1.产品验收与入库：
(1)产品到货后，收货人员应合理安排卸货;审核送货单据和实物的数量、状态及规格是否合符采购要求，如符合，签单并搬运到指定的区域。
(2)统计员及时打印条码，交与收货人员贴，标签须与账、物相符。
(3)将供应商的送货单转换成本公司的入库单，入库单要有仓库主管和保管人签字;并及时交与统计员，及时入账，在入库的当日办理相关入库手续，将入库单财务联传交财务;(统计人员及时通知审核人员审核系统单据，入账)
(4)通知质检人员对物料进行检验。
(5)产品经检验后，库管根据质检签署的意见进行分类归整：①不合格品归整后统一放置在一起，与合格品进行完全隔离，做好标识，并汇总后上报;并开出移库单，并交接单据，由统计员做系统移库。②合格品放至相应的库位。
(6)产品入库后，上报数量给部门主管，由部门主管做淘宝上架及发布入库通知。
2.与其他部门衔接：
(1)新品与产品部：仓储部收到的新品应及时办理相关入库手续，办完手续的当天由仓储部主管及时通知产品部取样拍照。物流部准备好拍照样品，并填写好调拨单(提货人及仓储主管签字)(附一，调拨单注明日期、款号、尺码、颜色、数量、是否延期等内容，调拨单仓管员及统计员各一联)，统计员系统做系统移库。同时仓储部测量尺寸(附二，一式两份，一份提**品部，一份仓储部留底)，保证货物能尽快上架。
(2)拍照样品的回收：产品部拍照完后须尽快归还提取货物，做好货品交接工作，并由产品部做系统移库工作，仓储部统计员做系统移库审核。超过7天，需要办理延期手续，否则，仓储部要求收回产品。
(3)清理囤货：为了提高货物的周转速度，仓储部应定期清理销售为客户预留的货物，如销售无特殊说明，囤货超过7天则视为放弃处理，所囤货物进入正常销售流程。统计员每天对系统前7天的所以有出库单进行清理，删除。并把清理单据的数据补上架。
3.货物存储与防护：
(1)应提供符合要求的场所和环境贮存产品，要求通风、干燥、防尘等，并配备适量的防火设备。
(2)产品要按定要求整齐摆放，分类别、状态、批次进行管理，标识应清楚规范，货物同一款原则上只允许一箱(包)打开。必须确保现场物料包装完整无损。所有人员必须在库房人员确认的情况下，方可将产品取离库房现场。
(3)相关的库管应有计划的进行产品循环盘点，及时了解库存情况，将贮存过程中发现损坏的产品立即从库房中剔除、隔离，并报填写相应的单据进行处理。(盘点单，移仓单，拨废单)
4.货物调拨：
根据产品销售情况是时对仓库物料进行合理调拨。
(1)A仓管员是时根据销售需求，合理安排A库存，然后按库存需求开出调拨，通知B仓管员调货。
(2)B仓管人员收到调拨通知后，及时按单调拨物料。立时调拨到A仓库，并跟A仓管员进行物料交接，并双方签名确认。
(3)调拨单据A、B仓管员各一份，一份交统计员，统计员及时根据调拨单及时在系统做仓位调整。
5.产品发放
(1)打单员审核客户付款情况，确定已经付款，打单员打出快递单和出库单。
(2)库管员发料，应保证认真、及时、准确的态度，做到到见单作业，严格按单发货，发完后立即完善发料手续，与统计员进行单据交接，统计员并于当日内进行对系统单据进行审核，做到日清日结，保证帐实一致性;
(3)发料应遵循“先进先出”原则，由此来杜绝因发放产品程序不规范造成产品产生质变而给公司造成的经济损失。
6.退货与换货
(1)销售过程中，因质量问题、规格型号、颜色与订单不符等客观原因，需要退换货物的，可凭发货单及实物办理退换手续，退换货物须经质检核查及仓储部主管审核确认;若非质量原因，由客户人为造成的损坏恕不退换。
(2)货物收回后，仓库人员(统计员)需及时将货物归位。所有次品退货由收货人员，统一集中退回给相应的供应商，开次品退厂单，并及时与统计员进行单据交接，统计员及时做系统退货。(生产厂家送货的，做到一日一清，采购的零星货物做到一星期一退)。
7.账务处理：
(1)为保证帐务处理的及时性、规范性、准确性，确保帐务相符，要求帐务必做到日清日结;
(2)所有有效单据必须是按规定的各货物环节的人员签字确认后方可进行帐务处理;
(3)单据填制必须清晰、明了、规范，保证准确性，填写好的信息一般不允许更改，确须更改只能采用划改(能辨别改前信息)并由更改者签署全名及更改日期;
(4)各类单据须及时归集并安全保管，每月月底相关做帐人员需对当月的单据进行清理汇总，装订成册，妥善保存，便于核查和追溯。
8.补货计划：仓储部根据发货量及仓库备货量，每日提出补货计划，提交总经办或采购部审批。
9.补货到货通告：总经办或采购部对补货货物一下订单，就在公司内部群里立即通知销售部及仓储部。仓储部收到补货货物，清点无误后，办理相关入库手续，上架销售，同时在公司内部群里通知产品部和销售部。
1、每年年终保管员对自己所管物资要定期盘点一次，并做出明细表册，上报公司主管经理及财务部门各一份，盘点后保管员要在自己的保管帐上盖上“上年结转”的印章或划两条红线，以表示上年结转的数字。
2、在盘点中发现的差错和盈亏，要查明原因，由保管员填制盈亏明细表册，报公司主管经理，经批准后进行账务处理，没有批准前不得自行改账。同时，结转下年数字。
3、对库存物资保管员每半年应进行一次自点。在自点中发现的盈亏，凡属合理损耗的，保管员可填制单据，报有关业务部门审批，及时进行调整，不属于合理损耗的，则放在年终一次进行处理。
4、对库物质的入库、消耗、库存、各工地占用情况，每月27止，30日前上报公司。
5、除了上述规定的定期盘点、自点以外，保管员应经常进行不定期的自点、自查工作，了解和掌握库存动态，做到心中有数。自点、自查内容如下：
①查质量：库存物资的质量是否变化，是否有生锈、霉烂、干裂、虫蛀、变质、鼠咬等情况;
②查数量、账、卡、物是否准确，单价是否准确;
③查保管条件：堆垛是否合理和稳固，覆盖物是否严密，库房有无漏雨，料区有无积水，门窗通风口是否良好等;
④查安全：各种安全措施和消防设备是否符合安全要求;
⑤查计量工具：磅秤、皮尺是否准确，其他工具是否齐全，使用和保养情况是否良好。
仓库管理员岗位职责
1、严格执行公司的各项制度，按时上、下班，必要时下班时间内随叫随到。
2、认真对货物的名称、规格、型号、单位、数量、质量逐项核对，确认无误后，与对方签认交接。手续如出现差错，保管员应负行政经济责任。
3、按类分账，新、旧、废分堆，标志鲜明，材质不混、名称不错、规格不串，做到对号入座，井然有序，库房料架摆放纵横成行，卡片悬挂成线，横*竖直。库内、库区经常打扫，做到无垃圾、无杂草、无尘土，保持清洁卫生。要求对其所管物资进行维护保养。
3、要求对其所管物资进行维护保养。
4、在工作时间内必须要坚守岗位和“两检查”制度，即班前要对自己所管的库房、库区进行一次检查，看有无异常情况;班后检查一日工作完成情况，看有无差错和不妥。特别是风雨天，要检查上盖下垫，门窗、灯、锁及灭火器具等是否安全妥当。
①全部购入的零配件和其他物资负有按规范建账验收，销账和监督库工保管、发放的责任，就本岗位工作直接对职能上级负责;
②对设备库存物资按规范保管、存放、保养、发放、办理出入库手续和签证负责，对及时向计划统计员提供真实、准确的库存量负责;
③对购入物资严格按规范验收、保证数量、质量合格并及时办理入库手续;
④对物资的按规范发放及回收负有监督责任，及时汇总上报本月耗用表，随本月领用材料单(会计联)一同上缴上报公司财务各一份，物资的入库、领用、月末库存的情况表，每月截止日期定为27号，月底前上交公司1份，财务1份(含U盘);
⑤对规定应收回的废件和贵金属，有以旧换新及时回收、参与、处理、废旧件及时上缴资金的权利;
⑥对物资因保管不善造成的丢失、损坏，仓库管理员负有主要责任;
⑦各工地物品调配、生产用车辆由仓库负责人统一调配。
5、建立盘存制度，定期每半年盘点一次，中间不定期进行抽查 7日内上报公司盘存情况表。
6、严格执行物资领用审批制度，工地各项目经理签字，公司、仓库领用物品由仓库负责人审批，各类物资报废、报损由公司经理审批。
7、库管员因事、病假离库时，应请领导指定接替人代管，对所管物资及凭证要进行认真交接，回来后如发现差错和事故，应及时向领导反映，查清责任，由交、接人员分别负责。
8、要做好包装容器及废品的回收、上交工作，凡有押金的包装容器要进行回收，上交给有关部门。对施工单位退回的废料及包装品，予以妥善保管或进行利用。
9、要随时做好安全保卫、保密等工作，防止库房失火、被盗、汇密等事故的发生。对入库人员有进行宣传、教育、监督的权利和义务，对违反规定而又不听劝阻者，应及时报告有关部门进行处理。
10、积极完成领导交办的其他任务。
机械设备管理员岗位责任
1、机械设备使用管理
(1)机械设备使用管理为了合理使用机械设备，充分发挥机械效率，安全完成施工生产任务，提高经济效益，要求作到管用结合，合理使用，施工部门与设备部门应密切配合。
(2)结合施工进度，利用施工间隙，安排好机械的维护保养，避免失修失保和不修不保，应使机械保持良好状况，以便能随时投入使用。
(3)严格按机械设备说明书的要求和安全操作规程使用机械。操作人员必须做到“四懂三会”，即懂结构、懂原理、懂性能、懂用途和会操作、会维护保养、会排除一般故障。
(4)正确选用机械设备润滑油，必须严格按照说明书规定的品种、数量、润滑点、周期加注划更换。做到“五定”，即定人、定时、定点、定量、定质。
(5)协调配合，为机械施工作业创造条件，提高机械使用效果，必须做到按规定间隔期对机械进行保养，使之始终处于良好状况。合理组织施工，增加作业时间，提高时间利用率。提高技术水*和熟练程度，配备适当的维修人员，及时排除故障。
2、机械设备维修保养
(1)机械维修保养是以预防为主的思想指导，根据各种机械的运行规律、结构、工作条件和磨损规律制订强制性的制度。机械的技术维修保养，按作业时间的不同分为定期保养和特殊保养两类。定期保养有日常保养和分级保养;特殊保养有走合保养，换季保养、停用保养和封存保养等。
(2)分级保养一般按机械的运行时数来划分保养级别内容。而特殊保养一般是根据需要临时安排或列入短期计划进行的，也可结合定期保养进行，如停用保养、换季保养等。
(3)日常保养是操作人员在上下班和交接班时间进行保养作业。其内容为“清洁、润滑、调整、紧固、防腐”十字作业。重点是润滑系统、冷却系统、过滤系统、转向及行走系统、制动及安全装置等部位的检查调整。日常保养的项目和部位较少，且大多数在机器外部，但都是易损及要害部位。日常保养是确保机械正常运行的基本条件和基础工作。
(4)一级保养除进行日常保养的各作业项目外，还包括：
1)清洗各种滤清器;
2)查处各处油面、水面和注油点，若有不足时，及时添加;
3)清除油箱、火花塞等污垢;
4)清除漏水、漏油、漏气、漏电现象;
5)调整皮带传动和链传动的松紧度;
6)检查和调整各种离合器、制动器、安全保护装置和操作机构等，保持灵敏有效;
7)检查钢丝绳有无断丝，其连接及固定是否安全可靠;
8)检查各系统的传动装置是否出现松动、变形、裂纹、发热、异响、运转异常等，发现后及时修复、排除。
(5)在一般情况下，日常保养和一级保养由机械操作人员负责进行，而维修人员负责二级以上的保养工作。
3、机械设备完好标准
(1)完成任务好
做到优质、高产、低耗、安全无事故。配合施工协作好。
(2)技术状况好
机械设备必须达到一类设备标准，机容整洁，工作性能和出力达到规定要求。
(3)维护保养好
认真执行“清洁、润滑、调整、紧固、防腐”十字作业，达到规定要求，机械故障少。
(4)合理使用好
认真执行岗位责任制为主要内容的各项规定、制度，做到合理使用，正确操作。各项原始记录资料齐全、准确。
(5)保管工作好
机械设备的零件、部件、随机工具、附属装置完整齐全，无缺少损坏。
一、商品入库流程
1、采购部下定单时应该认真审核库存数量，做到以销定进。
2、采购部审核订单时，应根据公司实际情况，核定进货数，杜绝出现库存积压，滞销等情况。
3、订单录入后，采购部应确定工厂送货、到货时间，并及时通知仓库。
4、当商品从厂家运抵至仓库时，收货员必须严格认真检查商品外包装是否完好，若出现破损、是原装短少等情况。收货人必须拒绝收货，并及时上报采购部;若因收货员未及时对商品进行检查，出现的破损，原装短少，所造成的经济损失由该收货员承担。
5、确定商品外包装完好后，收货员必须依照相关单据：订单、随货同行联，对进货商品品名、等级、数量、规格、金额、单价、进行核实，核实正确后方可入库保管;若单据与商品实物不相符，应及时上报采购人员;若进货商品未经核对入库，造成的货、单不相符，由该收货人承担因此造成的损失。
6、入库商品在搬运过程中，应按照商品外包装上的标识进行搬运;在堆码时，应按照仓库堆放距离要求、先进先出的原则进行。若未按规定进行操作，因此造成的商品损坏由收货人承担。
7、入库商品明细必须由收货员和仓库管理人员核对签字认可，做到帐、货相符。商品验收无误后，仓库管理员依据验收单及时记账，详细记录商品的名称、数量、规格、入库时间、单证号码、验收情况、存货单位等，做到帐、货相符。若不按照该制度执行验收造成的经济损失由仓库管理员承担。
8、按收货流程进行单据流转时，每个环节不得超出一个工作日。
二、商品出库流程
1、销售部开具出库单或调拨单，或者采购部开具退货单。单据上应该注明产地、规格、数量等。
2、仓库收到以上单据后，在对出库商品进行实物明细点验时，必须认真清点核对准确、无误，方可签字认可出库，否则造成的经济损失，由当事人承担。
3、出库要分清实物负责人和承运者的责任，在商品出库时双方应认真清点核对出库商品的品名、数量、规格等以及外包装完好情况，办清交接手续。若出库后发生货损等情况责任由承运者承担。
4、商品出库后仓库管理员在当日根据正式出库凭证销账并清点货品结余数，做到账货相符。
5、按出货流程进行单据流转时，每个环节不得超出一个工作日。
为加强仓库管理，特制定本规定：
1. 未经允许任何人不得进入仓库;
2. 不得在仓库内吸烟，做好防火、防潮、防盗、防尘工作，以确保货物安全;
3、仓管员应对仓库的储备情况熟悉掌握，如有储备不足要及时报告给专职文员;
4、严格按配送公司划分为合格品存放区，不合格品存放区;做到产品的有序摆放;
5、根据订货单以及对方的送货单查验货物，如有差异应及时反映给专职文员，如无误填写入库单;
6、货物发放严格执行先进先出;每星期检查一次分库库存报表余额，以便调剂发货;
7、根据文员的发货单，先开单、后发货，仔细检查所发产品的数量、型号用专用胶带打包并贴好货运面单;并填好发货记录单;
8、仓库严格按单出库，如有不符，仓库与配送点核实后必须即时办理补单、补货手续;
9、不论什么情况，配送点必须按总仓出库单入库，遇货运公司丢失货物，仓库应及时与货运公司联系，确认后将所丢失的货物另行出库补给配送点;
10、对各配送点的退货要对单清点，并分类入库;退库要求2人清点，填好退库单后交文员进行跟踪;
11、每天做好库存日报表后必须核对库存，确保帐实相符;如有不符必须当日查清;
12、报表准确性由经理核查;
13、每月26号盘点一次，由经理安排专人进行实地盘点;
14、订单要求每天发出，遇不发单时仓库必须通知配送点。每星期六为盘点日;
15、如货物丢失，按货物零售价的70%由仓管员赔偿;
16、单据、报表按月封箱保存半年;
一、物资验收入库
(一)物资入库前,仓管员要亲自同使用部门负责人共同验收。根据物品规格质量标准,外观质量鉴别,取样检查以及一般常用材料价格方法验收。以下情况不予验收入库:
1、对采购的呆滞、积压、质量低劣材料严格把关不予验收入库。
2、对采购的无使用对象的特殊材料不予验收入库。
3、对一般材料超储备定额悬殊的不予验收入库。
4、对短线物品的储备应视用途所需,不能超过1--2个月的用量,超出者不予验收入库。
5、验收成件包装物资要进行抽查,凡质量、数量、规格、品种与材料清单不符的不予验收入库。
6、验收数量不足的,应由采购员及时补回。
7、以上入库所造成后果由仓管员负责。
(二)未经检验合格不准进入货位,更不能投入使用。验收中发现的问题应及时向财务部主管和采购经办人员及有关部门负责人汇报,请求采取有效处理措施。
(三)物资检验合格后,仓管员要亲自同交货人办理交接手续,核对清点物资名称、数量是否一致,按送货单上的要求签字。
(四)入库时,仓管员要认真如实填写《入库单》、《领料单》,入库单各栏应填写清楚,并随同送货单一起交财务部记帐。
(五)对暂时不能退回的不合格物资,应隔离堆放,并作好标识,严禁与已入库的物资混杂在一起。
二、物资的储存与保管
(一)物资的储存与保管原则上应以物资的属性、特点和用途规划设置仓库,并根据仓库的条件考虑划区分工。凡吞吐量大的落地堆放,周转量小的用货架存放。落地堆放以分类和规格的次序排列编号并标明物资名称等;上架的物资应根据区域划分进行摆放,并标明物资名称、编号等。要分开食用与非食用分开,常用与非常用分开,工具与材料分开,整齐统一。货架存放做到上放轻、下放重,中间放常用。
(二)物资堆放的原则是:在堆放合理安全可靠的前提下,推行五五堆放,根据物资特点,必须做到过目见数,查点方便,成行成列,排列整齐。同类物资堆放,要考虑先进先出,领用方便。
(三)仓管员对仓库物资应根据其自然属性和仓库的实际情况,认真保管,严格做好防火、防盗、防投毒、防鼠、防虫蛀、防锈蚀、防变质、防受潮、防桶漏、防失油、防尘污、防老化、防凝固、防受冻、防变形、防破损等工作,使公司财产不发生保管责任损失。
(四)仓库物资如有损失、贬值、报废、盘盈、盘亏等,仓管员应及时报告财务部,并分析原因,查明责任,按规定办理报批手续。未经批准的一律不准擅自处理。保管员不得采取盈时多送,亏时克扣的违纪行为。
(五)仓库所存物资未经使用部门负责人同意,一律不准出库。
(六)仓库要加强安全保卫措施,禁止非仓管人员擅自入库。仓库严禁烟火。仓管员应懂得使用消防器材和必要的防火知识。
三、物资发放
(一)仓管员应按推陈出新、先进先出、按单领取、严格控制的原则发放物资,坚持一盘底,二核对,三发放,四减数。对贪图方便,违反发料原则造成物资发放失效、霉变及其他差错等损失,仓管员应负责。
(二)仓管员在发放物资时,应严格审查派工单、采购计划审批单,确认是否经仓库所属部门负责人同意。否则,仓管员有权拒绝发放。
(三)仓管员在发放物资时,应与领物人认真清点,当面检查所领物资质量等,并与使用人在出库单或领用单上签字确认。未经签字确认,物资不准出库。
(四)物资发放完毕,仓管员要认真填写《出库单》或《领料单》。《出库单》或《领料单》需经领物人签字确认。工具借用人要填写《工具出借登记表》,所有凭证仓管员应认真妥善保管。
四、物资盘存和台帐
(一)仓库原则上每月25日前完成盘存一次,核对帐目和实物是否相符,如有不符,必须查清原因,分清责任,并提出和实施纠正失误的措施。
(二)盘存时,由仓管员负责,仓库所属部门另派人协助,财务部派人监督。
(三)盘存完毕后,仓管员应向采购员提出各类物资的合理库存量和目前库存量,以便采购员及时进行采购,保证各部门工作需要,同时降低库存成本。对过期、失效等物资,在查清责任后要及时报财务部作报废处理,并办理有关报废手续。
(四)仓库应对各类物资分门别类建立物资台帐,严格台帐登记制度。
(五)每月末制作《库存盘点表》,根据表内数据,做到月初库存+当月入库量=月底结余十当月出库量一式二份,一份留存、一份交财务会计记帐。
五、其他有关事项
(一)管理标准
1、库房建有标牌,仓库规章制度,仓管员岗位职责。
2、物品标识明确,安全方便,摆放整齐。
3、三净:物品干净、货架干净、库房干净。
4、库房利用率60%以上。
5、帐本清晰明了,帐实相符。
(二)仓管员须知
1、仓库的规章制度,岗位职责。
2、材料领用、入库手续、报表填制与统计。
3、库存物资的代号、名称、标记、规格、型号、产地。
4、库存物资的保管、保养方法。
5、库存物资规格质量标准、外观质量鉴别,取样检查方法。
6、物资简单的性能用途。
7、一般常用材料的价格。
8、面积、体积、容量的计算,各种换算。
9、各种工具的使用。
10、仓管员每周要就物品的使用情况进行抽查回访,若发现虚报及挪作他用的,要及时报告主管按规定进行处理。
11、仓库员必须严格计量器具的标准,定期送计量局校验一次。
12、记帐要做到字迹清楚,日清月结不积压,收货、盘存及时。
13、允许范围内的误差和合理的自然损耗所引起的盘盈盘亏,每月都要及时上报,以便做到帐、物、资金一致。
——公司物业管理制度菁选
公司物业管理制度15篇
在社会发展不断提速的今天，需要使用制度的场合越来越多，制度是各种行政法规、章程、制度、公约的总称。你所接触过的制度都是什么样子的呢？以下是小编收集整理的公司物业管理制度，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
第一条请销假
请假一天的由主管领导批准，请假两天及以上的由总经理批准，并在行政部备案。本规定适用于全体员工。
请假手续以书面为准，如遇特殊情况无法办理书面请假手续，则应电话请假，书面手续后补。短信请假无效。
员工因公外出不能按时记录考勤的，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。
第二条病假
员工本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导批准。连续请病假超过三个工作日者，必须取得医院开具的休假证明。
患病员工请假应于当日九点前向主管领导请假，经批准后方可休假。
员工须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。
第三条事假
员工因合理原因需要请事假的，须提前一天书面申请(如遇不可预测的紧急情况，必须由本人在早晨九点以前请示公司领导)，如实说明原因，经主管领导同意后方可休假，否则按旷工处理。
事假按照日标准工资100%扣除。
工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。
第四条年假
1、根据《职工带薪年休假条例》年假天数的计算以在本公司工作的年限为准，职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天;已满10年不满20年的，年休假10天;已满20年的，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假的假期。
2、年假应提前向公司提出申请、审批方可进行休假。
3、当年未休年假者不得累计到第二年(特殊情况除外)。
第五条婚假
根据《婚姻法》的规定，员工请婚假时，必须本人填写婚假申请单，经主管领导批准，交行政部备案。假后须拿结婚证及证明销假。婚假时间：按法定结婚年龄(女20周岁，男22周岁)结婚的，可享受3天婚假;符合晚婚年龄(女23周岁，男25周岁)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。
结婚时男女双方不在一地工作的，可视路程远*，另给予路程假。
第六条产假
1、根据《计划生育条例》女员工正常生育时，给予90天(包括产前15天)产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年龄的增加30天产假。
2、晚育已婚妇女24周岁以上或晚婚后怀孕生育第一个孩子为晚育。育妇晚育并领取独生子女证的产假延长到135天至180天，由所在单位根据实际情况具体规定。)
3、女员工怀孕三个月以内流产的给予20—30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。
4、女员工休假前需要有医院证明，经主管领导同意后，报行政部备案，方可休假。
5、男员工产假的护理假3天，若妻子属于晚育(生育时满24周岁)，则再延长7天。
第七条丧假
员工供养的直系亲属(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女)死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假3天;员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远*另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，经办公室签字后，报总公司备案。
丧假期间工资的发放依据国家有关规定发放。
第八条旷工
