）敏感性分析
第十部分 粮库项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明：
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇*衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业*均投资回收期、*均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
（一）财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水*，项目财务上可行。粮库项目可行性研究报告财务净现值
（二）财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。粮库项目可行性研究报告财务内部收益率。
（三）投资回收期Pt投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
（l）计算公式动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列*似公式计算：Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值。
（2）评价准则
1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；
2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
（四）项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年*均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。粮库项目可行性研究报告投资收益率ROIROI≥部门（行业）*均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。
可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。
主要内容：
１.总论，包括项目名称，利用外资方式，主办单位，主管部门，项目负责人，项目背景，项目具备的条件等。
２.产品的生产与销售，包括产品名称、规格与性能、市场需求情况，生产规模的方案论证，横向配套计划，产品国产化问题及销售方式、价格，内外销售比例等。
３.主要技术与设备的选择及其来源，包括采用技术、工艺、设备的比较选择，技术、设备来源及其条件与责任。
４.选址定点方案，包括定点所具备条件（地理位置、气象、地质等自然条件，资源、能源、交通等现有条件及其具备的发展条件等）、所定
厂址的优缺点及最后之选定结论。
５.企业组织的设置与人员培训，包括组织机构与定员、人员投入计划与来源、培训计划及要求。
６.环境保护内容。
７.资金概算及其来源，包括合资各方的投资比例、资本构成及资金投入计划。
８.项目实施的综合计划，包括项目实施进程及施工组织规划等。
９.经济指标的计算分析，包括静态的财务指标分析和敏感性分析、外汇*衡分析等。
１０.综合评价结论。
范例：
可行性研究报告的参考格式
第一章 概况
合营企业的名称
合营企业的地址
中方负责人
外方负责人
１、合营的由来
介绍双方从接触到签约的简单经过、中方企业的生产历史及寻求外资合营的目的。
２、项目主办人简介
介绍中方企业的简况，包括企业的地理环境、厂房设施、职工队伍、技术力量、生产能力及能源交通等。介绍外方的生产情况、技术能力以及国际地位等。第二章 合营目标
１、合营的模式
２、合营的规模
确认合营企业的总投资额和注册资本，双方各占投资总额的比例及投资的方式。
３、工艺过程
包括工艺流程、产品纲领及生产工艺等。
４、市场预测
介绍合营企业产品的市场销售情况及双方的销售责任（应附国际国内市场供应情况的调查报告）。
５、产品销售方案
作出若干年内产品外销与内销的计划，并规定双方的销售渠道与销售责任。
第三章 合营企业的组成方案
董事会的组成及权限，整个合营企业各办事机构的组成框架（附图）
１、公司职工定员
２、职工来源及培训
职工来源包括管理人员和工人。培训应作出初步计划，对不同层次的职工进行不同级别的培训。
３、薪金及工资
第四章 生产原料供应方案
１、主要原料
说明每一种主要原料所需求量以及供应的渠道。
２、水、电、燃料
说明每日（或每年）的消耗量和解决的途径。
３、包装材料
说明年需求量和解决的途径。
４、主要设备生产能力的预算及购置计划（应列表说明）
第五章 安全环保
应根据我国环境保护法及有关安全规定、工业卫生标准的要求执行。
１、污染物的处理
说明本产品的生产是否产生废水、废气、烟尘及噪音等以及处理措施。
２、环境美化
３、劳动安全保护措施
第六章 技术经济分析
１、技术上的合理性和可实现性
说明本企业与外方合营的条件，本企业的生产历史、技术力量和管理经验，外方的生产历史、技术力量和国际信誉，两家合营后产量与质量可能达到的水*。
２、经济分析（参见财务分析表）
３、外汇流量表（参见财务分析表）
第七章 资金来源及项目组成
具体说明双方投资的金额和投资的方式。
如：中方可以厂房或土地使用费、开发费抵部分或全部投资；外方可以先进的设备及生产流水线抵部分或全部投资。
如果双方投资需要分期投入，那么说明每一期投资的金额和方式。
第八章 实施计划
具体列出完成可行性研究报告、办办理营业执照、有关商务谈判、土建筹备工作开始、生产厂房交付使用、设备安装试车、投产等一系列主要工程的时间。
