一、农村土地承包经营权流转的现状
至200*年底，全市颁发农村土地承包经营权证446119份，签订家庭承包合同452788份，签订土地流转合同13155份，流转面积17.77万亩，占耕地总面积的7.8%。主要呈现四个特点：
1、有偿流转租金不高。尤溪县调查，家庭土地承包经营权的流转以实物支付或以实物折价支付租金为主，以实物或实物折价支付的占75%，以现金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每亩租金最低为10元，最高为980元，多数在100元以内。
2、流转以短期为主。据调查，全市土地流转期限在1年以内的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。说明经营权流转的短期及非稳定性。
3、转包和出租居多。全市转包、转让、互换、出租土地承包经营权的分别为6.91万亩、1.28万亩、1.34万亩、7.53万亩，分别占流转总面积的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中转包和出租的占81.3%。说明农民流转的大多数是有偿的。
4、农民自发流转为主。从承包地流转的过程看，农村土地使用权流转主要是在农户之间进行，但农户与企业连片出租、规模经营的比重正在提高。从尤溪县调查来看，农村中有90%土地流转操作是在农户与农户之间进行，且流转土地数量小，只有10%是成规模的土地流转，操作发生在农户与农业企业之间。
二、农村土地承包经营权抵押贷款试点工作成效与主要做法
去年我市在**、将乐县开展了农村土地承包经营权抵押信贷试点工作。至200*年底，**县农村信用联社通过公司、基金担保及土地承包经营权抵押等各类形式共发放15.6万元贷款支持红豆杉规模种植户，涉及土地流转187亩。将乐县已发放以140亩土地承包经营权作抵押的贷款20万元。其主要做法是：
1、明确农村土地承包经营权抵押条件和范围。一是农村土地承包经营权必须是合法流转取得或通过招标、拍卖和公开协商等其他合法方式取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料；二是土地承包经营权产权关系清晰、合法，村委会或发包方对土地未做“禁止抵押和再流转”限制。承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策；三是抵押期限为《农村土地承包法》规定的承包期以内，同时抵押人取得的土地承包经营权期限应为3年以上，截止信贷抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包经营权的抵押价值认定和抵押登记制度。由贷款人对土地承包经营权抵押价值进行认定，认定的一般原则：土地承包经营权抵押价值=年租地*均收益×经营期限+种养物价值。同时明确了县农业行政主管部门为土地承包经营权抵押信贷业务的抵押登记部门。抵押登记后，还要将情况抄报乡（镇）农村土地管理部门和村集体经济组织备案，以方便农村土地管理。
3、设计农村土地承包经营权抵押贷款的风险防范措施。一是把好贷款用途关，防范信贷风险和用地政策风险。借款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕；二是合理确定贷款金额与期限。土地承包经营权抵押贷款金额不超过土地承包经营权抵押认定价值的70%。贷款期限由贷款人按中短期流动资金贷款期限确定；三是建立担保机制，创新贷款模式。①“公司+土地经营权抵押”，即农业产业化企业是承贷主体，并将企业拥有的土地承包经营权作为抵押物，同时企业负连带责任；②“基金担保+土地经营权抵押”，即行业设立基金，由基金担保和经营户的土地承包经营权抵押共同担保以获得贷款，担保责任由基金和土地承包经营权按约定比例分担；③“土地承包经营权作股权抵押”，即两个以上经营户以拥有土地承包经营权作为股权成立联营公司，把股权作抵押申请贷款；④直接以农村土地承包经营权为抵押取得贷款；⑤其他符合法规的贷款模式。
4、**支持，为农村土地承包经营权抵押贷款提供组织保障。**县**下发了《关于农村土地承包经营权流转管理的实施意见》，对农村土地流转进行了规范，成立农村土地承包经营权流转服务中介组织，在试点区域建立乡（镇）土地流转服务中心和村级土地流转服务站，以协助抵押权人对经营权抵押的土地进行管理和流转，为农村土地承包经营权抵押信贷业务试点工作提供强有力的组织保障。
三、农村土地承包经营权抵押贷款利弊分析
（一）有利因素
1、增加农村融资渠道，突破农业融资的“瓶颈”制约。开展农村土地经营权抵押贷款，突破了农村土地不能作为抵押物的瓶颈制约，使经营户认识到土地不仅是一种生产生存的资源，还可以作为一种生产要素参与融资，既可提高农户保护土地的意识，也可为在农村经济发展过程中解决资金不足问题提供有效的途径。
2、促进土地合理流转，实现土地、金融等各生产要素的有效配置。通过流转，改变了传统简单生产模式，农村土地逐步向集约和规模方向发展，有效提高土地的产出率和农产品的商品化程度。同时，一旦抵押人出现贷款违约，银行可以将经营权及附着物一起进入土地流转市场拍卖转让，土地资源的配置将更加合理。
3、推动了农业产业化和农村金融业的发展，实现了双方互利多赢。土地经营权抵押信贷业务的开办，一方面促进了土地的合理流转和土地的适度规模经营，推动了农业产业化发展。另一方面，引导金融机构改变了过去以小额信贷为主的单一信贷模式，吸引了更多的`资金投入到农村经济建设中去，从而推动了集约化金融模式与小额信贷等农村金融发展多元模式的形成。
4、解决了农民特别是种养大户担保难的问题。由于经营大户生产成本投入大，资金缺口较大，对信贷资金需求迫切，通过设定土地经营权抵押信贷，可以支持其开展生产种植，从而方便土地集中使用，使抛荒的耕地重新得到利用和开发，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融风险加大。农业抵御自然灾害的能力弱，农业保险业务尚未全面展开，如遇到较大的自然灾害或市场因素影响，将给开展土地经营权抵押贷款业务的金融机构带来不可预知的风险，影响了金融部门对这项业务的全面开展。
2、办理农村土地经营权抵押贷款手续繁杂。金融部门为了保障其既得利益，最大限度降低金融风险，设立了防范信贷风险的有关措施，手续繁杂。加上评估机制不健全，农民文化素质偏低，农户要实现以农村土地经营权抵押贷款，困难很多，部分农户宁愿以更高的利息通过商业贷款或民间融资的方式更为便捷，影响了农户参与的积极性。
四、土地流转和抵押存在的主要问题
1、流转程序不规范。目前，在土地流转过程中，主要以转包为主，流转形式比较单一，且大部分是在亲戚、朋友或相互关系较好的村民之间内部、私下流转，流转规模较小，且当事双方没有签订书面合同，也未向发包的村委会或村小组登记备案，或未经发包方同意，合同条款的公*、完整、规范等也较欠缺。即使个别签订了书面合同，也都是农户间的不规范合同，极易产生土地纠纷。
2、中介组织及流转市场发育缓慢。由于农民思想观念守旧，严重制约了农村土地流转中介组织及流转市场的发育。如**县沙溪乡于20xx年组织到浙江等发达地区考察土地流转工作后，成立了土地信托服务站，但至今都没有正常运作。尤溪县反映，目前全县15个乡镇都没有建立土地流转服务中心，农村土地流转管理机构不健全，导致全县绝大部分农村土地流转不规范，出现自发性无序流转。
3、乡村组织越俎代疱。一些乡村组织不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。有的把土地流转收益中的一部分作为乡村集体收入，损害了农民和集体利益。三元区反映，尽管国家规定第二轮土地承包期再延长30年，但个别地方依然以村规民约的形式规定每3-5年对承包土地进行调整。有的地方不顾客观实际，以产业化规模经营为由强行流转，严重侵害了农户利益。
4、农村保障机制不健全。当前的农村土地担负产出农产品的经济功能和农民的社会保障功能，他们不愿将所承包的耕地的经营使用权长期地转出去，而是把耕地转包给兄弟姐妹和亲戚；在转包给“非自家人”时，一般宁愿把耕地转包给外村人或同村不同组的人，也不愿给同村同组的农户。同时也造成想种地的没地种，有地的不想种的粗放式经营，降低耕地的利用率。
5、农村土地抵押价值认定不够科学。农村价值评估权威机构尚未建立，对农村土地抵押价值认定不够科学，贷款人主观意愿成份比较大，抵押权人实现农村土地经营权这个抵押物的价值也相对比较困难。
五、对策与建议
1、稳妥推进，保障权益。要进一步完善和落实党的农村土地政策，保障农民的土地权益。在实施《农村土地承包法》过程中，必须十分明确和做到：在30年承包期内，除非农民主动放弃土地的承包权，否则任何组织或个人都不得通过任何手段使农民失去承包的土地（国家需要征用除外）。只有这样，才能使农民感到自己是土地的主人，才能真正使农民在土地制度上形成长期稳定的预期。要进一步明确界定农民的土地权利，让农户真正享有占有、使用、收益和处置四权统一的承包经营权，让农户对承包的土地享有转让、出租、入股、抵押等权利。同时，要采取**、村集体和个人合理负担筹集保险费的原则，积极探索“土地换保障”的办法，逐步建立失地农民保障制度。对承包期内将承包土地全部流转进城从事二、三产业的农村居民，享受城镇居民的同等待遇，参与城镇最低生活保障和社保等福利待遇，并在进城镇经商或办企业或就业等方面给予优先和方便。对受让经营土地的外地经营主体，在农业技术培训、户口、子女就学等方面给予照顾。
2、建章立制，规范运作。建议及时出台农村土地承包经营权流转的政策法规和制度，明确土地承包经营权流转的原则、范围及操作程序，构建适应市场化及农村实际的土地承包经营权流转制度。要进一步规范土地流转行为，体现土地经营权流转中自愿原则。流转时必须经双方当事人协商一致，签订流转合同，报村集体经济组织、乡镇土地承包管理部门备案。土地流转的期限应由双方协商约定，但最长的期限不得超过第二轮土地承包期。应签订流转的合同，以合同的形式将流转双方的权利义务固定下来，流转合同应标明双方当事人的姓名、住址、流转期限、流转土地的用途、流转价款以及违约责任，使双方一旦发生纠纷，调处有据。
3、创新机制，培育市场。一是建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签订后，业主每年应交纳一定数量的风险保证金，如合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退还。二是要积极探索土地股份合作制。按照“明确所有权、稳定承包权、搞活经营权”的原则，在有条件的村组组建生产企业，以土地承包权入股的方式，组织开展土地股份合作制的试点探索工作，在试点成功的基础上逐步推开。三是要积极培育农村土地承包经营权流转市场。流转市场的培育应遵循市场经济规律，确立集体经济组织与农民、农户作为流转市场主体的地位。乡村组织应坚持土地承包经营权流转条件和自愿、有偿原则，不应强行集中土地。**部门应着重做好法律政策宣传、制定流转规则、发布流转耕地供求及价格信息、监督土地流转公开公正和保护正当交易，不要轻易干预农民的市场选择行为。要加快土地承包经营权流转服务体系建设。
4、宏观调控，严禁包办。一是**要对土地流转有宏观上的调控。完善产权登记制度，建立科学的农地资产评估体系，合理评价农村土地价值，逐渐形成城乡一体化的管理。二是要建立约束**行为过度干预的机制。准确定位**在推进土地流转中的角色，监控土地供需总量的动态*衡，而不是运用行政手段去调整土地资源，与民争利。三是加强宣传力度，增加农民对有关法规和政策的了解，使土地流转由自发逐步转向自觉。
5、积极探索，推动抵押。要强化地方**与金融部门互动作用，以农村金融体系改革与创新为契机，加大试点力度。要抓紧研究制订土地承包权和经营权相互分离、用土地经营权抵押贷款的可操作性意见，让更多的农民在稳定承包权30年不变的基础上，以土地承包经营权抵押融资的方式，使农民较为方便地获得急需的启动资金。要建立健全农村土地价值评估制度。应建立农村土地价值评估机构，可以委托有资质中介机构来承担，使土地流转、抵押、清偿等行为做到公正、合理。
6、加强引导，优化服务。要把农村土地承包经营权流转工作摆上各级党委和**议事日程，切实加强领导。要加强党的农村政策的学*和宣传教育，认真搞好调查研究，发现与解决新问题，总结新经验，探索新路子，处理好各方面的利益关系。对二、三产业发达、就业门路较多、农民收入比较稳定、部分农民不再以土地收入为主要来源的地方，要积极引导，做好工作，确保农村土地承包经营权流转工作的顺利进行。要切实执行党的土地承包政策，为土地流转及时提供法律、政策、信息服务和搞好协调服务，建立土地经营权流转机制，促进土地适度规模经营和集约经营。
随着《农村土地承包法》的贯彻和实施，农村第二轮土地承包关系的不断完善和农村经济体制的不断深入，农村剩余劳动力就业渠道不断拓宽，农民纷纷进城外出务工经商，甚至全家外出的现象不断涌现，为我市农村经济多元化发展注入了新的活力。全市出现了较大数量土地承包经营权的流转。据统计，全市现在已进行土地流转的有14233份地、面积为36637亩。其中：转包的9407份地、面积亩，转让2678份地、面积亩，互换916份地、面积亩，出租991份地、面积亩，入股27份地、面积亩，其他形式流转的214份地、面积亩。在全市农村土地流转中，有较为规范的流转合同的只有1195份地、面积为5466亩，分别占应签订合同份数和面积的8.4%、14.92%；不规范的流转合同有1278份地、面积为2545亩，分别占应该签订合同份数和面积的8.98%和6.95%；没有流转合同的有11760份地、面积为28626亩，分别占应签订合同份数和面积的82.62%、78.13%。
由于土地流转的程序不规范，合同内容不完善，导致土地流转纠纷案件大幅上升，就其流转合同纠纷发生的主要因素由四个方面造成：一是重视不够：部份干部认为土地承包经营权的流转是农户之间的私人行为，在税费改革前只要完成了各项税费任务就行，没有严格按照土地承包经营权流转的要求管理。但事实证明，不规范和不完善的土地流转是日后承包纠纷的重大隐患。一旦发生了纠纷就难以解决，会引起层层**、甚至集体**，这样的结果将会影响社会稳定。二是放弃承包地的农户没有提出书面申请：前几年由于各种费税负担较重，全家外出的农民自愿放弃土地承包经营权时，只向农业社长打了一个招呼，有的甚至只打了一个电话，没有提交放弃土地承包经营权的书面申请或授权委托申请，农业社将其承包地收回后重新发包给其他农户，该农户事后反说是农业社强行将其承包地收回，侵犯了当事人的合法土地承包经营权，农业社又拿不出有利的证据，增加了此类纠纷处理的难度。三是没有签订较为规范的土地流转合同甚至没有书面合同：农户之间的流转绝大多数没有签订书面合同或合同内容不规范，有的只有双方当事人才知道的口头协议，认为都是亲戚或关系较好的邻居，不用签订合同，待到发生纠纷要求解决时难以取证，为处理纠纷增加了难度。四是程序不符合规定：集体经济组织采取其他方式（招标、拍卖等）发包的土地，没有按照《农村土地承包法》第48条的规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民**批准”的程序办理，日后随着土地的升值或有了效益，村民纷纷要求解除合同，一经审理，又是无效合同，得不到法律的保护，使当事人的合法权益得不到的保护。
今年农业部颁发了从20xx年3月1日起施行的《农村土地承包经营权流转管理办法》（第47号令），该办法明确规定了流转原则、流转方式、流转合同和流转管理部门等，对此，我局就加强农村土地承包经营权流转管理工作提出如下建议：
一、切实加强对《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部第47号令）的宣传贯彻。利用专栏、广播电视、会议等形式多样的宣传活动，各级干部要充分认识加强土地承包经营权流转管理的重要性和必要性。乡（镇）要对村社干部进行一次专门的培训，使其在农村土地承包经营权流转过程中把好关，在依法、自愿、有偿的前提下严格按程序操作。还没有购买农业法律法规选编的地方，请务必在*期内购回。
二、在今年6～8月对所辖区域内的土地承包经营权的流转情况进行一次全面清理。对清理出来的问题分类加以完善和补充。
1、对农户之间流转合同和协议或不规范不完善的合同或协议的流转行为，按照市统一的《农村土地承包经营权流转合同书》（样式附后）的格式进行重新签订，当事人不在家的，由当事人寄回书面《授权委托书》委托其亲属代签。所签订的各种流转合同的期限不得超过承包人承包期的剩余时间。
2、对自愿放弃土地承包的农户，必须完善放弃承包经营权的《申请书》或与集体经济组织签订协议。否则不容许农业社将其承包地发包给他人承包。
3、对集体经济组织采取招标、拍卖等方式发包的耕地、荒山、荒坡、荒滩等土地，要认真清理审查，严格按照《农村土地承包法》第48条的要求认真加以完善和补充，防止合同纠纷的发生，切实保护土地流转双方当事人的合法利益。
三、土地承包经营权流转程序。承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方务案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出申请，取得同意后，双方签订书面流转合同书。流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民**农村土地管理部门各备案一份。流转当事人可以向乡(镇)农村土地承包管理部门申请合同鉴证。但不得强迫接受鉴证。
四、各乡（镇）人民**农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的双方当事人提供统一文本格式的流转合同，并指导其签订后，予以登记备案。在指导流转合同签订或流转合同鉴证的过程中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正。
五、健全农村土地流转档案。各乡镇农村土地承包管理部门要及时对各类流转土地进行登记备案，并将相应情况及时录入微机，并报送市土地承包管理部门，在全市实行农村土地流转信息化管理，减少和杜绝因土地流转引起的各类纠纷。
最*，我就全市农村土地流转情况进行了专题调研。总体上看，我市农村土地流转发展态势良好，但存在的问题不容忽视，必须加大力度，规范管理，促进我市土地流转健康有序发展。
一、当前我市农村土地流转的现状和特点
*年来，我市把积极推动农户承包土地的经营权流转，作为调整农业产业结构、发展现代农业和规模农业的主要措施来抓，取得了较好的成绩。截止20xx年底止，全市农户承包土地经营权流转面积达98.37万亩，占全市农用地总面积的10.7％；出让承包土地经营权的农户达到9.07万户，占全市农户总数的12.91%，全市农村土地流转呈现流转形式多样化、经营主体多元化、地区发展差异化的特征。
1、流转形式多样化。表现为转包转让的比重最大，租赁次之，其余依次是入股和拍卖。一是转包。这是一种短期的、季节性的流转方式，一次流转时间一般在一年以内。如茶陵县烟稻产业区烤烟种植一般采用这种流转方式，上半年烤烟种植大户转包部分农户承包耕地种植烟叶，下半年由原承包户继续种水稻。转包占全市农村土地承包权流转总面积的36.24%。二是租赁。为目前我市承包土地流转的主要形式之一。租赁期限一般在二年以上，耕地租赁不能超过承包期，"四荒"资源及林地租赁可达到30年，甚至更长。目前租赁占全市农村土地承包权流转总面积的28.52%。三是"股份制"。也有叫股田制。承包农户以自己的承包耕地经营权作为股份，融入合作社或农业企业，实行按股分红；劳力参与生产，领取工资。承包农户获取股份分红和劳务工资双重收入。如攸县网岭镇北坪村金岭农民经济合作社。全村24个组中20个组，450户农户、1600余亩连片耕地加入合作社。
合作社保证每年400斤稻谷/亩的最低保底收入返回给农户，农户还可以享受60%的合作社分红。四是拍卖。村组将种植条件差，常年无人耕种的"四荒地"收归集体，由集体统一连片重新开发，收入归集体所有，开发后也可成片拍卖发包，这是丘岗地开发的主要形式。"四荒"资源、水面或原村级集体所有的土地使用权也是通过拍卖，拍卖期可达到50年或更长。五是托管、互换等其他形式达18.66万亩，占18.97%
2、经营主体多元化。表现为农业生产专业大户、农民专业合作社、农业龙头企业和其他经济单位成为流转土地的受让主体。一是专业大户经营流转土地。全市受让100亩土地以上的经营大户有359家，经营100亩耕地以上的经营大户有97家，经营林地面积在1000亩以上的大户有43家，农业生产专业大户的流转土地占总面积的11.8%。二是专业合作组织经营流转土地。全市有146家农民专业合作组织参与了土地经营流转。如攸县大和谐农业生产服务专业合作社由11个村50名社员自愿联合组建，拥有水稻种植面积3000亩，粮食加工企业3家，规模种植示范户30户，不仅壮大了合作社，也为出租土地的农户人*增收*200元。三是农业加工企业经营流转土地。全市先后有129家农业加工企业采取"公司+基地"的模式，积极融入农村土地流转，经营受让土地4.9万亩，建设农业产业化基地。如醴陵市保丰农业发展股份公司以市农业局为技术依托，实行机械化操作，今年发展优质稻、瓜果、蔬菜1762亩，明年将扩大到3000亩，有力推动了农业规模经营发展。四是其他经济主体经营流转土地。由于工商企业参与农村土地流转，初步形成了股份制企业和个体、私营企业等不同市场主体共同参与、投资农村土地流转市场的格局。据初步调查，目前全市土地流入的家庭和工商企业、事业单位等达10万多户，涉及的农户达到8万之多。
3、地区之间的差异化。表现为经济发展越活跃，农村土地流转需求越旺盛，土地流入经营的形式越多，效益越高。首先是流转规模差异明显。从全市五县市来看，流转面积最大的攸县达15.4万亩，占农用地总面积的6.16%；相对最少的炎陵县流转面积2.9万亩，仅占农用地总面积的1.42%，相差5个百分点。其次是流转的价格相差较大。由于受地域、用途、效益和非农产业比重等因素影响，流转价格差异很大。全市农村耕地流转亩均租赁价格达到200元/亩·年；最高、最低的分别为80元/亩·年和500元/亩·年，上下相差6倍多。流转林地价格最高、最低的分别为3元/亩·年和30元/亩·年，上下相差10倍。从各区县市内部分析看，越是农业生产效益高的地方流转价格高。第三是土地流入经营形式差异明显。就城郊而言，土地流转的需求相对十分旺盛，受让主体更加多样化，在流转后经营形式上形成了以休闲农业为主，加工业、市场服务业、规模种养业等共同发展的格局，其土地流转的效益相对较高，有的高达800元/亩。
二、当前制约农村土地流转的主要因素
经调查分析，当前制约农村土地流转主要存在四个因素。
1、观念滞后、社保不力--流转意愿不强。一是少数农民思想保守。受小富即安思想或对政策理解不透的影响，担心土地长期流转于自身利益不利，不敢与经营户签定长期流转合同。特别是一些*城农民考虑建设征地利益问题，宁可抛荒也不愿流转给别人耕种。二是部分农民对土地依赖性强。长期以来，农民都是以土地作为生存和就业的保障。特别是一些年龄偏大、缺乏务工技能的农民，更是依靠土地养家糊口。三是农民就业和社会保障乏力。一些进城务工经商的农民，担心岗位和社会保障不稳，把土地作为今后生活的退路。甚至连一些长期在城市工作、甚至有住房的农民，也不敢放弃土地。如xx县一吴姓农民，在xx做蔬菜生意十七年，收入十分可观，全家均在城市生活，但家里的土地只是委托亲属耕种，对放下土地仍有顾虑。
2、规章缺少、监管缺位--流转规范不够。当前我市土地流转中的不规范行为突出表现为"三多三少":农民自行流转多,报村镇批准备案少；口头协议多,书面协议少；协议责权不明的多,明确的少。调查显示,目前全市有流转合同的仅占25%,真正责权明确、条款完整、内容全面的合同流转少之又少。其原因：一是缺乏操作性强的流转规则。如没有相应的具体的规范操作程序，统一编制的流转合同书，科学的土地流转价格体系等等，使土地经营权流转无从下手。二是缺乏中介组织服务*台。全市仅醴陵清水江等个别乡镇开始成立农村土地流转服务中心外，绝大部分县市区、乡镇农村土地中介机构一片空白，土地流转供求双方信息不畅。三是缺乏有效管理和监督。虽然《农村土地承包法》明确规定县级以上地方**农业、
林业等行政主管部门分别负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理，乡（镇）人民**负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理，但受多方面影响，相关部门和乡镇只对土地矛盾纠纷进行处理，而对农村土地流转缺乏有效的引导、规范与监管，土地流转大多处于自发状态。
3、层次较低、方式单一--流转效益不高。突出表现为"三低"。一是土地流转比重低。据调查，目前全市耕地、林地、水面、荒土流转比重分别为11.2%、6.7%、11.1%和6.5%，流转的土地真正进入了专业化生产、公司化经营的只有11%左右，远落后于江浙等东部先进地区。二是流转层次低。当前，农村土地流主要是转包、出租两种方式，占流转总面积的60%以上，农民只得到单一而且低廉土地租金，农民收益较低。而股份合作等新形式全市仅2.7万亩，为流转总量的3%。三是流转集中程度低。土地分户经营的分散性、兼顾性与土地流转的计划性、规模性之间的矛盾，土地流转集中程度低。有时往往因为一户或几户条件谈不妥，就使业主难以实施土地成片规模流转。全市最大种粮大户攸县符和*租赁耕地810亩，分散在新市、大同桥两镇21个村的125户农户，土地流转的分散,降低了农业规模效益。
4、设施较差、主体不足--流转基础不牢。一是基础设施条件较差。全市仍有相当部份的农田水利设施落后，特别是山区农田的交通、地块状况很不利于土地规模经营。二是经营主体规模不大。受农村经济发展水*影响，农业产业化发展滞后，作为土地流转主体之一流入方--龙头企业、种养大户总量明显不足，全市参与土地流转的农业加工企业仅129家、合作组织146家，不能满足全市大规模土地流转的需求。三是承包关系的不稳性。部分村级组织随意调整土地，无视"土地延包三十年不变"的政策，"三年一小调，五年一大调，一年调一次"。这些造成维系农户与承包经营户、业主之间土地承包关系的协议无法生效和履行，导致承包关系不稳定，阻碍土地流转进程。
三、对推进我市农村土地流转的.措施和建议
1、积极探索，创新流转方式。要在稳定完善农村家庭承包经营制度，按照"三个不得"，即不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益的原则，鼓励多形式流转土地。农户在流转承包土地时，可以采取转包、转让、出租、互换、入股以及其它法律法规规定的方式进行。要大胆创新、学*借鉴各地先进经验，积极探索农户自愿联合流转、农户委托流转、土地股份合作社等多种土地流转形式。如保丰公司采取的以土地入股、以现金抵租、以实物抵租、公司免费租种早稻，晚稻返回农户耕种的租用模式。支持集体经济组织参与土地流转。如醴陵市清水江镇土地流转托管中心模式。充分发挥农村合作经济组织在土地流转中的作用。如攸县北坪金岭合作社以农户土地承包经营权入股进行合作生产，连片开发经营流转土地的模式。打破行政区域，鼓励以整村、联村为单位进行土地流转，如新市镇种粮大户符和*租用新市、大同桥两镇21个村125户农户810亩耕地的联镇联村租赁规模化发展模式。同时探索有效的流转办法。如外出务工的农民可以通过集体经济组织托管承包土地，可由村集体代为流转，流转收益归原承包方；鼓励从事二三产业的农民在自愿的基础上将承包土地的剩余承包期一次性流转出去，接转方经原承包者同意可以将取得的土地再流转等。总之，只要符合"三个有利于"、符合"三个不得"原则，就要不拘形式，不论性质，大胆闯、大胆试，创造土地流转新路子。
2、加强管理，推动流转有序进行。一是抓紧制定流转发展规划。尤其依据产业发展规划做好土地流转工作。各乡镇、村的土地流转要围绕设施农业、休闲观光农业、特色农业等抓好布局。106国道和主要公路沿线的农业走廊和特色种植基地、休闲农业观光园、科技示范园和"一村一品"专业村等作为土地流转发展的重点，形成"村为点、镇为线、区为面"的土地流转新格局。二是保障流转双方的利益。积极开展换发承包土地经营权工作，力争在今年底之前完成全市农户土地承包经营权换发证工作；同时，加快推进集体林权制度改革。严格农村土地流转的民主程序和行政报批程序，依法签订土地流转合同并建立备案制。加强土地流转收益分配的管理，严格控制土地流转的经营内容，依法保护流转双方利益，促进土地流转健康有序进行。