未经公司主管领导批准缺勤，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。
旷工一日(含累计)者，扣发当日全部薪金的三倍工资;旷工二日(含累计)者，扣发当日全部薪金的.6倍工资;旷工三日(含累计)者，当月只发同年北京市最低生活标准工资;旷工超过三日(含累计)者，公司视情况给予处理。
第九条迟到、早退
1、工作时间：根据《劳动法》的条款规定，结合本公司的经营特点及岗位的特殊要求，本公司办公室人员实际五天工作日，即周一至周五(有特殊情况者可调休)。
2、上班时间：按办公室具体排班时间为准。
3、迟到早退情节严重者，将给予通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式处理。
4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实的，经主管领导批准后酌情处理。
第十条：签到签退
1、公司实行签到签退制，按照登记要求实行签名登记制度，记录上下班具体时间并亲笔签名确认。在工作期间，离开公司的情况需填写相应的手续。
2、若员工上、下班未办理相关手续且没有证据证明确实上班的，没有按照要求亲笔签名登记考勤的1次罚款10元。对于无法查证的，公司一律按请假计算。
3、如果员工由于工作的特殊要求，不能及时履行签到签走的，须向办公室管理人员明确原因。
第十一条加班、调休
1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，无法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班计算。
2、若因额外工作量公司安排加班的，由办公室记录加班时间。按月总结核算，以奖金或假期形式(调休)兑现。
3、除公司安排加班外，员工自行加班行为不享受加班调休，且不得影响次日考勤。
第一节培训讲师的管理
1、熟悉开展工作的环境。对于管理人员，要求他们对于公司的经营性质、管理制度和所分配部门的工作性质要充分了解，只有如此才能有效的开展工作；
2、注意团队生活的培养。在团体中生活，向具有经验的同事或领导学*工作经验是最快速有效的方法。所以，培训各级管理人员时要让他们先融入团体，成为团体的一分子，直接参加团体活动，加入生产行列，在工作中获得经验。此外，工作最好由最基层干起，以使他们确切了解基层人员的工作情形、心理状态和工作中可能发生的问题。这在将来的主管工作中是最实用的经验；
3、提出工作报告。在初期的培训工作中要求被培训人员定期提出工作报告，最好以三天或一周为一期。内容至少要包括工作日记、心得报告、专案报告和改善建议等事项。每份报告均需向其工作的主管提出并逐层详阅，使每一级主管人员均能了解该人员的学*进度和深度，以便作必要的调整和加强培训。主管人员必须在对每份报告内容了解后，对疑难问题予以解答或指示该人员如何自行发掘答案。有错误的要改正，有合理的建议和意见要立即实行；
4、随时进行工作考核。除了定期的工作报告外，主管应以随机测验的方式作不定期的考核。这种测验方式可使主管更深入了解被培训人员的工作绩效和培训成果。主管人员更可藉此机会与他们进行沟通。通常工作考核可由被培训人员的逐层主管进行，但主管有必要自己亲自了解其部门内人员的工作能力和工作绩效。这种随机测验的方式可以以单独会谈的方式进行，使被测验人员不致于因紧张拘束而影响其表达。就是一般工作人员的考核也可采用随机测验的方式进行，测验的结果要记录，以便前后比较，了解被测人员在此期间的进步情形；
5、合理的工作调配。在管理人员对某一工作熟悉后，最好能安排调动其他的工作，特别是一些能力较高、有发展前途、有潜力的新进人员尤不可使其长期做同一工作，以免浪费时间和精力，而造成士气低落和离职他就的危险。适当调动工作，使其能在最短时间内学*最多的工作经验。有了工作经验后要看情形许可和需要，安排职位，培养其领导和协调的能力等。（附8：万科物业授权讲师管理规定实例）
第二节培训讲师的自我修养
一名优秀的培训师除了要具备扎实的`专业知识，还应深谙各种培训技巧，比如：如何读懂参训者的肢体语言；怎样妥善统筹时间；如何让培训充满趣味等等。就像烹制一道佳肴，鸡、鸭、鱼等原料必不可少，而填加油盐酱醋这些佐料更能将原料的美味发挥得淋漓尽致。
1、制定时间表
每个人都需要有一定计划。时间表就好像是一幅地图，指导着学*目标的完成。对时间的安排可以进行讨论和展示，而且可为每一部分设定大致的时限。时间表还可以不时地提醒培训师工作最新进展如何。
2、一切为了学*
注意结合学员的培训需求实施培训。如果学*内容与目标偏离得较远，而且持续时间较长，将有可能使你的参与者失望。如果不能在工作中运用所学到的方法，将无法衡量学*效果，而这恰恰是培训成功与否最重要的指示剂。
3、掌握成年人学*心理
现在的培训已不仅仅以说和演示的方式进行，作为培训师你应该：
1）给予学员一定挑战
2）尊重学员
3）使他们有可能影响或改变学*过程和某一段内容
4）给他们以自我发现的方式学*的机会
5）提供一个安全的学*场所
6）给予专业的反馈
4、保证均等的参与
让一些性格外向的、比较自信的参与者在讨论中扮演主角非常容易，但你应该确保时间得到公*的分配：
1）采用轮流的方式，使每人都有发言的机会
2）避免与那些想要主导讨论的人进行眼神交流
3）直接向那些沉默不语的人提问
4）私底下让人们意识到他们想要控制讨论的倾向。也可寻求他们的帮助，以引导其他人畅所欲言地发表观点
5）谢谢他们愿意将自己的想法与人分享，然后可以说：'让我们来听听其他人的想法。'
5、应对不良表现
有时会有这样的情形，有人看上去冷淡、不友好或者比较内向，培训师应主动干预。在很多情况下，干预此类表现可以起到影响其他人行为的作用。培训师可以试图：
1）接*他
2）让他意识到你正在关注他
3）把注意力放在问题上，不要进行人身攻击
4）倾听他的任何抱怨
5）提供帮助，在你力所能及的范围内
6、拿出你的最佳状态
人们往往对培训有很高的期望。所以，培训师需要拿出100%的热情和知识。如果事情并不象计划的那样顺利，你应试着略作调整：
1）不要为任何不足道歉，你的学员可能并没有意识到那是一个问题。
2）处理问题时要有自信。软弱和缺乏果断将会使你的学员在过程中渐渐丧失信心。
7、回顾
在课程结束、或每天结束及第二天开始时，回顾一下大家已学过的内容。可以通过如下方式进行：
1）培训师做一个简短的总结
2）所有学员轮流发言，回忆到目前为止他们学到最有用的是什么
8、善于倾听
千万不要在真空中工作，否则你会为忽视参与者而付出代价。
1）倾听他们说什么和怎么说
2）观察学员的肢体语言，消极的态度通常表现为：
（1）眼珠不停地转动
（2）极力避免眼神的交流
（3）把胳膊和腿相互交叉
（4）将胳膊折叠放在脑后，身体后倾
（5）频频离开教室
3）当你注意到一个问题，仔细听清它所表达的含义，这样你才能整地回答。运用以下技巧，你可以取得更佳的效果：
（1）复述他们的问题，使你对问题的理解更充分
（2）不要一味反驳
9、 提供良好的学*氛围
当人们学*了某种技能，在运用之前需要有机会去实践。你可以通过以下方式创造学*气氛：
（1）运用幽默和自我否定
（2）强调从反馈中学*的重要
（3）进行角色模仿，并及时进行反馈
（4）建立学*交流，鼓励互相学*
10、让培训更有趣
如果有轻松的学*环境人们可以学得更好，也可以从中获得乐趣。但这并不意味对学*的不重视。培训师可以通过以下方式让学员保持轻松的心情：
（1）讲一些合适的笑话
（2）自我解嘲
（3）用一些奇闻、轶事来解释枯燥的理论
（4）进行一些简短、有趣的游戏
（5）保持欢快的节奏
第三节培训风险管理
1、培训的风险有以下几方面：
■选拔外派学*员工流失的风险
■专业技术保密难度增大的风险
■培养竞争对手的风险
2、培训风险的防范措施有以下几方面：
■依法建立劳动、培训关系（见附表）
■建立有效的激励机制
■鼓励自学，加大职位培训力度
■完善培训制度，提高培训质量
■运用法律手段保护公司专利技术
第四节培训项目管理
1、组建培训项目管理小组
建立培训项目管理小组是首先要做的工作，也是培训项目管理中最重要的工作
项目小组成员组成一般为：
■培训主管（组长）
■培训专员（副组长）
■培训教师
■相关部门主管
■受训员工代表
一旦人员确定到位后，每人各负其责，明文确定他们在项目小组中的工作内容和责任，并及时向项目小组成员通报，同时报分管副总经理。
2、制定项目小组工作计划
（1）由项目小组全体人员参与制定工作计划；
（2）让项目小组成员自始至终参与，直到计划完成并批准。
3、控制培训项目实际进程，使之能在预算指标内按期完成培训任务；为使课程适合部门业务和员工需要，人力资源部在开课前预先发出《开课前意见征询表》。做好课程情况跟踪的第一记录《课程签到表》。
4、支持员工职业生涯发展是激励员工的一个重要方面。公司在企业发展的同时，要使员工感到有提高个人技能和得到培训发展的机会，有施展个人才能专长和个人晋升发展的空间。
根据国家法律、法规及省市相关规定,按照学校合同管理办法,结合公司实际,特制定本办法。
一、合同管理原则
(一)各类合同的制定、实施和管理必须严格遵守国家法律、法规,认真履行合同法以及省市有关规定,依法办事。
(二)合同是对外经济活动的重要依据,凡参与合同订立、实施和管理的部门及个人必须坚持原则,从严把关,坚决维护学校、公司利益。
(三)合同管理实行的原则是:归口管理、分类实施。合同管理归口部门是行政办公室。各部门要指定专人负责合同管理与实施。
(四)本办法适用于公司各部门。
二、合同签订流程
(一)合同的起草:合同起草公司(单位)或个人必须严格遵守国家法律、法规及省市有关规定,合同文本应做到条款清晰、标的准确、责任分明。
(二)合同的'审核:合同由要约事件的责任部门委派专人初审,并经责任部门负责人审核签字盖章后,报送学校资产管理处合同管理科或公司法律顾问,申请法律顾问进行审核。合同要约责任部门负责协调相关单位按照学校法律顾问意见修改合同,并将修订稿报送行政办公室,由行政办公室报送合同管理科或法律顾问进行复审,经复审通过后,履行会签程序。
(三)合同的会签:合同提交领导审批前,必须实行严格的会签制度,未经会签的合同文件不得提交校领导审批和对外发送。
1.会签程序:合同文件首先由合同要约责任部门进行初审会签,部门负责人确认签字盖章后,报送行政办公室;其次,由行政办公室按照公司领导指示确定应会签的相关部门,由相关部门负责人签字盖章;最后,会签单返回行政办公室,办公室负责人签字盖章后,提交公司领导。
2.合同会签制度是合同管理的重要程序,会签部门应认真审阅合同文本,确保合同的合法性、可行性。合同要约责任部门在收到不同会签意见,认真研究后将研究结果通知会签部门,取得一致意见后报送至行政办公室,由行政办公室将合同报送至合同管理科,进入送审批准程序。
3.部门会签时间一般情况下在三个工作日内完成。
(四)合同的签订:行政办公室负责将公司合同审批单、合同正本(一式四份)、合同会签单提交公司领导,公司领导签字、盖章后,行政办公室将合同审批单、合同正本原件(一份)备案,必要时还需交资产管理处合同管理科备案。
(五)合同发送:合同是公司重要的机密文件,必须严格遵守公司保密规定,控制发送,
非责任部门不得持有合同文本。对外因工作需要发送合同文本时,必须经主管总经理批准后方可办理。
一、总则
第一条为了加强公司劳动纪律的管理，保障员工和公司的合法权益，根据国家有关法律、法规、政策，结合公司实际，制定本制度。
第二条公司各部门均应设立兼职考勤员，负责本部门员工的出勤记录。考勤员应当坚持原则，逐日记载部门员工的出勤情况。
第三条部门经理应支持、督促考勤员履行职责，并在考勤记录上签字，对考勤纪录负责。各部门的考勤记录，应于考勤月份的次月2日前交至公司行政部。
第四条凡全月出满勤并经考核完成本职工作的员工，享受当月本岗位基本工资、职务工资和考核奖金;缺勤者，按本制度和《员工岗位考核制度》执行。
第五条调入、新招员工按实际工作时间计发基本工资、职务工资和考核奖金。
第六条法定节假日及员工带薪年休假按国家有关规定执行。
二、关于工作时间的规定
第七条各岗位工作时间：
1、副总经理、总经理助理、部门经理、财会人员、行政部文员、保安主管、综合主管、维修管理员、综合管理员：每天工作7小时，每周工作6天，每月*均休息4天。
2、保安班长、保安员：每天工作8小时(三班制)，每周工作6天，每月*均休息4天。
3、监控员：每天工作7小时(三班制)，每周工作6天，每月*均休息4天。
4、车辆管理员：
(1)地下车库车辆管理员每天工作8小时(四班三运转)。
(2)路面车辆管理员每天工作6.5小时，每周工作6天，每月*均休息4天。
5、店面巡逻员：每天工作10小时，隔天休息，每月*均工作15天。
6、门卫值班员：每天工作8小时(四班三运转)。
7、室外保洁员、室内保洁员：每天工作6.5小时(以完成每天的工作任务为标准)，每周工作6天，每月*均休息4天。
第八条各部门相同工作岗位工作的起止时间应根据公司规定保持一致，由各部门经理负责安排，并报公司行政部备案。
三、关于请销假的规定
第九条病假：
1、员工因病无法上班的，应及时向部门经理请假。病假超过三天的，须提供市属医院出具的病假证明。无病假证明但事先请假的，按事假处理;无病假证明且事先不请假，或提供虚假证明的，按旷工处理。
2、病假包括公休假日和法定假日。
3、员工患病或非因工负伤停止劳动，在国家规定的医疗期内，其基本工资按下列公式计扣：(基本工资基数+超时工资基数)÷岗位满月天数×病假天数;其职务工资和考核奖金的计扣按《员工岗位考核制度》有关规定执行。不论计扣结果如何，公司保证其病假期间的实际月收入不低于当地**规定的最低工资标准的80%(注：岗位满月天数为该岗位*均每月实际上班的天数，下同)。
4、员工患病或非因工负伤，在规定的`医疗期满后不能从事原工作，也不能从事公司另行安排的工作的，按《公司劳动用工管理制度》执行。
5、员工患病或非因工负伤的医疗期按国家有关规定执行。
第十条事假：
1、员工因事请假，应提前一天提出书面申请，并办理报批手续。三天(含)以内的由部门经理审批，超过三天的经部门经理同意并报分管总经理或副总经理审批，超过七天(含)以上的经部门经理同意，分管总经理或副总经理审核后报公司总经理审批。部门经理因事请假经分管总经理或副总经理同意后报公司总经理审批。
2、当月既有事假又有加班的，应冲销后计算加班和事假天数。
3、员工需要处理私事的应尽量安排到假期中进行，确需请假的应用年休假冲抵事假天数，报批手续同事假。
4、员工请事假，按下列公式计扣基本工资：(基本工资基数+超时工资基数)÷岗位满月天数×事假天数;其职务工资和考核奖金的计扣按《员工岗位考核制度》有关规定执行。
第十一条工伤假：
1、员工发生工伤，所在部门经理应立即向公司书面报告，员工本人应提供医院诊断证明和劳动保障部门的工伤认定证明。
2、员工工伤假期间的工资待遇按国家有关规定执行。
第十二条婚、丧假：
1、婚假假期三天，双方符合晚婚条件的另加十二天。
2、婚假包括公休假日和法定假日。
3、直系血亲(包括父母、祖父母、外祖父母和子女、孙子女、外孙子女)、直系姻亲(包括配偶、公婆、岳父母)以及旁系血亲(仅限兄弟姐妹和有直接抚养关系的亲属)死亡，均给丧假三天。
4、员工请婚、丧假，应向部门经理办理书面请假手续，并提供相关证明，同时报公司行政部备案。
5、员工在规定的婚、丧假期内，其基本工资照发，其职务工资和考核奖金的计扣按《考核制度》有关规定执行。
6、超过规定的婚、丧假期，经请假同意的按事假规定处理，因病有医院证明的按病假规定处理，既不事先请假又无医院证明的按旷工处理。
第十三条产假、节育假、哺乳假、护理假：
1、产假、节育假、哺乳假、护理假的假期按国家和市里有关规定执行。员工申请上述假期，应向部门经理办理书面请假手续，并提供相关证明，同时报公司行政部备案。
2、产假、节育假、哺乳假、护理假包括公休假日和法定假日。
3、女员工申请产假及节育假必须提供医院出具的证明。产假期间的工资待遇，按当地**规定的最低工资标准计发。正常节育者节育假的基本工资照发，职务工资和考核奖金的计扣按《考核制度》有关规定执行;非正常节育者节育假的工资、奖金待遇按病假规定处理。
4、女员工申请哺乳假须提供《独生子女父母光荣证》。哺乳假期间的工资待遇，按当地**规定的最低工资标准的80%计发。
5、女员工有不满一周岁婴儿未请哺乳假的，则每天可哺婴二次，每次半小时;一胎双胞或多胞的，每多哺一个婴儿，每次可增加半小时。未请哺乳假的女员工，其基本工资、职务工资和考核奖金按正常出勤计发。
6、男员工申请护理假须提供医院证明。护理假期间的基本工资照发，职务工资和考核奖金的计扣按《员工岗位考核制度》有关规定执行。
第十四条公假：
1、在工作时间内，因履行国家(社会)义务或参加领导上指定的会议(活动)的，可作为公假处理。
2、员工公假期间，其基本工资、职务工资和考核奖金按正常出勤计发。
四、关于加班和调休的规定
第十五条加班应根据工作需要从严控制，除公司统一安排的加班外，各部门员工的加班应填写加班申请单，经部门经理同意后报分管总经理、副总经理审批。
第十六条加班原则上发给调休单进行调休。若发加班工资的，按国家有关规定执行。
第十七条调休单原则上当年使用，当年用完。员工调休由部门经理统一并合理安排，部门经理调休由分管总经理、副总经理统一并合理安排。
五、关于劳动纪律的规定
第十八条全体员工必须按时上、下班，遵守作息时间。每天上班应先到部门报到，如有特殊情况需直接外出联系工作或出差等，须及时报告。
第十九条员工在上班时间应服从领导的工作调度和安排，按岗位职责和公司各项规章制度的要求努力完成工作任务。
第二十条凡有下列行为之一的，作旷工处理：
1、未经请假，无故不上班的;
2、请假不准，擅自不上班的;
3、请假期满不到岗，又不按时办理续假手续的;
4、不服从领导的工作调度和安排，擅离工作岗位的;
5、弄虚作假，骗取、涂改病假证明或其他证明的;
6、迟到、早退屡教不改三次(含)以上的。
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，以及2吨位以上的货车，严禁进入小区。
2、非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。
3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。
4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。
5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
小区车辆停放、出入管理规定
为加强对出入、停放本小区车辆的'管理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。
2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大门，及在小区停放，按规定收取IC卡工本费、停车费。
3、本小区住户车辆进入小区后，有车库的住户必须将车停放在车库内，无车库住户必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。
4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原因，符合进入条件的领取临时通行IC卡，并做好登记，方可进入小区，严禁冲闯大门。出小区时收回IC卡，并按停车时间收取停车费。遗失、损坏IC卡，照价赔偿（每卡30元）。
5、进入本小区的货车，卸完货物后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。
6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。
7、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
8、违反以上规定者按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交**部门处理。
车辆停放收费标准
按物价部门的核价或批文收取（略）
收费人员管理制度
1、举止文明，姿态端正；热情服务，礼貌待人，耐心解释用户提出的各种
9页第问题，树立公司的良好形象。
2、加强学*，不断提高业务技能，熟练掌握收费系统的操作。
3、坚守岗位，认真履行职责，做好车辆出入登记，尤其对临时出入本小区的车辆要严格进行对比检查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丢失，值班人员要照价赔偿；如遇车辆丢失，根据电脑资料要追究当班值班人员的责任。
4、坚持原则，严格执行收费标准，按照票额开具发票，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，严格控制出口人工抬闸，违者从严处理。
5、爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。
6、如遇停电或设备出现故障，应及时报告上级，维持好车辆出入秩序，认真做好登记，防止IC卡丢失。对此期间所收回的未付款IC卡应分类保管，交收费管理员处理。
7、认真交接班，如实做好各项登记。
8、维持收费岗亭良好秩序，保持收费岗亭及出入车道的卫生整洁。
车辆免费制度
1、本公司的车辆可免费，但驾驶员必须在《车辆免费登记表》签名，以备财务部查核。
2、**车辆除执行公务时免费外，其他一律不得免费。
3、如遇特殊情况需免费的，必须经物业服务中心物业经理以上级别人员批准后方可免费，并做好相关登记。
收费人员交接班制度
1、交接班时，交班人员应按照《收费人员交接班登记表》如实填写相关内容，并在交班人一栏签名，接班人核对无误后在接班人一栏签名确认。
2、接班人接班时，应当面点清发票号码、收费金额、时租卡数量、设备运行状况等，交班后发现错误，由接班人负责。
收费人员财务结算制度
1、每周五为收费管理员收取停车费时间。
2、财务部指定专人负责核算收费员收费情况。
编制目的：
为加强人员招聘、录用、调岗、离职管理，规范招聘、录用、调岗、离职的各个环节，明确各环节的操作流程及职责部门。为公司的经营发展提供充足合格的人才资源，保证公司合理的人才结构和储备，特制定本办法。
适用范围：
适用于所有到公司求职的应聘者;适用于公司内部申请调职的人员。适用于全公司离职作业指导。
1.职责
1.1办公室是人员招聘、录用、调岗、离职程序的主控部门;
1.2各部门起协助配合作用;
1.3一般职务员工招聘、录用、调岗及辞职、自动离职由副总经理签字批准;
1.4辞退、开除员工和经理以上级别员工的录用由总经理签字批准。
1.5员工所在部门负责：对录用本部门员工审核，员工培训试用阶段的考核，离职审核，离职面谈、办理工作、工具、资料等交接。
1.6办公室负责：组织招聘、面试;录用、调岗考核;协助、督促用人部门办理转正程序;离职审核，收回相关物品，进行离职分析。
2.招聘
2.1招聘计划
各部门因工作需要或人员的临时变动，需补充人员时，应填写《人员需求申请表》，提出人员需求计划报公司总经理审批同意后交办公室办理。
人员招聘计划应包括：需求岗位及人数、岗位说明、招聘方式、招聘时间、招聘信息公布方式，招聘费用预算等内容。
2.2招聘途径
媒体广告招聘、人才市场招聘、校园招聘、网络招聘、推荐招聘等方式招聘。
录用
3.1简历筛选
3.1.1办公室收到求职资料后两天内，通知应聘者已经收到资料，正在审核，将在三个工作日内通知应聘者审核结果。
3.1.2由办公室负责审查应聘人员提供的各种基本信息及工作经历是否符合应聘岗位要求，对简历进行筛选。
3.1.3收到求职资料后两天内做出是否面试的决定。无论应聘者是否进入面试，都应通知应聘者。
3.1.4通知应聘者面试时，应当简单介绍公司情况，留下公司咨询电话，说明面试的时间、地点。
3.2面试
3.2.1由办公室组织面试。
3.2.2面试人应先介绍公司的基本情况、工作时间、工资待遇、提升空间等应聘者希望了解的内容。若应聘者接受，请应聘者填写《员工招聘登记表》。
3.2.3面试人初步考察应聘者知识、能力和身心素质状况，填写《面试评价表》。
3.2.4面试结束后，再次核对《员工招聘登记表》中的联系方式，告知应聘者将在四个工作日内接到通知。