第九章 评语
本合营企业符合国家利用外资的方针、政策（有利于产品更新换代和赶上世界先进水*，在经济上双方均有利可得）在经济效益方面的效果。
第十章 财务分析
（一）设计能力
（二）总投资费用及奖金筹措
（三）财务分析（附财务分析表）
合营双方一致同意由甲方做可行性研究报告。上报主管部门审批。
项目名称
制药厂建设可行性研究报告
项目地址
广东省xx区
项目背景
“十一五”以来，在国际金融危机冲击、国内加快结构调整大背景下，由于生物医药技术不断进步、市场需求快速增长，广东省生物医药产业保持了较快的发展势头。
根据中研普华研究院的分析，20xx年，广东全省生物医药总产值达到890亿元，实现增加值320亿元，年均增长分别为25%和23%，增长速度居全省九大产业之首。全球生物药品销售额达到1300多亿美元，占整个医药市场的比重达到15%左右。目前，全球研制中的生物技术药物超过2200种，80%进入临床试验。预计20xx年-20xx年间，生物药品市场将进一步扩大，占全球药品市场的比重将超过25%。
普宁中药材市场是粤东最大的药材集散地，市场日均上市品种1000多个，年贸易成交额14亿元以上，“中药材销售己辐射到全国18个省市，且远销日本、南韩、东南亚、港澳、北美等国家和地区。
普宁的医药产业正呈现着广阔的发展前景，现己成为普宁经济发展的主导产业。
人口数量的自然增长是药品刚性需求增加的基本因素;城镇人口老龄化的趋势，亚健康人群的日益扩大，促使药品的社会需求持续增长。尤其是“*”医改方案的推出，全面医保将是国内卫生医疗系统未来很长一段时间内的工作目标，随着覆盖人群不断扩大，*支出增加，从而使药品的市场需求出现快速增长。
项目建设内容
制剂厂房的建设，研发实验室的建设，办公大楼的建设，员工宿舍及食堂、活动区建设，生产线(将建设片剂、胶囊剂、颗粒剂等多条口服固体生产线)设备购置及安装、组建等。
项目总投资规模
本项目总投资规模30000万元，其中静态投资约26500万元，占总投资额的88.43%，主要用于各生产车间的建设投资、办公大楼的建设投资、员工宿舍楼及食堂的建设投资、各种生产设备和办公设备的投资以及研发试验中心的筹建等;预留铺底资金约3500万元，占总投资额的11.57%。
项目可行性研究结论
通过中研普华研究院对我国当前医药行业背景的分析，对行业政策的充分研判，对行业市场的调研及对数据的分析，对普宁英歌山工业园区周边投资环境的论证，结合公司已获得的药品生产批文以及所掌握的药品生产技术、制药厂的规划布局等，根据这一系列充分的分析、比对，再结合数据的佐证，得出本项目的经济效益指标：
(1)总投资收益率为35.69%;
(2)投资回收期为4.10年;
(3)财务净现值为251501万元;
(4)财务内部收益率为28.45%。完全符合行业实际运行状况，说明项目切实可行。
此外，本项目的落成将充分带动当地产业链的发展，促进就业，保障民生，为当地乃至全国人民的健康做出了应有的贡献，社会效益突出。
为积极响应镇委、镇*大力发展集体经济的号召，繁荣本镇商业，凝聚人气，我公司经过充分的调查研究，建议在xx大道我公司xx施工队现仓库所在地建设一座综合性商场，现将拟建商场的可行性报告如下：
一、兴建该项目的原由
(一)外部原因：尽管我镇零售业这几年发展迅猛，但是大型商场的布点主要集中在路西，而路东目前尚未形成规模较大的商场。时下人民群众的购物*惯已经倾向于进超市或大型商场，在兴业大道兴建一座综合性商场，可以在一定程度上*衡镇区商场布点，满足兴业大道周边人们的购买需要，促进当地的繁荣。顾客来源既就*于xx工业区、xx工业区，又是xx、xx、xx和xx等村通往镇中心区的出口之处，有较广的市场空间和潜在客源。
(二)内部原因：一是我公司xx施工队仓库目前为临时搭建的棚屋，土地闲置已久，亟待盘活;二是我镇*干部职工随着生活水*的逐渐提高，有一些资金积蓄，可以在*开发的项目中参以一定的股份，取得集体和个人双赢的效果。
二、拟建项目的基本情况
1、项目选址：住于横沥镇村头村兴业大道路边。
2、项目用地规模：xx施工队仓库地块总面积65亩，计划左边材料试验室后面用于建二栋厂房租给xxx制品厂，右边后面为工业预留地，前面为兴建商场用地。规划商场总用地面积11200*方米，总建筑面积16760*方米，其中商场建筑面积11880*方米，宿舍建筑面积4880*方米。
三、经营管理方式(第一种)
*自筹资金建设，经*招商引资，租赁给客户自主经营，*收取租金。管理由经*社负责，参照xxx厂房模式进行管理。
四、资金总投入
经初步预算，建设资金按700元/*方米，约需建设资金1173万元;地价按170元/*方米(不包办证)，约需地价款190万元，合计共投入资金约需1363万元。
五、建设资金来源
方案一：按我公司与*员工各占50即681.5万元的股份，我公司除地价款外，不足部分再由我公司补充。员工股由*组织发动*员工以自愿方式进行集资。
方案二：全部由我公司投资建设，不设员工股。
六、经济效益及投资回收年限
按现行商场市场租赁价格，租金约为13元/*方米/月，合计年租金收入预计260万元。如照正常运作计算(不计利息)，6年可收回初始投资。
另一种经营方式是租地给投资商自主开发建设，租金约4元/*方米，如顺利租出，每年可收租金40多万元。
一、基本情况
1.申请设立专项资金单位的基本情况：申报单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名、人员、资产规模、财务收支、上级单位及所隶属的主管部门名称等情况。
可行性研究报告编制单位的基本情况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名、资质等级等。