3、扶持引导，促进土地向大户集中。要尽快出台扶持农村土地流转相关政策性文件，制定并落实好土地流转中用电、用地、税收等优惠政策。一是加大财政扶持力度。各级财政每年要在支农资金中安排一定额度，用于鼓励农村承包土地流转，壮大规模经营主体，培育重点产业、发展龙头企业及兴办各类合作经济组织。对农村合作经济组织入股土地以及规模经营大户流转集中土地达到一定规模给予一次性奖励。对县市区农村土地流转进行目标考核，重点培育一批农村土地股份合作社。二是强化金融信贷支持。各级金融部门要制订支持农村土地流转的信贷政策，允许农业产业化龙头企业、农民专业合作组织和规模经营大户采取土地承包经营权证进行抵押贷款。对业主流转开发初期紧缺的资金，银信部门应积极给予信贷支持。允许土地规模经营企业和种养大户修建直接用于种养业生产、管理、服务的非永久性建筑物，并给予收费优惠。三是整合涉农资金和资源。进一步整合各部门的涉农资金，促进涉农项目资金向土地流转大户、龙头企业和专业合作组织倾斜。对土地流转开展较好的地方，优先安排土地整理项目和农业综合开发项目，着力提高涉农资金的使用效率。
4、夯实*台，规范土地流转运作。建立健全**和市场两个流转服务*台。***台主要是建立健全农村土地流转的专门机构。建议县级经管局加挂土地流转服务中心牌子，乡镇成立土地流转服务站，村级成立土地流转托管站，赋予其职权，负责抓好农村土地流转指导、协调、监管工作，包括出台土地流转的具体实施意见；加强流转审批程序、合同签订签证、流转登记备案及档案管理等工作；建立协调处理机制，调处农村土地流转中的各类矛盾和纠纷；培育流转纪经人、健全土地流转社会保障制度等，为推进土地流转
创造良好的法制环境、信用环境、服务环境。市场*台主要是成立流转中介服务组织。按市场化规则有效配置土地，推行农村土地经营权价值评估机制，评估使用权市场价格，实现公*交易。建立土地流转供需和市场价格等信息库，为土地流转供销双方提供信息服务，降低流转交易成本，提高土地流转交易的成功率。搭建经营项目、生产基地与流转土地之间的桥梁，打造全省、全国知名的农村土地流转对接服务品牌。真正做到流而有向、流而增效、流而有序、流而无忧，流出活力。
最*，我就全市农村土地流转情况进行了专题调研。总体上看，我市农村土地流转发展态势良好，但存在的问题不容忽视，必须加大力度，规范管理，促进我市土地流转健康有序发展。
一、当前我市农村土地流转的现状和特点
*年来，我市把积极推动农户承包土地的经营权流转，作为调整农业产业结构、发展现代农业和规模农业的主要措施来抓，取得了较好的成绩。截止20xx年底止，全市农户承包土地经营权流转面积达98.37万亩，占全市农用地总面积的10.7％；出让承包土地经营权的农户达到9.07万户，占全市农户总数的12.91%，全市农村土地流转呈现流转形式多样化、经营主体多元化、地区发展差异化的特征。
1、流转形式多样化。表现为转包转让的比重最大，租赁次之，其余依次是入股和拍卖。一是转包。这是一种短期的、季节性的流转方式，一次流转时间一般在一年以内。如茶陵县烟稻产业区烤烟种植一般采用这种流转方式，上半年烤烟种植大户转包部分农户承包耕地种植烟叶，下半年由原承包户继续种水稻。转包占全市农村土地承包权流转总面积的36.24%。二是租赁。为目前我市承包土地流转的主要形式之一。租赁期限一般在二年以上，耕地租赁不能超过承包期，"四荒"资源及林地租赁可达到30年，甚至更长。目前租赁占全市农村土地承包权流转总面积的28.52%。三是"股份制"。也有叫股田制。承包农户以自己的承包耕地经营权作为股份，融入合作社或农业企业，实行按股分红；劳力参与生产，领取工资。承包农户获取股份分红和劳务工资双重收入。如攸县网岭镇北坪村金岭农民经济合作社。全村24个组中20个组，450户农户、1600余亩连片耕地加入合作社。
合作社保证每年400斤稻谷/亩的最低保底收入返回给农户，农户还可以享受60%的合作社分红。四是拍卖。村组将种植条件差，常年无人耕种的"四荒地"收归集体，由集体统一连片重新开发，收入归集体所有，开发后也可成片拍卖发包，这是丘岗地开发的主要形式。"四荒"资源、水面或原村级集体所有的土地使用权也是通过拍卖，拍卖期可达到50年或更长。五是托管、互换等其他形式达18.66万亩，占18.97%
2、经营主体多元化。表现为农业生产专业大户、农民专业合作社、农业龙头企业和其他经济单位成为流转土地的受让主体。一是专业大户经营流转土地。全市受让100亩土地以上的经营大户有359家，经营100亩耕地以上的经营大户有97家，经营林地面积在1000亩以上的大户有43家，农业生产专业大户的流转土地占总面积的11.8%。二是专业合作组织经营流转土地。全市有146家农民专业合作组织参与了土地经营流转。如攸县大和谐农业生产服务专业合作社由11个村50名社员自愿联合组建，拥有水稻种植面积3000亩，粮食加工企业3家，规模种植示范户30户，不仅壮大了合作社，也为出租土地的农户人*增收*200元。三是农业加工企业经营流转土地。全市先后有129家农业加工企业采取"公司+基地"的模式，积极融入农村土地流转，经营受让土地4.9万亩，建设农业产业化基地。如醴陵市保丰农业发展股份公司以市农业局为技术依托，实行机械化操作，今年发展优质稻、瓜果、蔬菜1762亩，明年将扩大到3000亩，有力推动了农业规模经营发展。四是其他经济主体经营流转土地。由于工商企业参与农村土地流转，初步形成了股份制企业和个体、私营企业等不同市场主体共同参与、投资农村土地流转市场的格局。据初步调查，目前全市土地流入的家庭和工商企业、事业单位等达10万多户，涉及的农户达到8万之多。
3、地区之间的差异化。表现为经济发展越活跃，农村土地流转需求越旺盛，土地流入经营的形式越多，效益越高。首先是流转规模差异明显。从全市五县市来看，流转面积最大的攸县达15.4万亩，占农用地总面积的6.16%；相对最少的炎陵县流转面积2.9万亩，仅占农用地总面积的1.42%，相差5个百分点。其次是流转的价格相差较大。由于受地域、用途、效益和非农产业比重等因素影响，流转价格差异很大。全市农村耕地流转亩均租赁价格达到200元/亩·年；最高、最低的分别为80元/亩·年和500元/亩·年，上下相差6倍多。流转林地价格最高、最低的分别为3元/亩·年和30元/亩·年，上下相差10倍。从各区县市内部分析看，越是农业生产效益高的地方流转价格高。第三是土地流入经营形式差异明显。就城郊而言，土地流转的需求相对十分旺盛，受让主体更加多样化，在流转后经营形式上形成了以休闲农业为主，加工业、市场服务业、规模种养业等共同发展的格局，其土地流转的效益相对较高，有的高达800元/亩。
二、当前制约农村土地流转的主要因素
经调查分析，当前制约农村土地流转主要存在四个因素。
1、观念滞后、社保不力--流转意愿不强。一是少数农民思想保守。受小富即安思想或对政策理解不透的影响，担心土地长期流转于自身利益不利，不敢与经营户签定长期流转合同。特别是一些*城农民考虑建设征地利益问题，宁可抛荒也不愿流转给别人耕种。二是部分农民对土地依赖性强。长期以来，农民都是以土地作为生存和就业的保障。特别是一些年龄偏大、缺乏务工技能的农民，更是依靠土地养家糊口。三是农民就业和社会保障乏力。一些进城务工经商的农民，担心岗位和社会保障不稳，把土地作为今后生活的退路。甚至连一些长期在城市工作、甚至有住房的农民，也不敢放弃土地。如xx县一吴姓农民，在xx做蔬菜生意十七年，收入十分可观，全家均在城市生活，但家里的土地只是委托亲属耕种，对放下土地仍有顾虑。
2、规章缺少、监管缺位--流转规范不够。当前我市土地流转中的不规范行为突出表现为"三多三少":农民自行流转多,报村镇批准备案少；口头协议多,书面协议少；协议责权不明的多,明确的少。调查显示,目前全市有流转合同的仅占25%,真正责权明确、条款完整、内容全面的合同流转少之又少。其原因：一是缺乏操作性强的流转规则。如没有相应的具体的规范操作程序，统一编制的流转合同书，科学的土地流转价格体系等等，使土地经营权流转无从下手。二是缺乏中介组织服务*台。全市仅醴陵清水江等个别乡镇开始成立农村土地流转服务中心外，绝大部分县市区、乡镇农村土地中介机构一片空白，土地流转供求双方信息不畅。三是缺乏有效管理和监督。虽然《农村土地承包法》明确规定县级以上地方**农业、
林业等行政主管部门分别负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理，乡（镇）人民**负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理，但受多方面影响，相关部门和乡镇只对土地矛盾纠纷进行处理，而对农村土地流转缺乏有效的引导、规范与监管，土地流转大多处于自发状态。
3、层次较低、方式单一--流转效益不高。突出表现为"三低"。一是土地流转比重低。据调查，目前全市耕地、林地、水面、荒土流转比重分别为11.2%、6.7%、11.1%和6.5%，流转的土地真正进入了专业化生产、公司化经营的只有11%左右，远落后于江浙等东部先进地区。二是流转层次低。当前，农村土地流主要是转包、出租两种方式，占流转总面积的60%以上，农民只得到单一而且低廉土地租金，农民收益较低。而股份合作等新形式全市仅2.7万亩，为流转总量的3%。三是流转集中程度低。土地分户经营的分散性、兼顾性与土地流转的计划性、规模性之间的矛盾，土地流转集中程度低。有时往往因为一户或几户条件谈不妥，就使业主难以实施土地成片规模流转。全市最大种粮大户攸县符和*租赁耕地810亩，分散在新市、大同桥两镇21个村的125户农户，土地流转的分散,降低了农业规模效益。
4、设施较差、主体不足--流转基础不牢。一是基础设施条件较差。全市仍有相当部份的农田水利设施落后，特别是山区农田的交通、地块状况很不利于土地规模经营。二是经营主体规模不大。受农村经济发展水*影响，农业产业化发展滞后，作为土地流转主体之一流入方--龙头企业、种养大户总量明显不足，全市参与土地流转的农业加工企业仅129家、合作组织146家，不能满足全市大规模土地流转的需求。三是承包关系的不稳性。部分村级组织随意调整土地，无视"土地延包三十年不变"的政策，"三年一小调，五年一大调，一年调一次"。这些造成维系农户与承包经营户、业主之间土地承包关系的协议无法生效和履行，导致承包关系不稳定，阻碍土地流转进程。
三、对推进我市农村土地流转的措施和建议
1、积极探索，创新流转方式。要在稳定完善农村家庭承包经营制度，按照"三个不得"，即不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益的原则，鼓励多形式流转土地。农户在流转承包土地时，可以采取转包、转让、出租、互换、入股以及其它法律法规规定的方式进行。要大胆创新、学*借鉴各地先进经验，积极探索农户自愿联合流转、农户委托流转、土地股份合作社等多种土地流转形式。如保丰公司采取的以土地入股、以现金抵租、以实物抵租、公司免费租种早稻，晚稻返回农户耕种的租用模式。支持集体经济组织参与土地流转。如醴陵市清水江镇土地流转托管中心模式。充分发挥农村合作经济组织在土地流转中的作用。如攸县北坪金岭合作社以农户土地承包经营权入股进行合作生产，连片开发经营流转土地的模式。打破行政区域，鼓励以整村、联村为单位进行土地流转，如新市镇种粮大户符和*租用新市、大同桥两镇21个村125户农户810亩耕地的联镇联村租赁规模化发展模式。同时探索有效的流转办法。如外出务工的农民可以通过集体经济组织托管承包土地，可由村集体代为流转，流转收益归原承包方；鼓励从事二三产业的农民在自愿的基础上将承包土地的剩余承包期一次性流转出去，接转方经原承包者同意可以将取得的土地再流转等。总之，只要符合"三个有利于"、符合"三个不得"原则，就要不拘形式，不论性质，大胆闯、大胆试，创造土地流转新路子。
2、加强管理，推动流转有序进行。一是抓紧制定流转发展规划。尤其依据产业发展规划做好土地流转工作。各乡镇、村的土地流转要围绕设施农业、休闲观光农业、特色农业等抓好布局。106国道和主要公路沿线的农业走廊和特色种植基地、休闲农业观光园、科技示范园和"一村一品"专业村等作为土地流转发展的重点，形成"村为点、镇为线、区为面"的土地流转新格局。二是保障流转双方的利益。积极开展换发承包土地经营权工作，力争在今年底之前完成全市农户土地承包经营权换发证工作；同时，加快推进集体林权制度改革。严格农村土地流转的民主程序和行政报批程序，依法签订土地流转合同并建立备案制。加强土地流转收益分配的管理，严格控制土地流转的经营内容，依法保护流转双方利益，促进土地流转健康有序进行。
3、扶持引导，促进土地向大户集中。要尽快出台扶持农村土地流转相关政策性文件，制定并落实好土地流转中用电、用地、税收等优惠政策。一是加大财政扶持力度。各级财政每年要在支农资金中安排一定额度，用于鼓励农村承包土地流转，壮大规模经营主体，培育重点产业、发展龙头企业及兴办各类合作经济组织。对农村合作经济组织入股土地以及规模经营大户流转集中土地达到一定规模给予一次性奖励。对县市区农村土地流转进行目标考核，重点培育一批农村土地股份合作社。二是强化金融信贷支持。各级金融部门要制订支持农村土地流转的信贷政策，允许农业产业化龙头企业、农民专业合作组织和规模经营大户采取土地承包经营权证进行抵押贷款。对业主流转开发初期紧缺的资金，银信部门应积极给予信贷支持。允许土地规模经营企业和种养大户修建直接用于种养业生产、管理、服务的非永久性建筑物，并给予收费优惠。三是整合涉农资金和资源。进一步整合各部门的涉农资金，促进涉农项目资金向土地流转大户、龙头企业和专业合作组织倾斜。对土地流转开展较好的地方，优先安排土地整理项目和农业综合开发项目，着力提高涉农资金的使用效率。
4、夯实*台，规范土地流转运作。建立健全**和市场两个流转服务*台。***台主要是建立健全农村土地流转的专门机构。建议县级经管局加挂土地流转服务中心牌子，乡镇成立土地流转服务站，村级成立土地流转托管站，赋予其职权，负责抓好农村土地流转指导、协调、监管工作，包括出台土地流转的具体实施意见；加强流转审批程序、合同签订签证、流转登记备案及档案管理等工作；建立协调处理机制，调处农村土地流转中的各类矛盾和纠纷；培育流转纪经人、健全土地流转社会保障制度等，为推进土地流转
创造良好的法制环境、信用环境、服务环境。市场*台主要是成立流转中介服务组织。按市场化规则有效配置土地，推行农村土地经营权价值评估机制，评估使用权市场价格，实现公*交易。建立土地流转供需和市场价格等信息库，为土地流转供销双方提供信息服务，降低流转交易成本，提高土地流转交易的成功率。搭建经营项目、生产基地与流转土地之间的桥梁，打造全省、全国知名的农村土地流转对接服务品牌。真正做到流而有向、流而增效、流而有序、流而无忧，流出活力。
*年来,我区坚持以科学发展观为指导，积极探索和创建农村土地流转新机制，本着“积极发展、因地制宜、探索尝试、逐步规范、不断完善”的总体工作思路，依照“依法、自愿、有偿”的工作原则，突出重点，有序推进农村土地合理流转，促进农业规模经营，加快了农业经营转型升级。
目前，全区耕地流转已达5.4万亩，占承包耕地总面积的23.11%。我区土地流转有出租、转包、互换等多种形式，以出租、转包为主。出租占流转面积的59.1%；转包占流转面积的32.3%；互换等其他方式流转占流转面积的8.6%。耕地流到农业企业、农民专业合作社、种养大户的土地共有4.6万亩，占土地流转总面积的84.6%。流转的土地全部为农业用地，而且基本上用于种植业，99.8%的流转土地用于发展农业生产，用于种植业的为4.7万亩，占流转量的87.1%，以种植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木为主；用于养殖业的有0.8万亩，占流转量的13.9%，主要以鱼、虾等水产养殖为主。
一、实践做法
1、宣传引导，顺势推进。面对农民自发流转土地的发展态势，及时把握经济社会发展阶段、市场经济发展规律和经济全球化的客观要求，利用科技下乡、农民培训、新闻媒体等，广泛宣传党在农村的现行政策，宣讲现代农业的发展趋势，讲解效益农业的发展路径，引导农民转变思想观念，认识土地流转的意义和作用，增强土地流转工作的活力。3月我区召开春耕备耕暨土地流转现场会，总结交流推广莲花镇、横路乡农村土地承包经营权流转、农业规模经营的经验和做法，研究部署加快推进农村土地流转和农业规模经营的政策措施，动员全区各级进一步提高认识，强化措施，狠抓落实，有力地推进土地流转工作。
2、建立机构，完善服务。首先在莲花镇探索建立了土地流转服务中心，中心实行“服务组织网络化、交易形式多样化、经营主体多元化”的模式运转。服务中心建立《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》和《农村土地流转台账簿》，并通过农业信息网和农民信箱网站对外发布，搭建起土地流转的服务*台。现正在建立区、乡、村三级土地流转服务网络，为规范土地流转流程提供必要保障。
3、培育主体，强力带动。我区通过深化农技推广责任体系改革、实施万名农民素质工程和农业政策扶持等措施，培育了一批规模农业经营主体。到现在有区级以上农业龙头企业91家，农民专业合作社412家（其中工商注册的350多家），种养大户大量涌现，20xx年有20亩以上种粮大户1567户，10亩以上柑桔种植户176户；年饲养生猪50头以上养殖户3866户，年出栏5000羽以上养禽户126户。这些农业企业和大户的发展，直接带动了农村土地流转，促进了产业结构调整、农业适度规模经营和生态特色农业的发展。
4、创新模式，加大流量。一是探索季节性流转方式。在鼓励流转主体选择中长流转的'同时，探索季节性流转方式，解决季节性抛荒问题。土地流入主体在冬闲季节，根据生产需要向农户租用土地，到来年开春将土地归还给承包户耕种。如每年11月至次年4月，横路乡下墅街村将87户农户的425亩农田流转给本村大户种植萝卜，租金按土质和位置的不同每亩150元至200元支付，春夏季由农户自己种植水稻。这种流转形式既化解了季节性抛荒问题，又给农闲期农业劳动力增加了就业途径，还提高了土地产出效率。二是创建“东湖模式”。莲花镇东湖村是个典型的农业村，全村现有农户221户，水田面积815.61亩。一是常年流转托管。常年外出务工和无劳力社员，将自己的承包田以每年每亩250斤稻谷的租金全部流转给东丰粮油给合作社经营。二是季节流转托管。上半年社员将承包田流转给合作社种植早稻，下半年由社员自己种植晚稻。合作社提供秧苗和大田*整，其它流程社员自负。三是全程代理。对入社农户早稻种植实行全程管理服务模式，实行 “五代理、十统一”服务。
5、规范管理，保障权益。区里制定了《农村土地承包经营权委托流转申请书》、《农村土地承包经营权流转合同》样本，下发各地参照执行，到目前，签订书面合同的达4.58万亩，占总流转面积的84.8%。加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与监管，普遍采用以稻谷计价方式确定租金，以每年支付一次承包款的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。20xx年建立了土地承包仲裁委员会，通过仲裁机构及时化解土地承包纠纷和土地流转纠纷，运用法律手段，为农民提供可靠的权益保障。
二、初步成效
1、开辟了农民增收的良好途径。承包土地流转后，农户在获得租金的同时，还可以从事二三产业或外出务工获得更多的收入。如浙江宝岛现代农业科技有限公司从莲花镇五坦、涧峰、董家三个村流入土地675.1亩，每年每亩按300公斤稻谷的价格（以粮食收购指导价）支付租金，常年雇用当地几十名农民务工，按月支付工资。莲花镇五坦村总人口1300多人，土地流转后有400余人放心在外打工，增加非农收入。高家镇大田畈村种粮大户高荣根，流入耕地*千亩，年雇工2600多人次，发放工资10万多元。
2、增加了农业投入提高了生产效率。土地规模经营实现了农业投入主体的多元化，弥补了国家、农户农业投入的不足。一些有实力的经营者立足高起点开发农业，纷纷投资农业基础设施建设，着力解决交通不便、水电不通等问题，改善了生产条件。20xx年以来温岭老板和区林氏精品西瓜专业合作法在官塘、岩头、塘前三村今年租种1000多亩耕地种西瓜的投资3万多元新修机耕路，水利设施，不但本身受益，周围农民也受益，弥补了村级公益事业经费的不足。岭洋、举村两乡动员农户将不宜种粮的300多亩山垄田、山坡地出租给专业合作社，建立茶叶、吊瓜生产基地，大大提高了土地的产出率。
3、增强了农业科技创新能力。土地集中连片经营，为农业科技试验示范创造了条件，有利于土壤改良，加快了新品种、新技术、新工艺的推广应用，促进了农业品牌建设。全区有 75 个名特优农产品注册商标，9个农产品通过有机、绿色食品认证；20个农产品获国家无公害农产品。15个优质农业新品种试种示范顺利实施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批农作物优新品种在全区推广；测土配方施肥、重大病虫无害化治理技术、水稻直播栽培、早稻旱育秧无纺布覆盖技术等新技术广泛应用。
4、提高了粮食综合生产能力。通过土地流转，依托粮食合作社，建成了万亩高标准优质稻米基地，为国家提供优质无公害商品粮；促进了粮食组织化生产，区金岳粮食合作社由种粮大户107人组成，水稻种植面积10384亩，油菜、绿肥、蔬菜、西瓜等作物种植面积6930亩，合计复种面积17314亩，复种指数为225.86%。同时实现了粮食生产机械化。两家农机合作社和一批农机专业户，拥有大型耕作机38台，小型耕作机300多台，农田作业机收机割率达90%，在全市率先初步实现农业机械化。
5、推动了农业转型升级发展。随着土地流转的加快，农业企业、农民专业合作社和种养大户有了更大的创业*台，他们在适度规模经营的基础上，大力发展特色农业，有力加快了农业产业化进程。莲花镇加速推进土地流转，促进了规模农业、效益农业、绿色农业的发展，形成了基地化、组织化、机械化、品牌化的农业生产新格局。相继建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、优质稻、柑桔、生猪、麻鸭、蔺草、花卉等十二大基地；香港华懿天然花卉集团有限公司租用月山村土地，建成千亩玫瑰园；一加一农业发展公司在涧峰畈租赁农户土地200多亩，建立了优质葡萄园。土地流转促进了主导产业和特色产业的规模化发展，带动了一批具有一定地方特色和规模优势的“一村一品”专业村。茭白专业村、吊瓜专业村、枇杷专业村、无公害蔬菜专业村、高山蔬菜专业村、生姜专业村等“一村一品”专业村，在全区各地纷纷涌现。
三、存在问题
（一）部分农民用地观念相对滞后。农民恋土观念较重，对耕地的依赖性过强。当前，尽管有很多农户弃农经商、外出打工，但对土地留恋很深，一边打工一边还要照顾承包田的情况比较普遍，影响了耕地流转的扩大。
（二）土地流转基础条件有待整合。家庭经营承包时，很多地方把同一等级的地块，按照总户数进行了等分，农户地块小而且分散，若有少数农户不愿流转，就不能形成连片种养，导致影响其他农户的正常流转，降低了土地流转效率。
（三）土地流转矛盾纠纷逐步增多。*年来各级**出台了支农相关优惠政策，取消农业税，给种粮农户直接补贴，再加上市场粮价上浮因素，有些农户对流转租金期望增加，引发了农民新一轮的种养热和承包热，导致土地流转过程中纠纷矛盾增多。主要是原先转出的部分农户现在想要收回耕地使用权，但转入方不愿意改变合同，从而产生矛盾和纠纷。
（四）土地流转期限普遍较短。土地流入方希望土地流转期限越长越好，这样就能在土地、农业基础设施等方面加大投入，以获得长期的收益。然而，经调查，我区土地流转期限在5年以下的，占土地流转总面积的70%以上，流转期限普遍较短。
（五）土地流转操作程序不够规范。流转双方法律意识比较淡薄，未签订书面合同或签订合同不规范的情况仍然存在，20xx年底，流转耕地中未签订书面的面积约占15%。有少数耕地流出户法律意识淡薄，看到耕地转入户经营效益好，对原签订的合同反悔，对耕地流转的租金提出过高要求，从而直接影响耕地流转。
四、推进对策
（一）加大宣传力度、提升流转引导。以《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《物权法》等法律法规为重点，广泛宣传土地流转的意义、程序、方法，进一步促使农民转变观念，引导农民依法、自愿、有偿、有序流转。乡镇、村两级必须高度重视耕地流转工作，把推进耕地合理流转作为加快农业结构调整的关键来抓，切实加强对这项工作的领导，耐心细致地做好农户的思想工作，严格按照“依法、自愿、有偿”的要求搞好土地流转。
（二）强化农业招商，培育流转主体。一是拓宽招商网络渠道，建立招商机制，制定招商办法，实施招商奖励。二是建立项目库，整合一批、包装一批、储备一批，使进优势产业开发。三是加大龙头企业、专业合作社、种养大户的扶持力度，培育更多的参与主体。
（三）强化服务职能，健全流转机制。建立和健全区、乡镇（街道）、村三级土地承包经营权流转服务组织。区成立土地流转工作领导小组，领导全区有序开展农村土地流转工作；建立区土地流转服务中心（设在区农业局），负责流转工作的指导、协调和政策、信息咨询，技术服务和考核督查等工作；各乡镇（街道）都要建立健全相应的工作班子和土地流转服务中心，负责流转信息的收集、发布，指导合同签订，资料归档等工作；村级建立土地流转服务站，负责流转信息收集、上报，帮助做好合同签订、建立信息台账，并做好相关服务工作。
（四）加强耕地流转管理、切实维护农民权益。乡镇或村可以确定专门的管理组织，加强对耕地流转的日常管理。农户流转承包地应签订书面流转协议，并报所属村集体经济组织和农村土地承包合同管理机关备案。农村土地流转期限不得超过农户家庭承包土地的剩余承包期。进一步提高土地流转合同签订率，并由相应的管理组织做好耕地流转档案资料的管理。
（五）依法规范运作，探索创新耕地流转机制。
土地流转，政策性强、涉及面广，在推进过程中必须注意把握好原则。以法律政策为依据，鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下，在体制机制方面大胆探索；以群众自愿为基础，重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转；以增产增效为目的，首先是土地流转后，土地怎么办？重点要向农业企业、专业合作社，向种养大户集中，才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后，人怎么办？要流向城镇，流向非农产业，实现全民创业，多渠道就业。这两个问题解决了，土地流转就是成功的。
重点在探索建立五项机制。一是建立服务机制。在完善莲花、横路两试点乡镇的土地流转服务中心建设同时，要建立区、乡、村三级服务体系。在农业部门和乡镇（街道）分别建立土地流转服务中心，村建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我区农村土地承包纠纷仲裁机构建设，积极探索开展土地承包经营权纠纷仲裁工作，妥善解决农村土地承包经营权流转纠纷。各乡镇（街道）、村也要建立相应的农村土地承包纠纷调处组织，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立储备机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是探索建立评估机制。对农村土地开展分等定级，建立价值评价标准，健全评估体系。要加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与指导，提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。
（六）制定激励政策，加大推进力度。研究制定《区农村土地承包经营权流转规范化管理实施意见》，建立考核、奖励机制。建立管理服务工作考核评价体系和流转实绩考核评价体系，将专项考核与综合考核结合起来，专项考核结果与年度目标责任制考核挂钩。区财政每年安排一定的专项资金，对当年新增连片规模流转土地在100亩以上、流转期限在5年以上的，按实际流转面积一次性给予资金补助。
当前农村工作的重点是解决“三农”问题，其核心是农民增收问题。农民增收问题解决的好坏，直接关系到整个国民经济的发展和社会的稳定。我县农业人口占全县总人口的86.33 %，还是一个以农业为主的县，*几年，通过认真落实贯彻**中央、市县有关加强农业和农村工作的方针政策，鼓励和发展农业产业化，优化农业和农村经济结构，农业和农村经济取得了长足发展，但就农村土地流转和农民增收来讲，出现了土地流转难、农民收入的增长幅度小，增收难度加大等问题，农民人均纯收入年均增长5%左右，严重制约了全县经济的整体发展。为此，按照县委、县府的安排，县人大组织了两个调研小组，采取以座谈会和实地走访相结合的调查方法，对我县的农村土地流转和农民增收情况进行了全面细致的调研，现将调研结果汇报如下：
一、我县农村土地流转和农民增收的现状
（一）农村土地流转现状
1、土地流转的基本情况??