3.2.5用人部门对应聘者的《员工招聘登记表》、《面试评价表》进行审核，提出录用意见后，交办公室行政经理审核。
3.2.6由办公室通知应聘者是否培训试用。应告知应聘者培训试用的时间、地点、应携带的物品、着装、修饰等必要内容。
3.2.7办公室应请应聘者详细阅读《员工入职前培训须知》，并针对应聘者的疑问进行解答，最后请应聘者签名。
3.3培训试用及转正
3.3.1培训按照公司相关规定执行。
3.3.2办公室将进入培训试用阶段的应聘者指纹录入指纹考勤机，发放工作牌、办公用品等相关物品，将其介绍给相关部门。
3.3.3培训试用期为1-3个月。在1-3个月内，用人部门认为应聘者已经能够胜任工作，可以结束培训试用期，办理转正手续，正式入职。
3.3.4用人部门通知应聘者填写《入职员工基本情况登记表》、《转正考核表》。用人部门应对员工培训试用的表现进行评分，请入职员工提供一寸照片和身份证、学历证、资格证等相关证书的原件及复印件，用人部门进行审核后，复印件交办公室。
3.3.5办公室接到用人部门的资料后进行审核，然后填写《薪资调整申请表》以便财务及时调整其薪资。
3.3.6对公司有突出贡献的新员工可提前申请转正。
3.3.7办公室在员工正式入职后，将员工的各种表格及复印件存档备查，为员工建立档案。
3.4有以下情形者不予录用
a.应聘者的资历、学历等资料明显不符合公司要求;
b.所填资料不符实情，所带证件造假;
c.面试结果不佳;
d.培训试用期内考核未通过;
e.患有精神病或传染病，未治愈;
f.总经理或副总经理决定不录用。
内部调岗
4.1公司重视每个员工的价值，并为工作敬业、进取创新、业绩出色、能力出众的员工提供晋升发展的机会。在人事调任方面坚持公开、公*、公正的'做法，实行能者上、*者让、庸者下的用人原则。
4.2公司一般员工的调岗，由项目经理提名，办公室核准。公司一般管理岗位员工，由项目经理提名，办公室核准，副总经理批准。公司中、高层管理岗位，由副总经理提名，办公室核准，总经理批准。
4.3公司基于业务上的需要，可随时调动任一员工的职务和服务地点，被调动员工如无正当理由借口推脱，公司将对员工进行相应处罚，严重者将做辞退处理。
4.4程序。
4.4.1奉调员工接到调任通知后，主管以上人员应于5日内，主管以下人员应于3日内办妥移交手续就任新职。
4.4.2被调岗员工在新任者未到职之前，与直接领导办理工作交接手续，暂由其直接领导代理工作。
4.4.3由员工本人提出调动的，需先提出申请，经调出部门经理和调入部门经理签字同意，而后按审批权限逐级报批。
5离职管理
5.1离职形式包括辞职、辞退、开除和自动离职。
5.1.1辞职是指员工由于自身原因而提出终止劳动关系。
5.1.2辞退是指由于公司季节性用工调整、员工不符合岗位要求或违反公司规章制度，由公司提出终止劳动关系。
5.1.3开除是指由于员工触犯国家法律法规或严重违反公司规章制度，由公司提出终止劳动关系。
5.1.4自动离职是指员工连续旷工三天(含)以上，视为自行终止劳动关系。
5.2离职管理工作流程：
5.2.1离职申请：辞职由员工本人填写《员工离职申请表》，其他离职形式由其直接主管填写。正式员工辞职需提前1个月申请(以部门负责人签署后的《员工离职申请表》提交到办公室之日起算)。
5.2.2离职审批：
5.2.2.1离职员工的主管领导接到员工提交的《员工离职申请表》后，须与辞职员工沟通，填写《员工离职谈话纪要》，签署意见并送办公室相关负责人。办公室负责人需再次与离职员工面谈，保证谈话内容不外泄，并签署意见。问清离职人员的离职原因，看看企业是否存在问题，能否挽留员工，并且为今后企业更好的发展进行改进。
5.2.2.2自动离职员工，由主管领导在员工自动离职第二天，填写《员工离职申请表》，交办公室。主管领导应及时通知自动离职员工办理交接事项及离职手续。
5.2.3离职交接：离职到期之日，主管部门与离职员工办理离职交接，离职交接主要包括以下内容：
5.2.3.1所在部门：工作、工具、资料等交接，由经办人及部门负责人进行，班长级以上应有交接清单，其他员工如交接事项较多应另附清单。
5.2.3.2财务部：对离职员工借支状况进行审核，由财务部负责人签名确认。
5.2.3.3办公室：收回离职员工钥匙、员工证、等公司物品，计算工作服折旧、统计员工考勤(实际工作日截止到通知离职日前一天)。
5.2.3.4离职员工在《员工离职结算单》上，对离职交接等各项内容签名确认。
5.2.3.5以上内容如有交接不清，造成公司损失，应追究相关人员责任。
5.3薪资结算：
5.3.1辞退、开除人员和辞职人员统一在每月实际发薪日结清所有薪资。
5.3.2员工在离职手续办理前，若无故旷工、工作马虎、消极怠工，影响工作，公司将视情节轻重给予处罚，在薪资中扣除。由部门经理在《员工离职结算单》注明并签字，报给财务部，由财务部统一造册发放。
5.3.3自动离职人员在办理完交接、离职手续后在每月实际发薪日结清所有薪资。
5.4离职分析：
5.4.1办公室应将离职员工人事档案与在职人员人事档案分离。自离职生效之日起，离职员工人事档案保存时间为一年。
5.4.2办公室每季度应做一次离职员工分析报告，主要从离职员工结构、离职原因等方面进行分析，并提出改进措施，为使员工流失率控制在合理的范围提供依据。
6.附则：
6.1本制度自公布之日起生效，凡以前有与本制度相抵触者，均以本制度为准。
6.2本制度由办公室负责解释、督促执行和修订。
1安全经营工作例会制度
1、为充分发挥公司及项目安全经营管理的监督管理作用，做好对管理处安全经营状况的研究分析及重大安全经营问题的对策制订，公司实行安全经营例会制度。
2、公司每半年组织召开一次安全经营工作会议，对公司半年来的安全经营工作进行总结，对下半年度的安全经营规划及安全经营工作进行部署。
3、公司每月末组织召开一次安全经营会议，分析、研究本公司的安全经营形势，落实下个月安全经营管理目标。
4、公司每季度组织召开一次安全经营会议，对公司本季度的安全经营形势进行分析，研究、统筹、协调、指导公司的重大安全经营问题。
5、公司必须坚持使安全经营例会制度化，并认真做好会议记录，确保使每次会议都有一定的实质内容，都能解决一定的实质问题。
2安全经营检查制度
1、为增强职工的安全意识，及时消除事故隐患，确保安全经营，必须加强管理处安全经营检查。
2、安全经营检查的.依据：国家及集团公司有关安全经营的法律、法规、标准、规范、规程及**、上级部门和公司有关安全经营的各项规定、制度等。
3、各级安全经营检查应以查思想、查制度、查措施、查隐患、查教育培训、查安全防护等为主要内容。
4、公司安全检查应以定期安全检查为主，以查处安全经营隐患为主要内容，每月至少组织进行一次。
5、公司及所属项目应定期或不定期地组织对安全问题进行专项、重点检查。
6、公司应根据经营实际及综合气候变化，定期或不定期地组织季节性安全检查。
7、公司及项目安全检查结束后，要认真全面系统地进行分析、总结和评价，要针对检查中发现的问题，制定整改措施，落实整改，并将整改、复查情况及时反馈到公司。
3安全知识教育、培训制度
1、每年以创办安全知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。
2、定期组织员工学*消防法规和各项规章制度，做到依法管理。
3、公司应针对岗位特点进行消防安全教育培训。
4、对消防设施维护保养和秩序维护员应进行实地演示和培训。
5、对新员工进行岗前安全知识培训，经考试合格后方可上岗。
6、因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。
7、消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。
4防火巡查、检查制度
1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。
2、各项目每日对项目进行安全巡查。每月对项目进行一次防火检查并复查追踪改善。
3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。
4、各项目应将检查情况及时上报公司，公司应将消防安全检查情况中所发现存在的火灾隐患，及时整改。
5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。
5安全疏散设施管理制度
1、各项目应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。
2、应按规范设置符合国家及公司规定的消防安全疏散指示、标志和应急照明设施。
3、应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。
4、严禁将安全出口上锁。
5、严禁将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。
6消防控制中心管理制度
1、熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程中操作有序、准确迅速。
2、做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。
3、按时交接班，做好值班记录、设备情况、事故处理等情况的交接手续。无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。
4、发现设备故障时，应及时报告，并通知公司及相关技术人员及时修复。
5、非工作所需，不得使用消控中心内线电话，非消防控制中心值班人员禁止进入值班室。
6、上班时间不准在消控中心抽烟、睡觉、看书报等，离岗应做好交接班手续。
7、发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并拨打119电话通知**消防部门并报告公司及相关部门。
为了使管理处正常开展各项业务活动等有根本保证，特制定本制度:
一、管理处对辖区的管理经费收支，要严格执行财务制度，本着综合管理，节约开支，降低成本，注重效益的.原则，合理使用管理经费，并接受公司的检查和监督。
二、管理处依据有关收费标准，按不同项目，向业主(使用人)和其他应交费的人收取费用。
三、管理经费的收取，收款收据统一使用税务部门统一印制的单据。
四、各项管理经费，应分项单列，专款专用，财务开支按公司授权，由管理处主任依据委托管理合同支出项目审批，报公司审核。
五、年度费用收支明细帐目，应张榜公布，定期向业委会报告，接受物主管部门和业主的询问及监督。
目的适用范围职责
1.1为了做好节能降耗工作，降低物业经营成本，提供经济效益。
2.1适用于物业管理区域内的节能降耗工作
3.1项目经理负责整个项目的`能源管理工作。
3.2工程维保部负责整个项目的能源使用控制工作和节能措施实施工作。
3.3项目其他员工积极响应和参与各项能源节约工作。
4.0制度内容
4.1节能工作的指导思想：领导重视，全员参加，管理从严，措施扎实，重在实效，以节电、节水为基础、合理使用为重点，做好节能工作。
4.2项目经理负责编制项目的节能计划，检查督促用能部门各项节能措施的落实情况。
4.3工程维保部负责日常节能管理，实施各项节能措施，严格执行《二级计量管理制度》按时把项目各项能耗数据统计出来，随时掌握项目的能源消耗情况。
4.3节能包括：总能耗，会所、园林水景、园林灌溉、喷泉、景观射灯、泛光照明、电梯、生活水泵、小区路灯、单元大堂照明、消防楼梯灯、地下车库照明、排风机、集水井等能耗，节能量、节能措施等。
4.4电力管理：
4.4.1实行用电部门和重要用电设备分表能耗统计管理，及时掌握部门和设施设备的用电情况。
4.4.2提高用电设备的功率因数，合理操作无功补偿设备，功率因数应达0.9以上。
4.4.3照明系统在保证合理照度的情况下，优先选用光效高的节能新光源和高效节能灯具，光源分多路控制和光声控开关，合理安装时间控制器做到人机结合管理。
4.4.4大能耗的水景、喷泉，一般在节假日和国家法定节假日定时开放，并严格执行开关时间，不得随意变更。
4.4.5临时用电由使用部门提出申请，经工程维保部审批后，方能按排安装使用（外来单位申请使用水电要收取费用），用毕应立即拆除。
4.5用水管理：
4.5.1主要用水部门实行分类管理，各级人员树立节约用水观念，时刻注意节约用水。
4.5.2建立用水计划制度，严格控制用水量，防止超计划用水。
4.5.3用水人员发现有跑、冒、滴、漏现象应及时报修。
4.5.4绿化浇灌用水及共公卫生间用水，应加强巡查管理，严防跑、冒、滴、漏现象。
4.5.5严禁私接、私拆用水设施。
4.6定期组织节能培训，培训内容主要包括：能源法规教育、用能现状、节能任务,能源计量管理及统计；节能途径及技术改造措施等。
4.7项目经理需定期召开节能会议，及时贯彻国家有关节能法规、政策和条例，研究和部署节能计划和实施方案。
5.0相关文件
5.1《二级计量管理制度》
6.0相关记录
一、目的：
保证公司级会议能充分准备、严守纪律并实现预期的会议目标。
二、适用范围：
本规定适用于公司级例会及专题会议。专题会议是指针对某一问题或事项临时召开的需公司领导参与的会议。
三、会议的相关规定
（一）会议的审批（例会除外）
1、公司级会议由公司领导审批，跨部门会议先由组织召开会议部门的主管领导审批，然后根据需要报公司其他领导审批。
2、会议必要性的审批。领导审批会议时要明确本会议是否有必要召开。
3、参会人员的审批。对会议组织部门列举的参会人员，主管领导根据会议的性质进行审核确定，可增加或减少参会人员，尽量避免人员浪费。
4、会议准备材料的'审批。领导审批时，要明确会议组织部门的会议相关材料准备是否成熟，是否可以用于会议讨论等。
（二）会议记录及会议纪要编写
1、公司级例会由总经理办公室指定专人做会议记录，在会后一个工作日内将会议纪要提交会议主持人审阅签发。
2、专题会议的记录和会议纪要的编写由会议组织部门指定专人负责，并在会后一个工作日内将会议纪要提交会议主持人审阅签发。
3、会议纪要中公司领导的讲话部分，由会议记录人员负责整理并报领导确认后方可送会议主持人签发。
4、凡公司领导签发的会议纪要统一由总经理办公室发布。
（三）会议过程控制
1、准点开会，按时结束。
2、会议讨论要严格围绕主题进行，主持人要及时制止跑题和冗长的发言。
（四）会议纪律要求
1、所有入会人员需提前到会，不得迟到和早退。
2、会议期间，不得出现移动电话铃声，不得在会场内接、打电话。
3、尊重会议发言人，不得在会场内交头接耳，影响他人发言。
4、会议记录人员要提前到达会场，并负责记录违反会议纪律的情况。
5、会议中违纪人员将在会议纪要最后的纪律附注部分里提出通报批评。
四、会务准备工作
1、会议所需的空调、通风、灯光、音响、投影等要提前10分钟准备就绪，会议组织部门要在《会议室使用审批单》中注明相关要求，并督促落实。
2、会议用餐按会议申报单由总经理办公室（或会务组）负责订餐；由于会议延长需要临时确定订餐，由会议主持人确定，总经理办公室（或会务组）负责落实。
附件1.1：专题会议审批表
一、着装仪表
1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；
2、制服要保持整洁、*整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。
二、行为规范
1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；
2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等；
3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；
4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊；
5、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；
6、不得睡觉；
7、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记，
三、日常管理
1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；
2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；
2、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；
4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品；
5、门岗值班室不得会客。
四、罚则
1、违反本规定第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次（含五次）以上者作辞退处理；
2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次辞退；
3、本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。
值班管理规定
1、公共秩序维护人员实行24小时轮流值班制度。
2、值班人员分3个班，3个班分为早、中、晚三班，早班为：7：30－16：00，中班为：16：00－0：00，晚班：0：00－7：30。
3、各班公共秩序维护员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的'要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。
4、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。
①报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等；
②及1时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件；
③遇紧急事件及重大事故应报告相关领导；
④在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。
组员：
工程部工程部作为公司的一个核心管理职能部门，其职责主要体现在工程项目中标后的实施管理过程中。主要职责有：工程技术管理；合同管理；项目成本控制管理；工程质量控制管理；施工进度控制管理；施工安全监察管理；资源调度与内、外部协调管理；现场文明与环保施工管理；项目竣工验收与结算管理；项目质保期过程管理等方面。
岗位职责：
1、接受总经理的领导，管理整个工程部的员工。
2、制定本部门的组织机构和管理运行模式，使其操作快捷合理，并能有效地保障物业设备、设施安全经济地运行和建筑、装潢的完好。
3、总结和归纳运行和维修实践、制定和审定设备、设施及建筑装潢的预防性维修计划、更新改造计划且督促执行，保证物业设施不断完善，始终处于正常、完好状态。
4、制定和审定员工培训计划，定期对员工进行业务技能、服务意识、基本素质的培训。
5、全面负责工程部的节支运行、跟踪、控制所有水、电、煤等的消耗并严格控制维修费用，保证物业最大限度的节能、节支。
6、根据营业情况和气候及市场能源价格情况，提出节能运行的计划和运行维修费用预算。
7、负责协调和物业相关的市政工程等业务部门的关系，以获得良好的`外部环境。
8、主持部门工作例会，协调班组工作。
9、分析工程项目报价单，重大项目应组织人员讨论并现场检查施工质量与进度，对完工的项目组织人员进行评估和验收。
10、配合安消部搞好消防、安全工作。
11、考核运行经理及维修经理对其工作做出指导和评估。
12、建立完整的设备设施技术档案和维修档案。
13、随时接受并组织完成上级交办的其它工作事项。
水暖工岗位责任制：
水暖工在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区内的各类供水、供暖、下水等设施实施运行、保养和维修、抢修等项工作。具体职责如下：
1、熟悉辖区内自来水管网、暖气管网、下水管网的走向，了解进水阀门，计量表的具**置及数量，及各种管网的管径阀门的规格尺寸，并可正常操作。
2、严格遵守公司制定的运行、维修、保养制度，做到及时检查，发现问题及时处理，达到小修不过夜，抢修及时。
第一条为树立和保持公司良好的社会形象，进一步规范化管理，本公司转正员工应按本规定的要求着装。
第二条员工在上班时间内，应着胸卡；周一至周六统一着正装，周七可着非正装，但要注意仪容仪表，总体要求是：得体、大方整洁。
第三条男职员的.着装要求：夏天着衬衣、系领带；着衬衣时，不得挽起袖子或不系袖扣。不准穿皮鞋以外的其他鞋类（包括皮凉鞋）。
第四条女职员上班不得穿牛仔服、运动服、超短裙、低胸衫或其他有碍观瞻的奇装异服，并一律穿肉色丝袜。
第五条员工有外出活动或重要业务洽谈时必须穿公司统一制服或相似款形正装。
第六条员工上班应注意将头发梳理整齐。男职员发不过耳，并一般不准留胡子；女职员上班提倡化淡妆，金银或其他饰物的佩戴应得当。
第七条员工违反本规定的，办公室除通报批评外，还予以经济处罚，一个月连续违反三次以上的，扣发当月考评工资级别20%。
第八条各部门、各管理处负责人应认真配合、督促属下员工遵守本规定。一月累计员工违反本规定人次超过三人次或该部门员工总数20%的，该负责人亦予以通报和经济处罚。
为保持干净整洁,使住(用)户享有优雅舒适的生活环境,结合管辖区实际情况,特制订本制度。
(一)清扫保洁队员应热爱本职工作,培养良好的职业道德和敬业精神,不怕苦、不怕脏、不怕累,用辛勤汗水赢得社会的尊重和承认。
(二)严格执行清扫保洁工作程序,按时完成各项任务,并按规定质量标准检查验收。
(1)每天清扫行车道路两次,上下午各一次。
(2)每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。
(3)每天清运垃圾一次。电梯间、楼梯每周擦抹两遍。
(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。
(5)每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次,主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。
(6)每季度疏通沙井一次。
(三)完成规定清洁任务后,应在区内认真巡查保洁,制止破坏环境卫生的.行为。
(四)业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞,必须在24小时内处理完毕。
(五)保洁员在当班时间发现不卫生现象时,应立即予以清除,如工作量过大,应向领导报告,组织保洁员进行清除。
(六)认真使用、保管各种清洁工具、机具,不得随意乱放,以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具者,要照价赔偿。
(七)严格遵守劳动纪律,按时上、下班,上班时不得无故离开工作岗位,不得无故旷工,请病、事假须得到上级批准。
(八)注意仪容仪表,上班时应穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短裤上岗。
(九)符合下列条件之一者,将给予嘉奖、晋升:
(1)对搞好清扫保洁队管理,提高服务质量有贡献者。
(2)在服务工作中,创造优异成绩者。
(十)违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者,将按规定给予警告、停职直至开除的处理。
为认真做好岗位的.工作交接和公共秩序维护器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及公共秩序维护器材损失，特制定本制度。
1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。
2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。