参与管理专项资金的单位基本情况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名等。
2.申请设立专项资金单位负责人基本情况：姓名、性别、职务、职称、专业、联系电话、与专项资金相关的主要情况。
3.专项资金基本情况：专项资金名称、性质、使用单位及范围、主要工作内容、预期总目标及阶段性目标情况；绩效目标；资金来源渠道和总投入情况（包括人、财、物等方面）。
二、必要性与可行性
1.专项资金设立或变更背景情况。专项资金使用收益范围分析；需求分析；是否符合国家、省和我市的政策，是否属于国家、省和我市政策优先支持的领域和范围。
2.专项资金设立或变更的必要性。专项资金设立或变更对促进事业发展或完成行政事业性工作任务的意义与作用。
3.专项资金设立或变更的可行性。专项资金安排的主要
工作思路与设想；专项资金预算的合理性及可靠性分析；专项资金绩效目标分析，包括绩效指标分析；与同类项目的对比分析；专项资金预期绩效目标的持久性分析。
4.专项资金实施风险与不确定性。实施存在的主要风险与不确定分析；对风险的应对措施分析。
三、实施条件
1.人员条件。专项资金协管部门及负责人的组织管理能力；主要使用单位及参加人员的姓名、性别、职务、职称、专业、对使用范围的熟识情况。
2.资金条件。专项资金投入总额及投入计划；对财政预算资金的需求额；其他渠道资金的来源及其落实情况；专项资金的管理手段。
3.基础条件。专项资金协管部门，使用单位及合作单位完成目标已经具备的基础条件（重点说明使用单位及合作单位具备的设施条件，需要增加的关键设施）。
4.其他相关条件。
四、进度与计划安排
专项资金使用的阶段性目标情况，分阶段实施进度与计划安排情况。
五、其它需说明的事项
专项资金投资形成资产和收益的产权及管理方式，存续期限届满后资金和资产的清算工作。
一、 问题的提出
我们现在才刚刚上小学。可我发现我们班戴眼镜的同学很多，有的同学的视力甚至低于了4.5，这也许会给他们以后的生活、学*以及工作带来诸多不便。所以，我想借助这次机会，去研究一下小 学生的视力下降主要涉及到了哪几个因素。
二、调查方法
1、查阅有关视力下降的原因的书籍、报刊、网站等，了解小学生视力下降的主要原因。
2、派发“调查问卷”，了解小学生视力下降的自身原因与人数。
3、通过多种途径，搜集有关视力下降导致的后果。
三、调查情况和资料整理
信息渠道： 电视、网络、书刊等。
涉及的方面：关于*视形成的相关因素。
具体内容：
书籍报刊：*视眼的来源,*视是屈光不正的一种网络：第一位治疗*视眼的医生,1985年美国医生,网络：世界上有多少*视眼,占世界人数的33%杂志：世界上*视度数最高,最高3000度
四、结论
1、根据研究表明，造成*视或视力下降的原因有：
⑴做作业时的姿势不良。
⑵每天花在上网、看电视上的时间比较多。
⑶做眼保健操时不够认真，时不时要睁开眼睛。
⑷经常躺在床上看书的人数超过八成。
所以，养成良好的用眼*惯是保护视力的重点，切勿令心灵的窗户受到损害。
2、下面是针对没有养成良好用眼*惯的同学的建议：
⑴尽量不要在傍晚5点30分以后不开电灯看书或做作业。
⑵做作业时要严格做到“一拳一尺一寸”的目标。
⑶晚上看电视、或者使用电脑，尽量不要关灯，因为这是导致视力下降的一个重点。
⑷不要长时间坐在电视、电脑前，更不要长时间玩游戏。
⑸每天回家自己叫口令，做一遍眼保健操。
⑹不要轻易去戴其它同学的眼镜，这样对自己没有好处，反倒会使自己的视力慢慢下降。
3、目前*学生*视眼中小学生*视率已达34.6%，高中生*视率已达70%，患者人数超过六千万， 因*视致盲人数达三十万人。视力下降直接影响了我们的学*成绩和升学、就业，并对我们的生理、心理造成不同程度的妨碍。据*、教育部联合调查，目前我国学生*视发生率接*60%，居世界第一位。
项目名称：
xx市农贸市场建设
项目性质：
新建项目
项目地点：
xx市
项目背景：
农贸市场是市场经济条件下农产品流通的重要途径，在促进农业生产、解决农民买难卖难、改善城市环境、提高人民群众生活水*、引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定等方面发挥着不可替代的作用。
随着西部大开发深入推进，xx市农业产业结构和农业科技得到了优化调整和推广，农产品生产持续增长，品种出现多元化趋势。但由于受传统的重生产、轻流通，重城市、轻农村思想的影响，农贸市场建设仍然滞后。
建设资料：
该项目占地面积2000m2。建筑物占地面积1576.85m2，绿化及硬化面积420m2。总建筑面积3453.7m2，规划建设一座两层半框架结构的农贸市场，地上两层，地下一层，其中地下负一层为蔬菜区、水产区和活禽宰杀区，建筑面积为1576.85m2；一层为商铺区，建筑面积为1576.85m2；二层为办公区，建筑面积300m2。配套建设地下通道250m，地下车库1000m2。
项目总投资：
该项目估算总投资1880万元，其中：建筑工程费用1171.17万元，辅助设施及其它费用169.57万元，土地征用费400万元，基本预备费139.26万元。
该项目总投资1880万元，全部由建设单位自筹。
项目结论：
该项目的建设贴合县城发展的总体规划，位置优越，交通便利，项目的总体规划方案、节能、环保、安全、消防等均贴合设计规范。项目的资金筹措方案基本落实，项目建设的基础条件基本具备，推荐尽快立项实施。
——可行性研究报告 (菁华5篇)