我县现有24个镇乡（街道办事处）、50个社区居委、20xx个村民小组。农地67万亩，人均农地面积0.84亩,经过几年的大胆尝试，土地流转的范围更大，形式更加多样化。目前全县土地流转的面积有4.07万亩,占农地总面积的6.07 %,土地流转方式以转包和出租为主,转让、互换、土地入股为辅。转包面积有3.2万亩,占流转面积的78.6 %;出租面积0.41万
亩，占流转面积的10 %;转让面积20xx亩,互换2600亩, 土地入股、转让、互换这三种形式共占流转面积的11.4%。农户自发流转和村组织流转是我县土地流转的主要做法。土地流转的方向主要有五个:一是流向外来耕作户；二是流向专业承包户;三是流向农业企业;四是流向一般农户;五是流向其他单位。
2、土地流转的特点??
（1）、坚持农户自愿、协商、有偿原则。全县流转的 万亩农地中,农户自愿流转的占98%。
（2）、土地流转收益是农民家庭收入的补充。土地进行自发流转的农户一般是从事第二、三产业或兼业，家庭收入以二、三产业和财产性收入为主，土地流转收益是家庭收入的补充。
（3）、村社集体组织流转的土地基本形成规模化、集约化经营，土地收益较高。
（4）农户自发流转的期限短。
（二）农民增收的现状
全县现有农户21.82万户，农业人口79.86万人，农村劳力41.92万人。20xx年，全县坚持以农民增收为目标，以农业结构调整为主线，大力调整农业产业结构，使农业综合效益稳步提高。全年实现农民人均纯收入2747元，比上年增长5.1 %。
1、农民外出务工是农民收入的重要组成部分和来源
经济活跃的龙水镇等临街处的农民主要靠手工业，进城打工增加家庭收入。而在偏远山区的农民主要靠外出打工，如高坪云顶村12社就有80%的外出打工人员。中敖全镇也*50%的'农民靠外出打工。
2、政策扶持农民增收
推进税费改革、减轻农民负担，退耕还林政策给农民增收创造了条件。
3、产业结构调整、引进企业也是农民增收的重要途径
业主制经营带动了农民增收。农民将土地转让出去，不投一分钱就可以得到每亩700—800斤稻谷的补偿，如龙岗明星村、中敖明月村等。
二、土地流转和农民增收中存在的问题和阻碍
（一）存在的问题
1、土地流转程序不规范，无序流转现象严重
农村中多数是农户自发流转，口头协议多，无具体的合同依据，长期如此，这样很容易引起土地纠纷。通过**协调引进的企业、业主大户等许多也没有标准的合同文本，违约责任也不十分具体和明确。
2、修建乡村公路任务重。
乡镇建设乡村公路既无资金，又不严格按照一事一议制度筹资筹劳。不但影响了农民增收，还加重了农民负担。中敖镇中塘路属省道，三百万元的公路款全部转嫁给老百姓，而周边XX县的五桂镇修同一条公路需投资1400多万元，没有要农民出一分钱，这样中敖镇许多老百姓怨声载道，既紧张了干群关系，还影响了农业税的征收。
3、农业产值、附加值低下，撂荒土地现象严重
农民温饱虽已解决，但增收幅度不大，收入差异悬殊较大，调查户中人均年收入最高达3566元，最低人均年收入不到20元，因为农业投资大、周期长、收益低，农民种地积极性不高，这就造成外出务工农民逐年增多，留下的是老弱病残，田土无人耕种，在偏远山区尢为突出。中敖加福村五社273人，外出务工的*100人，高坪的月台村，荒芜土地达三分之一。
4、土地流转达不到预期效果
部份农民素质较低，小农意识强，狭隘的自私心对规模经营阻力很大，既不愿意转租给业主，自己又不积极经营，使得很多乡镇无法引进企业。
（二）农民增收中的障碍
1、
农村科技缺乏
农村文化服务体系较弱，信息不灵、交通不便。加之农民自身技能低，技术欠缺，接受科技的能力弱、依赖性强。即使外出务工，也只有靠苦力、劳力，不但劳动强度大，还达不到预期的收入。
2、农村基础设施滞后
农村基础设施滞后，水灌、电灌设施瘫痪较多，仍然是靠天吃饭。
三、建议
土地流转是解决农业增效、农民增收、农村稳定的重要途径，“土地不搞活，农民难致富”，土地流转是一个长期的过程，关键是我们如何引导农民将土地流向专业大户和农业企业，使土地形成连片种植和规模化经营。为了更好地利用有限的土地资源，发挥更大的经济效益，促使农民增收，建议如下：
1、规范和引导土地承包经营权的流转，推进城镇化进程。
加强农村基层组织建设，推进农业企业化经营，使土地向种养殖能手集中，果园、堰塘、水库和四荒地向专业户集中，实现土地的规模化经营，引导农民致富增收。
2、加强农民知识培训，提高农民素质
农民现实主义严重，抗御市场风险能力差，这主要是因为农民文化素质差，农业科技水*低。建议有关部门加强对农村技术的培训，强化农业技术服务推广体系建设。搞一些符合实际的短*快项目，拓展农民创业空间，使农村由*惯型、传统型生产向专业型、技术型转变。
3、加大农业投入，改善农村基础设施和农民生产生活条件
**应加强对农村公路、电讯、学校、医疗、能源等基础设施的投入，重点要投到特别需要的乡村，要扶小扶弱，不要扶优扶强。
4、减轻农民负担，增加农民收入
减免农业税，增大对农村的转移支付，减少农民对各种公益事业的投资。
5、科学合理组织农村富余劳动力的转移
建立健全专门的服务网络机构，构建互动的服务网络。加大对农村富余劳动力的培训力度，拓宽农民外出务工的途径，减勉农民子女在县内入学的选校费。对外出务工回乡创业的农民，享受与外来投资企业相同的各种优惠政策。
6、提高农民组织化程度，是农民增收关键环节。
在稳定以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，积极发展各种形式的农村专业合作经济组织，克服小生产与大市场的矛盾。鼓励和支持境内外投资大户和农民大力兴办龙头企业、批发市场、科技示范园区、发展专业协会、运销队伍、农村经纪人队伍、服务实体等农村合作经济组织和市场中介组织，采用统分结合、股份合作、合同契约、市场中介等多种形式把农民和市场连接起来，把农业生产与科技的推广应用结合起来，给予农村专业合作经济组织的优惠政策扶持。
调查表明：全市农村土地承包经营权流转主要有三种形式：
一是土地转包；二是土地出租；三是土地入股。
除此以外，还有土地转让、土地互换等其它形式。
我市土地流转呈现出以下几个特点：一是流转形式多样化。农村土地流转的形式已由过去农户之间的转包为主，逐渐转变为转包、互换、出租、转让等多种形式并存，流转形式多样化趋势明显。在全市流转的8.58万亩土地中，转包、出租、入股、转让、互换五种形式都有，其中转包、出租和入股共8.17万亩，占95.2%，成为农村土地流转的主要形式。二是流转主体多元化。随着农村经济的发展，农村土地流转已不仅仅局限于农户之间，种养大户、龙头企业、农民专业合作组织已经全面参与，使农村土地流转主体趋于多元化。据统计，目前流入种养大户的土地有3.57万亩，占流转面积的41.6%；
流入到农民专业合作社的有2.05万亩，占23.9%，流入到农业龙头企业的有0.35万亩，占4.1%。三是流转面积规模化。土地流转由以前的分散零星流转开始转向规模集中连片流转。据调查，全市涌现出以合作社、种植大户、龙头企业等为主体的100亩以上种养殖大户179家，农民专业合作社承接土地流转的有17家，流转面积2.05万亩，仁和集镇的芦龙农事服务合作社、金集镇的益民新型农业合作社流转土地2500多亩，种植大户承接流转的有159人，面积3.57万亩。承接流转面积100亩以上的有6.5万多亩，占总流转面积的76%，其中500亩以上流转的达到33957亩，占总流转面积的40%左右。仁和集镇的宣有林、冶山镇的张献国流转土地超过5000亩。四是流转程序规范化。通过完善制度、开展培训、加强宣传、搭建*台等一系列措施，我市土地流转程序进一步得到规范，基本做到土地流入流出有申请、村组有审核、市镇有备案。据统计，20xx年全市共签订土地流转合同3946份，合同面积达47260亩，占20xx年总流转面积的83%，基本上采用了统一提供的规范性文本，土地经营权证、流转合同都在镇土地流转中心备案存档。五是流转服务组织化。随着市、镇、村三级管理服务网络体系的建立，我市土地流转已经开始由自发、口头形式向规范化、组织化发展。目前，我市成立了以市委副**刘荣祥同志为组长的农村土地流转工作领导组，挂牌成立了农村土地流转交易服务中心。15个镇（街道）都成立工作领导组、土地流转中心和管理办公室，各镇行政服务大厅增设了服务窗口，各村（社区）都配备了土地流转信息员。据统计，三级农村土地流转管理人员已经达到260多人。
二、土地流转的主要成效及存在问题
1、提高了土地利用效率。实行农村土地适度规模流转后，促进了土地资源的合理利用，增加了土地种植面积。仁和集镇芦龙农事合作服务社集中流转土地*3000亩，通过小田改大田等措施对部分土地进行整治，增加了耕地面积*25%。
2、促进了农业规模经营。开展农村土地流转，满足了一部分有技术特长、有资金实力、有经营管理能力的专业大户集约经营土地的愿望，实现了生产要素的合理配置，使土地经营权向专业大户、合作社等规模经营主体集聚，扩大了规模经营面积，形成了一批具有一定规模的农产品基地。大通镇的项永祥户原是跑运输的，积累资金后，通过参与土地流转，建成了我市新兴的蔬菜规模生产基地。冶山镇张献国办企业有了一定的积累，便弃工从农，今年租赁流转后的土地5000多亩，除了进行水稻、玉米种植外，还引进了太空莲藕、油桃等经济作物，引领当地农民向高效特色农业方向发展。
3、增加了农民的直接收入。我市绝大多数土地流转费在每亩500元左右，国家有关惠农补贴仍归农民享有。因此农民把土地流出后，不但在农田方面收入有了一定的保障，而且可以安心地经工经商，或外出务工，或在本地企业就业。金集镇益民新型农业专业合作社有700多户农民入社成为社员，将2468亩承包地流转给合作社，每亩每年可得到450斤稻谷，而且还可以参加合作社的保底分红，部分农民*时也可以在合作社做工获得一定的报酬。入社社员年均增加收入4000多元，土地流转后的农民务工经商、外出打工户均增加收入5000多元。
4、培育了新的经济主体。以农民专业合作社和有实力的种养大户为主的经营主体参与土地流转的积极性高涨，土地股份合作、农事
服务等合作社数量不断增加，有力地推动了农村土地流转。永丰镇的华福昌户，20xx年从市良种场流转土地504亩，与有关企业实行订单生产，一年纯收入达到30多万元，已经成为名副其实的种植大户。
5、加快了农村劳动力转移。通过农村土地承包经营权的流转，使很多农村劳动力从土地中**出来，既维护了农民的土地承包权益，又解除了农民离土离乡的后顾之忧，使更多的人从事二、三产业或外出打工。据统计：全市20xx年离土不离市的农业劳动力约12万人，占全市农业总劳动力的38%。
据调查，目前影响土地流转的主要问题有以下三个方面：
一是传统思想观念的束缚。目前，大多数农民恋土情结较浓，加上各项农业补贴，土地收益得到提升，农民把土地看得更加珍贵。即使外出务工、经商，也舍不得将土地流转出去，从而限制和影响了土地流转。
二是个别镇村认识不到位。一些镇村干部对于通过土地流转发展现代农业，加快新农村建设的重要性认识不足，积极性、主动性不高。
三是流转机制不够完善。有的镇流转程序不规范，土地流转双方的管理约束机制、调解纠纷仲裁机制等不够完善。
三、加快推进土地流转的意见和建议
1、强化责任，充分调动镇村干部积极性和创造性。在农村土地流转的进程中，镇村干部的作用发挥非常关键。他们熟悉农户家庭现状、当地的产业特点、劳动力的流动状况、农民的思想动态，做工作的针对性强。因此，各镇（街道）党委、**要高度重视农村土地经营权流转工作，把建立土地经营权流转机制，促进土地经营权的有序流转作为深化农村改革，实施机制创新的重要内容来抓，列入党委、**工作的议事日程。结合当地实际，制订一些促进土地流转的措施，落实镇村干部工作责任。建议市委、市**考虑拿出指导性计划，分解到各地并列入考核内容，对成绩突出的予以表彰奖励。
2、加强宣传，消除农民的思想顾虑。一要多渠道、全方位宣传土地流转法律法规，宣传土地流转、规模经营的典型，使土地流转的基本政策、原则、程序家喻户晓，为土地流转创造良好的舆论氛围和政策环境。二要让广大农民充分认识到，土地不仅是就业和生存的`手段，更是一笔可以利用的资产，从而提高农民群众参与土地流转的积极性和主动性。三要提高基层干部“以地生财”的意识，引导农民群众提高组织化程度，增强运作土地的能力，促进农村土地流转工作合理、健康、有序开展。
3、强力推进，大胆创新土地流转模式。根据全市农业发展实际，大胆创新土地流转模式，最大限度提高土地利用率及产出率。一要大户示范带动。大力培育种植、养殖大户，依靠大户的示范效应，促进农村土地流转。二要合作社合力带动。大力发展农村专业合作经济组织，按照民主原则对土地统一管理，提高农民对土地流转的积极性。三要招商引资带动。建议将土地流转工作与招商引资工作有效对接，互为促动。要大力引进有实力的农业龙头企业到我市兴办特色农业、休闲农业、观光农业。四要科研单位带动。通过实行优惠政策，鼓励市内外科研单位和大专院校租赁农民土地，建设产业生产基地和科研基地。五要鼓励有一定规模种植和养殖的大户和合作社挂牌成立家庭农场和合作农场，为发展设施农业和高效农业创造条件，打好基础。
篇二：土地流转调研报告(定稿)
关于我县土地流转情况的调研报告
（草案）
**献县委员会办公室
我国经济社会经过30年改革开放的发展，曾经激发亿万农民生产积极性的家庭联产承包责任制，从某些地域来看越来越显现出了阻碍生产力发展的态势，随着新型的生产关系的进一步确立，必将迎来新一轮土地由分到合的转变。这次土地流转，被称作新中国的间自愿协商的土地互换等不包括在内。流转的土地主要用于农业规模经营，部分流转土地以种植棉花、辣椒等经济作物或发展林业为主，产出效益较低。
综合分析我县土地流转现状，呈现以下几个特点：一是从流转方式看，主要以反租倒包、转包为主，占流转土地总量的94%，以转让和互换为辅，占流转土地总量的6%；二是从流转地域看，土地流转主要集中在诸如十五级、本斋、淮镇、河街等工业发展较好的乡镇，或者像段村乡大村大洼、临河冉三角千亩大方、农场梅庄大洼等地处偏远、土地贫瘠、土地资源丰富的村庄；三是从承包对象看，除跨村跨乡流转土地的情况外，还产生了外地来我县承租土地（承租面积300余亩）和我县到天津、新疆及河北省的其他地区承租土地情况（承租面积约1.4万亩）；四是从流转主体看，土地正由农户间流转向农户与种养大户、农合组织、农业龙头企业等流转，目前全县80多个种养能手、专业组织共承租流转土地1.5万亩。
二、开展土地流转给我县带来的变化
土地流转对改造我县传统农业，优化农业农村经济结构和促进经济社会发展产生了巨大而深远的影响：
一是土地规模经营水*显著提高。形成了规模经营、特色突出的棉花种植基地、果树种植基地、用材林基地、蔬菜种植基地等专业生产区。全县共有规模经营土地1.5万亩，土地效益是流转前的6倍。西城伊丽莎白瓜种植基地，是典型的“科技＋农户”的模式，860多亩土地，一年亩均收益1万元，是以前传统种植的20倍。
二是涌现了一些种养大户。如县电力局职工李华、临河乡几名干部等尝试的经营机制灵活的新型农业经营模式，吸引了很多县内外种植户前来学*取经；陌南孝举的盛达庄园、韩村孔马坊的生态果园、淮镇中街的葡萄园等园区，引进优质品种，推广科学种管方法，带动了一批农民致富。这些种养大户为推进我县农业现代化，推广现代农业技术，积累了宝贵经验。
三是加快了劳务输出步伐，推进了城镇化建设。土地流转把农村劳动力从土地上**出来，成为了产业工人，加快了城镇化步伐。据统计，我县劳务输出人数*几年每年以5%的速度递增，20xx年达到6.6万人，实现劳务收入3.3亿元。我县城镇人口*两年增加了3万人，多从事二、三产业，提高了我县城镇化水*。
四是摸索出了农业产业化模式。企业与农户用合同订单把家庭经营过渡到“公司+农户”、“科技+农户”、“基地+农户”等形式，让农民接受企业现代经营理念和制度化管理方法，按照市场信息、经营战略、经营目标实施标准化生产。
五是增加了农民收入。流转土地农民不付种地成本，不担市场风险和自然风险，稳定获取土地出让金收入，更能从企业务工中获取劳务收入。据初步估计，每亩流转地年*均租金以300元计算，而一亩地种地一年纯收入不过500元，除此之外，农民还可以从务工中得到一笔收入，一年至少3000元—5000元。
当前，无论从上级政策还是全县的形势看，土地流转适逢良好机遇，我们应抓住机遇，制定积极的农村土地政策，积极探索土地流转办法，通过促进土地良性流转，加快全县经济社会发展的步伐。
三、当前土地流转出现的问题
土地流转是农业农村经济体制改革深入发展过程中出现的新事物，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。在实际运行中农村土地流转也面临着一些困难和不容忽视的问题。
1、认识不足，重视不够。
一是部分基层领导干部重视不够。认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商，与乡镇村无关，不加强管理，对之采取听之任之的态度。没有充分认识到发展适度规模经营对发展现代农业的推动作用，认识不高，支持、引导、服务不够。怕推进土地经营权流转实行规模经营被认为是否定家庭联产承包制度，进而承担政治风险；同时也担心引起新的矛盾，进而影响农村社会稳定，因此缺乏开拓创新精神。
二是农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，导致农民固守家园、温饱即满思想比较浓厚，怕土地流转出去，自身的利益受到损害，不愿流转。同时，农民受资金、技术市场、文化素质等因素困扰，进城务工或发展畜牧养殖、二三产业较难的现实，不敢把土地流转出去。此外，由于农村养老、医疗保险等事关农民生存的社会保障体系不够健全完善，农村土地很大程度上担负着农民的社会保障功能，农民怕失地后生活无着落。
2、种养大户偏少，流转愿望带动作用有限。农村缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带动作用的带头人少。也有的承包人受资金、技术等限制，扩大经营规模贷款难，购买先进的机械设备缺资金，现代的生产技术掌握不多，制度机制管理、科学管理也跟不上，限制了规模经营的进一步发展。
3、土地流转机制不健全。一是流转程序不完善。土地流转工作尚处于起步阶段，没有形成完整规范的流转程序，多为口头协议，统一规范具有法律效力的书面合同少，缺乏科学管理。二是流转制度不健全。流转没得到有关单位签证，没有建立起规范的土地流转档案，土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。据有关部门提供的数据，*两年我县因土地流转引发的官司，20xx年立案14起，20xx年立案26起，呈逐年上升趋势。三是农村土地流转合同的签订不规范。表现在面积不实、土地流转期限超期、承包费没有考虑物价变化因素等方面。
四、措施和建议
土地流转问题是一项综合性、动态发展的系统民生工程，需要在中央的引导下不断发展完善。现结合我县土地流转现状，提出以下建议：
一是学*宣传政策。**有关部门要不断加强土地流转政策学*，将当前这一惠及三农的政策落到实处，严格遵循“依法、自愿、有偿、有序”的原则，将土地流转工作与农业增效、农民增收、农村繁荣相结合，与目前农民工返乡创业、发展民营经济相结合，与实施建设社会主义新农村相结合。要采取多种形式宣传党的十七届三中全会精神和土地流转政策，让农民了解政策、消除疑虑、推进土地流转。通过学*宣传，让**部门、社会各界了解土地流转的大势，协调配合，支持、投身土地流转工作。
*年来,我区坚持以科学发展观为指导，积极探索和创建农村土地流转新机制，本着“积极发展、因地制宜、探索尝试、逐步规范、不断完善”的总体工作思路，依照“依法、自愿、有偿”的工作原则，突出重点，有序推进农村土地合理流转，促进农业规模经营，加快了农业经营转型升级。
目前，全区耕地流转已达5.4万亩，占承包耕地总面积的23.11%。我区土地流转有出租、转包、互换等多种形式，以出租、转包为主。出租占流转面积的59.1%；转包占流转面积的32.3%；互换等其他方式流转占流转面积的8.6%。耕地流到农业企业、农民专业合作社、种养大户的土地共有4.6万亩，占土地流转总面积的84.6%。流转的土地全部为农业用地，而且基本上用于种植业，99.8%的流转土地用于发展农业生产，用于种植业的为4.7万亩，占流转量的87.1%，以种植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木为主；用于养殖业的有0.8万亩，占流转量的13.9%，主要以鱼、虾等水产养殖为主。
一、实践做法
1、宣传引导，顺势推进。面对农民自发流转土地的发展态势，及时把握经济社会发展阶段、市场经济发展规律和经济全球化的客观要求，利用科技下乡、农民培训、新闻媒体等，广泛宣传党在农村的现行政策，宣讲现代农业的发展趋势，讲解效益农业的发展路径，引导农民转变思想观念，认识土地流转的意义和作用，增强土地流转工作的活力。3月我区召开春耕备耕暨土地流转现场会，总结交流推广莲花镇、横路乡农村土地承包经营权流转、农业规模经营的'经验和做法，研究部署加快推进农村土地流转和农业规模经营的政策措施，动员全区各级进一步提高认识，强化措施，狠抓落实，有力地推进土地流转工作。
2、建立机构，完善服务。首先在莲花镇探索建立了土地流转服务中心，中心实行“服务组织网络化、交易形式多样化、经营主体多元化”的模式运转。服务中心建立《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》和《农村土地流转台账簿》，并通过农业信息网和农民信箱网站对外发布，搭建起土地流转的服务*台。现正在建立区、乡、村三级土地流转服务网络，为规范土地流转流程提供必要保障。
3、培育主体，强力带动。我区通过深化农技推广责任体系改革、实施万名农民素质工程和农业政策扶持等措施，培育了一批规模农业经营主体。到现在有区级以上农业龙头企业91家，农民专业合作社412家（其中工商注册的350多家），种养大户大量涌现，20xx年有20亩以上种粮大户1567户，10亩以上柑桔种植户176户；年饲养生猪50头以上养殖户3866户，年出栏5000羽以上养禽户126户。这些农业企业和大户的发展，直接带动了农村土地流转，促进了产业结构调整、农业适度规模经营和生态特色农业的发展。
4、创新模式，加大流量。一是探索季节性流转方式。在鼓励流转主体选择中长流转的同时，探索季节性流转方式，解决季节性抛荒问题。土地流入主体在冬闲季节，根据生产需要向农户租用土地，到来年开春将土地归还给承包户耕种。如每年11月至次年4月，横路乡下墅街村将87户农户的425亩农田流转给本村大户种植萝卜，租金按土质和位置的不同每亩150元至200元支付，春夏季由农户自己种植水稻。这种流转形式既化解了季节性抛荒问题，又给农闲期农业劳动力增加了就业途径，还提高了土地产出效率。二是创建“东湖模式”。莲花镇东湖村是个典型的农业村，全村现有农户221户，水田面积815.61亩。一是常年流转托管。常年外出务工和无劳力社员，将自己的承包田以每年每亩250斤稻谷的租金全部流转给东丰粮油给合作社经营。二是季节流转托管。上半年社员将承包田流转给合作社种植早稻，下半年由社员自己种植晚稻。合作社提供秧苗和大田*整，其它流程社员自负。三是全程代理。对入社农户早稻种植实行全程管理服务模式，实行 “五代理、十统一”服务。
5、规范管理，保障权益。区里制定了《农村土地承包经营权委托流转申请书》、《农村土地承包经营权流转合同》样本，下发各地参照执行，到目前，签订书面合同的达4.58万亩，占总流转面积的84.8%。加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与监管，普遍采用以稻谷计价方式确定租金，以每年支付一次承包款的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。20xx年建立了土地承包仲裁委员会，通过仲裁机构及时化解土地承包纠纷和土地流转纠纷，运用法律手段，为农民提供可靠的权益保障。
二、初步成效
1、开辟了农民增收的良好途径。承包土地流转后，农户在获得租金的同时，还可以从事二三产业或外出务工获得更多的收入。如浙江宝岛现代农业科技有限公司从莲花镇五坦、涧峰、董家三个村流入土地675.1亩，每年每亩按300公斤稻谷的价格（以粮食收购指导价）支付租金，常年雇用当地几十名农民务工，按月支付工资。莲花镇五坦村总人口1300多人，土地流转后有400余人放心在外打工，增加非农收入。高家镇大田畈村种粮大户高荣根，流入耕地*千亩，年雇工2600多人次，发放工资10万多元。
2、增加了农业投入提高了生产效率。土地规模经营实现了农业投入主体的多元化，弥补了国家、农户农业投入的不足。一些有实力的经营者立足高起点开发农业，纷纷投资农业基础设施建设，着力解决交通不便、水电不通等问题，改善了生产条件。20xx年以来温岭老板和区林氏精品西瓜专业合作法在官塘、岩头、塘前三村今年租种1000多亩耕地种西瓜的投资3万多元新修机耕路，水利设施，不但本身受益，周围农民也受益，弥补了村级公益事业经费的不足。岭洋、举村两乡动员农户将不宜种粮的300多亩山垄田、山坡地出租给专业合作社，建立茶叶、吊瓜生产基地，大大提高了土地的产出率。
3、增强了农业科技创新能力。土地集中连片经营，为农业科技试验示范创造了条件，有利于土壤改良，加快了新品种、新技术、新工艺的推广应用，促进了农业品牌建设。全区有 75 个名特优农产品注册商标，9个农产品通过有机、绿色食品认证；20个农产品获国家无公害农产品。15个优质农业新品种试种示范顺利实施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批农作物优新品种在全区推广；测土配方施肥、重大病虫无害化治理技术、水稻直播栽培、早稻旱育秧无纺布覆盖技术等新技术广泛应用。
4、提高了粮食综合生产能力。通过土地流转，依托粮食合作社，建成了万亩高标准优质稻米基地，为国家提供优质无公害商品粮；促进了粮食组织化生产，区金岳粮食合作社由种粮大户107人组成，水稻种植面积10384亩，油菜、绿肥、蔬菜、西瓜等作物种植面积6930亩，合计复种面积17314亩，复种指数为225.86%。同时实现了粮食生产机械化。两家农机合作社和一批农机专业户，拥有大型耕作机38台，小型耕作机300多台，农田作业机收机割率达90%，在全市率先初步实现农业机械化。
5、推动了农业转型升级发展。随着土地流转的加快，农业企业、农民专业合作社和种养大户有了更大的创业*台，他们在适度规模经营的基础上，大力发展特色农业，有力加快了农业产业化进程。莲花镇加速推进土地流转，促进了规模农业、效益农业、绿色农业的发展，形成了基地化、组织化、机械化、品牌化的农业生产新格局。相继建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、优质稻、柑桔、生猪、麻鸭、蔺草、花卉等十二大基地；香港华懿天然花卉集团有限公司租用月山村土地，建成千亩玫瑰园；一加一农业发展公司在涧峰畈租赁农户土地200多亩，建立了优质葡萄园。土地流转促进了主导产业和特色产业的规模化发展，带动了一批具有一定地方特色和规模优势的“一村一品”专业村。茭白专业村、吊瓜专业村、枇杷专业村、无公害蔬菜专业村、高山蔬菜专业村、生姜专业村等“一村一品”专业村，在全区各地纷纷涌现。
三、存在问题
（一）部分农民用地观念相对滞后。农民恋土观念较重，对耕地的依赖性过强。当前，尽管有很多农户弃农经商、外出打工，但对土地留恋很深，一边打工一边还要照顾承包田的情况比较普遍，影响了耕地流转的扩大。
（二）土地流转基础条件有待整合。家庭经营承包时，很多地方把同一等级的地块，按照总户数进行了等分，农户地块小而且分散，若有少数农户不愿流转，就不能形成连片种养，导致影响其他农户的正常流转，降低了土地流转效率。
（三）土地流转矛盾纠纷逐步增多。*年来各级**出台了支农相关优惠政策，取消农业税，给种粮农户直接补贴，再加上市场粮价上浮因素，有些农户对流转租金期望增加，引发了农民新一轮的种养热和承包热，导致土地流转过程中纠纷矛盾增多。主要是原先转出的部分农户现在想要收回耕地使用权，但转入方不愿意改变合同，从而产生矛盾和纠纷。
（四）土地流转期限普遍较短。土地流入方希望土地流转期限越长越好，这样就能在土地、农业基础设施等方面加大投入，以获得长期的收益。然而，经调查，我区土地流转期限在5年以下的，占土地流转总面积的70%以上，流转期限普遍较短。
（五）土地流转操作程序不够规范。流转双方法律意识比较淡薄，未签订书面合同或签订合同不规范的情况仍然存在，20xx年底，流转耕地中未签订书面的面积约占15%。有少数耕地流出户法律意识淡薄，看到耕地转入户经营效益好，对原签订的合同反悔，对耕地流转的租金提出过高要求，从而直接影响耕地流转。
四、推进对策
（一）加大宣传力度、提升流转引导。以《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《物权法》等法律法规为重点，广泛宣传土地流转的意义、程序、方法，进一步促使农民转变观念，引导农民依法、自愿、有偿、有序流转。乡镇、村两级必须高度重视耕地流转工作，把推进耕地合理流转作为加快农业结构调整的关键来抓，切实加强对这项工作的领导，耐心细致地做好农户的思想工作，严格按照“依法、自愿、有偿”的要求搞好土地流转。
（二）强化农业招商，培育流转主体。一是拓宽招商网络渠道，建立招商机制，制定招商办法，实施招商奖励。二是建立项目库，整合一批、包装一批、储备一批，使进优势产业开发。三是加大龙头企业、专业合作社、种养大户的扶持力度，培育更多的参与主体。