3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各公共秩序维护员到各自岗位换班；
2、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作；
3、公共秩序维护人员交接班时，必须认真填写《上海洋誉物业有限公司公共秩序维护交接班登记表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理；
4、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班；
——物业管理公司管理制度范文五份
1、贯彻“预防为主，防消结合”的方针，指定防火责任人和义务消防员，其职责是：
1.1认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识；
1.2组织逐级防火责任制，落实有关防火措施；
1.3经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患；
1.4监护动火作业；
1.5管理消防器材设备，定期检查，确保各类消防器材和装置处于良好状态，安全防火通道(包括走廊、楼梯)要时刻保持畅通；
1.6定人、定时、定措施，同时组织制订紧急状态下的疏散纲要；
1.7接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。
2、实行用户防火责任制，各业主为当然防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。
3、消防区及楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。
4、不得损坏消防设施和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通风设施。
5、严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，严禁燃放烟花、爆竹。
6、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用电器，要经常保持清洁，切勿留有油渍，切勿明火试漏。
7、大厦内商铺必须按每30*方米(建筑面积)配备一只灭火器(小于30*方米配备一只，大于30*方米配备2只以上)，并放置于易于取用的固定位置。
8、大厦范围内不得燃烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物品，烟头及火柴要随时弄熄。
9、用户进行室内装修，需要增设电器线路时，必须保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修材料应采用不燃或阻燃材料，并按规定每50*方米(建筑面积)配备一只灭火器，如使用易燃或可燃材料的，必须经市消防管理机关批准，按规定进行防火处理，并按每100*方米(建筑面积)配备3只灭火器。
10、需要进行烧焊等动火作业的，应向物业公司提出申请，经批准做好防护措施后，在专人监护下，方可作业。
11、发生火警时，应立即告知物业公司或拨火警电话119，并关闭电气开关、燃气阀门和门窗，迅速离开大厦；用户及其他人员应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。
12、各用户应服从消防管理人员的管理，不得刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防管理人员行使职权。
一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。
二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。
三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚（按奖惩制度第十三条执行）。
四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。
五、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予以补休，各物业站可适当安排提前１小时下班，但不能推迟上班时间，各住区出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。
六、考勤记录要于次月1日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。
《员工手册》的制订有二方面的依据。一是依据《劳动法》；二是依据物业管理工作的特点。其具体内容包括以下几个方面：
１.总经理致辞；
２.公司简介；
３.公司组织系统及主要部门结构的图示说明；
４.劳动条例；
５.员工福利；
６.员工守则；
７.奖励与惩罚；
８.安全消防；
９.附则。
下面是新加坡江山财团物业管理部《员工手册》中有关工作守则的节录。仅供参考。
示例：
员工守则
（一）管理人员须保持制服整齐清洁，仪表端庄、精神饱满。
（二）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。
（三）必须严格遵守大厦轮值时间，按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时，大厦管理人员应事先取得大厦负责人同意，而大厦负责人之请假则需获得公司负责人之同意。
（四）管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。
（五）管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事务，若业主、住户提出要求，应请其直接向公司询问。
（六）大厦负责人应该执行公司之各项指示，并定期召开该大厦各级员工的会议，向公司做定期工作汇报。大厦员工须服从大厦负责人之工作调配及岗位编排。
（七）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。
（八）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。
（九）不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、赏钱。
（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各公物如有损坏，须负责赔偿。
（十一）台风袭深期间，各员工必须依时当值，坚守岗位，并按照公司所颁布之指示进行防风，防雨工作。
（十二）必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。
管理工作
（一）按照规定时间当值，不可擅离职守。
（二）在当值时不得饮酒、吸烟、打嗑睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。
（三）每日上班时间，必须穿着公司规定的制服及配戴职员工作证，完成自己岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道，巡视时须特别留意大厦清洁及有否损坏、破旧需要维修的地方，并进行登记。如遇有不寻常事件，应立即处理、记录并及时向上级报告。
（四）台风或雷暴豪雨期间，管理人员必须按照公司所颁布之台风期间员工当值程序上班，并按台风及雷暴豪雨措施做一切防风、防雨工作，以保护公财产，防止意外或水浸等。
（五）服从上级指导，完成所指定的工作。
（六）留意各种公用设备有否被破坏或涂污，并通知有关人员修理和清除，必要时须协助维修工作。
（七）执行各项任务时，必须要有礼貌。谨记服务至上、礼貌一。
（八）如有住户发生意外，例如：受伤、晕倒等，应即协助其家人招呼救护车或代办报警。，
（九）热情接待来访人员，详细记录住户投诉，并迅速处理。不属于自己职责范围内的，则立即通知有关人员处理解决。处理情况立即向上级报告。
（十）管理处须设置急救箱，配备急救用品，如绷带、棉花及抢救药品等。同时放置部分紧急维修之工具，以备临时急用。
（十一）大厦公地方之锁匙，如：电制房、机房、泵房等，必须小心存放，以备紧急时使用。若有需要外借锁匙时，必须登记借用人姓名及身份证，用后及时归还。
保安工作
（一）必须明了和掌握大厦内各种保安设施之操作和效能。例如：对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等。更须善用各种已有的设施，以免减弱防盗效果，特别强调大门必须紧闭，住户出入可自备防盗门匙或密码锁，访客则可用对讲机。严禁大门常开，防止坏人有机可乘。
（二）应熟悉大厦内各住房、记识住户之姓名、龄、家庭成员职业及联络电话。此等资料必须保密，不得泄露。
（三）与住户保持密切联络，以便就保安问题，经常交换意见及互通消息。
（四）各更管人员交接更时应传达防盗信息，做好交接班记录，以备核查，务令保安人员高度警惕。
（五）严禁借词推销之人士进入大厦。尤其是自称公务人员或公机构职员，更应查验身份证、文件，如有疑问，应致电有关机归询。
（六）应有礼貌的询问任何进入大厦的来访客人，登记身份证或工作牌招。如有怀疑，应用对讲机与有关住户联络。如访客携带可疑物品时，更须提高警觉。
（七）当值管理员至少每两小时巡楼一次（但不固定时间），以免坏人乘隙而入。巡楼时必须有警觉性，特别注意楼梯、走廊、电表房及其它隐蔽地方、通道等，以确保无可疑人物匿藏大厦内伺机作案。留意公众地方之间边暗角，后苍水渠侧、水箱底是否预先藏备盗窃工具等。
（八）如听到住户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封闭大门及其通道，以等待**人员到场处理。切勿鲁莽采取行动而不知会**。
（九）切记管理人员只有一般市民之拘捕权，并无搜查权力。因此，拘捕疑犯后，应尽快交**部门处理。
（十）本大厦安装有警钟、闭路电视，以监视各大堂、电梯，以加强治安保卫工作。若邻*大厦在建设中，则更应加倍小心，以防被坏人利用做为犯罪的桥梁。
（十一）详细记录各有关**部门电话，以便需要时寻求协助。
（十二）若发生罪案，应采取下列步骤协助破案：
１.立刻报案，并留在现场直至**部门到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。
２.切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助**部门保留证据，方便调查工作。
３.切勿开动风扇，冷气机或其他电器用具，以免证据破坏。
４.禁止任何人在现场走动，以方便**部门到现场调查。
５.向**人员提供有关罪案详情，如案发经过，与本案有关人物之像貌、衣着、有关之车牌号及坏人逃走方向等。
公众卫生
（一）清洁工人必须依时清洁大堂、走廊、楼梯、电梯、停车场及天台等公用地方。
（二）劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地方，以免影响卫生和阻塞通道。请放入通往楼梯门旁的垃圾桶内。，
（三）如发现有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻住户自行搬往附*的垃圾收集站。如无法找到住户，除清洁工人清理外，并登记在管理处记事簿内，向上级报告。
（四）如发现天台、天井或公用地方积存污水，应立即清理，以免蚊虫滋生。难以清理的地方，可暂时淋上油渣，阻止蚊虫繁殖，再研究处理方法。
（五）如发现属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂，应速安排修理。
（六）劝喻住户淋花时要特别小心，勿将水淋到阳台外面，以免影响下层和下面行人。
（七）如发现冷气机滴水或发出大量热气或噪音时，劝喻住户从速修理，以免影响邻居和市容卫生。并根据城管条例，影响市容者，处以罚款。
（八）如有需要，通告或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外，既影响卫生，又可能打到过往行人身上，也不得将可引致淤塞之杂物投入厕盆及污水渠内。
（九）若上层住户之水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水，则通知上层住户修理，如无结果，则应详细记录及请求上级处理。
（十）如有不顾公卫生的住户，经屡次劝告仍不改善，应做详细记录并报告上级和有关***门。
楼 梯
（一）电梯发生故障停留空中时，乘客按响紧急呼救铃后，大堂值班员立即通知保修人员迅速修理，同时用电梯内对讲机善言安慰被困乘客，请其耐心等待，切勿自行开启电梯门，以免发生危险。
（二）劝喻用电梯搬运物件者，不可超重，防止造成事故。
（三）乘搭电梯人数过多时，应维持秩序，指导分批搭乘，以免超载发生危险。
（四）住户应留意，切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。
（五）保安值班员时刻注意闭路电视、警惕坏人恶意破坏电梯或梯内设备。
（六）经常清除电梯门路轨内积存的垃圾，以免影响梯门开关。
（七）如发现电梯有震荡、不正常的声音或电梯有损坏时，应即通知保修人员进行修理。当修理人员到达时，管理员应详述电梯不妥之处，以便研究毛病，一切详细情况，必须详细记录送管理处。
（八）狂风暴雨时，如发现机房顶或接*电梯的门窗有水渗入时，应即尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须根治漏水情况。
（九）凡有水渗入电梯，应即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全地方。
（十）电梯槽底有积水时，应即报告上级处理，同时研究水的来源，及早修理。
（十一）电梯机房钥匙及电梯门钥匙，除修理人员或保安消防人员外，任何人员不得使用。
（十二）电梯每检一次，并取得检合格证。
（十三）冲洗走廊和楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备。
（十四）火警发生时，劝喻住户切勿乘搭电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困于电梯内，被困者可能因浓烟而致命。
（十五）经常检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，气窗玻璃是否完整。机房门须特别上锁，加上不准擅闯之类告示牌。
（十六）电梯内求救警钟、电风扇必须保持正常工作状态，以免紧急时无法求救及导致窒息。
电力系统
（一）修理电器设备，应聘请持证的合格技师。
（二）应明了大厦各种电力供应的设备所在。如：大厦的电力总掣、用户的电路分线、保险丝、消防电泵制、电表及各水泵制等，并且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总制、电表及各水泵制等，以备急修时使用。，
（三）如部分用户电力中断，应由管理处派人检查修理大厦供电系统，如属住户室内设备故障，应由住户自行请人处理，管理处可提供适当协助。
（四）全座楼宇电力突然中断，应先检查大厦之总制是否正常，如属于正常则与供电公司联系询明情况。
（五）公使用的电力设备，如电梯、总制走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查，如有损坏或有过热现象，应立即派人修理。
（六）接到供电公司通知停电时，应即贴出通告，清楚列明日期、时间及受影响的设备，如供水系统、室内电器以便住户有所准备。公照明、电梯不停，由大厦自备发电机供电解决。停电完毕后，贴出恢复供电通告，并检查各系统是否恢复正常。
（七）经常检查、保养弱电系统，如：大堂与客户的对讲系统和电梯监视系统必须完好正常运行。发现问题立即修理。
（八）在大厦出入口处，各大堂应备有充电式紧急照明设备，管理处亦应常备手电筒。
（九）大厦内的总制房、机房、及各层的电表均应保持整洁，不得放置各种杂物。
（十）大厦供电系统由专业人员定期检查保养，以保证安全正常的供电。
消 防
（一）消防中心值班员必须熟练掌握消防中心各种设备的操作使用。并应熟悉其它消防设备的使用。
（二）组织大厦员工学*消防知识，熟悉和掌握各种消防设备的操作使用。组织员工进行消防设备的使用训练，使其成为大厦合格的义务消防队员。
（三）值班人员（包括管理人员）须经常检查防火设施和消防设备等，如有损坏和失效时，应立即修理和更换。
（四）利用通告、图片等形式使住户了解如何使用消防设施和消防设备，以备应急。
（五）每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走火通道等，千万不可有阻塞情况发生。
（六）教育和制止孩童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品，避免引起火警。
（七）留意公用电线，如有破损或不符合规定时，应立即修理和更换。
（八）留意擅自将住宅改为工厂的单位，尤其是原料与制品容易着火者，当发现住户藏有大量易燃物品时，即刻查询是否有特许证明和安全措施，没有时，当即令其搬走（搬出大厦外），并尽快报告管理处和公司。
（九）劝告拜神的住户小心燃点香烛，并制止住户在走廊燃烧元宝、香纸等。
（十）切勿将防火门打开，以免万一火警发生时，浓烟散播及火势蔓延。
（十一）如发现某户有浓烟冒出或火烧浓味，又无人开门时，如能及时扑灭，应尽快使用灭火器及消防设备扑灭。否则电１１９报案。
（十二）若发生火警，即电１１９报案，同时按动警铃，通告住户疏散，在安全的情况下，使用灭火筒或灭火喉设法抢救。
（十三）火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯。
（十四）报案时，必须清楚说明现场地址，报案人姓名及管理处电话。
（十五）所有消防装置，应由认可的消防监察单位每最少检查一次。
中央空调及制冷设备
（一）中央空调技术性较强，必须掌握好温度控制和调节，使其降温适度。
（二）在炎热的夏季里，必须保证空调机的正常运行，适度的降温，保证写字楼职员舒适的工作环境。，
（三）空调机、制冷机必须经常地检查保养，发现问题及时进行修理保持其正常运行，不得影响写字楼工作秩序。
（四）制冷人员必须由熟悉和掌握制冷原理和制冷机械操作规程及操作方法之专业技师操作。
（五）操作人员必须定期、定时检查，发现异常迅速查明原因，进行修理，保证电动机、制冷机正常运行。
（六）要定期或不定期地查漏，随时检查，随时修理，使机械正常运转。
（七）发现如下情况之一，均必须停机查明原因，进行及时修理或更换机件：
１.发现电动机发出嗡嗡的响声；
２.压缩机发生敲击声和杂音；
３.发现因负荷过大而发出剧烈震动；
４.电动机、压缩机转速明显降低；
水务及渠务
（一）了解楼宇内的供水系统，如：水管、水箱、水泵开关总制及分制等位置。
（二）应定期巡视水泵运转是否正常，供水系统有无损坏，水箱是否清洁。必须定期安排清洗水池、食用水箱，每六个月清洗一次，以保持卫生。
（三）发现水管爆裂时，必须尽快关闭有关水管的水制。大喉爆裂，则将总制关闭，并及时发出通告告知受影响的住户，同时立即安排水管工进行急修。
（四）要注意水箱的保养，预防破裂或生锈，并且盖紧水箱，以免滋生蚊虫。
（五）如食用水或冲厕水突然中断，应先检查楼宇的供水系统是否发生故障，若一切正常，则致电自来水公司查询原因，并请尽快解决。
（六）救火用的输水设备，应经常检查，如有损坏，应即修理。同时必须禁止使用消防水喉做其它用途。
（七）因住户外出忘关水喉，致使大量食用水流出，无法通知户主时，应及时关闭该户的水管制，以阻止水流入邻居和危害电梯。
（八）经常检查沟渠及沙井是否通畅，清理渠道盖上的垃圾，以防下雨时渠水受阻而水浸。
（九）屋宇墙外的公用水渠如有破裂，应即修理，以免污水流出影响公环境卫生。
（十）楼宇底层沟渠发生臭气传出时，应即检查修理。
（十一）若安装或修理楼宇内供水系统设备时，应与自来水公司联系修理。
气体燃料泄漏
（一）如发现气体燃料泄漏时，应立即熄灭现场附*所有火源。
（二）打开泄漏气体燃料单位及附*有关住户的门窗，使楼宇空气流通。
（三）切勿吸烟、点火、按动电铃、电开关等任何电制及电器。
（四）管理员应立即关闭该单位系统的气体燃料总制，阻止气体燃料继续泄漏，查找泄漏地点，迅速进行修理。必要时，用街外电话通知气体燃料公司或拨１１９报警。
（五）用手拍门通知住户气体泄漏事件，请住户关闭气体供应制，打开门窗使空气流通，并要求协助通知其它住户实施上述一、二、三步骤。如情况严重，应通知住户撤离现场。
楼宇结构及维修
（一）楼宇结构如被更改或破坏，对该楼宇的安全有重大影响时，管理员应予以注意，并向上级报告。
（二）如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物，如外墙铁笼、詹篷、*台或在天台上加盖小屋棚时，应予制症向上级报告。
（三）天花板或外墙有漏水，应即通知单位上层及有关住户修理。
（四）在巡逻时发现下列情况，应立即向上级报告并研究修理方案进行修理：，
１.墙壁或天花板有明显裂缝或石屎爆裂；
２.气窗的玻璃爆裂；
３.楼梯边的栏杆松脱；
４.防火门及消防设备损坏；
５.内外墙壁批荡脱落。
（五）住户安装铁的闸掩出走廊、阻塞通道，应予制症报告上级。
停车场管理
（一）车管员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的行车秩序。
（二）车辆进场后，必须按指定位置停车、排列整齐，不得阻塞通道，认真检查车型、车牌号，避免出现差错。
（三）了解和掌握车主的'车型、车牌号、姓名、龄、职业、工作单位、居住楼居、座号等等，以便于识别。
（四）汽车、摩托车必须购买车辆综合保险，便于丢失后，向保险公司索赔。未买车辆综合保险的车辆，本车场不予停放保管。
（五）本停车场实行有偿停车保管服务，必须严格遵守财经纪律，经济手续清楚，做到钱、票相符，日清月结。
（六）严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放保管，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应即令其开出车场，立即报告管理处或**机关进行处理。
（七）车管员交接班时必须认真交接：如清点停车场内车辆多少时租车的停车计时票的张数、现金清点，并详细登记（自行车则注意车票的号码及张数，登记在交接登记簿上），双方签字负责。
（八）车管员值班期间发现可疑情况，立即报告班长或管理处，并注意其事态发展。交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记簿上，同时将其它需注意的事项必须记录在登记簿上，以备查。
（九）车管员必须认真执行收费制度，坚持原则，不得徇私舞弊，如不开票停车或乱收费、不收费等等，一经发现定严肃处理。
（十）保持停车场内清洁卫生，每日必须清扫一次。
有关廉洁条款
（一）良好及有效的大厦管理工作有赖于住户及业主的合作和各级管理人员的信心及支持。如各级人员都采取一种廉洁奉公的态度办事，住户和业主必会全力支持管理工作，使环境能进一步改善。因此各级管理人员均须有清政廉明的精神。
（二）凡受雇于大厦从事执行大厦事务者，包括管理员、保安员、清洁工人、修理人员、经理等人，均属大厦的职员。故执行工作期间均受该工作须知的约束，不得索取或接受任何利益。
物业管理公司职能制度的制订
职能制度的制订主要是明确物业管理公司各部门的职责范围。
１.办公室的职责范围
办公室是总经理领导下的综合管理部门，负责行政、人事和档案文件管理等工作。其职责范围是：
（１）学*、研究党和国家的方针、政策，贯彻落实领导的指示；深入基层调查研究，努力掌握一手资料，为总经理的工作决策提供可靠的依据。
（２）负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作，做好印鉴的管理工作。