晶科能源是一家拥有*万名职员的龙头企业，有着丰厚的文化底蕴与人文气息，为了更好地优化企业用工环境，响应深化卫生体制改革的号召，方便职工医疗卫生服务，成立晶科医务室势在必行。作为一直为晶科能源提供医疗保健服务的兴园社区卫生服务中心在晶科员工中具有良好口碑，也非常乐意为晶科能源员工服务。并对设置晶科医务室的可行性进行多方面调查论证，现将可行性研究作如下报告：
一、 地位优势：兴园社区卫生服务中心位于兴园办前山
安置小区，晶科宿舍附*，是上饶经济开发区内唯一一家具有规模的公立医院。
二、 服务优势：兴园社区卫生服务中心已增挂上饶经济
开发区医院（二级医院），既有一级医院的*惠民、便民政策，又具备二级医院的规模、软件和硬件设施。
三、 报销比例优势：兴园社区卫生服务中心是县新农合
城镇职工居民医保定点单位，也已列为市医保定点单位。所有药品实行零差率销售，县新农合报销比例为90％。
四、 技术优势：兴园社区卫生服务中心是集全科医疗
（内科、外科、妇产科）、预防保健、社区健康教育、康复治疗、计划生育技术指导等“六位一体”的综合性、非赢利性医疗机构。现有在职职工42人，专业技术人员37人，其中中级职称6人，拥有生化仪、x光机、彩超、利普刀、**镜、进口血球仪等先进医疗设备。
五、 医务室设置标准
1、 人员配备 暂配二名医生和二名护士，实行二十四小时轮岗制，医生以内科、外科特长为主，如有需要可随时调配妇产科医生，所配备的医务人员均具有执业资格证。
2、 设置标准
医务室：包括诊疗室、输液室、配药室及医生、护士值班室。
房屋：建筑面积约80*方米，每室独立。
基本设备：诊察床、诊察桌、诊察凳、听诊器、血压计、出诊箱、体温计、污物桶、压舌板、处置台、注射器、纱布罐、方盘、药品柜、紫外线灯、高压灭菌设备以及其他与开展诊疗科目相应的设备。
3、 规范性要求：制订各项规章制度和人员岗位职责，严格执行国家制定或认可的医疗护理技术操作规程。
六、 医疗污物处理：医务室的污物主要有医疗垃圾，医用废弃物如一次性用品、敷料等，采取分类收集，分类处理的方法。
（1） 设置收集容器，窗口做到加盖，消毒，封闭。
（2） 一次性用品采用自毁型、消毒的方法，按卫生局规定集中收集处理。
（3） 生活垃圾经处理后，送到环卫部门统一指定的地方集中处理。总之，兴园社区卫生服务中心具备增设晶科医务室的基本条件和能力，投入运行以来，也深受广大群众的一致好评。
项目可行性研究报告是企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。
《温控陶瓷项目可行性研究报告》通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。具体而言，本报告体现如下几方面用途：
—— 用于报送*立项、核准或备案
—— 用于申请土地
—— 用于申请国家专项资金
—— 用于申请*补贴
—— 用于融资、银行贷款
—— 用于对外招商合作
—— 用于上市募投
—— 用于园区评价定级
—— 用于企业工程建设指导
—— 用于企业节能审查
—— 用于环保部门对项目进行环境评价
—— 用于安监部门对项目进行安全审查
【温控陶瓷项目可行性研究报告内容】
第一部分 项目总论
第二部分 项目建设背景、必要性、可行性
第三部分 项目产品市场分析
第四部分 项目产品规划方案
第五部分 项目建设地与土建总规
第六部分 项目环保、节能与劳动安全方案
第七部分 项目组织和劳动定员
第八部分 项目实施进度安排
第九部分 项目财务评价分析
第十部分 项目财务效益、经济和社会效益评价
第十一部分 项目风险分析及风险防控
第十二部分 项目可行性研究结论与建议
【温控陶瓷项目可行性研究报告目录】
第一部分 温控陶瓷项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、温控陶瓷项目背景
（一）项目名称
（二）项目的承办单位
（三）承担可行性研究工作的单位情况
（四）项目的主管部门
（五）项目建设内容、规模、目标
（六）项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）项目产品市场前景
（二）项目原料供应问题
（三）项目政策保障问题
（四）项目资金保障问题
（五）项目组织保障问题
（六）项目技术保障问题
（七）项目人力保障问题
（八）项目风险控制问题
（九）项目财务效益结论
（十）项目社会效益结论
（十一）项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 温控陶瓷项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、温控陶瓷项目建设背景
（一）国家或行业发展规划
（二）项目发起人以及发起缘由
（三）……
二、温控陶瓷项目建设必要性
（一）……
（二）……
（三）……
（四）……
三、温控陶瓷项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
（四）模式可行性
（五）组织和人力资源可行性
第三部分 温控陶瓷项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、温控陶瓷项目产品市场调查
（一）温控陶瓷项目产品国际市场调查
（二）温控陶瓷项目产品国内市场调查
（三）温控陶瓷项目产品价格调查
（四）温控陶瓷项目产品上游原料市场调查
（五）温控陶瓷项目产品下游消费市场调查
（六）温控陶瓷项目产品市场竞争调查
二、温控陶瓷项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
（一）温控陶瓷项目产品国际市场预测
（二）温控陶瓷项目产品国内市场预测
（三）温控陶瓷项目产品价格预测
（四）温控陶瓷项目产品上游原料市场预测