（三）强化服务职能，健全流转机制。建立和健全区、乡镇（街道）、村三级土地承包经营权流转服务组织。区成立土地流转工作领导小组，领导全区有序开展农村土地流转工作；建立区土地流转服务中心（设在区农业局），负责流转工作的指导、协调和政策、信息咨询，技术服务和考核督查等工作；各乡镇（街道）都要建立健全相应的工作班子和土地流转服务中心，负责流转信息的收集、发布，指导合同签订，资料归档等工作；村级建立土地流转服务站，负责流转信息收集、上报，帮助做好合同签订、建立信息台账，并做好相关服务工作。
（四）加强耕地流转管理、切实维护农民权益。乡镇或村可以确定专门的管理组织，加强对耕地流转的日常管理。农户流转承包地应签订书面流转协议，并报所属村集体经济组织和农村土地承包合同管理机关备案。农村土地流转期限不得超过农户家庭承包土地的剩余承包期。进一步提高土地流转合同签订率，并由相应的管理组织做好耕地流转档案资料的管理。
（五）依法规范运作，探索创新耕地流转机制。
土地流转，政策性强、涉及面广，在推进过程中必须注意把握好原则。以法律政策为依据，鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下，在体制机制方面大胆探索；以群众自愿为基础，重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转；以增产增效为目的，首先是土地流转后，土地怎么办？重点要向农业企业、专业合作社，向种养大户集中，才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后，人怎么办？要流向城镇，流向非农产业，实现全民创业，多渠道就业。这两个问题解决了，土地流转就是成功的。
重点在探索建立五项机制。一是建立服务机制。在完善莲花、横路两试点乡镇的土地流转服务中心建设同时，要建立区、乡、村三级服务体系。在农业部门和乡镇（街道）分别建立土地流转服务中心，村建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我区农村土地承包纠纷仲裁机构建设，积极探索开展土地承包经营权纠纷仲裁工作，妥善解决农村土地承包经营权流转纠纷。各乡镇（街道）、村也要建立相应的农村土地承包纠纷调处组织，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立储备机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是探索建立评估机制。对农村土地开展分等定级，建立价值评价标准，健全评估体系。要加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与指导，提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。
（六）制定激励政策，加大推进力度。研究制定《区农村土地承包经营权流转规范化管理实施意见》，建立考核、奖励机制。建立管理服务工作考核评价体系和流转实绩考核评价体系，将专项考核与综合考核结合起来，专项考核结果与年度目标责任制考核挂钩。区财政每年安排一定的专项资金，对当年新增连片规模流转土地在100亩以上、流转期限在5年以上的，按实际流转面积一次性给予资金补助。
为全面了解当前农村土地经营权流转情况，加强对农村土地承包经营权流转工作的指导，前段时间，我们就农村土地承包经营权流转工作进行了专项调查。
一、基本情况
xx县位于山西省晋中地区中部，是一个传统的农业大县，全县辖9个乡镇，197个行政村，其中：农业人口20.85万人，涉及农户6.67万户，全县总耕地面积39.81万亩，其中二轮承包耕地面积38.9万亩，签订土地承包合同6.67万份。据不完全统计，20xx年底，我县签订土地流转合同涉及的面积7717.99亩，占总耕地面积的2 %，*年来我们还规范了农村土地流转台帐，建立完善了全县的农村土地承包经营及流转管理机构。
二、土地流转合同签订及流转调查情况
随着国家一系列惠农政策的出台，特别是全面取消农业税，《中华人民共和国农村土地承包法》出台后，我县的农村土地流转显现出一些新的特点，主要表现在以下几个方面。
(一)、从流转形式来看，主要有以下几种流转形式。
1、转让。指农户之间土地承包经营权剩余期限的转移。有些农户因无力继续承包土地，与其他户协商一致，经村委会同意，将全部或部分土地转让给第三方，由第三方与村委会确立新的土地承包关系，出让方与村委会在转让土地上的承包关系即行终止。这种流转形式的好处是出让方可以有更充足的时间从事非农产业;受让方可以根据自己的需要，转入土地扩大经营规模。我县共转让土地4139.79亩，占总流转面积的53.6 %。
2、转包。就是土地承包方将全部或部分承包土地的使用权包给第三方，农户间一定期限内土地使用权实现转移。转包期限一般由双方协商确定，但不超过承包合同的剩余期限，转包方与发包方的原承包关系不变。20xx年底，我县共有转包土地20xx.14亩，占总流转面积的27%。
3、互换。即农户之间土地承包经营权剩余期限的相互转移。互换的主要目的是为了耕种方便或种植结构调整的需要。互换后，互换地块的土地承包权、经营权和原承包合同约定的相应地块的权利义务关系随之互相转移。从方式上看，有同等面积互换，也有不等面积互换，双方视互换土地的地级和远*条件决定。目前，我县有互换土地1043.94亩，占总流转面积的13.5%。
4、出租。主要指农户与承租方之间一定期限内土地使用权的转移，是承包土地收益权的一种分配形式，收益是固定的。这种方式，主要在农户与用地单位之间进行，农户自愿将全部或部分土地使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，但不超过承包合同的剩余期限。目前，我县共有出租土地108.17亩，占总流转面积的1.4%。
5、其它。农户将全部或部分承包土地使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的土地使用权作为分红依据，入股收入按经营效益的高低确定。目前，我县共有入股土地335.95亩，占总流转面积的4.4 %。如xx县小白乡白燕村有400多户，1600多口人。土地6000多亩，其中耕地4060亩。
白燕村最早的土地流转形式是以租地的形式流转，他们意识到土地流转的意义在于增产、增效、增收。就白燕村来讲，该村支书张云利所办的xx县绿美园林绿化工程有限公司是三晋苗木基地发展壮大后拓起的股份制集团。他对本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/亩，包括劳力。就是他给农民代种地，全部种他的树苗，农民把地交给他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三种情况，农民随时可以撤股。现在白燕村40%的就流转给了张云利，全村有350人长期在他的公司打工。邻村上庄村也有130多户他们的地。本村的20xx年写有书面协议，本村的一联，外村的一式两联。
张云利的基地带动公司，公司带动合作社，重点搞工程，注册资金在1000万元以上。他希望**能够扶持他，能在小白乡搞一个苗木乡镇，把小白乡建成苗木基地乡，把他的苗木建成太谷的生态植物园、苗木精品基地。针对土地流转，他指出：土地流转要规范，上面要出台一些政策，关于流转合同、鉴证方面都要规范。
(二)、从土地流转去向来看，主要是农户之间的流转居多，我县共有流转土地面积7717.99亩，其中流入农户面积4768.78亩，占流转面积的62 %;流入企业面积2635.51亩，占流转面积34%。流转土地用于种粮4172.81亩，其中流入农户土地用于种粮面积4172.81亩，占流转面积54%。
(三)、从土地流转的分布情况来看，我县土地流转主要集中在*川乡镇，一是临*县城，土地资源少，地块小，这样通过流转形成大面积土地耕种的现象;二是免征农民税收的同时，国家又给农户种粮进行了补贴，农户科技种植大棚，形成了部分农户之间土地的互换。
三、土地流转中存在的问题
(一)流转合同不规范
从签订情况看，我县农村土地的流转在国家免征税费后，形成了农民承包耕地的流转不经过村委同意的事实，造成了农户之间土地流转不签订书面的流转合同。
(二)由于多年来农户土地自行流转情况多，造成了原来税费改革前农户自行流转的土地，在国家免征税费后，土地纠纷的大量出现，形成土地流转事实存在但无证据、无依据的现象，使土地流转合同纠纷难以处理。
(三)由于国家的规划建设，形成城郊农户土地被大面积征用、占用，国家给予的土地补偿款中，涉及农户自行流转的合同由于利益的分配问题也引发了农户之间的土地流转合同纠纷的出现。
(四)宣传力度不够，农户之间土地流转由于法律意识差，不懂法，形成农户自行流转合同及手续不完善，同时也给自己留下了发生纠纷的'隐患。
(五)流转文书管理不完整。我县存在土地流转台账管理不规范，个别乡镇没有建立土地流转台账，大部分存在协议签订后，没有在农经部门鉴证、存档和备案，在村社也都没有备案，至使农经部门对全县土地流转的真实情况难掌握。全县的土地流转协议在乡镇存档备案率极低，一旦发生土地纠纷，由于无依据，无法进行审核，不利于纠纷及时解决。同时也不利于县农经办对开展农村土地流转工作的指导。
(六)小农思想束缚影响流转。土地是农民赖以生存的最基本的生产资料，是农民的“**子”，特别是我县*年来征用土地频繁，大多农民盯牢征地补偿款。农民恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，也不愿将土地流转出去。特别是取消农业税实行粮食补贴后，一些私下转出土地的农民，又开始收回原有承包地自己耕种，另外，多数农民小农经济思想意识比较严重，小富即安，投资兴业怕担风险，务工经商怕丢地权，满足于守土经营或交亲戚耕种比较放心。
(七)土地流转难成规模。土地使用权流转具有不稳定性，主要是因为非农产业的不发达和非农就业机会不多，外出务工就业相对不固定，经商风险较大，农民创业本领不强，技能素质不高，年龄结构偏大，农业收入仍是许多农民家庭收入的主要形式，由此，许多农民不愿放弃承包土地，分散种植与规模经营成为一对鲜明的矛盾。另外，我县许多土地流转是在农户间自发进行的，缺乏专业组织引导土地流转，组织化规模经营机制不健全，难以改变土地分散种植经营的局面。
四、土地流转的目标思路及工作措施
家庭联产承包责任制极大地**了农村生产力，有力地推动了农业农村经济的发展。但随着社会主义市场经济体制的逐步确立和传统农业向现代农业的过渡，这种分散经营的小农生产与现代农业对规模经济、产业化经营的要求越来越难以适应。实践表明，结合城乡统筹发展，实行农村土地适度规模经营，对调整农村产业结构、转移农村剩余劳动力、促进农业产业化、加快乡镇企业发展和小城镇建设等都具有重要作用，是实现家庭承包经营责任制与现代农业顺利对接的有效途径，是今后农村改革的方向选择。土地适度规模经营的发展应加强以下几个方面：
(一)加快土地承包经营权流转。针对我县农户土地经营规模小，土地分片细碎化等现象;以及二、三产业带动农村剩余劳动力转移及效益性农业的实际需要，要加强农村土地承包经营权的流转，为发展现代农业规模经营提供了土地资源的有效配置，为引进人才、资金、技术、管理提供了载体。要在明确所有权、稳定承包权的基础上，搞活土地使用权，把农村劳动力从土地上**出来，不断增加收入，最为有效的途径就是要以提高土地产出率为目的实现土地有序流转。
(二)按照因地制宜、发挥优势、相对集中、形成规模的原则，搞好优势农产品区域布局规划，加大农业优势产业布局调整，推行优势产业向最适宜区域集中，形成具有区域特色的产业群和产业带，从而促进土地适度规模经营。土地合同纠纷仲裁处理情况
(三)加强土地流转纠纷管理。针对我县出现的新的土地流转纠纷问题，在我办的积极努力下，20xx年底由农业部批准为农村土地纠纷仲裁试点县，加强土地的进一步规范管理，*期，我县在原有的农村承包合同仲裁委员会的基础上，成立了xx县农村土地纠纷仲裁委员会，各乡(镇)成立了农村土地纠纷调解委员会，使我县的土地纠纷过正在逐渐步入正规化的轨道。
同时，根据县委、**要求，积极起草农村土地经营权流转管理意见及流转程序，进一步加强农村土地经营权流转的管理，完善农村土地经营权流转程序，提高农户土地流转的法律意识，成立农村土地流转中心，规范土地流转办理程序，积极完善土地管理制度，使我县土地流转逐步走上规范化、制度化的管理轨道。面对新一轮出现的土地流转纠纷高潮，加强土地流转纠纷案件的调处工作，也是保障我县城乡统筹发展，土地适度规模经营的有力支持。
调查表明：全市农村土地承包经营权流转主要有三种形式：
一是土地转包；二是土地出租；三是土地入股。
除此以外，还有土地转让、土地互换等其它形式。
我市土地流转呈现出以下几个特点：一是流转形式多样化。农村土地流转的形式已由过去农户之间的转包为主，逐渐转变为转包、互换、出租、转让等多种形式并存，流转形式多样化趋势明显。在全市流转的8.58万亩土地中，转包、出租、入股、转让、互换五种形式都有，其中转包、出租和入股共8.17万亩，占95.2%，成为农村土地流转的主要形式。二是流转主体多元化。随着农村经济的发展，农村土地流转已不仅仅局限于农户之间，种养大户、龙头企业、农民专业合作组织已经全面参与，使农村土地流转主体趋于多元化。据统计，目前流入种养大户的土地有3.57万亩，占流转面积的41.6%；
流入到农民专业合作社的有2.05万亩，占23.9%，流入到农业龙头企业的有0.35万亩，占4.1%。三是流转面积规模化。土地流转由以前的分散零星流转开始转向规模集中连片流转。据调查，全市涌现出以合作社、种植大户、龙头企业等为主体的100亩以上种养殖大户179家，农民专业合作社承接土地流转的有17家，流转面积2.05万亩，仁和集镇的芦龙农事服务合作社、金集镇的益民新型农业合作社流转土地2500多亩，种植大户承接流转的有159人，面积3.57万亩。承接流转面积100亩以上的有6.5万多亩，占总流转面积的76%，其中500亩以上流转的达到33957亩，占总流转面积的40%左右。仁和集镇的宣有林、冶山镇的张献国流转土地超过5000亩。四是流转程序规范化。通过完善制度、开展培训、加强宣传、搭建*台等一系列措施，我市土地流转程序进一步得到规范，基本做到土地流入流出有申请、村组有审核、市镇有备案。据统计，20xx年全市共签订土地流转合同3946份，合同面积达47260亩，占20xx年总流转面积的83%，基本上采用了统一提供的规范性文本，土地经营权证、流转合同都在镇土地流转中心备案存档。五是流转服务组织化。随着市、镇、村三级管理服务网络体系的建立，我市土地流转已经开始由自发、口头形式向规范化、组织化发展。目前，我市成立了以市委副**刘荣祥同志为组长的农村土地流转工作领导组，挂牌成立了农村土地流转交易服务中心。15个镇（街道）都成立工作领导组、土地流转中心和管理办公室，各镇行政服务大厅增设了服务窗口，各村（社区）都配备了土地流转信息员。据统计，三级农村土地流转管理人员已经达到260多人。
二、土地流转的主要成效及存在问题
1、提高了土地利用效率。实行农村土地适度规模流转后，促进了土地资源的合理利用，增加了土地种植面积。仁和集镇芦龙农事合作服务社集中流转土地*3000亩，通过小田改大田等措施对部分土地进行整治，增加了耕地面积*25%。
2、促进了农业规模经营。开展农村土地流转，满足了一部分有技术特长、有资金实力、有经营管理能力的专业大户集约经营土地的愿望，实现了生产要素的合理配置，使土地经营权向专业大户、合作社等规模经营主体集聚，扩大了规模经营面积，形成了一批具有一定规模的农产品基地。大通镇的项永祥户原是跑运输的，积累资金后，通过参与土地流转，建成了我市新兴的蔬菜规模生产基地。冶山镇张献国办企业有了一定的积累，便弃工从农，今年租赁流转后的土地5000多亩，除了进行水稻、玉米种植外，还引进了太空莲藕、油桃等经济作物，引领当地农民向高效特色农业方向发展。
3、增加了农民的直接收入。我市绝大多数土地流转费在每亩500元左右，国家有关惠农补贴仍归农民享有。因此农民把土地流出后，不但在农田方面收入有了一定的'保障，而且可以安心地经工经商，或外出务工，或在本地企业就业。金集镇益民新型农业专业合作社有700多户农民入社成为社员，将2468亩承包地流转给合作社，每亩每年可得到450斤稻谷，而且还可以参加合作社的保底分红，部分农民*时也可以在合作社做工获得一定的报酬。入社社员年均增加收入4000多元，土地流转后的农民务工经商、外出打工户均增加收入5000多元。
4、培育了新的经济主体。以农民专业合作社和有实力的种养大户为主的经营主体参与土地流转的积极性高涨，土地股份合作、农事
服务等合作社数量不断增加，有力地推动了农村土地流转。永丰镇的华福昌户，20xx年从市良种场流转土地504亩，与有关企业实行订单生产，一年纯收入达到30多万元，已经成为名副其实的种植大户。
5、加快了农村劳动力转移。通过农村土地承包经营权的流转，使很多农村劳动力从土地中**出来，既维护了农民的土地承包权益，又解除了农民离土离乡的后顾之忧，使更多的人从事二、三产业或外出打工。据统计：全市20xx年离土不离市的农业劳动力约12万人，占全市农业总劳动力的38%。
据调查，目前影响土地流转的主要问题有以下三个方面：
一是传统思想观念的束缚。目前，大多数农民恋土情结较浓，加上各项农业补贴，土地收益得到提升，农民把土地看得更加珍贵。即使外出务工、经商，也舍不得将土地流转出去，从而限制和影响了土地流转。
二是个别镇村认识不到位。一些镇村干部对于通过土地流转发展现代农业，加快新农村建设的重要性认识不足，积极性、主动性不高。
三是流转机制不够完善。有的镇流转程序不规范，土地流转双方的管理约束机制、调解纠纷仲裁机制等不够完善。
三、加快推进土地流转的意见和建议
1、强化责任，充分调动镇村干部积极性和创造性。在农村土地流转的进程中，镇村干部的作用发挥非常关键。他们熟悉农户家庭现状、当地的产业特点、劳动力的流动状况、农民的思想动态，做工作的针对性强。因此，各镇（街道）党委、**要高度重视农村土地经营权流转工作，把建立土地经营权流转机制，促进土地经营权的有序流转作为深化农村改革，实施机制创新的重要内容来抓，列入党委、**工作的议事日程。结合当地实际，制订一些促进土地流转的措施，落实镇村干部工作责任。建议市委、市**考虑拿出指导性计划，分解到各地并列入考核内容，对成绩突出的予以表彰奖励。
2、加强宣传，消除农民的思想顾虑。一要多渠道、全方位宣传土地流转法律法规，宣传土地流转、规模经营的典型，使土地流转的基本政策、原则、程序家喻户晓，为土地流转创造良好的舆论氛围和政策环境。二要让广大农民充分认识到，土地不仅是就业和生存的手段，更是一笔可以利用的资产，从而提高农民群众参与土地流转的积极性和主动性。三要提高基层干部“以地生财”的意识，引导农民群众提高组织化程度，增强运作土地的能力，促进农村土地流转工作合理、健康、有序开展。
3、强力推进，大胆创新土地流转模式。根据全市农业发展实际，大胆创新土地流转模式，最大限度提高土地利用率及产出率。一要大户示范带动。大力培育种植、养殖大户，依靠大户的示范效应，促进农村土地流转。二要合作社合力带动。大力发展农村专业合作经济组织，按照民主原则对土地统一管理，提高农民对土地流转的积极性。三要招商引资带动。建议将土地流转工作与招商引资工作有效对接，互为促动。要大力引进有实力的农业龙头企业到我市兴办特色农业、休闲农业、观光农业。四要科研单位带动。通过实行优惠政策，鼓励市内外科研单位和大专院校租赁农民土地，建设产业生产基地和科研基地。五要鼓励有一定规模种植和养殖的大户和合作社挂牌成立家庭农场和合作农场，为发展设施农业和高效农业创造条件，打好基础。
篇二：土地流转调研报告(定稿)
关于我县土地流转情况的调研报告
（草案）
**献县委员会办公室
我国经济社会经过30年改革开放的发展，曾经激发亿万农民生产积极性的家庭联产承包责任制，从某些地域来看越来越显现出了阻碍生产力发展的态势，随着新型的生产关系的进一步确立，必将迎来新一轮土地由分到合的转变。这次土地流转，被称作新中国的间自愿协商的土地互换等不包括在内。流转的土地主要用于农业规模经营，部分流转土地以种植棉花、辣椒等经济作物或发展林业为主，产出效益较低。
综合分析我县土地流转现状，呈现以下几个特点：一是从流转方式看，主要以反租倒包、转包为主，占流转土地总量的94%，以转让和互换为辅，占流转土地总量的6%；二是从流转地域看，土地流转主要集中在诸如十五级、本斋、淮镇、河街等工业发展较好的乡镇，或者像段村乡大村大洼、临河冉三角千亩大方、农场梅庄大洼等地处偏远、土地贫瘠、土地资源丰富的村庄；三是从承包对象看，除跨村跨乡流转土地的情况外，还产生了外地来我县承租土地（承租面积300余亩）和我县到天津、新疆及河北省的其他地区承租土地情况（承租面积约1.4万亩）；四是从流转主体看，土地正由农户间流转向农户与种养大户、农合组织、农业龙头企业等流转，目前全县80多个种养能手、专业组织共承租流转土地1.5万亩。
二、开展土地流转给我县带来的变化
土地流转对改造我县传统农业，优化农业农村经济结构和促进经济社会发展产生了巨大而深远的影响：
一是土地规模经营水*显著提高。形成了规模经营、特色突出的棉花种植基地、果树种植基地、用材林基地、蔬菜种植基地等专业生产区。全县共有规模经营土地1.5万亩，土地效益是流转前的6倍。西城伊丽莎白瓜种植基地，是典型的“科技＋农户”的模式，860多亩土地，一年亩均收益1万元，是以前传统种植的20倍。
二是涌现了一些种养大户。如县电力局职工李华、临河乡几名干部等尝试的经营机制灵活的新型农业经营模式，吸引了很多县内外种植户前来学*取经；陌南孝举的盛达庄园、韩村孔马坊的生态果园、淮镇中街的葡萄园等园区，引进优质品种，推广科学种管方法，带动了一批农民致富。这些种养大户为推进我县农业现代化，推广现代农业技术，积累了宝贵经验。
三是加快了劳务输出步伐，推进了城镇化建设。土地流转把农村劳动力从土地上**出来，成为了产业工人，加快了城镇化步伐。据统计，我县劳务输出人数*几年每年以5%的速度递增，20xx年达到6.6万人，实现劳务收入3.3亿元。我县城镇人口*两年增加了3万人，多从事二、三产业，提高了我县城镇化水*。
四是摸索出了农业产业化模式。企业与农户用合同订单把家庭经营过渡到“公司+农户”、“科技+农户”、“基地+农户”等形式，让农民接受企业现代经营理念和制度化管理方法，按照市场信息、经营战略、经营目标实施标准化生产。
五是增加了农民收入。流转土地农民不付种地成本，不担市场风险和自然风险，稳定获取土地出让金收入，更能从企业务工中获取劳务收入。据初步估计，每亩流转地年*均租金以300元计算，而一亩地种地一年纯收入不过500元，除此之外，农民还可以从务工中得到一笔收入，一年至少3000元—5000元。
当前，无论从上级政策还是全县的形势看，土地流转适逢良好机遇，我们应抓住机遇，制定积极的农村土地政策，积极探索土地流转办法，通过促进土地良性流转，加快全县经济社会发展的步伐。
三、当前土地流转出现的问题
土地流转是农业农村经济体制改革深入发展过程中出现的新事物，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。在实际运行中农村土地流转也面临着一些困难和不容忽视的问题。
1、认识不足，重视不够。
一是部分基层领导干部重视不够。认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商，与乡镇村无关，不加强管理，对之采取听之任之的态度。没有充分认识到发展适度规模经营对发展现代农业的推动作用，认识不高，支持、引导、服务不够。怕推进土地经营权流转实行规模经营被认为是否定家庭联产承包制度，进而承担政治风险；同时也担心引起新的矛盾，进而影响农村社会稳定，因此缺乏开拓创新精神。
二是农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，导致农民固守家园、温饱即满思想比较浓厚，怕土地流转出去，自身的利益受到损害，不愿流转。同时，农民受资金、技术市场、文化素质等因素困扰，进城务工或发展畜牧养殖、二三产业较难的现实，不敢把土地流转出去。此外，由于农村养老、医疗保险等事关农民生存的社会保障体系不够健全完善，农村土地很大程度上担负着农民的社会保障功能，农民怕失地后生活无着落。
2、种养大户偏少，流转愿望带动作用有限。农村缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带动作用的带头人少。也有的承包人受资金、技术等限制，扩大经营规模贷款难，购买先进的机械设备缺资金，现代的生产技术掌握不多，制度机制管理、科学管理也跟不上，限制了规模经营的进一步发展。
3、土地流转机制不健全。一是流转程序不完善。土地流转工作尚处于起步阶段，没有形成完整规范的流转程序，多为口头协议，统一规范具有法律效力的书面合同少，缺乏科学管理。二是流转制度不健全。流转没得到有关单位签证，没有建立起规范的土地流转档案，土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。据有关部门提供的数据，*两年我县因土地流转引发的官司，20xx年立案14起，20xx年立案26起，呈逐年上升趋势。三是农村土地流转合同的签订不规范。表现在面积不实、土地流转期限超期、承包费没有考虑物价变化因素等方面。
四、措施和建议
土地流转问题是一项综合性、动态发展的系统民生工程，需要在中央的引导下不断发展完善。现结合我县土地流转现状，提出以下建议：
一是学*宣传政策。**有关部门要不断加强土地流转政策学*，将当前这一惠及三农的政策落到实处，严格遵循“依法、自愿、有偿、有序”的原则，将土地流转工作与农业增效、农民增收、农村繁荣相结合，与目前农民工返乡创业、发展民营经济相结合，与实施建设社会主义新农村相结合。要采取多种形式宣传党的十七届三中全会精神和土地流转政策，让农民了解政策、消除疑虑、推进土地流转。通过学*宣传，让**部门、社会各界了解土地流转的大势，协调配合，支持、投身土地流转工作。
——土地流转调研报告 (菁华3篇)
土地流转是当前深化农村改革的重要课题。为了解我县土地流转现状，探索建立规范、有序的土地流转机制，我部组织人员先后到新城、池江、**、黄龙、浮江、吉村、**镇等7个乡镇17个行政村19个村小组，采取座谈、问卷、实地察看等形式进行了深入调研。现将调研情况报告如下：
一、我县当前土地流转的基本情况和形式
我县农村土地流转始于第一轮土地承包期，但在1998年农村土地第二轮承包之前土地流转只是个别现象，此后土地流转才呈现出较大的规模，并以较快速度发展。20xx年县农业部门对全县农村耕地流转情况进行了一次调查统计，根据调查统计结果，全县有51282家农户，共承包耕地145566亩，截止20xx年12月全县共发生耕地流转面积18956亩，占总耕地面积的13.02%，其中农户自发流转18176亩，占95.88%。
这次调研组调查的17个行政村19个村小组，共有农户814户，承包耕地面积3897.43，其中发生流转行为的有325户，占到39.92%，耕地流转面积1432.82亩，占36.76%。流转的形式，主要有以下五种：
（一）代耕。因外出务工等原因，无劳力耕作，将土地以口头协议形式委托亲友、邻居耕种，这种流转大多是临时性短期行为，随机性较大，农民一旦返乡，土地自然交回本人耕种。这是当前我县土地流转的普遍形式。分析原因主要是进厂务工的时间长短、待遇好差无定数，因此流转的期限多在1年左右。这种不放弃土地承包权的流转形式占整个流转形式的27.11%。
（二）转让。有两种情况，一种是全家外迁户将土地交回村集体，由村集体将土地经营权重新发包给他人；另一种是部分人均耕地面积多的村组，农户当时为了减轻农业税，把一些边远、不易灌溉的排田、坑田的经营权永久性转让给他人。如吉村镇中村20xx年一次性把280亩排田转让给果业专业户用于脐橙开发。
（三）转包。即农户在承包期内，自找对象，自行协商权利义务，自定转包期限。有二种情况，一种是无偿，农户将种不了或不愿种的土地转包给愿意种的农户。这种流转形式多发生在父子、兄弟及亲朋好友之间，一般期限较短，流转面积较小，不经过集体办理任何转包手续，原承包关系不变。另一种是低偿（每亩50-100斤稻谷）转包给愿种又种得好的能人，如池江镇团口村沙背上村小组种田能手刘太阳承包本村民小组耕地126亩，用于全程农机化种植水稻，并计划逐年增加到500亩。这种流转形式占该村小组流转户的48.6%，占该村小组流转总面积的77.13%。
（四）租赁。集体或农户将土地经营权租赁给企业、单位和个人，用于发展开发性农业，经营者一次性或分期付给集体或农户一定的租金。这种形式流转的土地一般是交通方便和容易连片开发的耕地或难以发包的弃耕地或荒山荒坡地，流转期限较长，履行租赁合同或协议手续。如**镇二塘村，20xx年将连片的600亩耕地，以每亩年500元租金租赁给**兴邦公司种仙人掌。又如池江镇板棚村20xx年将500亩荒坡山地租给庄下村张节科等人搞农庄立体开发，现已种脐橙300亩，开发鱼塘180亩，年出栏生猪8000头，在张节科的示范带动下，板棚村农民兴起了种果高潮。这一成功实践说明，土地流转为开发利用土地资源，扩展企业发展空间创造了条件。
（五）互换。为了方便耕作与管理或发展某项专业性生产，通过自愿协商的办法，将地块相互交换经营权，兑换条件由双方商定或村集体或亲戚朋友出面调解，土地的承包权不变，流转期限具有一定的周期性。这种形式通过土地互换不仅解决了地块零散、不便耕作与倒茬的矛盾，还克服了统一布局规模经营的困难。如**镇长里村，20xx年为发展规模养殖，村民自发规划几条低产垅田60亩，通过养鱼户与种地户的地块调整兑换，解决了规模养殖问题。采用互换流转的办法，该村共开发200多亩水面搞规模立体养殖。
二、土地流转的主要成因