（３）负责公司级会议的筹备和安排，做好会议记录，整理会议纪要，对会议决定的执行情况进行催办和检查。
（４）做好文书档案和有关资料的管理工作。文书档案包括公文的收发和保管，文印核稿，呈批、催办、归档，调卷和保密工作。，
（５）协助总经理处理日常工作，协调部门工作，监督各部门和管理处认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令。
（６）做好人事管理工作，保管好员工的档案，根据需要做好劳动力的安排调配，员工的调入调出，并协助办理好各项有关手续。
（７）做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理工作。根据政策做好员工的调资定级、统筹退休等各项工作，并负责办理员工请假、休假的有关手续。
（８）负责公司员工的培训工作，协同各部门同抓好员工的思想素质和业务水*的培训，积极开发人力资源，努力造就一支高素质的员工队伍。
（９）负责公司的后勤管理工作。诸如办公用品的购买、保管和发放；员工食堂以及医务室的管理；车辆的调度、使用和维修保养工作等等。
（１０）完成领导布置的其它工作。
２.财务部的职责范围
财务部在公司总经理领导下，积极参与企业经营管理，负责公司的财务管理、会议核算、物资管理等工作。具体职责范围是：
（１）认真贯彻会计法，执行国家财经政策、法令，遵守各项资金收入制度，严格执行费用开支范围的标准。
（２）正确、及时地核算和监督公司的财务状况、经济活动和经营成果，为领导提供准确可靠的财务会计信息。
（３）加强计划（预算）管理，认真编制财务计划（预算）。
（４）加强经济核算，认真做好各项控制工作，节约费用，降低成本，多创利；加强财务分析，考核各项经济指标的执行情况，反映经营管理状况，总结经验，发现问题，促进公司改善经营管理。
（５）按照会计制度规定，切实做好记账、算账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚，日清月结，按期报账，在规定时间内报送各款会计报表。
（６）按银行有关制度规定，做好现金和支票的管理工作。遵守支票使用规定及银行结算纪律，加强现金管理。对下属各管理处经费的收支情况，经常进行检查、监督和指导。
（７）根据国家财会制度精神，结合本公司实际，协助领导制定有关财务管理、经济核算、费用开支等具体办法，并监督各部门实行。
（８）妥善保存会计档案资料，接受财税机关、上级主管部门和公司领导的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。
（９）充分发挥财务部在公司管理中的预测、计划、控制、调节和监督的作用，促使公司不断提高经济效益和经营管理水*。
（１０）完成好领导布置的其它工作。
３.公关系部的职责范围
公关系部是物业管理公司负责沟通内外公众联系的重要部门，通过协调方方面面的关系，在公众中树立良好的企业形象。其具体职责范围是：
（１）建立信息网络。负责收集公司内外部环境的各种信息，将经过分析评价的各种信息提供给公司总经理和各部门作参考，以提高经营管理的能力。
（２）监测公关系。在双向信息沟通的基础上，处理好公司内外的各种公众关系，如员工关系、住户关系、社区关系、媒介关系、**关系等。
（３）监测社会环境。企业是社会的有机组成部分，企业的每项活动及其生存、发展都受到社会环境的制约和影响。公关系部必须不断监测社会环境的变化，国家政策法令的变化，市场的变化，社会舆论的变化等等，使企业能及时适应这种变化。，
（４）分析发展趋势。公关系根据对政策法令、社会民意、时尚潮流等重要外界因素的监测和分析，向企业预报有重大影响的*期或远期发展趋势；预测企业的重大行动计划可能遇到的社会反应，使企业未雨绸缪，防患于未然。
（５）作为公司的对外发言人，负责对外宣传、沟通工作，树立良好的企业形象。
（６）编写并向有关传播媒介散发新闻稿、照片和特写文章；汇编有关的报刊目录；拍摄、整理、保存资料图片；设计、筹划、监制公司各种宣传品和赠品。
（７）保持与住户的经常联系，负责编辑以住户为阅读对象的报刊；接受住户对公司的各种投诉和有关咨询，对合理的要求及时通知有关部门，协助解决。
（８）作为公司社会活动的代表，积极参与有关社会活动，并做好公众来访的各种礼仪接待工作。
（９）做好公司内部员工关系，调动员工积极性；编辑供公司员工阅读的报刊，组织其它各种形式的内部传播工作；安排公司员工的各种康乐活动。
（１０）处理突发事件和危机事件。
（１１）完成领导布置的其它工作。
４.工程部的职责范围
工程部工作是物业管理公司经营管理的基础工作，通过对房屋及其附属设施的养护维修，确保物业正常使用。其具体职责范围是：
（１）根据房屋及其附属设施的实际情况，制定物业管理总体方案，编制养护维修计划，报总经理审批后组织贯彻实施。
（２）全面负责房屋及其附属设施的维修保养，保证物业的正常使用。
（３）全面负责楼宇各种机电、消防、供水供电设备的养护与维修工作，保证各种设备始终正常运转。
（４）定期检查楼宇各种设施设备技术状况，分析存在问题，及时提出维修解决办法和制定维修方案，方案确定后，组织贯彻实施。
（５）根据春备夏、秋备冬的原则，每搞好春秋中间期和冬夏送冷送暖期的设备检查和维修。提前制定维修和检验方案，安排好人力和物力，保证工作需要。
（６）房屋及其设施设备如发生突发事件，工程部必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用。
（７）协助管理部门做好住户房屋的监督、检查工作。
（８）参加新入伙楼宇工程的验收，提出其有关设施增补改造方案。
５.管理部的职责范围
管理部要落实公司关于物业管理的有关决定、决议，有计划、有步骤地完善楼宇及住宅区的各种配套设施，管理好所管物业的环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫等，为住户提供一个安全、舒适、清洁、宁静的工作和居住环境。其具体职责范围是：
（１）根据**和上级领导有关达标条件，制定优质楼宇管理和文明住宅小区计划，并组织实施。
（２）协助工程部进行新接管物业的验收、移交工作。
（３）负责住户对房屋装修申请的审批、监督、检查工作。
（４）负责物业环境卫生、园庭绿化、消防安全、治安保卫以及车辆管理等工作，并督促检查各管理处做好这些工作。
（５）协助解决接管物业的遗留工程问题，负责处理有关违章装修、违章建筑等问题。
（６）完成领导布置的其它工作。
６.服务部的职责范围
服务部主要是根据住户的需要，为住户提供全方位的服务。其具体职责范围是：，
（１）牢固树立全心全意为住户服务的思想，凡是住户需要的，都要尽量予以满足。
（２）建立健全本部门的规章制度和服务规程，重视员工培训工作，建立一支高素质的员工队伍。
（３）设置各类综合代办服务项目，协助制定收费标准。
（４）建立信息库，及时了解住户要求，并能及时提供相应的服务。
（５）完成领导布置的其它工作。
７.发湛的职责范围
发湛要坚持公司一业为主，多种经营的原则，立足所管理的物业，面向社会、灵活运用各种资金，投资开发周期短、效益高的项目，增强企业的实力。具体职责范围是：
（１）在市场调查的基础上，积极慎重做好新项目的可行性研究报告，争取做到开发一个，成功一个。
（２）以承包、出租、自营等方式搞好住宅区内商业网点和文化体育设施，做到既方便住户，又增加企业收入。
（３）根据实际情况，积极开办新企业，如清洁管理公司，电脑电器服务公司，装饰公司、车辆维修部，花木服务部等等。
（４）提供物业信息咨询服务和物业中介服务，开展物业评估工作。
（５）定期向总经理汇报下属各企业或承包单位的经营情况。
（６）完成领导布置的其它工作。
８.管理处的职责范围
管理处是物业管理公司的派出机构，负责某一指定的物业管理。具体职责范围是：
（１）贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度。
（２）负责管理所辖物业的日常业务，纠正各种违章行为，为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。
（３）树立住户至上的观念，及时为住户提供各种优质服务。
（４）协助公司工程部对物业进行养护和维修，确保其正常使用。
（５）积极配合公司服务部、发湛在所辖物业区域开展的各种工作。
（６）向住户宣传党的方针政策，协助**部门和居委会做好安全防范和计划生育工作。
（７）调查研究，深入了解住户对管理服务工作的意见，处理住户对管理服务工作的投诉，重大问题报请公司管理部或公司领导处理解决。
（８）完成领导布置的其它工作。
物业管理公司岗位制度的制订
岗位制度的制定主要是明确物业管理公司所设各种岗位的职责规范，它规定了某一岗位对从业人员的基本要求，包括基本素质，应知应会，岗位职责，工作量规范等方面。
下面是深圳物业管理公司制订的房屋管理员岗位规范，仅供参考。
深圳市房屋管理员岗位规范
房屋管理员是屋村管理处管理住房的基层管理人员，负责一定地段（片或幢）的房产管理。为使房屋管理员明确自己的岗位职责和本岗位必备的应知应会，掌握本岗位的技能，提高管理水*和管理效率，更好地为居民服务，特制定本规范。
（一）房屋管理员的基本素质
房屋管理员所担负的住房管理工作政策性、专业性强，要求高，因此，屋村管理员必备以下基本素质：
１.政治思想素质
房屋管理员必须坚持四项基本原则，热爱社会主义，认真学*政治理论和党的方针政策；积极参加各项社会政治活动；秉公办事；坚持原则，廉洁奉公，不以权谋私；具有全心全意为人民服务的思想，遵纪守法，严格要求；作风正派，团结同志，虚心好学；热爱集体，爱护公物。，
２.文化、专业素质
根据干部四化标准，房屋管理员必须具备高中毕业（包括职业高中、技术学校毕业）以上文化程度。
房屋管理员必须受到房屋管理专业训练，持有专业管理部门颁发的《房屋管理员岗位合格证书》方可上岗担负房屋管理工作。房屋管理员要刻苦钻研专业知识，掌握本岗位必备的应知应会和专业技术，不断提高专业水*。
３.职业道德素质
房屋管理是一项服务性很强的工作，房屋管理员的工作直接影响住户的安居乐业，因此，房屋管理员要有较高的职业道德素质。
（１）房屋管理员必须树立五爱思想。五爱。即：爱房产热爱房地产行业；爱住户对住户充满爱心；爱岗位热爱房管员岗位；爱服务热心为住户排忧解难；提高服务质量；爱信誉爱护房地产行业和本单位的声誉，在住户中树立良好的行业和企业形象。
（２）要刻苦学*和钻研房产管理工作的知识与技能。一个合格的房屋管理员既要有为住户服务的思想，更要具备过硬的服务本领，刻苦学*和钻研专业技术是房屋管理员职业道德素质的基本要求。
（３）文明管理。房屋管理员的工作是一项窗口工作，直接关系到**和行业的形象，特别是深圳经济特区，涉外房产多，房屋管理质量的优劣直接影响国家的声誉和对外开放。因此，特区房屋管理员必须做到文明管理。其具体要求是：主动热情，优质服务，急住户之所急，想住户之所想，为住户提供方便，经常帮助和照顾不方便和有困难的住户解决困难；语言谦虚；仪态端庄；给住户亲切感。必须做到四个不讲，五个不能，即不讲低级庸俗的口头语；不讲不三不四的脏话；不讲讽刺挖苦话；不讲与管理无关的闲话；不能冷淡；不能刁难；不能取笑；不能训斥；不能报复住户和顾客。要懂得一些国外和港、澳、台的礼节和礼貌语言；在工作中衣着打扮和气质风度要端庄、整洁、给业主（住户）美的感受。
（二）房屋管理员岗位应知应会
１.应知
（１）屋村管理的宗旨和原则；
（２）本管理处所管房屋的栋数，总面积，总户数；
（３）本人管理地段（片、幢）内房屋总栋数、总面积、总户数；
（４）本人管理范围内住户的家庭基本情况，包括：户主、龄、职业、工作单位、家庭人口、人口结构、住家电话。
（５）本人管理范围内居民构成基本情况，包括：本市居民、外国人、华侨、港澳、台湾人士、内地居民、临时住户各多少、业主（或租户）所属社会阶层和经济状况；
（６）本处房屋产权归属情况，包括：福利商品房、微利商品房、集资房、单位房、市场商品房、涉外商品房有多少；
（７）本管理处范围内各类使用性质的房屋有多少，包括：住宅、商业办公、公项目用房以及其它用房；
（８）房租、管理费和各种规费的收费标准；
（９）**主管部门和本单位制定的房产管理各项指标，包括：租金、管理费、规费收缴率、住户投诉率和投诉处理率、供电和应急发电率、生活供水率、电梯运行率、中央空调工作率、房屋完好率、维修工程优良率等。，
（１０）本管理处范围内公道路绿化面积有多少*方米，上下水总管道有多少米，铺设位置、排污、检查井各有几个，位置，化粪池有几个，位置，供水、供气、供电总闸在哪里；
（１１）本管理处范围内有几个泵房，几部电梯，多少备用发电机，有多少台生活水泵，消防水泵；
（１２）本管理处范围内高低压电站、室内室外消防栓有多少个，路灯，楼梯灯有多少盏；
（１３）火警、匪警、居委会、派出所电话号码。
２.应会
（１）能看懂房屋*面图，会丈量面积，会计算房屋建筑、使用居住面积；
（２）懂房屋结构，会住房验收方法和质量标准；
（３）会编制简单维修计划和维修、保养工程产量计算；
（４）懂房产档案资料的整理、归类、编目、存档以及档案资料保管常识和变更修改技术；
（５）会签定房产管理合同，包括租赁合同、买卖合同、清洁合同、园林保养合同、维修养护合同、装修合同等，要熟悉经济和行政法律程序，能参与诉讼；
（６）会看电表、水表，能发现电线路、供水管一般故障；
（７）懂园庭绿化的基本知识，会美化环境，懂得树木、花草的养护知识；
（８）懂得发生火警、台风、盗窃等紧急事故的应急措施；
（９）会处理来信来访和写工作总结；
（１０）要会调查研究，会拟调查、访问提纲，会作调查访问笔记，会写简单的调查报告；
（１１）具有一定的组织能力，会宣传、发动、组织住户参与住宅区管理和开展住宅区内各项公益活动，会合理组织管理各种技术工人进行房屋维修，养护，园林绿化的种植和养护、卫生、环境的清洁，基础设施的维修，消防设施的保养，还要会组织搞好住宅区治安，违章清理。
（三）房屋管理员的岗位职责
房屋管理员在本管理地段（片、幢）内行使房屋和居住环境管理，向屋村管理处主任负责，其岗位职责是：
１.负责宣传贯彻执行国家有关房地产法规以及党和**有关房地产方针、政策；
２.负责管理３００至５００个住宅单元。以下情况负责３个住宅单元。
（１）初级房管员；
（２）住房分散；
（３）住房质量和基础设施较差；
（４）出租房比例较大。
３.掌握自己管理地段（片、幢）内住房基本情况包括：
（１）住户的户数，各住户家庭人员，户主姓名，职业及工作单位；
（２）房屋产权归属及其变更情况；
（３）房屋租赁及租金情况；
（４）房屋结构及质量状况。
以上情况须做到随问随答并与实际相符。
４.负责房产管理资料的收集、汇总、归档、变更修改、利用和上报工作。
５.负责制订管理地段（片、幢）内的房屋保养维修初步计划，并组织实施各项房屋及楼宇的维修任务，验收维修质量并签具验收报告，作好维修记录登记和维修后回访；维修投诉率不超过５‰。
６.熟悉和掌握管理地段（区、幢）内的基础设施和配套设施的基本情况并负责实施管理、使用、保养和维修，对管理范围内的上下管道的铺设位置，各种井、池的位置要熟记，随时可查睁来，基础设施管理、维修投诉率不超过８‰。
７.负责管理地段（片、幢）内的居住环境和卫生的管理和监督；制定管理地段内的植树种花、种草及美化环境计划，并组织实施；宣传、发动教育住户爱护卫生，监督、协助居委会、环卫部门及时打扫和清理垃圾，保证住宅区无鼠、无蝇、无臭，使居住环境达到美化、静化、净化、环境卫生投诉率不超过１％。，
８.负责房屋租金、管理费和各项规费的收缴，每月房租收缴率的９８％以上，每月管理费收缴率９５％，各种规费的收缴率％以上。
９.搞好居民来信来访接待，认真处理住房管理中的居民投诉，每一个投诉均须有回复并及时处理。大问题三天内有回复，五天内处理；处理来信、来访和投诉必须有文字登记，并定期整理存档和上报。
１０.负责接待居民有关住房方面的咨询，积极做好住户巡访工作，主动上门为孤寡老幼户、困难户提供服务，为其解决困难，与住户建立和维持良好的关系，调动住户参与住房管理。
１１.积极参与屋村管理决策，及时了解房产市场动态并定期写出书面报告。
１２.负责做好管理地段的巡视，及时发现和制止各种住宅区房管所不容许的事件和现象；做好居民有关住户装修申请、报审、验收工作。
１３.参与新楼验收工作，并代表业主或住户利益，严格验收，发现问题及时向有关部门反映，监督其及时处理。
（四）房屋管理员工作量规范
根据房屋管理员岗位职责和各项职责的工作量，对房屋管理员的工作量规范如下：
１.每日工作量
（）巡视所管理的地段（片、幢）一遍，巡视内容为：
①检查住宅区是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告，住宅区内有无乱摆摊贩）；
②住宅区是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，有无乱拉乱搭，住宅区有无可疑人员活动）；
③住宅区环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋后，公场所有无乱扔垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆，乱凉晒衣服，有无影响正常休息的噪声源）；
④基础设施是否完整（道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口拦护栓，路障是否完好，娱乐设施有无损坏）。
以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理之，重大问题和不能处理的问题应向屋村管理处主任汇报。
（２）收缴房租、管理费、各项规定费用；
（３）接待居民来信、来访和处理有关房产管理的投诉；
（４）解答居民提出的有关房产管理业务咨询；
（５）安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量；
（６）作好工作日记（内容为：记录每天完成的工作，发现和处理问题，上级领导的指示，急待解决的事务，住户投诉等）。
（７）整理内务（包括打扫办公室；整理文件、资料图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其它办公用具等）。
２.一周工作
（１）走访住户（内容：与住户交换住宅区管理意见，了解住户在住房方面有什么困难和需要；掌握住户家庭基本情况，包括：户主、龄、职业、工作单位、单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握住户产权归属和变更或租户的变更，租金的变化，住房的户型变化、结构、质量现状、保养和维修状况）。
（２）初审住户装修申请，并报上级审批；
（３）检查每栋楼宇等公设施是否完好（内容包括：电梯运行是否正常；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；公照明是否完好，配电箱，水表设备是否有破损，住宅楼内信报箱是否有破损）发现问题应及时报管理处主任和有关部门，并协助处理。，
（４）检查垃圾桶是否喷洒药物，各住宅楼公部位是否清洁。
（５）检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户、了解房地产信息。
３.一月工作
（１）编制本月保养维修报表，制订下月保养维修计划报屋村管理处主任；
（２）编制租金、管理费和各项规费收缴报表并报管理主任；
（３）组织修剪管理地段内的树木、花草一次；
（４）发动组织住户搞一次卫生大扫除；
（５）对本月维修项目进行一次回访，听取住户意见；
（６）整理房屋管理资料、对发生异动的（包括：房屋产权变动、承租户变动、租金变动、管理费变动）作出修改；
（７）与有关单位联系，交换情况一次（包括：居委会、派出所，工商所、房屋产权单位等）如有重要情况须用书面报告和反映；
（８）办公室大扫除一次（包括：窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理）。
４.一季度工作
（１）组织检查住宅区和住宅楼宇消防设施（包括：消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、太*门等）是否完整无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理；
（２）打开各粪池、井盖、检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理；
（３）组织对树木花草进行一次施肥；
（４）清理房租、管理费和各项规费，并编制季度报表；清查是否有漏改、错收；采取措施对拖欠房租和管理费的住户进行追收；
（５）编制季度维修保养计划和报表；
（６）与住宅区内其它房管员合作，办一期房屋管理专刊，宣传表扬住宅区内的好人好事和新风尚，指出住宅区存在的问题，增强住户参与管理的意识；
（７）整理房地产信息并写出书面报告。
５.一工作
（１）参加一次上级主管部门举办的短期专业培训；
（２）对本管理地段（片、幢）内的住户全部走访一遍；
（３）组织清理一次化粪池；
（４）编制度房租、管理费和各项规费收缴报告；
（５）编制下度维修保养计划；
（６）整理房产管理档案资料，写出资料异动报告，对发生异动的资料进行修改，保持档案资料与实际一致；
（７）参与组织一次房屋管理联系会；与有关部门交换开展房产管理的意见；
（８）组织一次本管理区的住户代表会，听取住户对房屋管理的意见和建议，提高住户参与管理的积极性；
（９）总结度工作，写出书面总结；
（１０）制定下度工作计划。
，
《员工手册》的制订有二方面的依据。第一是依据《劳动法》；第二是依据物业管理工作的特点。其具体内容包括以下几个方面：
１.总经理致辞；
２.公司简介；
３.公司组织系统及主要部门结构的图示说明；
４.劳动条例；
５.员工福利；
６.员工守则；
７.奖励与惩罚；
８.安全消防；
９.附则。
下面是新加坡江山财团物业管理部《员工手册》中有关工作守则的节录。仅供参考。
示例：
员工守则
（一）管理人员须保持制服整齐清洁，仪表端庄、精神饱满。
（二）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。
（三）必须严格遵守大厦轮值时间，按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退。遇有特殊情况需请假时，大厦管理人员应事先取得大厦负责人同意，而大厦负责人之请假则需获得公司负责人之同意。
（四）管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。
（五）管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事务，若业主、住户提出要求，应请其直接向公司询问。
（六）大厦负责人应该执行公司之各项指示，并定期召开该大厦各级员工的会议，向公司做定期工作汇报。大厦员工须服从大厦负责人之工作调配及岗位编排。
（七）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。
（八）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。
（九）不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、赏钱。
（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财物，对各公物如有损坏，须负责赔偿。
（十一）台风袭深期间，各员工必须依时当值，坚守岗位，并按照公司所颁布之指示进行防风，防雨工作。
（十二）必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。
管理工作
（一）按照规定时间当值，不可擅离职守。
（二）在当值时不得饮酒、吸烟、打嗑睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。