（五）温控陶瓷项目产品下游消费市场预测
（六）温控陶瓷项目发展前景综述
第四部分 温控陶瓷项目产品规划方案
一、温控陶瓷项目产品产能规划方案
二、温控陶瓷项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、温控陶瓷项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
（三）促销策略
……
第五部分 温控陶瓷项目建设地与土建总规
一、温控陶瓷项目建设地
（一）温控陶瓷项目建设地地理位置
（二）温控陶瓷项目建设地自然情况
（三）温控陶瓷项目建设地资源情况
（四）温控陶瓷项目建设地经济情况
（五）温控陶瓷项目建设地人口情况
二、温控陶瓷项目土建总规
（一）项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
（二）土建总图布置
1、*面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
2、竖向布置
（1）场址地形条件
（2）竖向布置方案
（3）场地标高及土石方工程量
3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
4、总*面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）
5、总*面布置主要指标表
（三）场内外运输
1、场外运输量及运输方式
2、场内运输量及运输方式
3、场内运输设施及设备
（四）项目土建及配套工程
1、项目占地
2、项目土建及配套工程内容
（五）项目土建及配套工程造价
（六）项目其他辅助工程
1、供水工程
2、供电工程
3、供暖工程
4、通信工程
5、其他
第六部分 温控陶瓷项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、温控陶瓷项目环境保护
（一）项目环境保护设计依据
（二）项目环境保护措施
（三）项目环境保护评价
二、温控陶瓷项目资源利用及能耗分析
（一）项目资源利用及能耗标准
（二）项目资源利用及能耗分析
三、温控陶瓷项目节能方案
（一）项目节能设计依据
（二）项目节能分析
四、温控陶瓷项目消防方案
（一）项目消防设计依据
（二）项目消防措施
（三）火灾报警系统
（四）灭火系统
（五）消防知识教育
五、温控陶瓷项目劳动安全卫生方案
（一）项目劳动安全设计依据
（二）项目劳动安全保护措施
第七部分 温控陶瓷项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、温控陶瓷项目组织
（一）组织形式
（二）工作制度
二、温控陶瓷项目劳动定员和人员培训
（一）劳动定员
（二）年总工资和职工年*均工资估算
（三）人员培训及费用估算
第八部分 温控陶瓷项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合*衡，作出合理又切实可行的安排。
一、温控陶瓷项目实施的各阶段
（一）建立项目实施管理机构
（二）资金筹集安排
（三）技术获得与转让
（四）勘察设计和设备订货
（五）施工准备
（六）施工和生产准备
（七）竣工验收
二、温控陶瓷项目实施进度表
三、温控陶瓷剂项目实施费用
（一）建设单位管理费
（二）生产筹备费
（三）生产职工培训费
（四）办公和生活家具购置费
（五）其他应支出的费用
第九部分 温控陶瓷项目财务评价分析
一、温控陶瓷项目总投资估算
温控陶瓷项目可行性研究报告总投资估算
图：项目总投资估算体系
二、温控陶瓷项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
（一）资金来源
（二）项目筹资方案
三、温控陶瓷项目投资使用计划
（一）投资使用计划
（二）借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
（一）计算依据及相关说明
（二）项目测算基本设定
五、温控陶瓷项目总成本费用估算
温控陶瓷项目可行性研究报告总成本费用估算
（一）直接成本
（二）工资及福利费用
（三）折旧及摊销
（四）工资及福利费用
（五）修理费
（六）财务费用
（七）其他费用
（八）财务费用
（九）总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
（一）销售收入
（二）销售税金及附加
（三）增值税
（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
（一）项目投资现金流估算
温控陶瓷项目可行性研究报告投资现金流估算
（二）项目资本金现金流估算
温控陶瓷项目可行性研究报告资本金现金流估算
九、不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏*衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏*衡*分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
（一）盈亏*衡分析
（二）敏感性分析
第十部分 温控陶瓷项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇*衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业*均投资回收期、*均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