一是主要劳力外出务工无力耕作。从调查情况来看，所调查的村组外出务工人数均在20-40%之间，而且外出的大多数是青壮年劳力。农村家庭主要劳力外出务工后，留守在家的老人、孩子或妇女无力耕作全部土地，把部分土地委托亲友代耕或无偿或低回报转包给邻居耕种。
二是种植大户或能人扩大种植规模。花卉、脐橙、蚕桑、甜玉米、水稻、养鱼等种养植大户为扩大规模，通过与周边农户协商，达成土地流转协议，如吉村镇沙村的养蚕专业户*经过多年发展，积累了丰富经验和一定资金，去年一次性租下100亩土地用于发展蚕桑产业。
三是农业龙头企业连片开发需要。一些农业龙头企业为了方便管理，一般都要求有连片开发的土地，如**镇引进的**兴邦公司，已租赁当地农户连片土地600亩用于种植食用仙人掌。
三、土地流转中存在的问题与原因
从调查的情况看，目前我县农村土地经营权的流转基本处于初始探索阶段，尽管出现了多种流转形式的典型，对促进生产要素的优化组合，提高土地利用率，解决人地矛盾和发展规模经营起了积极作用，但也存在一些应引起注意与防范的问题。
（一）土地流转宣传不到位。一些乡镇*没有把推进农村土地流转放到推进农业产业结构调整和增加农民收入这个大局来认识。对土地流转政策的宣传不够深入，群众对土地流转的认识还存在误区，主要表现为一些农户和部份土地承包业主对推进土地流转还存在"三怕"：一是部分农民怕土地转包出去后，自己丧失了土地经营权，没有了生活的最低"保障线"，因此部分农民外出打工后，宁愿土地荒芜也不愿转包出去。二是部份业主怕政策不稳，*收回土地承包租赁权是一句话的事，不敢大胆投入。三是部分业主怕市场前景不佳，承包无效益，不敢大规模搞开发。
（二）流转管理机制不健全。当前土地流转大都是群众的自发性行为，缺乏约束力和规范性，*在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务，制约了土地流转的规模和速度。一些乡镇和村组没有认识到土地流转的重要性，在工作中还存在不作为的现象，从调查中了解到，如果租金适当，有相当一部分农户还是愿意把土地拿出来流转的，而且各地也有一些种植大户想扩大规模，但是到目前为止，县乡二级还没有出台一个比较健全、完善和规范的土地流转制度和办法，更没有一个土地流出、流入的信息*台和市场环境。主要原因是一些基层干部及有关部门对土地流转的意义认识不足，对流转的范围、程序、补偿标准、配套政策、管理措施研究不够，对流转中存在的苗头性问题没有引起重视，工作缺乏主动性和超前性。
（三）土地流转行为不规范。主要表现：一是交易自由化。目前农村土地流转，特别是农户之间的转包转让，多数情况是私下协商交易，一方将多余的或不愿种的土地让给另一方耕种，双方确定转包转让期限、应承担的义务或补偿标准，很少通过村组干部出面协调，也不签订转包或转让手续。农民之所以这样做，是认为这种做法灵活、方便、简捷，怕依法履行手续后不易更改，因而农户自发流转积极，依法流转被动。二是流向不合理。由于集体缺乏管理与规范，土地流转出现流向不合理的倾向，没有向规模化、效益化、产业化流转。三是流转权属与用途不清晰。土地经营权的每一次流转，都是对土地使用权的重新界定，这种界定必须以明确权属为前提，以法律为依据。但在调查中发现一些业主借土地流转改变了土地所有权的性质（借土地流转变为自己长期所有）和土地的农业用途（如租用农田改鱼塘、种果树等），致使合同不合法。从而形成农民与承包户间的矛盾，严重的甚至会造成新的社会矛盾，阻碍土地流转进程，影响农村稳定。四是不在期限内流转。一些承包者借农民不了解"土地管理法"和"农村土地承包法"，违法违规签订一些"官司"合同。
（四）土地集中流转难成片。当年土地联产承包分地时，大部分地方都是把全村、组土地按好、中、差分等级后*分到各家各户的，导致每家每户的土地分散，单位面积内土地户头多。这种现状对土地的规模流转产生较大影响，有的连片租用10亩地就要跟十几户人打交道，一户、两户谈不好就影响整片土地的流转，这种土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间的矛盾制约了规模经济的发展。如新城镇想引进甜叶菊、黑玉米等几个农业项目都是因为租不下连片土地而放弃的。另外，地块分散也是制约农机推广的主要因素。
（五）土地规模流转难融资。大面积承包土地从事高效农业开发需要较大的资金投入，而土地承包大户一般没有贷款担保单位，又不能将土地使用权作为贷款抵押，因此很难从银信部门贷到款，加之一些地方交通等基础设施和自然基础条件较差，更难筹集资金或引进资金，致使部分业主在土地开发上存在严重的资金困难，规模难以扩大，效益难以提高。如池江镇池江村的张鹤誊想规模种植100亩芋荷，团结村的刘太阳想再扩大100亩（已有126亩）水稻，新城镇莲塘村的吴至波想推开一条坑的垅田养鱼，吉村镇沙村村的罗春林想扩大规模种桑养蚕都苦于没有资金。
四、加快和完善土地流转的几点建议
土地经营权的流转，是一个新的课题，也是党在农村一项政策性很强的工作。针对土地流转存在的问题及未来发展趋势，我们认为，要加快农村土地流转步伐，使之走上规范健康的轨道，应采取以下对策。
（一）**思想转变观念，切实解决好认识问题。土地流转是农村产业结构调整的重点内容，是实现规模农业、效益农业，推动农业产化经营的前提和基础。土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农民。因此，解决好农民的思想认识问题，打破阻碍土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃"搞土地流转就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想观念，牢固树立发展的观念、创新的观念、市场的观念、效益的观念，正确处理短期利益和长远利益的关系，充分认识到承包权和经营权相分离是必然的趋势。其次，*要切实转变观念，要把土地流转放到推进农业产业化经营和发展农村经济这个大局来认识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。同时要积极开展试点工作，及时总结典型和成功的经验，向农户推广和展示土地流转所带来的好处。
（二）加强引导，切实解决好土地流转的管理机制、服务机制问题。正确引导和规范是加快土地流转速度的关键。为此，要进一步建立健全土地流转的管理机制、服务机制，促进土地流转的健康快速发展。先进地区的经验表明，组建土地流转服务中心，用市场化手段规范土地流转，是促进土地规模流转，提高土地经营效益的重要途径。针对我县土地流转的实际情况，建议以乡镇为单位，每个乡镇组建一个土地流转服务中心，形成乡镇流转服务中心、村级流转服务站、组服务员三级服务网络，其中乡镇土地流转服务中心2-3人（成立之初可由乡干部兼任），主要职责是为全乡镇农村土地承包经营权流转提供政策和法律咨询等服务，发布土地流转信息，组织协调跨村、跨乡和大规模土地流转，建立全乡（镇）土地流转档案；村土地流转服务站1-2人（可由村干部和村组农资经营点业主担任），主要职责是将各组服务员收集的土地流转供求信息汇总、发布，协调本村土地流转，对土地流转合同的订立、变更进行鉴证，建立本村土地流转档案，并将本村土地流转情况报乡镇服务中心备案；组服务员1人，一般由村小组长担任，主要职责是负责做好本组土地流转供求信息的上户调查、收集，登记需转出的土地面积、方位、等级、意向价格等，信息汇总后上报村土地流转服务站。鉴于目前土地流转尚处在起步阶段，市场发育还不成熟，建议土地流转服务中心暂定位为*领办的非营利事业性中介机构，暂时与乡镇农服中心合署办公，免费为农民提供土地流转服务，待土地流转市场发育逐渐成熟，再逐步推向市场，与*脱钩，成为纯社会性中介服务组织。
（三）加强管理健全制度，切实解决土地流转的规范问题。农村土地流转是一项新事物，各级各部门要加强管理和指导。一是要规范土地流转程序。坚持农户申请、选择对象、双方协商、签定合同，服务中心鉴证，并报村、乡镇管理部门备案的土地流转程序。二是规范土地流转合同。土地流转合同要明确流转的形式、流转土地的面积、质量、年限、用途、流转费、复耕费的标准及支付方式、当事人双方的权利义务、期满后地上附着物的归属、违约责任等。委托流转的要有委托书，受托人只能在委托的权利范围内行使权利。对土地流中形成的合同、协议等，要整理归档。三是规范乡镇、村、组和乡镇、村、干部参与土地流转的行为。乡镇、村、组和乡镇村组干部不得以任何名义强迫农户土地流转，要积极做好土地流转的管理与服务，对土地流转的具体内容要进行审查、监督，防止集体土地权益流失，防止经营者损害生态和生产环境，搞掠夺式经营或随意改变土地用途，以维护农民的合法权益，使土地流转走上健康、有序、规范、法制的轨道。
（四）科学规划统筹安排，切实解决好土地流转的规模问题。现代经济越来越朝着规模经济的方向发展。没有规模，就没有效益，也就没有市场竞争力。加快土地流转速度，突出规模效益的关键是要解决好土地难以集中成片，不易形成规模的问题。解决土地流转规模问题，()首先，乡村两级要按照本地农业结构调整的要求，围绕培育适宜本地的主导产业和优势项目，精心制定土地生产经营规模的规划。其次，要做好"四荒"土地的调查和统计，在此基础上超前规划，合理安排，要在耕地的深度开发，非耕地的广度开发上下功夫。第三，要在充分尊重农民自愿的基础上，以土地中介服务组织为载体，对拟流转的土地集中统一管理，有目的地筛选出适宜本地的生产经营项目，采取统一规划和开发。*要积极引导，健全土地流转机制，充分发挥农民、业主的主动性和积极性，依托资源优势，发挥比较优势，突出土地流转的规模经营，体现规模效应，以提高土地流转的综合效益，促进土地合理、有序流转。
（五）加大资金扶持，切实解决好业主开发资金匮乏问题。生产启动资金匮乏是阻碍土地流转进程的主要因素之一，因此必须从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一要加大银信部门的贷款支持力度。对利用流转土地搞规模开发，比较效益高，优势明显的项目，要在政策和资金上给予扶持，银信部门要给予贷款支持。二要积极向上争取专项资金。*要加大农业资金投放力度，对利用流转土地搞高效农业、规模农业的优先投放资金。三要通过公司、业主的投入解决资金问题。采取承租反包、购买土地使用权、股份合作等模式，让公司、业主和农户共同投入资金开高效农业、特色农业，从而降低业主和农户风险，有效解决土地流转资金难的问题。四要建立土地流转风险基金，确保流转合同兑现。租赁承包农民土地的企业、业主，应按实际用地面积交纳一定资金建立土地流转风险基金，*也注入一定资金，实行专户储存，全县统一管理，如遇企业破产倒闭，不能履行合同时，则用该基金履行相应农户的土地流转合同。
*年来，湘乡市农业经济取得了较快的发展，土地流转也呈现出规模不断扩大、流转形式多样、多种组织参与的特点。为了全面掌握全市农村土地承包经营权流转工作情况，加速推进湘乡市农业和农村经济发展，湘乡市统计局组织课题组深入全市各乡镇办事处及市直有关部门单位，对农村土地承包经营权流转工作进行了专题调研。
一、湘乡市农村土地承包经营权流转的现状及成效
湘乡市位于湖南省中部，总面积20xx*方公里，人口91.5万，下辖3乡15镇4个街道办事处。共有708个行政村，8040个村民小组，农村土地承包户223547户，农村承包人口767865人，承包耕地面积为678652亩。*年来，湘乡市的农村土地流转工作有了较好较快的发展。据不完全统计，全市农村土地流转面积*18.2万亩。其中耕地流转面积64734亩，占耕地总面积的9.54%，涉及农户5.2万户，占总农户的23.3%。承包方式以转包、租赁、转让为主。
湘乡市农村土地流转在土地的合理有效利用，推动农业和农村经济建设上，发挥了十分重要的作用。同时也带来了农业农村发展的一些新变化，取得了一定的成效：
1、促进了农业结构调整和农村土地的规模化、集约化经营。通过土地流转，把零星的土地从农民手中集中连片，进行适度规模经营，大力发展规模特色产业，促进了土地、资金、技术、劳动力等生产要素的合理流动和优化组合，实现了土地资源的充分利用。
2、推动了农业经营机制的创新。主要是通过农业产业化龙头企业和农民专业合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，与农民签订流转合同，建立现代农业生产基地。
3、提升了农业综合生产能力和土地利用率。土地流转促进了农业机械化和农田水利基本建设。
4、促进了农村剩余劳动力的合理转移。通过土地流转，打破了一家一户封闭式的经营格局，使土地逐步转向种田大户，既提高了土地的集约化程度，又**了大批农业劳动力，使许多农民可以离开土地安心外出务工经商，转向二、三产业，从而优化了农村劳动力就业结构，促进了农民转移就业。
5、增加了农民收入。农民通过土地流转，既可以获得流转收入，还可以腾出手来从事其他工作，有的通过土地入股还能获得一定的分红收入，或通过就*在流转的生产基地务工赚取工资收入。
二、当前湘乡市农村土地流转中存在的主要问题
1、土地流转的行为不规范。
一是土地流转存在随意性和不稳定性。许多流转特别是农户之间的流转都没有建立稳定的流转关系，流转期限短。除林地流转期限较长以外，以转包为主的农户间的耕地流转，期限一般1—3年，有的更短。
二是流转无合同或合同不规范。大部分地方土地流转都没有合同，特别是水田流转通常用口头协议的方式进行私下流转，即使有合同，也存在权利义务表述不清、利益分配不规范等不完善之处，这种情况极易造成土地承包关系混乱，形成土地流转纠纷隐患。
2、乡村两级中介组织和管理服务机构功能不健全。对于农村土地流转仅仅停留在一般性的引导管理上，缺乏对农村土地流转的有效管理和服务，农户自发土地流转占相当比重。特别是在边远地区，多数农户土地流转发生在父子、叔侄、亲戚及邻居之间，有些是被动流转，因无力耕种，谈不上精耕细作，导致土地质量下降。
3、政策宣传和扶持力度还有待进一步加强。主要是农村土地承包政策宣传教育没有跟上来，农民思想认识不足，心存疑虑。部分农民怕土地流转会失去承包
权，影响自己的利益。因此，宁可粗放经营，甚至撂荒、弃耕，也不愿意将土地流转出去。另外，由于湘乡市就土地流转还没有出台具体的指导意见和扶持政策，因此，乡村基层干部没有把土地流转工作纳入重要议事日程，去正确引导农民依法有序流转。
三、当前制约湘乡市农村土地流转的主要因素
1、土地分散经营制约着土地流转。由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时以及后来的几次小调整留下的种种弊端，严重制约着生产力的发展和产量的提高。湘乡市人均耕地仅0.85亩，而且每户的承包土地相对分散。这种土地的分散经营，要转为集中规模经营，由于涉及的农户多，农户之间的思想认识不一致，严重制约了土地的有序流转，影响了土地规模效益的发挥。
2、农民缺乏社会保障制约着土地流转。农村土地对于农民来说，普遍具有社会保障和就业两大功能。这就决定了农民把土地作为**子来看待，不愿轻易离开土地。他们认为，有了土地，生活就有退路，即使外出打工赚不到钱还可以返乡种田，心里踏实。同时，由于目前城镇化水*较低，吸纳农民就业能力不足，农村剩余劳动力向城镇转移空间有限，以及农民自身知识技能的储备不足，进城就业门路窄，无法在城市获得稳定的职业和收入，因此，农民始终把土地作为自己的最后保障。有钱的不在乎土地流转所得的收益，没有钱的更惦恋土地。有的宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿将土地转让出去。另外，*年来国家将各种惠农补贴直接发放给承包农户的发放方式，也挫伤了部分种粮户的积极性。
3、效益价格低廉制约着土地流转。虽然政策倡导土地要有偿流转，但是土地流转的价格极低。造成这种现象的原因：
一是农业比较效益低。据农业部统计，全国稻谷、小麦、玉米三种粮食的亩*均成本481.1元，以来由于生产资料价格大幅上涨，有的甚至成倍增长，亩均成本再次增加60—80元，亩利润仅为185.2元，按照复种指数2计算，*均亩利润仅为370.4元。受此影响土地流转的价格难以提高，流转农户难以获得较高的土地收益，因此选择粗放经营而不流转。
二是土地流转渠道不畅。由于缺乏信息渠道，缺乏规范统一的土地流转市场，急于流转土地的农民只能低价或无偿把土地转让给别人耕种。
三是农民土地经营流转价格意识淡薄。土地流转价格不像普通商品价格那样容易确定，且目前又没有完整的价格评估机制，从而导致农民价格意识淡薄。
四是农业特色产业少，带动力不强，使得土地流转规模化经营程度不高。而评价土地流转的成效，一个重要的标志就是看农民流转土地后，通过经营主体的集约化经营，土地的产出效益比流转前是不是提高了。有特色有优势的产业，对形成适度规模经营有明显的推动作用，但从调查的情况看，许多地方由于缺乏效益明显、可持续性强的特色农业产业的有力支撑，农用地需求相对较少，许多农户面临着土地向何处流转的困惑。
4、农业规模经营风险大制约着土地流转。农业规模化经营一般前期投入资金大，回笼周期长。加之缺乏配套的风险防范机制作保障，自然灾害、市场波动、经营不善等不确定因素均可导致产业效益降低甚至血本无归，一旦发生这类情况就难以保障农民的土地收益，将造成新的矛盾，影响社会稳定。另外，水田流转对于种粮大户也有些现实问题难以解决。如粮食收割后怎么晒干处理等。因此大多数流转经营主体对土地流转表现得很谨慎，不敢轻易接手。
一、基本情况
大桥镇是一个传统的农业大镇，是江山西北部的“粮仓”。全镇共有耕地面积16052亩，其中水田面积15213亩。全镇总人口19383人，其中农业人口为16474，占84.99%；共有劳动力10314人，其中外出劳动力6087人，占59%。
为建立现代农业经营模式，提高土地利用率、产出率和综合效益，妥善解决保障农户家庭土地承包经营权与规模经营之间的矛盾，大桥镇党委、*积极引导广大农户推行土地承包经营权流转。目前，已有2296户农户参与土地流转，面积达到6176.9亩，其中今年新流转土地526亩，累计流转土地占全镇水田面积的40.6%，占有土地使用权证14788亩的41.8%。参与连片流转30亩以上的主体有41个，涉及农户1219户，流转土地面积3669.9亩，连片流转面积占总流转面积的59.4%。农户之间流转面积2197.68亩，涉及农户866户，占流转面积的35.6%。
二、土地流转主要特点
全镇流转土地6176.9亩中，流转给专业大户的面积为4666.9亩，流转给农民专业合作社的面积为1330亩，流转给工商企业经营的有0亩。从*几年的土地流转情况看，呈现以下几个特点。
1、土地流转以转包和出租的形式为主。在流转总面积6176.9亩中，以转包和出租形式流转的面积分别为20xx.9亩和3466亩，分别
占了32.5%和56.1%。
2、以农业龙头企业、农业各类专业合作社参与规模土地流转比较突出。我镇新生粮食专业合作社和振农植保专业合作社承包土地面积分别为2480亩和450亩。
3、土地流转年限多样。以承包期1-5年及5-10年最多，分别有2925亩和2162亩，占总面积的47.4%和35%。
4、口头协议和书面协议并存。季节性承包不付田租，普遍用口头协议达成；一年或一年以上的，大多有书面协议。目前，已签订流转合同的面积为3716.9亩，占总面积的60.2%。
三、初步成效
1、实现了土地资源的优化配置和合理利用。土地流转促进了城乡之间的资金、技术、人才、设备等生产要素的合理流动和优化配臵，有效地解决了农村有人无地种和有地无人种的矛盾，逐渐形成了城乡优势互补、协调发展的新格局。
2、探索了农村经营机制改革的新途径。土地按照市场经济和价值规律进行优化配臵，面向市场生产优质、短缺、适销农产品，提高农产品商品率，较好地解决了家庭联产承包责任制与社会化大生产之间的矛盾，促进了农民传统的自给自足的小农经济意识的转变，推动了农村社会进步。
3、推动了农村劳动力转移。土地流转促使部分农民从土地中解脱出来，从事二、三产业，有效地加快了农村劳动力转移。土地流转后的农民，外出打工月收入约在1200—20xx元之间，年收入普遍达1万以上，农民一手拿薪金一手拿租金。一定程度上缓解了二三产业用工
需求，同时增加了农民收入。
4、促进了农业增效、农民增收。通过土地流转，一方面农户可就*务工或外出寻找新的挣钱门路，同时又可获得土地租金收入。土地经营权向大户、农业专业合作组织、农业龙头企业集聚，建成了一批具有一定规模的农产品基地，实现了社会化大生产，提高了农业比较效益。
5、推进了农业生产服务社会化。通过规模集中连片流转，为机械化服务提供了更好的*台。去年全镇共完成机插面积3785亩,机耕面积13820亩,占全镇耕作面积的67%。对农户开展水稻统防统治服务，有效降低生产成本，提高防治效果。保丰、振农等5个植保合作社为739户农户开展统防统治，服务面积达到8540亩，占水稻种植面积的41.4%。
6、增强了农产品的市场竞争力。实行适度规模集约经营后，业主普遍采用先进生产技术，运用机械化设备，推行企业化管理，培育产品品牌，增强了市场竞争力。江山市新生粮食专业合作社生产的无公害大米已经通过国家农业部认证。同时，大桥“寿欣”牌大米已经通过了QS认证，进入超市实行上架销售，提高了市场竞争力。
四、存在问题
1、部分基层干部求稳怕乱思想较重。农村土地承包经营权流转涉及千家万户和方方面面的利益，政策性强，情况复杂，工作难度大，不少基层干部存在着求稳怕乱，少找麻烦的思想，对土地承包经营权流转和规模经营尚未引起足够的重视，引导不力，服务滞后，使一些地方土地承包经营权流转处于农户之间自发流转状态，影响了土地承
包经营权流转、规模经营的进程和流转行为的规范化管理。
2、流转手续还不够规范，矛盾时有发生。农户间的流转大多为口头协议，有的即使签订书面合同，对流转双方权利义务及违约责任、承租土地附着物处理、有关赔偿条款、土地被征用后的承租户损失补偿等缺乏明确具体的约定，流转双方权益得不到有效保障。一些委托村集体经济组织统一流转的，农户的委托手续也不够规范。
3、土地流转信息不够对称。由于土地供需信息网络尚未形成，供需双方的信息不能得到有效沟通，使流转受阻。而农民往往处于信息不对称的劣势，从而对市场行情不能充分把握，导致流转价格不能真实反映土地的价值，造成土地流转市场的价格混乱。
4、承包农户非理性惜土情节加重。一方面，随着粮食定购任务、村提留、农业税的取消，农民种田已无任何负担，效益明显提高，使农户不肯轻易放弃土地承包经营权。另一方面，随着经济社会发展，农田征用增加，被征农田得到各种补偿，农户可获得现实利益。有的农田处于交通线或开发区沿边，虽然现在还未征，但部分农民认为这些农田迟早会被征用，有现实利益可得，因而，原承包户一方面不愿流转给大户，另一方面一些农户对流转费期望值过高，超过了受让方的承受能力，使流转双方难以达成。
5、土地流转中部分村级组织定位不当。当前由于农村经济的不断发展，一些工商资本尤其是农业产业龙头企业、农业生产大户等土地流转需求呈快速增强趋势，但个别村干部出于地方经济利益的考虑或以招商引资的名义，村级组织直接充当土地流转的主体，直接参与并组织土地流转，扭曲了正常的土地流转关系，甚至违背农民意愿，强
行推行土地流转，有的还以流转管理服务费的名义变相截留流转收益，侵害了当事人的承包权益，扭曲正常的土地承包经营权流转关系。
五、几点对策
1、注重引导，强化服务。要积极引导，热情服务，多做工作，落实好配套的优惠政策，鼓励农民离地经营创业。积极开展技能培训，扩大有组织劳务输出。大力发展农村二、三产业，增加就业岗位，为土地流转创造条件。及时化解土地流转中的矛盾和纠纷。完善镇土地流转服务中心建设，依法管理农村耕地、林地承包经营权流转工作的指导、协调、监督和管理。
2、加强考核，有序推进。把土地流转工作列入村级考核，进一步完善土地流转考核责任制，并对土地流转工作先进单位进行表彰奖励。
3、健全机制，规范操作。一是始终坚持承包方的主体地位，严格按照自愿、有偿的原则，依法引导农民土地承包经营权。严禁行政推动，坚决纠正任何以土地流转为名收回、调整农户承包地的行为。二是建立健全土地流转的登记备案制度、合同管理制度、纠纷调节制度和动态监测制度，形成规范的土地流转管理规程。对农民与农民之间自发形成的短期（如一年内和季节性）土地流转只有口头协议、没有书面协议的进行登记造册；对土地流转承包期2年以上以农业专业合作社和种粮大户为主体和村集体组织为主体的重点抓好书面协议完善，进一步明确土地所有权和使用权的关系；明确种粮直补归属等问题，减少土地流转的纠纷。三是建立健全土地流转风险评估和控制制度，特别要严格规范大户、龙头企业参与土地流转的行为，认真审核其农业经营能力，保护承包农户的土地承包经营权。四是加强土地流
——农村土地流转的合同(10)份
甲方：
乙方：
根据《物权法》、《农村土地承包法》等法律政策规定，按集体经济组织成员权利将土地承包给乙方经营,在礼县洮坪乡石青村建设生态农业合作社，发展中药材种植、经济林、养殖业。为保护和合理使用土地，维护双方权益，订立本合同。
一、承包主体
乙方分配承包土地的合作社成员共人，名单为：
二、乙方承包土地共 块，面积合计 亩，其中基本农田 亩。
三、承包期限
乙方承包期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。甲方应于 年 月 日前将承包土地交付乙方。
四、土地用途
乙方承包土地用于从事中药材种植、经济林、养殖业等农业用途。
五、甲方的权利义务
1.监督乙方按照合同约定用途合理利用和保护土地。
2.有权制止乙方损害承包地和农业资源的行为。
3.维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更或解除合同。
4.尊重乙方的生产经营自**，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。
5.依照约定为乙方提供生产、技术、信息等服务。
6.执行土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。
六、乙方的权利义务
1.依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处臵产品。
2.享有在剩余承包期内依法流转土地承包经营权的权利。
3.承包地被依法征收、占用时，有权依法获得相应补偿。
4.依据法律政策享受国家有关土地和种植作物的补贴。
5.维持土地的农业用途，不得用于非农建设。
6.依法保护和合理利用土地，不得弃耕抛荒土地，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。
7.依据法律法规和国家政策规定承担经济责任。
七、经营利润分配：
八、承包地流转
乙方转包、出租、互换承包地，或者承包方之间以土地入股合作，均应告知甲方，转让承包地应书面申请并征得甲方同意。土地流转合同或者入股合作章程应报甲方备案。乙方若自愿放弃承包经营权将土地交回，应提前半年以书面形式通知甲方，并在
本合同承包期内不得再要求承包土地。除转让以外，乙方以其他方式转出承包地，仍应履行本合同。
九、合同的变更和解除
1.本合同签订后，任何一方不得单方面变更或解除本合同。
2.不得因代表人或户主变动而变更或者解除本合同。
3.因不可抗力致使本合同无法履行时，可以变更或解除本合同，双方互不承担责任。
十、违约责任
1.甲方违法收回乙方承包地，或者干预乙方生产经营活动，使乙方遭受损失的，应承担赔偿责任。
2.乙方未按规定用途使用承包地、改变农业用途，或者造成土地永久性损害、土地荒芜的，甲方劝阻制止无效时可依法解除合同，并由乙方承担土地恢复费用。
3.其他违法违约行为依据国家法律、法规和政策规定处理。 十一、其它约定
1.本合同如发生纠纷由双方协商解决;协商不成时，可申请乡村相关机构调解解决;不愿调解或调解不成的，按下列第(1)项处理：⑴向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁;⑵向人民法院起诉。
2.本合同双方签字之日起生效。未尽事宜双方协商一致可订立补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
3.本合同一式三份，双方各执一份，报乡镇农村土地承包管
理机构备案一份。
甲方(盖章)： 代表人(签名或盖章)：
乙方(签字)：
村委会意见：(盖章)
签约日期： 年 月 日
甲方(转包方）：
住址：
身份证号码：
联系电话：
乙方（承包方）：
住址：，身份证号码：
联系电话：
为了发展高效农业，经双方共同协商，甲乙双方本着*等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权租赁事宜，订立本合同。
一、承包土地面积共为亩。
二、租赁期限：土地租赁期限为年，自 年 月 日至 年 月 日止。
三、租赁价格及租赁方式：每亩每年租金为，合同期内承包金一年一结，以每年的月日为限，付款时间为每 年 月 日。
四、转包土地用途：。
五、合同生效后，甲方既失去土地使用权，同时不能干涉乙方对该土地的正常生产经营行为。
六、乙方不得私自更改土地用途，如果乙方更改土地用途视乙方违约，甲方有权收回土地，且乙方要赔偿给甲方造成的经济损失。
七、乙方有权使用村组内的水渠、道路、用电等公共设施，其他有偿使用的设施需乙方自行承担费用，在承包期内乙方没有权转让土地使用权，如乙方确实需要转让土地使用权，需同甲方协商。
八、流转土地在国家或集体使用该土地时，乙方应服从且有权获得相应的补偿和投入建设的地面附属物补偿费，地下矿产、石油归甲方。
九、有下列情况之一的，本合同可以解除或终止。
①、经双方当事人协商一致，可以解除本合同。
②、订立的本合同依据国家政策发生重大变化。
③、一方违约，使合同无法履行的。
④、乙方经济状况显著恶化，有证据表明合同无法履行的。
⑤、因不可抗力的重大自然灾害使本合同无法履行的。
⑥、合同期内，如因国家和**农业基础设施占用或征用该土地时，本合同自行终止，甲乙双方不负违约责任。