（三）每日上班时间，必须穿着公司规定的制服及配戴职员工作证，完成自己岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道，巡视时须特别留意大厦清洁及有否损坏、破旧需要维修的地方，并进行登记。如遇有不寻常事件，应立即处理、记录并及时向上级报告。
（四）台风或雷暴豪雨期间，管理人员必须按照公司所颁布之“台风期间员工当值程序”上班，并按“台风及雷暴豪雨措施”做一切防风、防雨工作，以保护公共财产，防止意外或水浸等。
（五）服从上级指导，完成所指定的工作。
（六）留意各种公用设备有否被破坏或涂污，并通知有关人员修理和清除，必要时须协助维修工作。
（七）执行各项任务时，必须要有礼貌。谨记“服务至上、礼貌第一”。
（八）如有住户发生意外，例如：受伤、晕倒等，应即协助其家人招呼救护车或代办报警。
一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。
二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。
三、职工请批假范围
请假半日以上（含半日），须提前写出请假报告，由副经理或经理批准，各站长一切非因公外出须经经理批准。
四、因病请假一日以上（含一日）须有正规医疗部门的证明手续。
五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关规定执行。
六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。
——全套物业管理制度实用5份
一、电梯的运行管理
为确保小区电梯安全运行，延长电梯使用寿命，保障使用人安全，小区电梯维保工作由专业电梯公司负责，并接受管理服务中心的监督检查。
二、电梯服务标准
1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。
2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”;
3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守;
4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录;
5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录
6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。
7、按计划进行大、中修，并提前2天通知管理服务中心，经同意方可实施。
三、安全质量管理
1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《年度电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠。
2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修(周)检查表》。
3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。
4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。
四、电梯设备档案管理
1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。
2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。
五、质量监督检查
1、管理中心事务员每日对小区电梯运行情况进行抽查，填写《电梯运行抽查记录》。
2、每月3号前事务员将上月《电梯运行抽查、考核记录》，交中心主任审核后，上报公司财务部，公司财务按照维保合同中相关约定，按电梯维保工作考核实际得分情况支付维保费用，电梯维保费用计算公式：月承包费×乙方实得分数%.
3、在维保合同到期前一个月，物业管理部根据服务中心每月的《电梯维修保养考核表》，对电梯公司进行评定，以此决定是否续签合同。
1 、遵守学院的各项规章制度，物业管理科必须 24 小时有人在岗值班。
2 、值班员工要全面了解和掌握学校各处水、电、暖等设施具体情况。
3 、值班员工要认真遵守学院的各项规章制度，值班期间不能做与工作无关的事情，严禁喝酒，不得擅离工作岗位，对待报修项目要及时处理，按要求认真填写值班记录。
5 、维修值班的电话是保持与学校各部门联系的重要通讯工具，不得私用 , 保持线路畅通。
6 、值班员工要有高度的责任心，严格执行值班制度、安全操作规程等。
7 、值班员工要做到文明、主动、优质的为师生服务。
一、向厦门市物业管理协会提出申请物业管理企业经营资质转为正式三级的报告；
二、填报《厦门市物业管理企业资质申报表》；
三、厦门市建设与管理局的临时三级资质批复；
四、附下列文件：
1、企业经营负责人姓名及其学历、职称证书；
2、公司章程（加盖公章）；
3、工商营业执照有效复印件；
4、验资证明（注册资金50万元以上）；
5、上一年度的审计报告；
6、经营办公场所证明；
7、物业管理委托合同；
8、具有专业职称管理人员的资格证书（含物业管理从业人员岗位证书）原件及复印件
具体要求（专职专业管理人员不少于5人）：
（1）企业负责人取得***物业管理企业经理岗位证书；
（2）企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书；
（3）企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人；
（4）中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件，并要签定劳动合同；
（5）企业经理必须有大专学历，二年以上物业管理经验；
（6）送验时必须提供证书原件，并附复印件（加盖公章）
申报材料要真实，企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员，
不得借用各种证书，一经查明将不予办理企业资质；
一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。
本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。
三、物业小区的使用与维修。
小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。
1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守**对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。
2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。
3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及**规定禁止的其他行为。
4.业主饲养宠物，应遵守**有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。
5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。
机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。
本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。
6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。
四、物业服务费用的交纳。
本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。
1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。
2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。
3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。
4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。
五、财务管理。
本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。
一、中央智能调度中心管理制度
智能中心是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：
1、智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。
2、智能控制中心实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。
3、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。
4、控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。
5、随时检查各类信号是否正常，并作记录。如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与智能控制中心联系，以便随时调度，合理处理。
6、控制中心各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。
7、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。
8、如警情较大，应立即与“120、119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。
9、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。
二、智能停车场管理制度
1、枫白露停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就*原则停放。
2、丹枫白露停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户IC卡和临时卡，出口由安全管理员依卡中记录，核对后合理收费。
3、车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。
4、车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。
5、车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。
6、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等，以便于识别。
7、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或**机关进行处理。
8、车辆安全管理员值班期间发现可疑情况，立即报告智能控制中心，并注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。
9、车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得，如：不开票停车，乱收费或不收费等等。
三、配电房及特种作业人员安全制度
1、配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。
2、绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。
3、特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时，持证人必须自觉参加年审工作。
4、特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在常严禁违章操作，确保安全。
5、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。
6、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。
四、配电设备保养规定
一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。
二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。
三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。
四、操作人员必须对设备的.运行状态以及故障的处理进行详细的记录。
五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。
六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。
七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。
八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。
九、每年对接地网检查、测试一次。
十、各类开关触头出现不*或毛刺时，将不*处打*、打光。
十一、功率因素补偿低于0、9时，应及时修复。
十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。
五、水泵房管理制度
水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。
一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。
二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。
三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。
四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。
五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。
六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。
七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。
八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。
九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。
六、风机房管理制度
风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。为加强风机房的管理，特制定以下规定：
一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。
二、机房内应保持环境清洁，通风良好。
三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。
四、每半月同消防检查一起，试运行一次。
五、严禁在机房内吸烟。
六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。
七、开关*时应置于高速状态。
七、柴油发电机操作规程
（一）、启动前的准备工作：
1、全面检查柴油机各部分是否正常。
2、检查水箱水位（2/3以上）。
3、检查机油油位。
4、检查燃油是否充足（2/3以上）。检查油箱开关及有无渗漏。
5、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。
（二）、启动及运行：
1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查原因。
2、试运行时，可用手动启动，*时应置于自动位置。
3、手动启动时，启动后应调整手柄。使电压达到380V至420V，频率达到50HZ-51HZ。
4、试运行期间做好各项记录。
5、水温合成至60度时，方可带动负载。
6、每15日应运行一次，每次运行时间应不低于30分钟。
——健全物业管理制度 (菁华3篇)
一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。
二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。
三、职工请批假范围：请假半日以上（含半日），须提前写出请假报告，由副经理或经理批准，各站长一切非因公外出须经经理批准。
四、因病请假一日以上（含一日）须有正规医疗部门的证明手续。
五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关规定执行。
六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。
一、物业管理制度
（一）安全职责
1、严格执行公司的各项管理制度；
2、负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；
3、负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；
4、做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；
5、查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；
6、建立健全和管理好系统档案资料；
7、抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；
8、做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；
9、完成领导交办的其他任务
（二）护卫岗位职责
1、护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；
2、纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；
3、。上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；
4、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；
5、熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；
6、爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；
7、熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；
8、值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；
9、熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；
10、严格执行交接班制度，认真做好交接记录；
11、对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；
12、对进入小区内的陌生车辆要进行登记；
13、对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；
14、熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；
15、认真完成领导交办的其他任务。
（三）门岗、巡逻岗位职责
1、24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕；
2、掌握业主的来客动态，维护小区秩序；
3、严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内；
4、熟悉小区内住户的基本情况；
5、做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确；
6、严格执行24小时巡逻制度；
7、对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行；
8、对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。
二、物业管理的目标
所谓物业管理，是指经营人受物业产权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代管理科学，先进的维护养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
对物业实行企业化、经营化管理，就是为了克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。具体来说，是为了实现下述目标：
创造安全、舒适、和谐的居住环境；
发挥物业最大的使用价值；
使物业尽可能保值、增值。
三、物业管理涉及的组织
1、业主大会
业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大会则是由物业内的业主所组成的。
按照有关规定，业主大会必须有超过半数以上投票权的业主出*方能进行。业主可以委托代理人出*业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出*。
业主大会的职权包括：
选举、罢免管委会的组**员。
监督管委会的工作。
听取和审查管委会的工作报告。
决定物业内关于业主利益的.重大事项。
修改业主公约。
改变和撤销管委会不适当的决定。
批准管委会章程。
2、管委会
管委会是物业管理委员会的简称，是在房地产行政主管部门指导下，由物业内的业主和使用人选举的代表组成，代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。
3、物业管理企业
物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。
1、公寓楼实行24小时保安值班制，认真做好公寓楼的进出人员、车辆、消防、财产管理工作。
2、熟悉公寓楼的各种保安设施及操作性能，熟悉社区的结构分布。
3、严格遵守上下班时间及值班纪律，上班时间不得做与值班无关的事情，并认真做好值班记录。
4、当班秩序维护人员必须制服穿戴整齐，做到警容整洁，文明值勤。
5、定时对公寓楼进行巡逻、检查，保证公寓楼公用设施及消防设备的完好。
6、当班时间不得读书、看报、打磕睡、游戏等，严禁喝酒。
7、配合监控中心工作人员，发现可疑问题，必须立即予以澄清。
8、保证公寓楼治安稳定，积极配合*机关及消防部门的检查工作。
——全套物业管理制度 (菁华3篇)
1.范围
本标准规定了厂区物业管理的内容、范围、要求及考核办法。
本标准适用于龙岩卷烟厂厂区物业管理、绿化管理、车辆停放管理、零星工程管理、办公用品管理。
2.职责:
2.1企管办负责制定厂区物业管理规定文件,并按文件进行检查考核。
2.2物业公司按合同及厂区物业管理规定文件规定向烟厂提供各种服务。
3.内容及要求:
3.1物业管理主要内容(除办公大楼):
3.1.1厂区所有公共通道、楼梯、走廊、电梯口、顶楼卫生(含小车库顶棚)。
3.1.2厂区所有厕所卫生,厕所设施检查,化粪池清掏。