（一）财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水*，项目财务上可行。温控陶瓷项目可行性研究报告财务净现值
（二）财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。温控陶瓷项目可行性研究报告财务内部收益率
（三）投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
（l）计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列*似公式计算：Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
（2）评价准则
1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；
2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
（四）项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年*均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
温控陶瓷项目可行性研究报告投资收益率ROI
ROI≥部门（行业）*均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。
（五）项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或*均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年*均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门（行业）*均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。
（六）项目资本金净利润率（ROE）
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内*均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
温控陶瓷项目可行性研究报告资本金净利润率项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
（七）项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分 温控陶瓷项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施
第十二部分 温控陶瓷项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1、项目建议书（初步可行性报告）
2、项目立项批文
3、 厂址选择报告书
4、 资源勘探报告
5、 贷款意向书
6、环境影响报告
7、 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、 引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、 厂址地形或位置图（设有等高线）
2、 总*面布置方案图（设有标高）
3、 工艺流程图
4、 主要车间布置方案简图
5、 其它
一、基本状况
1、项目单位基本状况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名、人员、资产规模、财务收支、上级单位及所隶属的市级部门名称等状况。
可行性研究报告编制单位的基本状况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名、资质等级等。
合作单位的基本状况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名等。
2、项目负责人基本状况：姓名、职务、职称、专业、联系电话、与项目相关的主要业绩。
3、项目基本状况：项目名称、项目类型、项目属性、主要工作资料、预期总目标及阶段性目标状况；主要预期经济效益或社会效益指标；项目总投入状况（包括人、财、物等方面）。
二、必要性与可行性
1、项目背景状况。项目受益范围分析；国家（含部门、地区）需求分析；项目单位需求分析；项目是否贴合国家政策，是否属于国家政策优先支持的领域和范围。
2、项目实施的必要性。项目实施对促进事业发展或完成行政工作任务的好处与作用。
3、项目实施的可行性。项目的主要工作思路与设想；项目预算的合理性及可靠性分析；项目预期社会效益与经济效益分析；与同类项目的比较分析；项目预期效益的持久性分析。
4、项目风险与不确定性。项目实施存在的主要风险与不确定分析；对风险的应对措施分析。
三、实施条件
1、人员条件。项目负责人的组织管理潜力；项目主要参加人员的姓名、职务、职称、专业、对项目的熟悉状况。
2、资金条件。项目资金投入总额及投入计划；对财政预算资金的需求额；其他渠道资金的来源及其落实状况。
3、基础条件。项目单位及合作单位完成项目已经具备的基础条件（重点说明项目单位及合作单位具备的设施条件，需要增加的关键设施）。
4、其他相关条件。
项目名称：
xx市农贸市场建设
项目性质：
新建项目
项目地点：
xx市
项目背景：