十、违约责任
①、乙方对应付的租赁费不能以任何理由拖欠，如果发生拖欠行为，甲方有权收回土地。 ②、因变更或解除本合同使一方造成损失的，除依法可免除责任外，由责任方负责赔偿。 ③、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的应给与赔偿，情节严重的将依法处理。
十一、合同期满后，若甲方继续流转该土地的使用权，乙方有优先承包的权利，若不继续流转,乙方对土地附属物享有处理的权利。
本合同如遇法律、法规和现行农业政策相抵触的未尽事宜，经双方协商一致后可签订补充协议，与本合同有同等法律效力。
十二、本合同一式六份甲乙双方村组各执一份双方签字后生效。
甲方：
乙方：
年 月 日
合同编号：__________________________
签约地点：__________________________
甲方（流出方）：__________________________
乙方（流入方）：__________________________
双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《民法典》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、*等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。
一、流转标的
甲方同意将其承包经营的位于________________县（市）________________乡（镇）________________村________________组________________亩土地的承包经营权流转给
乙方从事________________________________________________生产经营。
二、流转土地方式、用途
甲方采用以下第_________种方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
1、转包
2、出租
3、互换
4、转让
5、入股
乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定______________________________________________________。
三、土地承包经营权流转的期限和起止日期
双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。
四、流转土地的种类、面积、等级、位置
甲方将承包的耕地_________亩、荒地_________亩、林地_________亩、其他土地_________亩流转给乙方，该土地位于____________________________________。（详见列表）。
序号________________
土地名称________________
面积________________
等级________________
四至：东________________，南________________，西________________，北________________。
五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间
（一）乙方同意每年________月________日前分________次，按________元/亩或实物________公斤/亩，合计________元流转价款支付给甲方。
（二）乙方同意于________年________月________日前分________次，支付甲方实际投入资金和人力改造该土地的合理补偿金________元。
六、土地交付、收回的时间与方式
甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。
乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。
交付、交回方式为________________________________________。并由双方指定的第三人________________________________予以监证。
七、甲方的权利和义务
（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。
（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权，合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
（三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。
八、乙方的权利和义务
（一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。
（二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途，不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。
（三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。
九、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。
（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；
（三）一方违约，使合同无法履行的；
（四）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；
（五）因不可抗力使合同无法履行的。
十、违约责任
（一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金________元。
（二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任，应支付乙方赔偿金元。
（三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。
（四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任，向甲方偿付赔偿金________元。
（五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。
1、不按合同规定用途使用土地的；
2、对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产，荒芜土地的，破坏地上附着物的；
3、不按时交纳土地流转费的。
十一、特别约定
（一）本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。
1、甲方收取；
2、乙方收取；
3、双方各自收取________﹪；
4、甲方收取土地补偿费，乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。
（二）本合同履约期间，不因集体经济组织的分立、合并，负责人变更，双方法定代表人变更而变更或解除。
（三）本合同终止，原土地上新建附着构筑物，双方同意按以下第________种方式处理。
1、归甲方所有，甲方不作补偿；
2、归甲方所有，甲方合理补偿乙方________元；
3、由乙方按时拆除，恢复原貌，甲方不作补偿。
（四）国家征用土地、乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织、村委会收回原土地重新分配使用，本合同终止。土地收回重新分配给甲方或新承包经营人使用后，乙方应重新签订土地流转合同。
十二、争议的解决方式
在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第________种方式解决。
（一）提交广州仲裁委员会仲裁；
（二）依法向________________________人民法院起诉。
十三、其它约定
本合同一式四份，甲方、乙方各一份，乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会（原发包人）各一份，自双方签字或盖章之日起生效。
如果是转让土地合同，应以原发包人同意之日起生效。
本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
双方约定的其他事项________________________________________________。
甲方：____________________________
乙方：____________________________
（自然人）签字__________________
自然人）签字___________________
（法人）签字盖章______________
（法人）签字盖章_____________
住所：____________________________
住所：___________________________
身份证或营业执照号码：_____________
身份证或营业执照号码：___________
委托代理人：______________________
委托代理人：_____________________
联系电话：________________________
联系电话：_______________________
银行账号：________________________
银行账号：_______________________
__________年_________月_________日
__________年_________月________日
甲方： （以下简称甲方）
乙方： （以下简称乙方）
法定代表人：____________________________________
住址：__________________________________________
身份证号码：____________________________________
经甲乙双方*等协商达成如下协议依据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规和国家政策的规定，本着*等、自愿、有偿的原则，甲、乙双方就农村土地流转事宜协商一致，制定本合同。
一、流转土地的基本情况及用途甲方愿意将位于 亩流转给乙方。乙方从事常规作物农业生产种植等一系列涉农生产经营活动。
二、土地流转期限土地流转期限为年，自年月日起至 月起将土地交付乙方。
三、土地流转价格与付款方式该块土地流转价格为每亩、每年人民币（大写 元整），土地流转价款实行一次性支付，即一次性付齐元全款四、土地流转和使用的约定
1、甲方应在以乙方交齐土地流转款时，及时把土地交付给乙方使用。2、乙方获得该土地流转经营权后，不得用于非农业建设，不得损坏原有耕地，乙方有权依法享有该土地的使用，经营种植和产品销售权等。
3、甲方有权享受该土地的国家惠农政策（粮食直补、综合直补、品种补贴等惠农政策），乙方享受国家及**为其提供的惠农政策和补贴及从事温室大棚生产的各项补贴。
4、在土地流转期间，甲方无权干预乙方的经营、管理、销售等权力。
5、乙方在取得土地流转经营权后，在土地流转期内，有权将该土地转让、出租、抵押等事项。
6、一但该土地被征用，导致本合同不能履行或不能完全履行时，土地的一切补偿款都归甲方所有，地面上建筑物的补偿款都归乙方所有。同时甲方应返还乙方未到期年限的流转土地款及利息（按银行定期存款利率计算）。
甲方（签章）：
鉴证方（签章）：
___年___月___日
乙方代表（签章）：
___年___月___日
甲方名称： 乙方名称：
(承包方)(受让方)
地址： 地址：
为了规范农村土地)承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》和《中华人民共和国合同法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正*等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转及温室大棚转让合同：
一、甲方同意将自己承包的用于温室大棚生产的承包土地流转给乙方经营，同时将温室及大棚一并转让给乙方。
二、乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产。
三、土地承包经营权流转期限为x年，从x年x月x日起，至x年x月x日止。
四、甲方流转给乙方承包的土地x亩，该土地具**置(名称、四至)。(可具体列表说明，并附土地现状*面图)。转让的温室大棚的建筑面积 *方米，温室建筑标准、大棚建筑标准。
五、流转价款及支付方式、时间：合同双方约定，土地流转费用以现金(实物)支付。乙方一次性向甲方支付元。(或约定分期支付)
六、甲方的权利和义务：
(一)权利：按照合同规定收取土地流转费。
(二)义务：协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解乙方和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
七、乙方的权利和义务：
(一)权利：在受让的土地上，具有生产经营权。
(二)义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护。
八、合同的变更和解除：有下情况之一者，本合同可以变更或解除：
(一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的;
(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;
(三)一方违约，使合同无法履行的;
(四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的;
(五)因不可抗力使合同无法履行的。
九、违约责任：
(一)甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。包括直接损失和可计算的可得利益损失。
(二)乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
(三)乙方有下列情况之一者，土地发包方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的;荒芜土地、不按时依法交纳有关部门收取相应的税费的。
十、其他约定事项：
(一)本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农村土地承包合同管理机构一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。
(二)合同甲、乙双方约定的其他事项。
(三)本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方签字：乙方签字：
(承包方) (受让方)
年月日年月日
村集体经济组织或村委会批准或备案意见(盖章)：
合同编号：
甲方(发包村组)：____________
乙方(承包户主)：____________
根据《物权法》、《农村土地承包法》等法律政策规定，依据甲方依法制定的土地承包(调整)方案，按集体经济组织成员权利将土地承包给乙方家庭经营。为保护和合理使用土地，维护双方权益，订立本合同。
一、承包主体
乙方分配承包土地的家庭成员共___人，名单为：_________、_________。
二、承包土地情况注：地类栏是基本农田的填基本农田，非基本农田填一般耕地，水田同时注明。
三、承包期限
乙方承包期限为___年，自______年___月___日起至______年___月___日止。甲方应于______年___月___日前将承包土地交付乙方。
四、土地用途
乙方承包土地限于从事种植业、林果业、畜牧业等农业用途，对土地进行改造和建长期建筑物，应征得甲方书面同意。
五、甲方的权利义务
1、监督乙方按照合同约定用途合理利用和保护土地。
2、有权制止乙方损害承包地和农业资源的行为。
3、维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更或解除合同。
4、尊重乙方的生产经营自**，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。
5、依照约定为乙方提供生产、技术、信息等服务。
6、执行土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。
六、乙方的权利义务
1、依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品。
2、享有在剩余承包期内依法流转土地承包经营权的权利。
3、承包地被依法征收、占用时，有权依法获得相应补偿。
4、依据法律政策享受国家有关土地和种植作物的补贴。
5、维持土地的农业用途，不得用于非农建设。
6、依法保护和合理利用土地，不得弃耕抛荒土地，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。
7、依据法律法规和国家政策规定承担经济责任。
七、承包地流转
乙方转包、出租、互换承包地，或者承包方之间以土地入股合作，均应告知甲方，转让承包地应书面申请并征得甲方同意。土地流转合同或者入股合作章程应报甲方备案。乙方若自愿放弃承包经营权将土地交回，应提前半年以书面形式通知甲方，并在本合同承包期内不得再要求承包土地。除转让以外，乙方以其他方式转出承包地，仍应履行本合同。
八、合同的变更和解除
1、本合同签订后，任何一方不得单方面变更或解除本合同。
2、不得因代表人或户主变动而变更或者解除本合同。
3、因不可抗力致使本合同无法履行时，可以变更或解除本合同，双方互不承担责任。
九、违约责任
1、甲方违法收回乙方承包地，或者干预乙方生产经营活动，使乙方遭受损失的，应承担赔偿责任。
2、乙方未按规定用途使用承包地、改变农业用途，或者造成土地永久性损害、土地荒芜的，甲方劝阻制止无效时可依法解除合同，并由乙方承担土地恢复费用。
3、其他违法违约行为依据国家法律、法规和政策规定处理。
十、其它约定
1、本合同如发生纠纷由双方协商解决;协商不成时，可申请乡村相关机构调解解决;不愿调解或调解不成的，按下列第___项处理：⑴向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁;⑵向人民法院起诉。
2、本合同双方签字之日起生效。未尽事宜双方协商一致可订立补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
3、本合同一式份，双方各执一份，报乡镇农村土地承包管理机构备案一份。
甲方(盖章)：代表人(签名或盖章)：
乙方(签字)：
签约日期：_________年___月___日
签约地点：
_____________，以下简称甲方
_____________，以下简称乙方
按《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条，第三十三条、第三十七条及相关法律法规政策的规定，甲乙双方经过协商，就土地互换的问题达成如下协议：
一、甲方愿意将________________的___________亩面积与乙方在________________的___________亩面积进行互换。二、土地互换以后，双方不进行经济补偿
三、互换的年限自_______________年______月______日起至_______________年______月______日(注：以国家自留地年限政策为基准)。
四、互换以后，如果国家征用一方的土地，按互换以后的土地使用方享用征用的安置补偿，原与村里的承包合同解除，由未被征用土地的一方重新与村签订承包合同。
五、互换以后，一方如果改变土地使用性质，由改变土地使用性质方到国家规定的有关部门办理相关手续，另一方可永久性的享受互换以后的土地使用权(国家规定不能享受的除外)。
六、土地互换协议签定后报村委会备案。
甲方：_________________
___________年_______月_____日
乙方：_________________
___________年_______月_____日
甲方(流转方)：
乙方(承转方)：
为了规范农村土地承包经营权流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及相关政策、法规的规定，本着自愿互利、公正*等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。
一、土地承包经营权流转方式
甲方采用转包方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
二、流转土地用途
乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定。
三、土地承包经营权流转的期限和起止日期
合同双方约定，土地承包经营权流转期限为_____年，从__________年______ 月_____日起，至________年________月_____日止。
由于_____年____月~_____年_____月的地租已由甲方支付完了，故乙方须将_____年____月~_____年____月的地租12640元和新塑料1元，合计24640元如数退还给甲方。
四、流转价款及支付方式、时间
合同双方约定，土地流转费用现金支付。
土地流转费用为每_____年12640元，每_____年的_____月1日前付清下一_____年的土地流转费。
五、甲方的权利和义务
1、甲方与发包方的土地承包关系不变，甲方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。
2、甲方有权获得土地流转收益的权利，有权按照合同约定的期限到期收回流转的土地。
3、甲方有权监督乙方合理利用、保护转包(出租)土地，制止乙方损坏转包(出租)土地和其他农业资源的行为，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。
4、流转的土地被依法征用、占用时，甲方依法获得相应的地上附着物赔偿，如：房屋，水井，电路，大棚，温室及地上苗木。
5、尊重乙方的生产经营自**，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。
6、法律法规规定的其他权利和义务。
7、乙方经营期间，所发生的的一切相关事情均有乙方负责解决，与甲方无关。
六、乙方的权利和义务
1、乙方依法享有生产经营自**、产品处置权和产品收益权。
2、乙方应当维持土地的农业用途，不得用于非农建设。
3、乙方应当依法保护和合理利用土地，增加投入以保持土地肥力，不得随意弃耕抛荒，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。
4、流转的土地被依法征用、占用时，乙方应服从，有权获得自有种植苗补偿费和投入建设的地面附着物补偿费。
5、转包(出租)到期时，及时向甲方交还转包(出租)的土地。
6、继续转包(出租)的，应于转包(出租)期满前三个_____月与甲方*等协商，重新订立合同。
7、转包(出租)到期时，乙方应当保护甲方留在转包(出租)土地上的树木、林竹等地面附着物以及其他设施，如果缺失，则应给予相应的补偿。
8、法律法规规定的其他权利和义务。
七、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。
①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的;
②订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;
③一方违约，使合同无法履行的;
④因不可抗力使合同无法履行的;
⑤因国家行政征收或征用。
八、违约责任
1、因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应由责任方负责赔偿。
2、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的，应予以赔偿。
3、合同约定使用土地，改变土地用途、破坏水利等基础设施或给土地造成永久性损害的，甲方有权解除合同，并由乙方向甲方支付赔偿金。
4、乙方损毁甲方原来的地面附着物，由乙方向甲方支付赔偿金。
九、其他约定事项
本合同一式二份，甲方、乙方各留存一份。
自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。
如果是转让合同，应以原发包方同意之日起生效。
十、甲、乙双方约定的其他事项
本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。
补充协议与本合同具有同等法律效力。
(附件内容为土地附着物清单)
甲方(流转方)签字：__________
_____年_____月_____日
乙方(承转方)签字：__________
_____年_____月_____日
一、合同标题
二、合同正文内容
甲方名称：乙方名称：(承包方)(受让方)地址：地址：
为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正*等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同：
(一)土地承包经营权流转方式：
甲方采用__方式将其承包的土地流转给乙方经营。
(二)流转土地用途：
乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产，合同双方约定：____
(三)流转的期限和起止日期：
合同双方约定，土地承包经营权流转期限为_年，从_年_月_日起，至_年_月_日止。
(四)流转土地的种类、位臵、面积、等级：
甲方将承包的耕地(荒地、林地及其他土地)_亩流转给乙方，该土地具**臵(名称、四至)。(可具体列表说明，并附土地现状*面图)。
(五)流转价款及支付方式、时间：
合同双方约定，土地流转费用以现金(实物)支付。乙方每年(时间，或一次性)支付甲方_元/亩，(或实物_公斤/亩)，合计_元(或实物_公斤)。
(六)甲方的权利和义务：
1、权利：按照合同规定收取土地流转费，按照合同约定到期收回流转的土地。
2、义务：协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解乙方和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
(七)乙方的权利和义务：
1、权利：在受让的土地上，具有生产经营权。
2、义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地(荒地、林地等)进行有效保护。
(八)合同的变更和解除：
有下情况之一者，本合同可以变更或解除：
1、经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的;
2、订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;
3、一方违约，使合同无法履行的;
4、乙方丧失经营能力使合同不能履行的;
5、因不可抗力使合同无法履行的。
(九)违约责任：
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。
2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
3、乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的;荒芜土地、破坏地上附着物的;不按时交纳土地流转费的。
(十)合同纠纷的解决方式：
甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由村民委员会或乡(镇)人民**、街道办事处等调解解决。不同意调解或调解无效的，双方协商向县级农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。
(十一)其他约定事项：
本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农村土地承包合同管理机构一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是耕地转让合同或专业生产经营项目流转合同，应以原发包方同意之日起生效。/2、合同甲、乙双方约定的其他事项。
甲方（出租方）：_________________________________
身份证号：_________________________________