3.1.3厂区所有水沟下水道卫生及公共通道、下水管道设施的检查。
3.1.4厂区所有外墙、外窗户、外墙管道、外风扇等清洗。
3.1.5厂区垃圾、木制废品清理。
3.2物业管理具体补充范围及要求
3.2.1厂门口宣传栏保持清洁。
3.2.2公共通道包括:制丝车间一区东面通道;制丝一、二区门口大厅;成型车间大楼与制丝之间的走廊东至成型厕所,西至卷包一区南门天桥斜坡顶、北至卷包一区南门含卷包一区南门天桥;联合工房各层仓库外公共区域。
3.2.3所有公共通道、走廊应保持地面整洁,墙壁、天花板、照明灯、门、窗户无蜘蛛网、无积尘。
3.2.4所有楼梯包括墙壁、天花板、窗户、楼梯扶手、照明灯等,应保持清洁、无蜘蛛网、无积尘。
3.2.5车间楼梯、扶手及工艺质管科大楼的大厅、楼梯、扶手及制丝一、二区的大厅、大厅玻璃、广告牌应每天擦洗。
3.2.6厂区路面保证全天整洁、无落叶、无积尘、无杂物。
3.2.7厕所包括墙壁、天花板、照明灯、地板、门、窗、水池等,保持无臭味、无堵塞、空气清新、干净整洁。
3.2.8下水道及水沟畅通、无堵塞、无垃圾、无积垢。
3.3绿化管理主要内容及要求:
3.3.1负责做好厂区的环境绿化,负责现有绿化的改造。
3.3.2做好厂区、车间的花卉、盆景摆放。
3.3.3按企管办确定的位置和数量摆放花卉,不定期更换花卉,做到品种新鲜化、多样化、高档化,摆放整齐美观,如有枯死花卉应及时更换,档次与现有水*相当。
3.3.4花卉应定时浇水、施肥、除虫,浇水后应及时将地面水迹擦干净,不得留下积水,造成地面污迹,更换花卉应及时清扫地面。
3.3.5节日(元旦、春节、国庆节)庆祝活动或上级领导参观检查应做到花色鲜艳、体现节日气氛。
3.3.6草地、苗木应定时浇水、施肥、除虫、修剪、拔杂草,确保草地、苗木造型整齐美观、花池白净、完整无缺,如有枯死应及时重新种植。
3.3.7及时清拣枯枝落叶,保证绿地整洁、美观。
3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死,所发生的费用由物业公司负责。
3.3.9如因自然条件或车间生产造成的死亡花卉苗木的重新种植,或因意外事件造成的花台破损修复,经企管办确认后费用由烟厂负责。
3.4车辆停放管理内容及要求:
3.4.1负责厂区摩托车、自行车的停放管理。
3.4.2设立厂区摩托车、自行车停车线,确保车辆停放整齐。
3.4.3专人指挥管理,维持良好的交通秩序,确保摩托车、自行车停靠规范、排列有序、走道畅通不堵塞。。
3.4.4负责停车场地环境清洁卫生,定期清扫车库地板、蜘蛛网,确保车库环境整洁。
3.4.5确保车库照明(除办公大楼地下单车库)。
3.4.6确保车辆安全,如发现车辆及相关车辆配件丢失,按责任大小,物业公司承担相应的赔偿。
3.5零星工程管理主要内容及范围:
3.5.1负责厂区、复烤厂的水电、土建、装修零星工程。
3.5.2负责新增绿化工程。
3.5.3所有工程应保质保量按时完成,施工过程应确保施工现场整洁、安全,施工结束后将现场清理整洁。
3.5.4工程完成后由使用部门对工程效果及费用进行确认,物业公司每月底将经部门确认的工程进行登记,交企管办备案,并附详细的费用清单。
3.6办公用品及计生管理内容及范围:
3.6.1负责办公用品的代购、发放工作。
3.6.2负责户口管理工作、计生工作,确保计生工作四个百分百。
3.6.3负责固定资产的管理工作,厂区房屋的安全检查及维修申报工作,确保房屋安全和正常使用。
3.*各部门应由固定人员领用办公用品。
4.零星工程维修及办公用品申购程序:
4.1在500元以内原有项目的厂区零星工程维修如房屋小范围漏雨、窗户玻璃更换、厕所、下水管道维修等,由部门或车间通知物业公司维修,物业公司维修后经部门或车间对工程效果及费用进行确认,物业公司填写物业服务登记表rj/qg0402-2,公共部分设施的维修由企管办确认。
4.2厂区所有500元以上的零星维修工程,申请部门填写零星工程/办公用品申请及确认表rj/qg0402-1,经分管厂长审批后交企管办登记。工程完成后由使用部门对工程效果及费用进行确认。
4.3大额的零星工程,由物业公司进行费用预算,费用超过5万元的工程应由物业分管领导审批同意后交厂长审批,并按有关审计程序执行。
4.4办公用品在500元以内原有用品的更换,如更换台玻、台布等,由部门或车间通知物业公司,物业公司重新购置或更换后经部门或车间确认(物业服务登记表rj/qg0402-2)。
4.5所有500元以上办公用品的购置,申请部门填写零星工程/办公用品申请及确认表(rj/qg0402-1),经分管厂长审批后交企管办登记。办公用品交付使用部门后由使用部门确认。
4.6每月底由物业公司对所有项目进行汇总,交企管办备案。
5.考核办法:
5.1上级检查如有不符合要求每项扣1000元。
5.2厂部组织检查如有不符合每项扣100元。
5.3企管办现场管理员检查如有不符合每次扣50元,当月内重复发现第二次扣100元,第三次扣150元,依此类推,当月累加。
5.4如有部门对物业公司提供的服务不满意可以向企管办书面反映,经核实每次酌情扣50-200元。
一、向厦门市物业管理协会提出申请物业管理企业经营资质转为正式三级的报告；
二、填报《厦门市物业管理企业资质申报表》；
三、厦门市建设与管理局的临时三级资质批复；
四、附下列文件：
1、企业经营负责人姓名及其学历、职称证书；
2、公司章程（加盖公章）；
3、工商营业执照有效复印件；
4、验资证明（注册资金50万元以上）；
5、上一年度的审计报告；
6、经营办公场所证明；
7、物业管理委托合同；
8、具有专业职称管理人员的资格证书（含物业管理从业人员岗位证书）原件及复印件
具体要求（专职专业管理人员不少于5人）：
（1）企业负责人取得*物业管理企业经理岗位证书；
（2）企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书；
（3）企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人；
（4）中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件，并要签定劳动合同；
（5）企业经理必须有大专学历，二年以上物业管理经验；
（6）送验时必须提供证书原件，并附复印件（加盖公章）
申报材料要真实，企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员，
不得借用各种证书，一经查明将不予办理企业资质；
小区公用部位即楼道、楼区公共路途、花坛空地等，是归居民公共一切的，同时也是小区树立的一项重要内容，为了坚持公用部位在公共运用中的整洁、完整，为小区居民发明良好的外部环境，特制定本制度。
一、坚持公共楼道的清洁
1、不得在楼道内乱堆、乱放物品。
2、楼道走廊内坚持清洁、无废纸、废物、痰迹等。
二、楼区内公共路途、公共设备的运用
1、不得在公共路途等公共运用部位违章私搭乱建。
2、不得在公共运用部位乱贴乱画。
3、不得在渣滓箱外、果皮箱外等处乱扔乱掉。
4、不得对公共配套设备停止破坏。
三、公共部位的花坛、绿地等的运用
1、不得破坏花坛、蹂躏草坪。
2、不得乱砍乱伐，攀折树木、花草。
3、坚持花坛、绿地的整洁，不得乱扔、乱倒物品入公共绿地，
四、小区居民要共同保护公用运用的部位，坚持公用部位的整洁，如有违犯公共运用制度的，小区管理处将依据情节轻重给予处置。
——学校物业管理制度 (菁华6篇)
第一章总则
第一条为加强物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本规约。
第二条本规约对本物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力，须共同遵守。
第三条业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。
第四条本物业管理项目的基本情况。
物业名称：南安市宝龙花园小区；
座落位置：南安市梅山镇竞丰村宝龙花园；
物业类型：高层住宅；
建筑物总面积：60873.48*方米。
物业管理区域：东接梅九公路；西接配电厂；北接中年山宝龙花园北围墙；南接中年山宝龙花园南路。
第二章业主的权利和义务
第五条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；
（七）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（八）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（九）法律、法规规定的其他权利。
第六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用等；
（六）在小区进出和其它活动时，应文明礼貌，亲善对待小区邻里。
（七）法律、法规规定的其他义务。
第三章物业的使用
第七条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：
（一）由单幢住宅内业主或与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等基本结构部分，走廊通道、门厅、楼梯、大堂等公共通行部分，防空避难层、设备层或其它配套设计等结构部分；
（二）由住宅业主或其与非住宅业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、邮政信箱、避雷装置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能化系统（含安防系统）、消防控制系统等设施和共用设施设备使用的房屋等；
（三）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。
第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第九条业主应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公*合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等妥善处理与相邻业主的关系。
第十条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知业委会和物业服务企业。
第十一条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。并按协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为，尽量减少影响邻里生活。
每日施工时间为上午7:30-11:30，下午14:30-17:30，其他时间不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾。
因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十二条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十三条业主及物业使用人使用电梯，应遵守该电梯使用管理规定。
第十四条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守车辆行驶和停车规则，不得停放大门口、占停其它通道，也不得随意占用他人车位。
第十五条在日常生活中还禁止下列行为：
（一）损坏或擅自占用物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）乱抛垃圾，高空抛物；
（四）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（五）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；
（七）夜晚11:00后大声猜拳、酒后闹事等不文明言行；
（八）聚赌、盗窃等法律、法规禁止的其它行为。
第十六条业主和物业使用人在饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
（一）禁止无证饲养宠物，饲养宠物的业主或使用人须到物业服务企业领取“饲养宠物许可证”，饲养宠物不得制造噪音或威胁他人安全；
（二）不得饲养家禽家畜，严禁制造尿便等臭味，杜绝禽流感根源。
第四章物业的维修养护
第十七条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十八条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应予配合
第十九条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但未能提前通知相关业主的，物业服务企业应向相关业主说明情况，并在第三方（如、居委会、派出所或业委会委员）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后相关责任人应及时做好善后工作。
第二十条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十一条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十二条全体业主要按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第五章业主的共同利益
第二十三条为维护业主的共同利益，经业主大会同意，授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利：
（一）根据本规约配合业主委员会制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（二）以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；
第二十四条业主要利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续。业主所得收益在扣除相关费用后，按照业主大会的决定使用。
第六章违约责任
第二十五条业主或物业使用人违反本规约的，妨碍物业正常使用或造成物业损害及业主利益损失的，其他业主和物业服务企业和业委会有权劝阻、制止；业主拒不改正的，服务企业可暂停为该单元供电、供水，甚至依法向人民法院提起诉讼。
第二十六条业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。未按规定交付的，业主委员会督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交缴情况，并注明欠交费用的业主房号进行催讨；仍不交付的，业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。
第二十七条物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。
第七章附则
第二十八条本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第二十九条业主转让或出租物业时，应当将本管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人，并自物业转让合同或租赁合同签订之日起5日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
第三十条本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。
1.教师应在备好课的基础上，遵循教学规律和教学原则，运用合理的教学方法，采用先进的教学手段，上好每一堂课。
2.教师上课前应整理衣冠，做到服饰整洁，仪表端庄大方，不准穿背心、裤衩、超短裙、拖鞋及奇装异服上课。体育教师必须穿运动服、运动鞋上课。
3.教师在上课预备铃响后应离开休息室进入教室并做好上课准备，上课时学生要起立，师生互致问候。
4.教师上课前要负责做好学生出勤情况记录，发现缺勤情况的请课后及时与班主任取得联系，以便及时了解学生的去向。
5.教师必须带教案上课。应站立讲课。
学校管理制度——课堂教学管理
6.教师要把德育教育融入课堂教学之中，教书育人，讲求职业道德，为人师表。
7.教师口语要准确简练，富有启发性和吸引力，声音要响亮，并尽可能用普通话进行教学；板书规范工整，布局合理，能体现出讲课的重点。
8.严禁酒后上课，上课时必须关闭手机；严禁在教室里抽烟，无特殊情况不得中途在走廊上或教师休息室里逗留。
9.教师要按时上、下课，不迟到、不拖课、不提前下课。
10.教师应尊重学生的人格，严禁体罚和变相体罚、羞辱学生。上课时教师不得把学生赶出教室。同时应严格要求学生遵守课堂规则，课
堂内发生的问题不能及时处理的，应由任课教师或协同班主任负责在课后处理。
为依法行政规范管理，加强全校教职工的事业心和责任心，提高工作质量和水*。制定以下管理细则：
一、遵纪守法
教职工无参加'黄、赌、毒'、迷信、法x、斗殴等违纪违法行为（以*机关立案为准）。如有违反，取消当年学校发的所有补贴。
二、岗位职责
教职工应服从学校分工，上班时间不离开工作岗位（在学校住的教师不准回宿舍），上班期间一律不准带小孩到学校，按时、按质、按量完成学校布置的各项工作任务。否则，不发当月管理奖。
三、考勤
教职工应按时上、下班，无迟到、早退、旷工现象，最后一节没有课的教师可以提早10~15分钟下班。为方便教职工办私事，在不影响工作的前提下允许教职工凭放行条每月2次外出办事，超过2次，按教师考勤办法处理，不发当月全勤奖。
四、政治学*
教职工要积极参加学校组织的寒暑假政治学*，态度端正，做好笔记，积极讨论，不迟到、早退、缺*，及时上交学*心得体会。否则，不发当月管理奖。
五、仪表
教职工应为人师表，仪表端庄，无穿拖鞋、背心、短裤等现象，重大活动要穿校服。发现一次，则不发当月管理奖。
六、升旗
教职工参加每周升旗仪式队伍整齐、肃静，穿校服参加；准时参加x，按要求坐好、列队，无缺*和早退现象，否则按考勤办法处理，不发当月全勤奖。
七、教工例会
教职工应按时参加教工例会，按编排位置坐好，不睡觉、不吵闹，关闭手机或调到振动，做好记录。发现一次，则不发当月管理奖。
八、上交材料
教职工要按时上交各部门需要的各种材料，如工作计划、总结、表格、名册、相片、个人资料等。若有一种材料没及时上交，则不发当月管理奖。
九、招工组织
班主任按学校要求及时组织学生参加招工报名、面试、体检。否则，不发当月管理奖。
十、车辆摆放
教职工的车辆一律放入车库保管，不得乱停乱放在校内其它地方（含园丁楼前）。发现一次，则不发当月管理奖。
十一、为提高教师待遇，改善教师生活，学校实行节假日专项补贴，标准如下：
备注：教职工节假日加班一天20元。
学校科学管理必须经过计划——实施——检查——总结四步动态流程。
一、制定计划，这是管理过程的起始环节，计划是全校教职工的行动纲领，是学校管理科学的重要标志，它指引方向，揭示目标，明确职责，标明规格，提出要求，确定措施，为此要作到：
（一）准备
1、深入了解党和国家的方针和政策，这是制定计划的依据。
2、了解当前小学教育改革的方向，致力于把以升学为中心的教育转化以素质教育为中心的轨道上来。
3、了解校情、镇况，分析主客观条件和存在问题，一切从实际出发。
（二）决策
1、拟定管理目标、制定切实的措施，作出具体的安排。
2、发动干部、教职工提建议和意见，认真讨论、修改计划。
二、组织实施，这是管理过程的中心环节
（一）组织
1、建立健全指挥系统，精心组织、指挥，把人力、物力、财务动员起来，投入完成计划的行动。
2、建立健全岗位责任制，各司其职。
3、制订必要的规定、制度和纪律，提供必要保证。
（二）指挥
1、纵观全局，有效指导。
2、深入第一线，既当指挥员，又当战斗员。
3、循循善诱、耐心启发。
（三）协调
1、协**导处、教科室、总务处等各部门间的关系，使前后步调一致。
2、协调各村校之间关系，使得上下动作一致。
3、协调人与事之间关系，使人与事摆布相称，事事进度相宜。
4、协调事、财、物之间关系，使事的轻重缓急与财、物之多寡得相应的配搭。
（四）激励
1、促进学校激励机制的正常运转。
2、进行教育激励，加强思想政治工作。
3、进行强化激励，表彰先进，批评后进。
三、检查
（一）调控
1、抓计划的达到度，检查计划的执行进程、效果和问题。
2、吸收校内外各种教育信息，加强信息反馈。
3、抓计划的优化，采取措施调控和纠正。
（二）监督
1、对各部门人员工作情况进行考查。
2、对实施过程进行有效监督。
3、加强师生的自我检查，自我监督。
四、总结
（一）总结
1、以自我总结为主，发动师生时行自下而上的总结，评议得失。
2、肯定成绩，提出问题，吸取教训。
3、推广经验，评奖评优，鼓励先进。
（二）提高
1、对存在问题及时解决。
2、对未完成的目标任务提出改过措施，引入下期计划中去解决。
3、对取得的经验、成果用教育理论加以分析，上升提高，形成书面材料，为以后工作所借鉴。
1.城子镇私立学校幼教部(即城子镇中心幼儿园)根据国家相关法律法规进行管理,从事学前教育教学活动。
2.招收六周岁以下儿童按年龄分班,根据各年龄段的认知特点进行教育教学。
3.日常文明行为的养成教育是幼儿教育的一个主要任务,通过教育教学活动逐步培养儿童懂礼貌、守纪律、讲卫生、爱劳动、和睦同学、帮助他人、想上进、好学*的良好*惯和传统美德。
4.把寓教于乐贯穿幼儿教育的全过程,让儿童自始至终处在一种有秩序,有组织,有笑声的愉悦欢乐氛围。
5.教育教学活动必须遵循简易入手,循序渐进,形象有趣,耐心反复,鼓励表扬,激发儿童求知向上,启迪智力,培养兴趣;坚决杜绝对儿童吼叫谩骂挖苦讥讽和体罚行为。
6.对儿童要满腔热情的爱护,了解熟悉他们的特点,悉心关注其冷暖、屎尿、用餐、饮水、休息、穿戴干湿及情绪,情况异常应及时作出相应的处理,并与家长(监护人)联系。
7.特别注意儿童的安全,严防儿童之间推、搡、抓、咬,打斗及行走时摔跌、碰、撞的伤害。
8.早晚接送要严加注意各个环节的安全,不得疏漏,班主任早餐后应提前到教室接管儿童,放学时按乘车方向听从值日教师安去排,排队护送上车,严禁抢跑挤占。有临时改变乘车方向应及时通报跟车老师;对由家长接送的学生一定要交到家长手上,不得出现问题。
9.课程开设及课时安排
1、如果是读高中，初步的人生观和性格特征完成，应该可以在封闭式的学校读书。如果真的很小，小学或初中，最好考察一下学校的具体环境，是否提供充分的资源（娱乐，社会，课外活动）。
2、每个人都有权利成为他自己想要成为的人，如果长期被关在笼子里，你的眼界和勇敢也会受限。你不知道自己可以做哪些事情，因为很多事情你都没有去尝试过，你不知道自己究竟有多聪明，因为你只学*了那些被允许去学*的知识。你不知道你的极限在哪里，因为你被“保护”得很好。
3、总体来说，小孩去封闭学校读书利大于弊，可以锻炼孩子的独立生活能力。现在的小孩都是独生子女，比较娇生惯养，封闭学校采用独立管理方式，一方面，可以锻炼小孩的独立生活能力，消除娇生惯养的不良*气；另一方面，许多小孩在一起生活、学*可以培养小孩与同龄人融洽相处能力，将来可以更好地融入社会。不过，在封闭学校学*和生活，下还是比较吃苦的，家长在选择学校时选择条件相对较好的学校就可以了。
——仓库防火管理制度实用5份
一、仓库的保管员为防火负责人,全面负责仓库的消防安全管理工作。
二、物品入库前必须检查确定无火种等隐患后方准入库。
三、不准设置移动式照明灯具,离开时必须关掉电源,不准架设临时线路。
四、仓库应当设置醒目的防火标志,禁止带入火种。
五、仓库内禁止吸烟、使用明火。库外动火作业时,必须经过有关部门的同意。
六、仓库配置相应的消防设施和灭火器材。消防器材必须设置在显眼和便于取用的地点,附*不得堆放物品和杂物,并确保任何时候都完好、有效。
七、库区的消防通道和安全出口等严禁堆放物品。