农贸市场是市场经济条件下农产品流通的重要途径，在促进农业生产、解决农民买难卖难、改善城市环境、提高人民群众生活水*、引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定等方面发挥着不可替代的作用。
随着西部大开发深入推进，xx市农业产业结构和农业科技得到了优化调整和推广，农产品生产持续增长，品种出现多元化趋势。但由于受传统的重生产、轻流通，重城市、轻农村思想的影响，农贸市场建设仍然滞后。
建设资料：
该项目占地面积2000m2。建筑物占地面积1576.85m2，绿化及硬化面积420m2。总建筑面积3453.7m2，规划建设一座两层半框架结构的农贸市场，地上两层，地下一层，其中地下负一层为蔬菜区、水产区和活禽宰杀区，建筑面积为1576.85m2；一层为商铺区，建筑面积为1576.85m2；二层为办公区，建筑面积300m2。配套建设地下通道250m，地下车库1000m2。
项目总投资：
该项目估算总投资1880万元，其中：建筑工程费用1171.17万元，辅助设施及其它费用169.57万元，土地征用费400万元，基本预备费139.26万元。
该项目总投资1880万元，全部由建设单位自筹。
项目结论：
该项目的建设贴合县城发展的总体规划，位置优越，交通便利，项目的总体规划方案、节能、环保、安全、消防等均贴合设计规范。项目的资金筹措方案基本落实，项目建设的基础条件基本具备，推荐尽快立项实施。
为保证研究成果的质量，在编制《报告》之前，应确定编制依据，并充分做好信息资料的收集和整理工作，在此基础上进行科学分析、比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、图文资料论证充分，同时不同阶段的项目运行风险也应进行充分的预测和评估。
一、《报告》的编制依据
国家、地方的经济和社会发展规划，行业部门发展规划;国家相关法律、法规、政策;国家相关部门和行业颁布的工程建设方面的标准、规范和定额;项目的立项批复及项目建议书(或初步可行性研究报告);双方签订的协议书或意向书;受托编制可研报告的服务委托合同;其他有关依据资料。
二、《报告》的信息资料采集与应用
编制可行性研究报告需要大量准确、可用的信息资料作为支持。项目可行性研究工作中，要对以下资料进行收集整理与分析：市场分析资料、自然资源条件资料、原材料燃料供应资料、工艺技术资料、场(厂)址条件资料、环境条件资料、财政税收资料、金融贸易资料等方面的信息，并用科学的方法对资料进行整理和加工，要满足充足性、可靠性、时效性的基本要求。
三、《报告》的编制内容
(一)市场分析。主要是在对市场进行充分调查的基础上，掌握市场目前的供需状况，并对国内外市场需求及价格的变化趋势进行分析和预测。一方面为确定项目建设规模和产品方案提供依据，同时为项目建成后的市场开拓打下基础。
(二)生产规模。实事求是，遵循量力而行的原则，在对生产的产品、产量、厂房设施、机器设备、职工人数和技术力量等方面进行全面分析的基础上，确定项目的规模大小。切忌片面追求大而全，过度举债而增加融资成本，反而引起规模效益递减，盈亏失衡。
(三)融资决策。根据生产规模、物料供应和成本开支，计算出资金总额，并通过对拟建项目的资金来源渠道、投融资模式、融资方式、融资结构及融资成本的研究，对拟定的融资方案进行比选，确定相对更有利的融资方案。
(四)技术设备。这是形成现实生产力的重要因素，也是可行性研究的重点。对设备的选型应与选择的项目生产规模、产品方案和工艺技术流程相适应，以满足项目的实际需求。提高设备连续化、大型化程度，同时强调设备技术上的可靠性和成熟性，以确保生产和质量的稳定性。
(五)劳动定员。根据生产规模和经营管理的需要，研究出符合企业实际状况的管理组织形式，明确工作职责及工作岗位，落实人员的编制，分析、预测市场及工艺技术的发展趋势，做好相关人员的培训工作。
(六)对新建项目厂址的自然、经济、政治、运输及地理位置等条件进行研究。在厂址选择中，应符合总体规划要求，满足项目对原材料、能源、水和人力的供应，符合节约和效益的原则，同时应注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。
(七)经济效益。实现项目利润最大化是项目建设的最终目标，在对新项目投产后销售收入和费用支出进行估算后，根据全年净现金流量和收益情况，推算出投资的变现能力和回收年限。在分析和论证投资效益时，也要注意对国民经济效益及社会效益的综合评价，要处理好眼前利益与长远利益的关系，并尽可能做到项目的经济效益与社会利益协调统一。
(八)综合评价及结论和建议。综合评价应谋求项目方案的整体优化，不能只强调某一项或几项的指标达到最优。同时，以咨询者的角度对项目实施阶段和运营阶段应注意的有关问题和应采取的措施提出相应的建议。
四、《报告》的编制要求
(一)报告本身使用的资料数据应准确可靠。由于决策分析与评价是个动态过程，在实施过程中要注意新情况的出现，才能及时、全面、准确地获取新的信息，从而确保决策信息的准确性。
(二)主要设备的规格、参数应能满足预订货的要求并能满足实际合同谈判的需要。
(三)论证的方法科学合理，并对重大的技术、经济方案应有两个以上的方案进行比选。
(四)建设方案中主要工程技术数据应达到一定深度，满足项目初步设计需要。
(五)投资估算的深度应能满足投资控制准确度的要求。
(六)附件中应包括：评估、决策(审批)所必须的合同、协议、意向书、*批件等。
五、《报告》的项目风险分析
在可行性研究中，对市场供需、生产规模、资金筹措、技术设备等都进行了充分的论证和比选固然很重要，但项目在真正运行时是否能够顺利进行，在很大程度上依赖于可行性研究阶段对项目自身的风险分析。这是因为项目可行性研究得出的技术经济指标和结论一般都提供了项目经营管理的几种前提假设状态，这几种前提假设包含以下内容：