住所：_____________________________________________联系电话：_________________
乙方（承租方）：_________________________________
身份证号：_________________________________
住所：_____________________________________________联系电话：_________________
依照《合同法》、《农村土地承包法》等法律、法规的规定，遵循“*等协商、依法、自愿、有偿、公开、诚信”的原则，经甲、乙双方友好协商，就土地流转事宜达成如下条款；
一、甲方将依法取得在__________县__________镇__________村________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________土地经营权转让给乙方。
二、承租期为拾捌年，承租期满后，如需续签合同，在双方协商之后，另行签定合同。转让价格：流转费按每亩每年人民币_________元（大写_________________________）。租金从________年____月____日算起。具体亩数以签定正式合同实际测量数为准。
三、付款方式：采取一年一付的方式，即签定正式合同起兑付。
四、结算方式：现金结算，甲、乙双方以收据为凭。
五、该土地使用权未作任何处置，四至范围清楚，具有合法使用权。
六、乙方在本合同期限内享有独立的生产自**、经营权及甲方享有的所有权利，在不改变农业用途性质的情况下，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常生产经营活动。
七、违约责任：上述条款是甲、乙双方在依法、*等、自愿的基础上达成的，任何一方不得以任何借口违约，在今年水稻收割之前乙方在准备材料生产时，暂定此协议。待水稻收割完后于________年____月____日签定正式合同，同时支付第一年流转费，在乙方准备材料生产期间，甲方不得违反此协议，如违反给乙方造成损失，由甲方支付乙方违约金人民币：贰万元整。
八、本协议自双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，__________县__________镇__________村村委一份。
九、签定正式合同同时该协议自动废除。
甲方：
乙方：
见证方：__________县__________镇__________村村委
____年____月____日
——土地流转调研报告(精选五篇)
土地是农业发展最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障。改革开放以来，实行家庭联产承包责任制，使农村土地的经营权从所有权中分离出来，曾极大地促进了农业和农村经济的发展，但随之也产生了一些矛盾与问题，*年来显得尤为突出。随着农村改革发展的快速推进，在稳定家庭承包经营的基础上，以市场为导向，坚持“依法、自愿、有偿”原则，鼓励土地合理流转，是整合农业生产要素、促进农业产业化发展的有效途径，是促进农业专业化、规模化经营的现实选择，将有力推动我县农业产业化发展和城镇化建设进程。
一、我县土地流转基本概况。
我县有农业人口31.87万人，劳动力16.73万个，耕地总资源58.45万亩，二轮延包时，全县农户共承包土地48.66万亩。据不完全统计，截止20xx月12月底，全县登记流转土地面积4180亩，涉及农户1452户。通过调查，我们发现，全县农村土地流转呈现如下特点：
(一)流转方式多样化。
从全县土地流转情况来看，转包、转让、出租、入股等多种流转方式并存。
一是转包(含代耕满一年的)，大部分外出务工家庭采取了这种方式。即原承包户将承包地全部或部分转包给转入户，转包条件和利益关系双方达成口头协议，也不经过发包方，只是一年一定一结算。具体数据暂时无法统计。这种流转期限的不固定性，容易造成转入方的短期行为，对土地进行掠夺式经营。
二是租赁，采取这种流转方式全县共登记1983亩。如李家河乡青龙嘴村、干坝村，高罗乡九间店村、埃山村470户农民将736亩土地承包经营权出租给楚天林木公司建立贡水白柚基地;晓关乡茶叶加工大户龙维民等人在中村坝村租用土地，建立优质茶叶基地200亩。农户每年可从中获得350——500元/亩的租金收入。采用这种流转方式，让转出方收入比较稳定，但未考虑到价格因素给收益所带来的影响。
三是入股，登记面积1919亩。如李家河乡酉源蔬菜专业合作社吸收青龙嘴村100户农户400多亩土地入股，建立蔬菜基地，仅种植大头菜一项，农户每亩可获得800元纯利。这种流转方式，将农民与企业(合作社)联成利益共同体，农民受益较大，但其收益受企业(合作社)的经营状况影响较大，农民对此持观望态度。
四是转让，登记面积274亩。如万寨乡移民通过转让从当地农户手中获得土地承包经营权，从而拥有稳定的生活来源，当地农户在转让土地承包经营权时，已经有比较稳定的非农收入，通过转让土地承包经营权后，又得到了经济补偿用于扩大二三产业。通过转让，解决部分土地二轮延包后移民搬迁无土地耕种的问题，维护了社会稳定。
(二)经营模式多元化。
我县农村土地流转面积总体虽然较小，但蕴育出了适合本地实际情况，符合经济发展规律的一些农业规模经营模式：
一是专业合作社经营模式。全县共有各类农村专业合作社54个，其中种植业专业合作社49个。如李家河乡二虎寨村精品柑桔白柚专业合作社，流转500多亩土地用于规模经营。
二是农业公司化经营模式。农业产业化龙头企业围绕建立农产品原料基地，采取公司+基地+农户的形式组建有限责任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流转土地736亩建立白柚基地，科星有限公司流转270亩发展苗圃基地。
三是专业大户经营模式。全县种植面积在50亩以上的经营大户50多户，流转面积达4000多亩(流转面积末完全登记)。如李家河乡燕子溪村农民朱道，流转土地80亩，用于种植柑桔。
(三)发展效果明显化。
*年来，随着农村劳动力向二、三产业转移，农村土地流转规模不断扩大，几十、几百亩集中成片流转呈上升趋势。农村土地合理流转，促进了土地资源的优化配置和合理利用，提高土地产出率。
从调查的情况来看,业主把土地主要用于发展果园、蔬菜、药材和农产品深加工原材料生产基地，对发展适度规模经营，推进农业产业化发展起到了示范作用。如李家河乡二虎寨村村民谭绍荣，20xx租赁土地340亩建立白柚基地，今春遭受冰冻灾害后仍然采摘白柚两万多个，进入丰产期后，年均可采摘白柚20万个，收入可达30多万元;种植大户黄禹福，在椿木营乡租赁土地120亩种植蔬菜，除去租地费用人工工资等成本，每亩获纯利1500元，带动周边农户200多户，发展蔬菜2800多亩。目前，在大户示范、基地带动下，全县已发展烟叶72990亩，茶叶78390亩、水果95130亩，药材53280亩，农业产业化已初显规模。
二、我县农村土地流转存在的主要问题。
1、思想认识不到位，思想观念亟待转变。
一方面，部分干部存在怕麻烦的思想，不愿意引导农民进行土地合理流转，对土地合理流转的重要性和必要性认识不到位。另一方面，许多农民对土地的所有权、承包权和经营权三者之间的关系模糊不清，对土地流转的相关政策了解不多，担心因流转而失去承包权和收益，宁可粗放经营，也不愿轻易流转。
2、流转机制不完善，流转信息不畅通。
缺乏中介服务组织和土地流转*台，土地流转的供求信息不能及时有效沟通，转出方找不到转入方，种植大户和产业业主难以集中成片流转。
3、盲目注重当前利益，随意改变流转土地农业用途。
有的借土地流转之名随意改变土地的农业用途，基本农田不能得到有效的保护;有的流转耕地未能落实相应的复耕措施，掠夺式经营方式仍然存在。
4、缺乏相应的资金政策配套，土地流转需求动力不足。
农业生产投资量大，农作物生产周期长，见效慢，当前农业规模经营缺乏相应的资金、政策配套，难以调动生产大户进行规模经营的积极性，阻碍了土地承包经营权流转的步伐。
5、转移劳动力就业不稳定，影响了农村土地流转进程。
目前，土地对农民兼有生产和社会保障双重功能，当农民非农就业能力低时，种地仍然是农民谋生的首选之计。即使进行流转，期限也比较短，导致有的转入方采取短期经营行为，耕作、施肥、投入等不合理，难以形成适度规模化经营和产业化经营。
三、鼓励土地合理流转，发展我县农村土地适度规模经营的建议。
(一)搞好宣传发动，统一思想认识。
认真学*、宣传、贯彻党的十七届三中全会精神，围绕“烟、茶、畜、果、药、菜”六大产业的发展，坚持“依法、自愿、有偿”原则，加强对土地流转的正确引导，破除基层干部“怕找麻烦”的顾虑;加强土地流转政策的宣传，引导群众转变“自给自足”的生产理念，树立“规模经营、共同发展”的思想;加强土地流转典型事例的宣传，创造良好的舆论环境。
(二)建立服务体系，规范流转行为。
推进土地流转，发展土地适度规模，应建立“**搭建*台，业主选准项目，中介搞好服务，农民共同发展”的土地流转体系。
1、建立健全组织领导体系。
坚持以产业为依托，以业主为主体，发展土地流转中介服务组织，搭建土地流转交易*台，做好土地流转政策咨询、信息发布、供求登记、土地评估等服务工作，为土地流转提供全程服务。
2、建立健全政策支持体系。
制定相应的激励措施，在资金、技术、税收等方面给予优惠。一方面，引进有实力的农业龙头企业、种植大户、社会资本到我县投资经营，另一方面，培育本地懂技术、有管理经营能力的种植能手承包经营。如对连片成块进行土地流转和规模经营的农用地，建议将其优先列入土地整理、基本农田建设等项目中去，对经营业主按其经营规模的大小给予一定的奖励扶持等，提高其规模经营的积极性，从而推行土地产业化、规模化、集约化经营，发展现代农业。
3、建立健全监督管理体系。
首先要规范土地流转合同文本，确保流转双方利益得到有效保护，不形成遗留问题，维护社会稳定。在现有流转合同的基础上，建议将土地流转费用以实物为参照物进行折价，可以避免因物价上涨或下跌而导致流转双方利益受损的现象出现;明确土地流转后到期还地于民时，归还的方式、面积等，解决土地流转整理后原有土地四至界限被打乱而无法复原的问题。其次加强土地流转后用途的监管。相关部门要做好协调配合，对流转后擅自改变农用地用途的，要坚决予以打击，保护耕地资源。三是建立健全农村土地流转档案，努力做好档案信息管理的完整、真实。
4、建立健全调解仲裁体系。
流转主体、方式、期限的多样性，决定了土地流转矛盾纠纷范围具有广泛性、纠纷主体具有多样性、纠纷的性质具有多元性、纠纷的原因具有复杂性的特点，要求必须有一支业务素质较高的仲裁人员，构建出具有可操作性的土地纠纷仲裁机制，以期为化解全县农地流转纠纷提供新的路径。
5、建立健全社会保障体系。
没有土地，农民就缺失安全感，而要让农民解除后顾之忧的基础就是社会保障。对自愿进城的要在就业方面提供扶持，加强技能培训，提高就业能力。对迁居城镇,并放弃了承包地、宅基地的农民,低收入家庭应享受城市最低生活保障;在户籍制度上应消除城乡差别，让农民进城后能够享受到与城市居民同等的教育、医疗、住房、养老，至少能保证农民进城的基本生活。
(三)发展合作组织，促进规模经营。
发展农民专业合作经济组织，鼓励农民以土地承包经营权、入股，提高农民组织化程度。
一是催生新型市场主体，推进农业标准化生产，发展规模经营。
二是农民可以通过土地入股参与分红得到收益，并让转出土地的农民成为新生产业主体的农业工人，获得土地收益与工资双重收入。
三是可解决其外出务工时家中留守老人、留守儿童等社会问题。
(四)推进城镇建设，促进劳力转移。
不断提高城镇化水*，使已转移劳力拥有稳定的非农收入来源，从而实现农村土地合理流转，推进全县农业生产的规模化、产业化、集约化经营。通过“阳光工程”等项目对农村劳动力进行转移培训，提高农村劳动力素质，增强农村劳动力就业层次，加速农村劳动力转移步伐，带动农村土地流转，实现“人走在先，流转在后”的目标。
xx位于xxxxxxx，总户数有1417户,5661人,每年村财收入约25万元。该村共有耕地20xx亩，家庭承包地2612亩，村集体土地830亩，浅海滩涂*3000亩，有2150座农村住宅。20xx年，全村年产值达到3845.6万元，农民人均6893元。*年来,该村从事农业生产的劳动力由于种种原因急剧下降，导致大量农田处于抛荒状态。当地**和村两委针对实际,整合土地资源，大力推动土地流转，建设现代农业示范园区，有力促进了农民增收。xxxxx的土地流转是xxxxxx市农村产权流转的突出代表，具有典型的代表性，主要体现在以下几方面：
一、产权登记与确认
（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋办理了房产证,都没办理宅基地使用权证。其不办理登记的原因有三点：
①上级每年只有审批2户的指标，村里有个300座居住房的小区，也只分配了20户的办证指标，这远远不能满足群众的建房需要。
②办证手续烦琐。要经过的程序有：村委----土地局----镇**----规划局----环保局----建设局
③要上交的费用有：土地保偿费、基础设施配套费、房产税。
（2）在酒店村有2612亩家庭承包地，1417多户农民全部都有办理承包地使用权证,其中转包2450亩，其余162亩土地由30户农户自己使用。转包的土地已全部签定了合同，确立了债权关系。
二、农村房产与宅基地流转
当前的农村房产、宅基地都是以转让为主，其市场需求量巨大，就酒店村而言，其市场需求约为200亩土地。虽然法律法规、**文件规定，宅基地、房产不可私下买卖，在买卖时要交纳20%的契税。但实际上，农民全在私下买卖，这种情况已经持续了很长一段时间。在买卖时，一般就是由双方协议后，签定契约，没有到**备案。针对这种情况，我办对盘活、变现农村房产和宅基地，支持新农村建设提出三点建议：
①**要对土地统一规划。
②**要出台政策，允许买卖房产、宅基地，并适当收费，在审批时，不受指标限制。
③简化办证手续。
三、土地承包经营全流转
（1）酒店村的家庭承包地流转形式主要以由镇**主导，转包为主，2612亩的家庭承包地中，2450亩土地由村里统一整理并以每亩每年300元的价格（以当年500斤谷子的市场价格折算），27年的期限（以农户签定转包协议时的时间延算到第二轮土地承包30年期限到期为止）转包给以大拇指集团公司、融景花木有限公司为代表的一批企业，用以建设江镜农业园区。在此过程中，发现了一些问题，主要有：
①大拇指集团公司在以每亩300元的价格承包下土地后，又以每亩700元的价格反包了一部分土地出去，群众对此意见极大。
②融景花木有限公司主要经营的是苗木产业，当树木成长到一定时期后，要把整树卖出，在把树木从地里挖出时，土地的耕作层受到严重的破坏。
③签定合同时，是由镇**与企业签定，期限为27年。然而只有30%的农户同意转包期限为27年，大部分农户对此长时间的转包并不同意。
（2）各地推动土地使用权流转和耕地适度规模经营的主要政策就是农业产业化的有关政策。主要措施有：
①**统一整理土地后，进行统一流转。
②国家投入1600多万元，村财投入100多万元用于建设农业园区。
③在土地流转过程中，要尊重农户的意见，农户自愿，才能进行统一整理。
四、农村集体非农用地入市的实践探索
酒店村的农村集体非农用地中的43.8亩，由镇**以每亩1.64万元共72万元的价格统一征用，建成拥有52栋房屋的小区，再以每栋14万元的价格卖出。还有一部分830亩的土地，村委以每年每亩300元的价格，把其中陆地部分502亩的村集体土地承包出去，以每年5万元的价格把其中的320亩的水面面积承包出去，还有8亩土地无偿提供用于建设革命纪念馆。由于酒店村靠海，因此村里还有一块3000余亩的浅海滩涂。村委把这部分土地以每年8万元的价格，全部承包给农户。
五、农村产权市场建设
目前，酒店村还没有产权的评估机构和担保机构，只有一少部分的兼职中介人。其产权市场还不完善，缺少一批配套机构，银行也不允许农民进行抵押贷款。
酒店村是福清市国家级的固定观察点，具有典型的代表性，对我们制定农村政策法规，指导农村工作具有重要的模版作用。下面就这次酒店村调研，我办提出一些建议。
1、农村集体非农用地应由市**有关部门统一拍卖，价格应由镇、村、村民协商制定，要适当的提高村集体、农户的分成比例。
2、农村集体非农用地的入市方式要以公开投标的形式，拍卖程序要有几个规范的基本程序，如农民自愿等。
3、在土地审批环节，手续烦琐、收费过高。应适当的简化手续，减少收费。
4、农民建房应严格按照镇、村的统一规划的要求进行。
5、每个镇应设立一个专职或兼职的评估机构、中介机构、交易机构，对农民买卖房屋、土地进行操作、指导和监督。
土地流转是当前深化农村改革的重要课题。为了解我县土地流转现状，探索建立规范、有序的土地流转机制，我部组织人员先后到新城、池江、**、黄龙、浮江、吉村、**镇等7个乡镇17个行政村19个村小组，采取座谈、问卷、实地察看等形式进行了深入调研。现将调研情况报告如下：
一、我县当前土地流转的基本情况和形式
我县农村土地流转始于第一轮土地承包期，但在1998年农村土地第二轮承包之前土地流转只是个别现象，此后土地流转才呈现出较大的规模，并以较快速度发展。20xx年县农业部门对全县农村耕地流转情况进行了一次调查统计，根据调查统计结果，全县有51282家农户，共承包耕地145566亩，截止20xx年12月全县共发生耕地流转面积18956亩，占总耕地面积的13.02%，其中农户自发流转18176亩，占95.88%。
这次调研组调查的17个行政村19个村小组，共有农户814户，承包耕地面积3897.43，其中发生流转行为的有325户，占到39.92%，耕地流转面积1432.82亩，占36.76%。流转的形式，主要有以下五种：
（一）代耕。因外出务工等原因，无劳力耕作，将土地以口头协议形式委托亲友、邻居耕种，这种流转大多是临时性短期行为，随机性较大，农民一旦返乡，土地自然交回本人耕种。这是当前我县土地流转的普遍形式。分析原因主要是进厂务工的时间长短、待遇好差无定数，因此流转的期限多在1年左右。这种不放弃土地承包权的流转形式占整个流转形式的27.11%。
（二）转让。有两种情况，一种是全家外迁户将土地交回村集体，由村集体将土地经营权重新发包给他人；另一种是部分人均耕地面积多的村组，农户当时为了减轻农业税，把一些边远、不易灌溉的排田、坑田的经营权永久性转让给他人。如吉村镇中村20xx年一次性把280亩排田转让给果业专业户用于脐橙开发。
（三）转包。即农户在承包期内，自找对象，自行协商权利义务，自定转包期限。有二种情况，一种是无偿，农户将种不了或不愿种的土地转包给愿意种的农户。这种流转形式多发生在父子、兄弟及亲朋好友之间，一般期限较短，流转面积较小，不经过集体办理任何转包手续，原承包关系不变。另一种是低偿（每亩50-100斤稻谷）转包给愿种又种得好的能人，如池江镇团口村沙背上村小组种田能手刘太阳承包本村民小组耕地126亩，用于全程农机化种植水稻，并计划逐年增加到500亩。这种流转形式占该村小组流转户的48.6%，占该村小组流转总面积的77.13%。
（四）租赁。集体或农户将土地经营权租赁给企业、单位和个人，用于发展开发性农业，经营者一次性或分期付给集体或农户一定的租金。这种形式流转的土地一般是交通方便和容易连片开发的耕地或难以发包的弃耕地或荒山荒坡地，流转期限较长，履行租赁合同或协议手续。如**镇二塘村，20xx年将连片的600亩耕地，以每亩年500元租金租赁给**兴邦公司种仙人掌。又如池江镇板棚村20xx年将500亩荒坡山地租给庄下村张节科等人搞农庄立体开发，现已种脐橙300亩，开发鱼塘180亩，年出栏生猪8000头，在张节科的示范带动下，板棚村农民兴起了种果高潮。这一成功实践说明，土地流转为开发利用土地资源，扩展企业发展空间创造了条件。
（五）互换。为了方便耕作与管理或发展某项专业性生产，通过自愿协商的办法，将地块相互交换经营权，兑换条件由双方商定或村集体或亲戚朋友出面调解，土地的承包权不变，流转期限具有一定的周期性。这种形式通过土地互换不仅解决了地块零散、不便耕作与倒茬的矛盾，还克服了统一布局规模经营的困难。如**镇长里村，20xx年为发展规模养殖，村民自发规划几条低产垅田60亩，通过养鱼户与种地户的地块调整兑换，解决了规模养殖问题。采用互换流转的办法，该村共开发200多亩水面搞规模立体养殖。
二、土地流转的主要成因
一是主要劳力外出务工无力耕作。从调查情况来看，所调查的村组外出务工人数均在20-40%之间，而且外出的大多数是青壮年劳力。农村家庭主要劳力外出务工后，留守在家的老人、孩子或妇女无力耕作全部土地，把部分土地委托亲友代耕或无偿或低回报转包给邻居耕种。
二是种植大户或能人扩大种植规模。花卉、脐橙、蚕桑、甜玉米、水稻、养鱼等种养植大户为扩大规模，通过与周边农户协商，达成土地流转协议，如吉村镇沙村的养蚕专业户***经过多年发展，积累了丰富经验和一定资金，去年一次性租下100亩土地用于发展蚕桑产业。
三是农业龙头企业连片开发需要。一些农业龙头企业为了方便管理，一般都要求有连片开发的土地，如**镇引进的**兴邦公司，已租赁当地农户连片土地600亩用于种植食用仙人掌。
三、土地流转中存在的问题与原因
从调查的情况看，目前我县农村土地经营权的流转基本处于初始探索阶段，尽管出现了多种流转形式的典型，对促进生产要素的优化组合，提高土地利用率，解决人地矛盾和发展规模经营起了积极作用，但也存在一些应引起注意与防范的问题。
（一）土地流转宣传不到位。一些乡镇**没有把推进农村土地流转放到推进农业产业结构调整和增加农民收入这个大局来认识。对土地流转政策的宣传不够深入，群众对土地流转的认识还存在误区，主要表现为一些农户和部份土地承包业主对推进土地流转还存在"三怕"：一是部分农民怕土地转包出去后，自己丧失了土地经营权，没有了生活的最低"保障线"，因此部分农民外出打工后，宁愿土地荒芜也不愿转包出去。二是部份业主怕政策不稳，**收回土地承包租赁权是一句话的事，不敢大胆投入。三是部分业主怕市场前景不佳，承包无效益，不敢大规模搞开发。
（二）流转管理机制不健全。当前土地流转大都是群众的自发性行为，缺乏约束力和规范性，**在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务，制约了土地流转的规模和速度。一些乡镇和村组没有认识到土地流转的重要性，在工作中还存在不作为的现象，从调查中了解到，如果租金适当，有相当一部分农户还是愿意把土地拿出来流转的，而且各地也有一些种植大户想扩大规模，但是到目前为止，县乡二级还没有出台一个比较健全、完善和规范的土地流转制度和办法，更没有一个土地流出、流入的信息*台和市场环境。主要原因是一些基层干部及有关部门对土地流转的意义认识不足，对流转的范围、程序、补偿标准、配套政策、管理措施研究不够，对流转中存在的苗头性问题没有引起重视，工作缺乏主动性和超前性。
（三）土地流转行为不规范。主要表现：一是交易自由化。目前农村土地流转，特别是农户之间的转包转让，多数情况是私下协商交易，一方将多余的或不愿种的土地让给另一方耕种，双方确定转包转让期限、应承担的义务或补偿标准，很少通过村组干部出面协调，也不签订转包或转让手续。农民之所以这样做，是认为这种做法灵活、方便、简捷，怕依法履行手续后不易更改，因而农户自发流转积极，依法流转被动。二是流向不合理。由于集体缺乏管理与规范，土地流转出现流向不合理的倾向，没有向规模化、效益化、产业化流转。三是流转权属与用途不清晰。土地经营权的每一次流转，都是对土地使用权的重新界定，这种界定必须以明确权属为前提，以法律为依据。但在调查中发现一些业主借土地流转改变了土地所有权的性质（借土地流转变为自己长期所有）和土地的农业用途（如租用农田改鱼塘、种果树等），致使合同不合法。从而形成农民与承包户间的矛盾，严重的甚至会造成新的社会矛盾，阻碍土地流转进程，影响农村稳定。四是不在期限内流转。一些承包者借农民不了解"土地管理法"和"农村土地承包法"，违法违规签订一些"官司"合同。
（四）土地集中流转难成片。当年土地联产承包分地时，大部分地方都是把全村、组土地按好、中、差分等级后*分到各家各户的，导致每家每户的土地分散，单位面积内土地户头多。这种现状对土地的规模流转产生较大影响，有的连片租用10亩地就要跟十几户人打交道，一户、两户谈不好就影响整片土地的流转，这种土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间的矛盾制约了规模经济的发展。如新城镇想引进甜叶菊、黑玉米等几个农业项目都是因为租不下连片土地而放弃的。另外，地块分散也是制约农机推广的主要因素。
（五）土地规模流转难融资。大面积承包土地从事高效农业开发需要较大的资金投入，而土地承包大户一般没有贷款担保单位，又不能将土地使用权作为贷款抵押，因此很难从银信部门贷到款，加之一些地方交通等基础设施和自然基础条件较差，更难筹集资金或引进资金，致使部分业主在土地开发上存在严重的资金困难，规模难以扩大，效益难以提高。如池江镇池江村的张鹤誊想规模种植100亩芋荷，团结村的刘太阳想再扩大100亩（已有126亩）水稻，新城镇莲塘村的吴至波想推开一条坑的垅田养鱼，吉村镇沙村村的罗春林想扩大规模种桑养蚕都苦于没有资金。
四、加快和完善土地流转的几点建议
土地经营权的流转，是一个新的课题，也是党在农村一项政策性很强的工作。针对土地流转存在的问题及未来发展趋势，我们认为，要加快农村土地流转步伐，使之走上规范健康的轨道，应采取以下对策。
（一）**思想转变观念，切实解决好认识问题。土地流转是农村产业结构调整的重点内容，是实现规模农业、效益农业，推动农业产化经营的前提和基础。土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农民。因此，解决好农民的思想认识问题，打破阻碍土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃"搞土地流转就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想观念，牢固树立发展的观念、创新的观念、市场的观念、效益的观念，正确处理短期利益和长远利益的关系，充分认识到承包权和经营权相分离是必然的趋势。其次，**要切实转变观念，要把土地流转放到推进农业产业化经营和发展农村经济这个大局来认识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。同时要积极开展试点工作，及时总结典型和成功的经验，向农户推广和展示土地流转所带来的好处。
（二）加强引导，切实解决好土地流转的管理机制、服务机制问题。正确引导和规范是加快土地流转速度的关键。为此，要进一步建立健全土地流转的管理机制、服务机制，促进土地流转的健康快速发展。先进地区的经验表明，组建土地流转服务中心，用市场化手段规范土地流转，是促进土地规模流转，提高土地经营效益的重要途径。针对我县土地流转的实际情况，建议以乡镇为单位，每个乡镇组建一个土地流转服务中心，形成乡镇流转服务中心、村级流转服务站、组服务员三级服务网络，其中乡镇土地流转服务中心2-3人（成立之初可由乡干部兼任），主要职责是为全乡镇农村土地承包经营权流转提供政策和法律咨询等服务，发布土地流转信息，组织协调跨村、跨乡和大规模土地流转，建立全乡（镇）土地流转档案；村土地流转服务站1-2人（可由村干部和村组农资经营点业主担任），主要职责是将各组服务员收集的土地流转供求信息汇总、发布，协调本村土地流转，对土地流转合同的订立、变更进行鉴证，建立本村土地流转档案，并将本村土地流转情况报乡镇服务中心备案；组服务员1人，一般由村小组长担任，主要职责是负责做好本组土地流转供求信息的上户调查、收集，登记需转出的土地面积、方位、等级、意向价格等，信息汇总后上报村土地流转服务站。鉴于目前土地流转尚处在起步阶段，市场发育还不成熟，建议土地流转服务中心暂定位为**领办的非营利事业性中介机构，暂时与乡镇农服中心合署办公，免费为农民提供土地流转服务，待土地流转市场发育逐渐成熟，再逐步推向市场，与**脱钩，成为纯社会性中介服务组织。
（三）加强管理健全制度，切实解决土地流转的规范问题。农村土地流转是一项新事物，各级各部门要加强管理和指导。一是要规范土地流转程序。坚持农户申请、选择对象、双方协商、签定合同，服务中心鉴证，并报村、乡镇管理部门备案的土地流转程序。二是规范土地流转合同。土地流转合同要明确流转的形式、流转土地的面积、质量、年限、用途、流转费、复耕费的标准及支付方式、当事人双方的权利义务、期满后地上附着物的归属、违约责任等。委托流转的要有委托书，受托人只能在委托的权利范围内行使权利。对土地流中形成的合同、协议等，要整理归档。三是规范乡镇、村、组和乡镇、村、干部参与土地流转的行为。乡镇、村、组和乡镇村组干部不得以任何名义强迫农户土地流转，要积极做好土地流转的管理与服务，对土地流转的具体内容要进行审查、监督，防止集体土地权益流失，防止经营者损害生态和生产环境，搞掠夺式经营或随意改变土地用途，以维护农民的合法权益，使土地流转走上健康、有序、规范、法制的轨道。
（四）科学规划统筹安排，切实解决好土地流转的规模问题。现代经济越来越朝着规模经济的方向发展。没有规模，就没有效益，也就没有市场竞争力。加快土地流转速度，突出规模效益的关键是要解决好土地难以集中成片，不易形成规模的问题。解决土地流转规模问题，()首先，乡村两级要按照本地农业结构调整的要求，围绕培育适宜本地的主导产业和优势项目，精心制定土地生产经营规模的规划。其次，要做好"四荒"土地的调查和统计，在此基础上超前规划，合理安排，要在耕地的深度开发，非耕地的广度开发上下功夫。第三，要在充分尊重农民自愿的基础上，以土地中介服务组织为载体，对拟流转的土地集中统一管理，有目的地筛选出适宜本地的生产经营项目，采取统一规划和开发。**要积极引导，健全土地流转机制，充分发挥农民、业主的主动性和积极性，依托资源优势，发挥比较优势，突出土地流转的规模经营，体现规模效应，以提高土地流转的综合效益，促进土地合理、有序流转。