八、一旦发生火灾时,要及时报告,同时立即组织人员扑救,并打火警电话119报警,事后协助查明原因,提出处理意见。
1、严禁明火入内,不准将火种带入仓库,严格执行动火作业审批手续。
2、专人领用危险品,使用时严禁吸烟操作。
3、危险品入库时,根据规定分类堆放,确保安全。
4、开启油桶抽油时,要用专用工具,严禁用铁器敲打。
5、油罐区、油泵房、桶装储存区等要害部门,严禁无关人员进入。
6、油库作业区的电动机,开关,电气仪表,照证用具器电器设备,应有机修电工经常检查。
7、进出仓库,认真检查仓库内、外门窗,以防野火入内,同时确保库内通风地面干燥。
8、做好季节性,安全检查和防汛抗台,防冻和防胀安全工作。
9、必须配足有效的消防器材。
为了加强仓库防火安全管理,保障库存物品免受火灾危害,避免损失,依照国家消防法规有关条款及《仓库防火安全管理规则》要求,结合本单单位储存物的性质,特制定以下规定:
一、坚持贯彻'预防为主,防消结合'的方针;实行'谁租用,谁负责'的原则,租用人必须全面负责租用仓库的日常防火安全,杜绝火灾隐患,防止火灾发生;
二、仓库内严禁吸烟,使用明火及烧焊作业;仓库外烧焊必须申请动火证;
三、仓库内严禁存放危险物品(易燃、易爆、三酸等);
四、未经本公司管理部门同意,禁止在仓库内私自拉电、接电,安装各种电器插座;
五、仓库内货物必须存放整齐,并与照明灯具保持0、8米的水*垂直距离;
六、按照使用仓库面积,租用方应配置相应数量的灭火器(干粉灭火器或co2灭火器);
七、禁止占用仓库通道,堆放物品;
八、禁止在消防设施周边摆放物品。
为了加强仓库防火安全管理,保障国家和公司财产免受火灾危害,保证生产顺利进行,特制定本制度。
一、仓库建筑
1、新建、改建和扩建的仓库建筑设计,应符合《建筑设计防火规范》的规定,并经**消防监督机关审核和验收仓库的建成。
2、仓库、货场必须生活区、维修工房分开布置。
3、易燃和可燃物品的露天堆垛与烟囱、明火作业场所,架空电力线等的安全距离应当符合《建筑设计防火规范》的规定。
4、储存易燃物品库房地面,应当采用不易打出火花的材料。
5、库区的加工间和保管员办公室应当单独修建或用防火墙与库房隔开。
6、仓库区域内应当按《建筑设计防火规范》有关规定,设置消防车通道。
7、储存易燃和可燃物品的库房、货场应当根据防雷的需要,装置避雷设备。
二、储存管理
1、库房内物品储存要分类、分堆,堆垛与堆垛之间应当留出必要的通道,主要通道的宽度一般不应少于两米,根据库存物品的不同性质、类别确定垛距、墙距、梁距。储存量不得超过规定的储存限额。
2、露天存放物品应当分类、分堆,易燃和可燃物品堆场与建筑物的防火间距应当符合<建筑设计防火规范>中的有关规定。
3、能自燃的物品、化学易燃品与一般物品以及性质互相抵触和灭火方法不同的物品,必须分库储存,并标明储存物品的名称、性质和灭火方法。
4、能自燃的物品、化学易燃品的堆垛应当布置在温度较低、通风良好的场所,并应当有专人定时测温。
5、遇水容易发生燃烧、爆炸的化学易燃物品,不得存放在潮湿和容易积水的地点。
6、受阳光照射容易燃烧、爆炸的化学易燃物品,不得露天存放。
7、闪点在四十五度以下的桶装易燃液体不准露天存放,在炎热季节必须采取降温措施。
8、化学易燃品的包装容器应当牢固、密封,发现破损、残缺、变形和物品变质、分解等情况时,应当立即进行安全处理。
9、易燃、可燃物品在入库前,应当有专人负责检查,检查符合要求方准入库或归垛。
10、储存易燃和可燃物品库房、露天堆垛、罐区,不准进行分装、试验、封焊,动用明火等可能引起火灾的作业,如因特殊需要这些作业时,事先须经公司分管领导批准,并采取安全措施,进行现场监护,备好充足的灭火器材,作业结束,须切实查明未留火种后方可离开。
11、库房内不准设办公室、休息室,不准住人,不准用可燃材料搭建隔层。
12、在库房或露天堆垛的防火间距内,不准堆放可燃物品。
13、库区和库房内要经常保持整洁。对散落的易燃、可燃物品和库区的杂草应当及时清除。用过的油棉纱、油抹布、沾油的工作服、手套等用品,必须放在库外的安全地点,妥善保管或及时处理。
三、装运管理
1、装卸化学易燃物品,必须轻拿轻放,严防震动、撞击、重压、摩擦和倒置。不准使用能产生火花的工具,不准穿带钉子的鞋,并应当在可能产生静电的设备上安装可靠的接地装置。
2、进入库区的机动车辆,必须戴防火罩,并不准进入库房。
3、运输易燃、可燃物品的车辆,一般应当将物品用苫布苫盖严密,随车人员不准在车上吸烟。
4、对散落、渗漏在车辆上的化学易燃物品,必须及时清除干净。
5、各种机动车辆在装卸物品时,排气管的一侧不准靠*物品。各种车辆不准在库区、库房内停放和修理。
6、库房、堆场装卸作业结束后,应当彻底进行安全检查。
四、电源管理
1、库房内一般不宜安装电器设备,如需要安装时,应当严格按照有关的电力设计技术规范和本制度有关规定执行。
2、储存化学易燃物品的库房,应根据物品的性质,安装防爆、隔离或密封式的电器照明设备。
3、各类库房的电线主线应架设在库房外,引进库房的电线,必须装置在金属或硬质塑料套管内,电器线路和灯头安装在库房通道的上方,与堆垛保持安全距离,严禁在库房闷顶架电线。
4、库房内不准使用碘钨灯、日光灯、电炉子,电熨斗、电烙铁,交流收音机和电视机等电器设备,不准用可燃材料做灯罩,不应当使用60瓦以上的灯泡。
5、库房内不准架设临时电线,库区如需架设临时电线,必须经公司领导批准,使用时间不超过半个月,到期及时拆除。
6、每个库房单独安装开关箱,并设在库房外,且安装防雨、防潮等保护设施。
7、在库区及库房内使用电器机具时,必须严格执行安全操作规程。电线要架设在安全部位,免受物品的撞击、砸碰和车轮碾压。
8、电器设备除经常检查外,每年至少应进行两次绝缘摇测,发现可能引起打火、短路、发热和绝缘不良等情况时,必须立即修理。
9、禁止使用不合规格的保险装置,电器设备和电线不准超过安全负荷。库房工作结束时,必须切断电源。
五、火源管理
1、库区内严禁吸烟、用火。
2、金属火炉距可燃物不应当小于一点五米。金属烟囱距可燃墙壁、屋顶不应当小于七十厘米,距可燃屋檐不应小于十厘米,高出屋檐不应小于三十厘米。烟囱穿过可燃墙壁、窗户时,必须在其周围用不燃材料隔开。
3、不准用易燃液体引火,火炉附*不准堆放木片、刨花、废纸等可燃物。
4、不准靠*火炉烘烤衣物和其他可燃物。燃着的火炉应有人负责管理。
5、从炉内取出的炽热灰烬,必须用水浇灭后倒在指定的安全地点。
六、消防设施
1、仓库区域内应当按照《建筑设计防火规范》有关规定,设置消防给水设施,保证消防供水。
2、库房、货场应根据灭火工作的需要,备有适当种类和数量的消防器材设备,并布置在明显和便于取用的地点。消防器材设备附*,严禁堆放其他物品。
3、消防器材设备应当有专人负责管理,定期检查维修,保证完整好用。寒冷季节要对消火栓、灭火机等消防设备采取防冻措施。
4、仓库应当装设消防通讯、信号报警设备。
1.严格执行防火安全制度,保管员应经常进行安全自查。
2.熟悉和掌握贮存物资的性质。根据不同性质分类存放、堆放整齐,化学危险品要专库存放,严禁混放。
3.仓库区域内严禁烟火和使用电热器具,不准无关人员进入库房。
4.物资堆放要符合“五距”,并留有消防通道。
5.仓库内经常保持整洁,库内及其周围的包装纸箱、木板条和杂草等易燃物要及时清除。
6.仓库内使用符合安全规定的灯具,并经常检查电器设备、线路,防止老鼠等动物进入。
7.工作结束时应检查门窗关锁情况并切断电源。
8.熟练掌握防火、灭火知识及灭火器材的使用方法。
——仓库领用管理制度实用5份
1、仓库保管员必须做实事求是，服从安排，不得弄虚作假，不玩忽职守。
2、食堂仓库所有物品必须登记，注明物品名称、购买日期、价格、数量、保质时间。
3、除领料人和食堂仓库管理员外食堂员工不许到仓库乱窜。
4、食品原材料进出库必须有完整的记录。
5、领料人必须签名，从仓库领出的物品要让库管员进行登记，领出的物品只能公用，一律不能私用。
6、领料人要对自己所领的物品进行监督与负责。
7、食堂仓库管理员要对领料人进行监督，对于不该领的物品一律不领并对领料人所领的物品进行认真审核登记。
8、食堂仓库管理员必须定时盘点，如发现物品短缺，要立即通知食堂管理人员购买和查找原因，即使解决问题，和指制定相应的防犯措施。
9、仓库管理人员应对入库的食品应严格进行检查，重点检查食品质量，发现食品变质或超过保质期，不能接收入库，对三无产品拒绝接收。
10、仓库经常打扫保持清洁，不准堆放其他物品。
11、仓库入库的大米、面粉等易霉变食品要离墙20cm、离地35cm，并扎紧袋口。并要落实措施灭杀或防止老鼠进入仓库。
12、坚持食品与杂物、生食与熟食、半成品与成品分开存放。无包装的食品与调料必须用无毒无害、清洁干净的容器盛装加盖，并标注品名。
13、经常清理冰箱，保持冰箱内外洁净。
14、仓库放物资要勤检查，经常通风，发现问题及时上报并作妥善处理。
15、仓库必须保处干净、整洁、整齐，食堂仓库管理人员要提高“四防”意识，即“防盗、防霉、防火、防投毒”。
16、仓库门窗要关好，锁好，维护仓库物资的安全。
17、食堂仓库管理员需持健康证上岗，保持良好的个人卫生*惯，按照食品从业人员卫生要求，做好个人卫生。做到服装整洁，不在食堂仓库内吸烟。
人员出入管理规定：
一、本仓库属于重点防火单位，仓库所有场地严禁吸烟，禁止携带火种入内。
二、其他人员必须服从管理人员管理，闲人免入。
物资加工存放管理规定：
一、本仓库物资系易燃物，必须专库专用，严禁存放其他任何物品。
二、存放物资的库房必须做到干燥，通风状况良好。
三、物资入库后必须及时进行分类加工，按规定打包成型，堆码。
四、物资放于地面上时应垫有枕木（大概高20cm）并保留空间，距离墙壁40cm左右。
电源设备管理规定：
一、严禁在仓库使用其他任何用电设备。
二、对供电设备必须严格按照规程进行操作，严禁违规操作。
车辆出入管理规定：
一、车辆入库必须装上防火筒，停车后立即熄火，不得在仓库内检查排除车辆故障。
二、机动车辆必须在规定位置停放，非本单位的机动车辆一律不得入内。
4.5.1安全培训的管理
4.5.1.1对新入职员工、实*人员，必须先进行安全生产三级（即公司级、部门级、班组级）教育培训后，才能准其进入操作岗位。
4.5.1.2对改变工种的员工，必需重新进行转岗安全教育才能上岗。
4.5.1.3对从事电气、起重、车辆（包括叉车）驾驶作业、易燃易爆等特殊工种（特种作业）人员，必须进行专业安全技术培训，经有关部门严格考核并取得合格操作证（执照）后，才能准其独立操作。
4.5.1.4对特殊工种的在岗人员，必须进行经常性的安全教育。
1、酒店仓库的仓管人员应严格检查进仓物料的规格质量和数量，发现实物与发票数量不符以及质量规格不符合使用部门的要求，应拒绝进仓，并立即向采购部递交物品验收质量报告。
2、验收后的物资，除直拨的外，一律要进仓保管，进仓的物品一律按固定的位置堆放，堆放要有条理，注意整齐美观。不能挤压的物品要*放在层架上。
3、库存物品要逐项建立登记卡片，物品进仓时在卡片上按数加上，发出时按数减除，结出余额。卡片固定在物品正前方。
4、对库存物品要勤于检查，防虫蛀、鼠咬、防霉烂、变质或过期，将物资的损耗率降低到最低限度。
5、凡领用物品，根据规定须提前作计划报库管，库管员将报来的计划按顺序编排好，做好目录，准备好物品，以便取货人领用。
6、领料人要填好领料单并签名，经部门经理签字，库管员才能凭此单发货。领料单一式三份，领料部门一份，负责人凭此单验收；库管员一份，凭单入帐；财务一份，凭单记明细帐。发货时库管员要采用先进后出法发货。
7、仓库物资要求每月月终小盘点，半年和年终彻底盘点，将盘点结果和明细表报财务部审核，盘点期间停止发货。
8、仓库建立档案应有验收单、领料单和实物帐薄。
为加强高速公路养护机械设备的安全使用管理，保证施工作业安全与施工质量，提高机械设备的完好率，特制定以下制度。
1、机械设备应按其技术性能要求正确使用，缺少安全装置已失效的机械设备不得使用。
2、严禁拆除机械设备上的自动控制机构、力距限制器等安全装置，严禁拆除监测、指示、仪表、报警及警示装置。上述装置的调试了维修应由专业人员负责进行。
3、新机和大修后的机械设备注意做好机械走合期的使用保养，机械设备冬季使用，应按机械设备冬季使用保养的有关规定执行。
4、机械设备操作人员必须身体健康，经过专业培训考试合格，获得有关部门颁发的操作证或驾驶执照，特殊工种操作证后，方可独立操作机械设备，不准操作与操作证不相符的机械设备。
5、机械作业时，操作人员不得擅离工作岗位，不准将机械设备交给非本机操作人员操作，严禁无关人员进入机械作业区和操作室内，工作时，思想要集中，严禁酒后操作。
6、任何组织或个人都不得强迫操作人员违章作业。
7、机械设备进入施工现场，应查明行驶路线上的桥梁的承载能力。确保机械设备安全通行。
8、机械设备在施工作业前，施工技术人员应向操作人员做施工任务和安全技术措施交底，操作人员应熟悉作业环境与施工条件，服从现场施工管理人员的调度指挥，遵守安全规则。
9、机械设备不得靠*架空输电线路作业。如限于现场条件、必须在线路旁作业时，应采取安全保护措施。
10、机械设备在夜间作业时，作业区内应有充足的照明设备。
11、机械设备应按《公路筑养护机械保修规程》的规定，按时进行保养，严禁机械设备带病运转或超负运转。
12、操作人员必须严格执行工作前的检查制度，工作中的观察制度和工作后的检查保养制度。
13、操作人员应认真准确地填写运转记录，交接班记录或工作日记。
14、机械设备在施工现场停放时，必须注意选择好停放地点，关闭好驾驶室（操作室）。有驻车制动器的要拉上，坡道上停机时，要搭好掩木或石块，夜间应有动专人看管。
15、机械设备在保养或修理时，要特别注意安全。禁止在机械设备运转中冒险进行保养、修理、调整作业。各电气设备的检查维修，一般应停电作业，电源开关处挂设“禁止合闸，有人工作”的警告并设专人负责监护。
16、在公路和城市道路上行使的车辆、机械、必须严格遵守交通规则和国家其他有关规定。
为了保障库存及出入库的准确及存货的绝对安全，避免公司资产受损流失，制定以下细则：
一、入库
所有产品要符合入库标准，按单收货，做好标识，凡是出现下列情况之一的，不予以入库，并及时向相关人员反映。
货物数量与接收单据不符的；没有包装或批量包装破损的；码放混乱清点困难的；无入库单的；不符合成品库属性不相干的货物。
二、出库(发货)
先进先出为基本原则，严格照单发货。保管员核实数量后装货，装车后再次复核(含装卸人员)，确保出厂数量的绝对准确。如因此环节赢亏库，多发部分货物由相关责任人按市场价全价赔偿。责任分摊：保管员70%，装卸人员20%，部门主管负连带责任10%；少发部分由相关责任人负担补发所产生的一切物流费用，并处以100-200元罚款。
三、日常管理
1、切实做好仓库的“三防工作”，即防盗，防火防潮，防鼠虫。因货物丢失造成损失的，视情节处以货款全价或一定额度处罚。
2.库内禁止吸烟，违者罚款100元，工程明火作业须有人看管。
3.非业务相关人员严禁出入和逗留本库，不听劝告者给予经济处罚。
4、仓库要有良好的通风，产品要分类、隔墙、离地存放，要有必要的标签，定期检查、处理变质或超过保质期限的货品。
5.仓库存储区“5S”化管理。即整理，整顿，清扫，清洁，素养。
——商业物业管理制度优选【五】份
一、作息时间：早7：00�D�D11：00下午13：30�D�D晚19：00换岗休息，保持岗内有人，
二、保持服装整洁，着装要规范，行为要得体，言语要和善，严格遵守《保安人员仪容仪表》
三、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对小区内进出车辆进行登记，严盘细问，可疑人员和车辆未经批准，禁止入区。
四、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，自己处理不了的要立即向110报警，并向上级报告，保护事发现场。
五、遇到突发紧急情况要及时处理并上报相关领导，如遇火警或120救护，要积极配合，及时打开紧急通道确保车辆顺利进入，禁止私自给住户和其它人员配发消防通道和紧急通道钥匙。
六、严禁旷工、迟到早退，有事假需提前向部门领导请示，经批准后方可请假。
七、负责区域内的公共设施、设备、共用设施设备的`看管工作，防止丢失现象发生，属于责任问题依照内部管理办法进行处理。
八、实行倒班制，做到昼夜24小时不断人。
九、严禁与外来闲杂人员在门岗或门卫室聊天闲谈，除领导临时指定替换，不准门卫人员私自用任何人顶替值班。
十、严格交接班制度，交班前交班人员一定要把当天值班情况认真记录清楚，双方签名，注明日期。
十一、负责门岗大门口到公路卫生区的环境卫生，门岗周围不得堆积杂物和垃圾，必须经常打扫，保持干净、整洁。大门口禁止住户停放车辆，外来车辆一律停在大门外，禁止小商贩入内。
十二、雨天扫净门口内积水，雪天全部上岗打扫辖区内积雪，如雪天无故不到，按处罚办法处理。
十三、做好安全预防事故宣传教育工作，与其他同志一道，相互团结，密切配合，服从领导，共同把小区的安全保卫工作做好。
十四、完成领导临时安排的其它工作。
1、制订钢管桁架、砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。
2、定期进行房屋查勘。确保房屋和公用设施的安全、正常使用。
3、规范二次装修，全程跟踪监督。
4、编制详细的、符合行政办事中心及会议大厦物业和东莞气候特点的房屋及公用设施维修养护计划。
5、严格制定维修养护工作时间，在不影响用户活动、办公、交流的'前题下开展维修养护工作，并确保人员和财产的安全。
6、严格搞好房屋结构及公用设施的维修养护工作，确保房屋及公用设施的优良性能和安全运行。
7、严格做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作，确保装饰工程的持久性和完好性。
8、以养护为目的，以维修为手段，确保维修养护的及时性，发现问题立即处理，消除隐患。
9、确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料的环保性能。
10、各安全巡逻岗及保洁岗在工作中加强对房屋停车场、道路等状况的巡查，发现问题及时报告工程技术部补修(单项费用超过3000元的工程书面报机关事务局协调处理)，做到'零修不过夜'，中修不超过72小时，大修有计划。
1l、对于需分承包的维修项目，严格进行分承包商评审，严格监督施工，保证维修质量。
12、定期检查所有标志，损坏或脱落的标识类标志，在发现后24小时内予以修复。
13、物业服务中心经理每年就物业房屋的使用维修情况，做出管理报告。
为加强管理和监督，严明纪律，发挥管理的效应作用，创高效、优质的综合服务，特制定本制度。
一、遵守公司的工作纪律，按时上下班，不得迟到或早退，一个月内迟到或早退五次扣当月奖金的百分之五十。
二、有事离开，须有请假条，写明事由，一天内由管理处主任批准，一天以上须管理处主任签字，交公司领导批准;请病假须有医生证明，并于当天交给管理处主任;未经批准擅自离开工作岗位者，扣发当月奖金或十天*均工资，超过两天未返岗位者，按自动辞职处理。
三、工作时间，必须坚守工作岗位，并按质、按量完成各自职责。如检查到工作时间不在工作岗位范围内，按旷工处理，扣发当月奖金百分之二十或一天*均工资。
四、工作时间，不准看报闲聊，不准用通迅设备聊天，空闲时间应努力学*业务知识;如不能胜任本职工作或经常被用户投诉者，管理处可以书面报告公司给予换人或辞退。
五、因违反工作规程损坏设备、设施及用户财产，视损坏程度扣发奖金或照价赔偿。
六、严禁向住户和业主索取财物、吃拿或肆意刁难等不良行为。
七、管理处的设备、机器或工具未经主任以上同意，不准外借。
八、严禁在本住宅区内擅自承接工程。
九、依据法规严格妥善管理，须热情、主动、周到地为住户和业主提供高效的综合服务，不允许以粗暴或冷漠的态度对待。
十、如有违反上述条款者，管理处有权将其行为记录在册，向公司提出扣发奖金或辞退的'建议。
十一、工作时间必须穿戴整齐的工作服，佩带工作证，接受业主或用户的监督。
随着房地产业的快速发展和管理体制的改革，物业管理作为一种新兴的产业在我国得到了很大的发展，在快速发展的同时，也逐渐暴露出其在法规、管理、竞争等方面不够完善等深层次问题。
1、物业管理相对滞后，明显落后于不前快速发展的房地产开发与销售，形成建设与管理脱节的局面。
2、传统管理体制的存在以及多头并管现象的存在，形成各部门分块割据，各自为政的局面，没有在小区范围内形成资源共享、统一管理的局面，严重影响到小区物业管理的正常开展。
3、封闭格局尚未打破，物业管理行业没有实现有效的市场竞争。传统管理机制的存在和准开发准管理的局面，使业主缺乏对物业管理公司的选择权，物业管理单位缺少内在动力和外在压力，服务意识不强。
4、小区物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，制约了小区物业管理的正常运转和管理单位的自我发展。
5、物业管理法规不健全，缺乏对物业管理的有效制约机制，造成管理上的困难。一方面，缺少对物业管理单位的约束，服务层次不到位；另一方面，物业管理单位的法律地位得不到保障，管理很难收到好的成效。
对当前物业管理的`几点建议：
1、提高认识，把小区物业管理提高到城市管理的重要位置。作为城市管理的一部分，**应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
2、**应明确物业管理行业主管部门的职能，明确相关管理部门的责、权、利关系。同时，作为主管部门应切实履行好管理职责，加大对相关物业管理部门的协调力度，形成物业管理中的统一步调；加大对物业管理的监督、督查力度，促使物业管理企业提供质价相称的服务；加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。
3、引入竞争机制，发展规模经营，培育健康有序的物业管理市常推行招投标制，用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。要引导物业管理走规模经营之路，降低运营成本，创名牌物业管理企业。
4、增加物业管理的自身造血功能，扩展服务领域，建立以业养业的良性经济运行机制。物业管理企业必须实行经济核算，寻求合理利润，保持自身资产的增值与扩大再生产。要以小区为依托，以便民为宗旨开展多种经营和有偿服务，增加收入。**应在资金和政策上对物业管理单位进行必要的扶持。
为了创造良好舒适的办公环境，树立严谨规范的工作作风，展现高效有序的`工作秩序，特制订办公室日常管理制度：
一、工作人员着装管理：
1、办公室工作人员按季节统一着装：春、秋季节，上身内穿白衬衣、外套黑色西服，下身穿黑色西裤、黑色皮鞋；冬季在西服外可套穿棉服；夏季，男性员工上身短袖白色衬衣，下身黑色西裤和黑色皮鞋，女性员工上身白色短袖衬衣，下身黑色短裙和深色皮鞋。
2、办公室工作人员上班时间必须佩带工号牌。
二、办公室物品摆放管理：
1、办公桌、计算机桌面整洁，物品摆放有序，个人工位上除摆放一个文件栏、笔架、水杯、电脑等办公用品外，不可摆放过多物品，不能摆放与办公无关的物品。
2、办公室物品摆放整齐有序，将使用的文件资料放置在文件栏内，码放整齐，资料柜柜顶不可摆放任何物品。
3、放置在文件栏内的资料盒、文件夹必须有统一标签。
4、办公物品责任到人，公司配置的办公物品要张贴责任人。
5、办公桌下除电脑主机和地柜外，一律不允许堆放其他物品。
6、室内各种线路要走向简洁、整齐、安全，并用护钉固定，不可乱
搭接临时线路。
7、室内办公桌隔板或临*的墙面上不能张贴、悬挂各种宣传画、年历、资料、备忘卡片等。
8、办公室内禁止吃早点和用餐，吸烟到吸烟室，办公室禁止吸烟。
9、下班离岗前应保持桌面整洁、无杂物、座椅归位。
三、办公室安全管理：
1、加强电器管理，经常检查电线、插座安全情况，防止短路、漏电等问题发生。
2、电话、灯光、传真机、复印机、空调机、电脑及其他电器应按规定使用。下班前每位员工均须关闭电脑后方可离开，最后离开公司的员工应确保门、窗、灯均已关闭。
3、如一时大意未关灯、关机、关窗、锁门，应虚心接受处罚，吸取教训。
四、检查和考核：
公司行政办公室对本制度落实情况进行不定期检查，并将检查结果备录在案并进行处罚，办公室吸烟一次罚款100元；违反其他规定，将在绩效考核中按5分/项扣除。