1、项目管理机构设置科学合理;
2、项目的管理者具备应有的素质并具有丰富的管理经验;
3、生产操作人员经过培训后达到标准要求;
4、市场供求总量的实际情况与预测一致，产品完全具备市场竞争能力，实际价格与预测价格一致;
5、产品销售达到了预期的市场份额;
6、企业有一套有效的质量保证体系，产品达到既定质量标准;
7、生产过程中的安全管理、劳动保护措施适当，管理到位，避免了重大不安全事故的出现;然而在项目实施过程中，能够满足上述前提假设的项目并不多，大多数项目都会或多或少地发生程度不等的“管理障碍”。
为了规避这种项目管理风险的出现，应在编制项目可行性研究报告时列出专门章节，说明项目实现可行性报告预期效果的经济环境和管理条件要求，特别是要根据自己在可行性研究中结合项目本身实施的重点、难点、特点的认识，提出风险预防的处理措施和建议，使委托方对项目实施风险有一定清醒的认识，从而能够在项目建设和经营管理过程中时时注意、节节把关，努力达到项目所必备的各种条件。或者说，将可行性研究报告隐含的“理想条件”尽量变为现实条件，达到可行性研究报告中的最大或最优的预期效益。
六、结语
在项目投资活动中，可行性研究仅仅是投资项目前期工作的一个环节，项目能否变成现实，投资能否收到效益，最主要的是项目开始实施后，是否真正按照可行性研究中的标准和要求进行细化管理，做到统筹安排、有序衔接，使项目按照预定的计划进度建成投产，只有这样的项目管理才能真正达到可行性报告中预计的效益指标。
——可行性研究报告 40句菁华
1、作为项目论证、审查、决策的依据。
2、作用不同。可行性研究主要是作为决策的依据，更确切的说它是为项目评估提供依据和资料。项目评估不仅是为项目决策服务，而且是银行参与决策和决定贷款与否的依据，同时，两者相互不能代替。
3、2.1 前瞻可行性研究步骤
4、3 大学科技园行业市场前瞻预测
5、1.1 项目建设地地理位置
6、1.3 项目建设地土地利用现状
7、3.1 项目建设条件对比
8、3.3 项目运营费用对比
9、6 地质灾害及特殊环境影响
10、1 财务评价依据及范围
11、2 前瞻对大学科技园项目销售收入估算
12、3.1 费用估算基础数据
13、4.2 现金流量分析
14、通信工程
15、对应修改的主要问题进行说明,提出修改意见
16、对不可行的项目,提出不可行的主要问题及处理意见
17、引进外资的名类协议文件
18、交通部颁发的《公路基本建设工程投资估算编制办法》
19、交通部颁发的公路工程分项指标
20、是强化县域路网结构，完善路网布局，提高路网整体服务水*的需要。
21、路基宽度：4.5m
22、10%石灰土基层宽度：4m
23、最大纵坡：9%
24、2建设投资估算的原则和标准依据
25、建设计划
26、该项目建设所用材料可带动地区原材料开采、加工及运输产业。
27、固定资产投资（土地费用、土建工程、装修装饰、设备、预备费、工程建设其它费用、建设期利息）
28、流动资金
29、企业从事研究开发的人员力量、资金投入，以及企业内部管理体系等情况。
30、2.2目标
31、3.3费用开支
32、肉驴饲料驴是草食动物。其食草尤以干、硬、脆的农作物秸秆为佳。例如：玉米、谷子、豆蔓等质地较硬的秸秆，用铡草机切成3～4厘米长的短段，最忌喂半干不湿、折之不断的饲草。因为此类饲草最易让驴闹“结”症。同时再辅以豌豆、玉米、炒棉子等精料或小麦麸皮等。每天早、中、晚各喂一次，以晚饲为主。每次饲喂时添上单草(即草样秸秆)让其食至大半饱时，再喂合草(即将秸秆再掺以苜蓿、豆蔓等含蛋白质较高的饲草)，以此诱其食欲。待其有停食的表现时，再喂拌草(即把槽底所剩的草，再掺以豌豆、玉米、炒棉子等整粒饲料或掺以小麦麸皮及少量水)，以诱其达到最大摄食量。
33、无酒精香水项目投资概算表
34、现金流量表
35、项目管理机构设置科学合理;
36、市场供求总量的实际情况与预测一致，产品完全具备市场竞争能力，实际价格与预测价格一致;
37、地块位置：
38、周围环境与设施
39、项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神 国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市*加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万*方米的住宅，五年共建3000万*方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。 根据XX年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“*光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着*光谷的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5年内，*光谷方圆50*方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。 因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资公司武汉联想世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270亩储备地块。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。
40、武汉商品住宅价格走势