（五）加大资金扶持，切实解决好业主开发资金匮乏问题。生产启动资金匮乏是阻碍土地流转进程的主要因素之一，因此必须从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一要加大银信部门的贷款支持力度。对利用流转土地搞规模开发，比较效益高，优势明显的项目，要在政策和资金上给予扶持，银信部门要给予贷款支持。二要积极向上争取专项资金。**要加大农业资金投放力度，对利用流转土地搞高效农业、规模农业的优先投放资金。三要通过公司、业主的投入解决资金问题。采取承租反包、购买土地使用权、股份合作等模式，让公司、业主和农户共同投入资金开高效农业、特色农业，从而降低业主和农户风险，有效解决土地流转资金难的问题。四要建立土地流转风险基金，确保流转合同兑现。租赁承包农民土地的企业、业主，应按实际用地面积交纳一定资金建立土地流转风险基金，**也注入一定资金，实行专户储存，全县统一管理，如遇企业破产倒闭，不能履行合同时，则用该基金履行相应农户的土地流转合同。
*年来,我区坚持以科学发展观为指导，积极探索和创建农村土地流转新机制，本着“积极发展、因地制宜、探索尝试、逐步规范、不断完善”的总体工作思路，依照“依法、自愿、有偿”的工作原则，突出重点，有序推进农村土地合理流转，促进农业规模经营，加快了农业经营转型升级。
目前，全区耕地流转已达5.4万亩，占承包耕地总面积的23.11%。我区土地流转有出租、转包、互换等多种形式，以出租、转包为主。出租占流转面积的59.1%；转包占流转面积的32.3%；互换等其他方式流转占流转面积的8.6%。耕地流到农业企业、农民专业合作社、种养大户的土地共有4.6万亩，占土地流转总面积的84.6%。流转的土地全部为农业用地，而且基本上用于种植业，99.8%的流转土地用于发展农业生产，用于种植业的为4.7万亩，占流转量的87.1%，以种植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木为主；用于养殖业的有0.8万亩，占流转量的13.9%，主要以鱼、虾等水产养殖为主。
一、实践做法
1、宣传引导，顺势推进。面对农民自发流转土地的发展态势，及时把握经济社会发展阶段、市场经济发展规律和经济全球化的客观要求，利用科技下乡、农民培训、新闻媒体等，广泛宣传党在农村的现行政策，宣讲现代农业的发展趋势，讲解效益农业的发展路径，引导农民转变思想观念，认识土地流转的意义和作用，增强土地流转工作的活力。3月我区召开春耕备耕暨土地流转现场会，总结交流推广莲花镇、横路乡农村土地承包经营权流转、农业规模经营的经验和做法，研究部署加快推进农村土地流转和农业规模经营的政策措施，动员全区各级进一步提高认识，强化措施，狠抓落实，有力地推进土地流转工作。
2、建立机构，完善服务。首先在莲花镇探索建立了土地流转服务中心，中心实行“服务组织网络化、交易形式多样化、经营主体多元化”的模式运转。服务中心建立《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》和《农村土地流转台账簿》，并通过农业信息网和农民信箱网站对外发布，搭建起土地流转的服务*台。现正在建立区、乡、村三级土地流转服务网络，为规范土地流转流程提供必要保障。
3、培育主体，强力带动。我区通过深化农技推广责任体系改革、实施万名农民素质工程和农业政策扶持等措施，培育了一批规模农业经营主体。到现在有区级以上农业龙头企业91家，农民专业合作社412家（其中工商注册的350多家），种养大户大量涌现，20xx年有20亩以上种粮大户1567户，10亩以上柑桔种植户176户；年饲养生猪50头以上养殖户3866户，年出栏5000羽以上养禽户126户。这些农业企业和大户的发展，直接带动了农村土地流转，促进了产业结构调整、农业适度规模经营和生态特色农业的发展。
4、创新模式，加大流量。一是探索季节性流转方式。在鼓励流转主体选择中长流转的同时，探索季节性流转方式，解决季节性抛荒问题。土地流入主体在冬闲季节，根据生产需要向农户租用土地，到来年开春将土地归还给承包户耕种。如每年11月至次年4月，横路乡下墅街村将87户农户的425亩农田流转给本村大户种植萝卜，租金按土质和位置的不同每亩150元至200元支付，春夏季由农户自己种植水稻。这种流转形式既化解了季节性抛荒问题，又给农闲期农业劳动力增加了就业途径，还提高了土地产出效率。二是创建“东湖模式”。莲花镇东湖村是个典型的农业村，全村现有农户221户，水田面积815.61亩。一是常年流转托管。常年外出务工和无劳力社员，将自己的承包田以每年每亩250斤稻谷的租金全部流转给东丰粮油给合作社经营。二是季节流转托管。上半年社员将承包田流转给合作社种植早稻，下半年由社员自己种植晚稻。合作社提供秧苗和大田*整，其它流程社员自负。三是全程代理。对入社农户早稻种植实行全程管理服务模式，实行 “五代理、十统一”服务。
5、规范管理，保障权益。区里制定了《农村土地承包经营权委托流转申请书》、《农村土地承包经营权流转合同》样本，下发各地参照执行，到目前，签订书面合同的达4.58万亩，占总流转面积的84.8%。加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与监管，普遍采用以稻谷计价方式确定租金，以每年支付一次承包款的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。20xx年建立了土地承包仲裁委员会，通过仲裁机构及时化解土地承包纠纷和土地流转纠纷，运用法律手段，为农民提供可靠的权益保障。
二、初步成效
1、开辟了农民增收的良好途径。承包土地流转后，农户在获得租金的同时，还可以从事二三产业或外出务工获得更多的收入。如浙江宝岛现代农业科技有限公司从莲花镇五坦、涧峰、董家三个村流入土地675.1亩，每年每亩按300公斤稻谷的价格（以粮食收购指导价）支付租金，常年雇用当地几十名农民务工，按月支付工资。莲花镇五坦村总人口1300多人，土地流转后有400余人放心在外打工，增加非农收入。高家镇大田畈村种粮大户高荣根，流入耕地*千亩，年雇工2600多人次，发放工资10万多元。
2、增加了农业投入提高了生产效率。土地规模经营实现了农业投入主体的多元化，弥补了国家、农户农业投入的不足。一些有实力的经营者立足高起点开发农业，纷纷投资农业基础设施建设，着力解决交通不便、水电不通等问题，改善了生产条件。20xx年以来温岭老板和区林氏精品西瓜专业合作法在官塘、岩头、塘前三村今年租种1000多亩耕地种西瓜的投资3万多元新修机耕路，水利设施，不但本身受益，周围农民也受益，弥补了村级公益事业经费的不足。岭洋、举村两乡动员农户将不宜种粮的300多亩山垄田、山坡地出租给专业合作社，建立茶叶、吊瓜生产基地，大大提高了土地的产出率。
3、增强了农业科技创新能力。土地集中连片经营，为农业科技试验示范创造了条件，有利于土壤改良，加快了新品种、新技术、新工艺的推广应用，促进了农业品牌建设。全区有 75 个名特优农产品注册商标，9个农产品通过有机、绿色食品认证；20个农产品获国家无公害农产品。15个优质农业新品种试种示范顺利实施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批农作物优新品种在全区推广；测土配方施肥、重大病虫无害化治理技术、水稻直播栽培、早稻旱育秧无纺布覆盖技术等新技术广泛应用。
4、提高了粮食综合生产能力。通过土地流转，依托粮食合作社，建成了万亩高标准优质稻米基地，为国家提供优质无公害商品粮；促进了粮食组织化生产，区金岳粮食合作社由种粮大户107人组成，水稻种植面积10384亩，油菜、绿肥、蔬菜、西瓜等作物种植面积6930亩，合计复种面积17314亩，复种指数为225.86%。同时实现了粮食生产机械化。两家农机合作社和一批农机专业户，拥有大型耕作机38台，小型耕作机300多台，农田作业机收机割率达90%，在全市率先初步实现农业机械化。
5、推动了农业转型升级发展。随着土地流转的加快，农业企业、农民专业合作社和种养大户有了更大的创业*台，他们在适度规模经营的基础上，大力发展特色农业，有力加快了农业产业化进程。莲花镇加速推进土地流转，促进了规模农业、效益农业、绿色农业的发展，形成了基地化、组织化、机械化、品牌化的农业生产新格局。相继建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、优质稻、柑桔、生猪、麻鸭、蔺草、花卉等十二大基地；香港华懿天然花卉集团有限公司租用月山村土地，建成千亩玫瑰园；一加一农业发展公司在涧峰畈租赁农户土地200多亩，建立了优质葡萄园。土地流转促进了主导产业和特色产业的规模化发展，带动了一批具有一定地方特色和规模优势的“一村一品”专业村。茭白专业村、吊瓜专业村、枇杷专业村、无公害蔬菜专业村、高山蔬菜专业村、生姜专业村等“一村一品”专业村，在全区各地纷纷涌现。
三、存在问题
（一）部分农民用地观念相对滞后。农民恋土观念较重，对耕地的依赖性过强。当前，尽管有很多农户弃农经商、外出打工，但对土地留恋很深，一边打工一边还要照顾承包田的情况比较普遍，影响了耕地流转的扩大。
（二）土地流转基础条件有待整合。家庭经营承包时，很多地方把同一等级的地块，按照总户数进行了等分，农户地块小而且分散，若有少数农户不愿流转，就不能形成连片种养，导致影响其他农户的正常流转，降低了土地流转效率。
（三）土地流转矛盾纠纷逐步增多。*年来各级**出台了支农相关优惠政策，取消农业税，给种粮农户直接补贴，再加上市场粮价上浮因素，有些农户对流转租金期望增加，引发了农民新一轮的种养热和承包热，导致土地流转过程中纠纷矛盾增多。主要是原先转出的部分农户现在想要收回耕地使用权，但转入方不愿意改变合同，从而产生矛盾和纠纷。
（四）土地流转期限普遍较短。土地流入方希望土地流转期限越长越好，这样就能在土地、农业基础设施等方面加大投入，以获得长期的收益。然而，经调查，我区土地流转期限在5年以下的，占土地流转总面积的70%以上，流转期限普遍较短。
（五）土地流转操作程序不够规范。流转双方法律意识比较淡薄，未签订书面合同或签订合同不规范的情况仍然存在，20xx年底，流转耕地中未签订书面的面积约占15%。有少数耕地流出户法律意识淡薄，看到耕地转入户经营效益好，对原签订的合同反悔，对耕地流转的租金提出过高要求，从而直接影响耕地流转。
四、推进对策
（一）加大宣传力度、提升流转引导。以《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《物权法》等法律法规为重点，广泛宣传土地流转的意义、程序、方法，进一步促使农民转变观念，引导农民依法、自愿、有偿、有序流转。乡镇、村两级必须高度重视耕地流转工作，把推进耕地合理流转作为加快农业结构调整的关键来抓，切实加强对这项工作的领导，耐心细致地做好农户的思想工作，严格按照“依法、自愿、有偿”的要求搞好土地流转。
（二）强化农业招商，培育流转主体。一是拓宽招商网络渠道，建立招商机制，制定招商办法，实施招商奖励。二是建立项目库，整合一批、包装一批、储备一批，使进优势产业开发。三是加大龙头企业、专业合作社、种养大户的扶持力度，培育更多的参与主体。
（三）强化服务职能，健全流转机制。建立和健全区、乡镇（街道）、村三级土地承包经营权流转服务组织。区成立土地流转工作领导小组，领导全区有序开展农村土地流转工作；建立区土地流转服务中心（设在区农业局），负责流转工作的指导、协调和政策、信息咨询，技术服务和考核督查等工作；各乡镇（街道）都要建立健全相应的工作班子和土地流转服务中心，负责流转信息的收集、发布，指导合同签订，资料归档等工作；村级建立土地流转服务站，负责流转信息收集、上报，帮助做好合同签订、建立信息台账，并做好相关服务工作。
（四）加强耕地流转管理、切实维护农民权益。乡镇或村可以确定专门的管理组织，加强对耕地流转的日常管理。农户流转承包地应签订书面流转协议，并报所属村集体经济组织和农村土地承包合同管理机关备案。农村土地流转期限不得超过农户家庭承包土地的剩余承包期。进一步提高土地流转合同签订率，并由相应的管理组织做好耕地流转档案资料的管理。
（五）依法规范运作，探索创新耕地流转机制。
土地流转，政策性强、涉及面广，在推进过程中必须注意把握好原则。以法律政策为依据，鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下，在体制机制方面大胆探索；以群众自愿为基础，重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转；以增产增效为目的，首先是土地流转后，土地怎么办？重点要向农业企业、专业合作社，向种养大户集中，才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后，人怎么办？要流向城镇，流向非农产业，实现全民创业，多渠道就业。这两个问题解决了，土地流转就是成功的。
重点在探索建立五项机制。一是建立服务机制。在完善莲花、横路两试点乡镇的土地流转服务中心建设同时，要建立区、乡、村三级服务体系。在农业部门和乡镇（街道）分别建立土地流转服务中心，村建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我区农村土地承包纠纷仲裁机构建设，积极探索开展土地承包经营权纠纷仲裁工作，妥善解决农村土地承包经营权流转纠纷。各乡镇（街道）、村也要建立相应的农村土地承包纠纷调处组织，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立储备机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是探索建立评估机制。对农村土地开展分等定级，建立价值评价标准，健全评估体系。要加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与指导，提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。
（六）制定激励政策，加大推进力度。研究制定《区农村土地承包经营权流转规范化管理实施意见》，建立考核、奖励机制。建立管理服务工作考核评价体系和流转实绩考核评价体系，将专项考核与综合考核结合起来，专项考核结果与年度目标责任制考核挂钩。区财政每年安排一定的专项资金，对当年新增连片规模流转土地在100亩以上、流转期限在5年以上的，按实际流转面积一次性给予资金补助。
稳定和完善土地承包责任制，是党的农村政策的根本体现，是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。在稳定土地家庭承包经营的基础上，允许土地使用权合理流转，是农业发展的客观要求，也符合党的一贯政策。如何在坚持土地家庭承包经营的基础上，通过土地使用权流转，实现土地资源合理优化配置，这是一个亟待探索解决的问题。
一、ww县土地使用权流转现状
元谋县地处金沙江干热河谷地带，国土面积20xx.46*方公里，全县辖79个村（居）民委员会，总人口206528人，其中农业人口185884人，是一个典型的农业县。全县共有耕地面积198375亩，其中，水田97800亩，旱地100575亩；有可供开发的“四荒”(荒山、荒地、荒沟、荒滩)面积1607300亩。到20xx年底，全县参与土地使用权流转的农户数达2162户，面积达77116亩，其中，耕地流转面积有4125亩，占全县耕地总面积的2.1%；“四荒”流转面积达72991亩，占“四荒”总面积的4.5%。
二、土地使用权流转的主要形式和期限
（一）无偿转让。是指土地承包户转让土地使用权不收任何补偿，只是要求受让方承担承包土地合同中规定的应尽义务。这种土地流转一般在亲朋好友间进行。一些原承包户季节性或长年在外经商或打工，但仍舍不得丢掉土地，不愿放弃土地的承包权。对自己土地进行流转的目的，主要是为了守住承包田（地）。这种流转方式在全县土地使用权流转中所占比例较小。
（二）有偿转包。指土地受让方除承担承包合同中规定的应尽义务外，还要给出让方一定数额的实物（粮食）补偿或经济补偿，出让方不负责任何生产费用，补偿数量由双方协商确定。以这种方式流转的土地在全县约有13125亩，占全县土地总流转面积的17%。
（三）租赁。指村、组集体经济组织或农户通过签订经济合同，在一定时间内将承包的土地或“四荒”土地租赁给其它农户、外地客商、农业龙头企业或种养殖能手等，以达到提高土地经济效益的目的。具体有两种方式：一种是村、组集体经济组织将土地承包时由集体保留以备人口增减时调整的机动田（地）租赁出去。另一种是经过村民会议讨论同意，村、组集体经济组织把承包到户的土地或“四荒”土地统一划出一片租赁给承租方种植生产优质高效农产品。这是我县土地流转的一种主要形式，在全县以这种方式流转的土地有23879亩，占全县土地流转总面积的31%。
（四）股份合作。是指在明确农村土地集体所有权、稳定家庭承包经营权的基础上，由有资金、技术、管理实力的大户和农业企业牵头，农户以耕地使用权作价入股参与股份合作联营，组成利益共享、风险共担的经营联合体，共同发展特色种养业。全县以股份合作方式流转的土地有28360亩，占全县土地流转总面积的37%。
（五）拍卖。是指村、组集体经济组织将土地使用权通过公开竞价一次性长期转让给受让人，受让人一次性付清土地出让金的一种土地流转方式。全县以拍卖方式流转的土地有11753亩，占全县土地流转总面积的15%。
从流转的期限上来看，承包耕地的流转期限大多为短期，“四荒”资源流转期限多为长期。全县土地流转期限在10年以下的有1346亩，流转期限在10－20年的有939亩，流转期限在20年以上的`有74831亩。
通过各种形式流转的土地主要用于发展种植业，栽种各种高产优质蔬菜、经济林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龙眼，芒果、枣类、印楝等。部分土地使用大户还把种植业和养殖业有机结合起来，提高了土地资源的利用率，获得了良好的经济效益。
三、土地使用权流转的作用
合理的土地使用权流转有力地促进了农业农村经济的发展，产生了积极的作用：
(一)促进了农村富余劳动力转移
土地使用权流转促进了农村剩余劳动力向高效益行业合理流动，使一大批从事农业的农户逐渐摆脱了土地的束缚，专门从事第二三产业的发展，加快了城镇化进程和农民增收的步伐。据初步调查，到20xx年底，全县农村劳动力转移达4512人。
(二)促进了招商引资，提高了农民素质，更新了观念
土地使用权流转促进了招商引资，引进外地资金、人才、技术和管理经验，不仅带动了当地的资源开发，为开展精品农业、现代农业创造了条件，而且促进了传统农业向现代农业转变，提高了农村经济效益。农民通过土地流转，主动到土地受让方打工，不仅学到了先进的耕作技术、管理经验和引进优良品种、发展高价值特色种养业的方法，而且还看到了调整产业结构、发展设施农业、搞产业化生产经营的成果，增长了知识，更新了观念。农业产业结构调整奠定了基础BR>(三)促进了农业规模经营，提高了农业产业化水*
土地流转不仅使土地逐步向种养能手、龙头企业、个体工商户和外商集中，使一部分社会资金流向农村，促进了农业的规模经营，拓展了部分农业龙头企业的发展空间，而且还有利于农村土地资源的优化配置，从而带动了农村其他生产要素如劳动力、资金、技术等资源的优化配置，以小丙岭高新农业示范区和中山葡萄基地为代表的高新农业和设施农业迅速崛起，有效的提高了流转土地的利用率和产出率，提高了农业产业化水*。
(四)促进了农民增收
土地流转既可使出让户获得固定的土地出让金，同时，土地出让户也可通过外出打工或从事其他行业来获取收入。还可到土地受让大户或农业企业中劳动来增加收入。如元谋县中山葡萄开发有限公司除了每年按合同规定付给农民150元/亩土地出让金外，还常年雇用土地出让农户做小工，实行企业化管理，按时上下班，每人每天报酬在15元以上，*常雇工均在50人左右，*一年时间，公司已支付小工工资20多万元。
四、土地使用权流转中存在的问题
（一）部分群众对土地使用权流转认识不足
部分群众思想不**，看不到长远利益，始终抱着“肥水不流外人田”的观念，对自己无力开发或不愿开发的土地（主要是“四荒”土地），宁愿让土地荒着，也不愿让他人来开发。这种落后的、狭隘的思想观念，严重阻碍了土地使用权的流转。
（二）土地使用权流转行为不规范
目前，ww县土地使用权流转多以村集体和农户自行转让为主。部分农户在土地流转过程中，*惯以口头形式商定双方的权利义务关系，包括土地转让金支付方式、转让期限等，而没有以规范的书面合同的形式明确下来，这给土地转让双方在土地使用过程中发生争议、纠纷埋下了隐患。部分村集体在处理土地使用权流转过程中，以村集体领导班子决策为主，广泛征求意见，统一群众的思想认识工作做得不够充分，致使部分群众在土地流转中行动迟缓，甚至产生消极抵触情绪，影响了土地使用权合理流转的步伐和进程。
（三）土地使用权流转尚处于自发阶段
就本质上来说，土地具有社会保障功能和就业功能。由于元谋县第二、三产业不发达，许多农户一旦离开土地，便无法生存。因此，大多数农户始终把土地视为**子，不愿轻易放弃土地的承包权和经营权。从总体上来看，土地流转多数是在农户间自发进行的，还处于无序状态，作为土地发包方的村（组）基本不过问。
（四）部分优惠扶持政策、措施落实不到位
为鼓励土地使用权的合理流转，特别是“四荒”土地使用权的流转，县委、**制定出台了大量的优惠政策和扶持措施，重点是资金扶持和科技扶持。其目的是为了能更广泛地吸引社会各界力量，筹集社会资金全参与到土地流转中来，共同开发治理“四荒”土地。但由于各种项目资金支出大，县级财政困难，使出台的部分优惠政策、扶持措施难以全部落实到位。
五、土地使用权流转的对策措施
（一）加大政策宣传力度，不断提高群众对土地使用权流转的认识
针对在土地使用权流转中，部分群众思想上认识不足的问题，要加大对土地使用权流转政策的宣传，特别要向群众讲清土地使用权尤其是“四荒”土地使用权转让的重大意义，耐心细致做好群众思想工作，帮助群众树立“你发财，我发展”的思想观念，破除封闭狭隘的意识，以实际行动加入到土地使用权流转的行动中来。
（二）加强领导，进一步规范土地流转行为
目前，部分村集体和农户在土地使用权流转中，还存在流转程序、流转行为不规范的现象。因此，对农村土地使用权的流转工作，必须加强领导，加大工作力度，正确引导和规范农村土地流转工作。各级**要切实执行党的土地承包政策，监督土地的合理使用，为土地流转及时提供法律、政策服务和信息服务。各级农业行政主管部门要切实履行职责，做好土地流转的指导和管理工作，要加强对土地流转情况的调查研究，掌握动态，指导土地流转合同的订立，及时办理因土地流转引起的合同的变更和解除，妥善处理好土地流转纠纷，努力规范土地流转行为。
（三）建立土地流转机制和市场中介组织
针对我县目前土地流转的实际，迫切需要建立流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动，这样既有利于土地承包关系的长期稳定，又有利于推动土地流转进入市场。一是要建立多层次、多形式、多渠道、全方位开放的土地流转机制，鼓励土地进入市场，通过引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是要建立土地流转市场中介组织，强化中介服务功能。要以乡（镇）经营管理站为依托，建立土地流转服务中介组织，稳步发展民间中介组织，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务。乡（镇）经营管理站要充分利用主管土地承包合同的有利条件，主动承担中介服务的职能，制定公*合理的交易规则，切实保护当事人双方合法权益，帮助农民用活土地使用权，提高土地经营效益。
（四）统筹规划，分块扶持，确保各项政策措施落到实处
土地使用权的流转是土地资源得到合理利用的一种有效途径。要在统筹规划的基础上，分部门进行扶持。在不改变各部门项目资金管理渠道和用途的前提下，充分发挥生态恢复、农业综合开发、扶贫攻坚和退耕还林等国家工程项目的引导作用，利用项目资金对土地承包大户，特别是“四荒”开发大户进行扶持。涉农部门要利用自身技术优势，帮助大户搞好科学规划、科学管理，使之尽快产生经济效益。进一步理顺信贷资金扶持渠道，积极争取金融信贷部门对科技含量高、市场广阔、前景好的土地开发项目给予资金上的支持。
（五）抓典型、树榜样、搞好示范带动工作
我县在土地使用权流转中，由于充分调动了社会各阶层的积极性、创造性，先后涌现出了一大批租赁承包、开发治理“四荒”，创办基地，发展优质高效农业的生产能手和外地客商。在他们的艰苦创业、精心管理下，基地已获得了良好的经济效益和社会效益。同时，也给流转农户带来了许多实惠，一方面获得了土地出让金，另一方面，也学到了先进的耕作技术和管理经验，部分农户已开始自己创业。对于这些成功的例子，要善于总结经验，注意抓典型，树立榜样，搞好示范引路工作，让更多农户认识到土地流转给自身带来的好处，从而主动、自觉、自愿地加入到土地流转中来。
（六）积极探索实践土地流转的新途径
各级各部门要在坚持农户自愿的基础上，结合当前农村专业协会篷勃发展的有利时机，积极探索实践股田制（以土地入股参与公司经营）等土地使用权流转的新途径和新方法，使土地使用权逐步向具有较高生产种植技术的专业化公司、协会、经纪人集中，实现土地的规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地产值和经济效益，带动农业增效、农民增收。
——农村土地流转合同 (菁华9篇)
转让方(以下简称甲方)：
受让方(以下简称乙方)：
甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，就农村土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。
一、转让标的
甲方将其承包经营的位于 乡(镇) 村 组 地块 亩土地的承包经营权转让给乙方从事 生产经营。
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止。
三、转让价格
转让的土地承包经营权的总价格为人民币 元。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为 元。
四、支付方式和时间
乙方采取下列第 种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金，支付的时间为 年 月 日。
2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金，实物名称为 ，数量 公斤，时间为 年 月 日。
五、土地承包经营权的交付时间和方式
甲方于 年 月 日将转让承包经营权的土地交付乙方，交付方式为 。
六、承包经营权转让和使用的特别约定
1、甲方转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。
2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。
3、乙方依约获得土地承包经营权后必须与发包方确立新的承包关系。具体手续由乙方负责办理。
4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、经营决策和产品处置权。
5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。
6、乙方必须管好用好承包土地、保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
7、乙方不得改变土地的农业用途。
8、其他约定。
七、违约责任
1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为人民币 元。
2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金，赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。
八、争议条款
因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第 种方式解决：
1、提请村民委员会、乡(镇)人民*、农业承包合同管理机关调解;
2、提请 仲裁委员会仲裁;
3、向有管辖权 的人民法院提起诉讼。
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经承包经营土地所在乡(镇)人民*农村经营管理机构签证、备案后生效。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
本转让合同一式四份，甲乙双方各一份，鉴证单位一份、土地所有权单位一份。
甲方：(签章) 乙方：(签章)
法定代表人： 法定代表人：
法定代表人身份证号： 法定代表人身份证号：
住 址： 住 址：
签约日期： 年 月 日
鉴证单位：(签章)
鉴证日期： 年 月 日
流出方（以下简称甲方）：
流入方（以下简称乙方）：
根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《合同法》等有关法律、法规和国家政策规定，甲乙双方秉着“*等、协商、自愿、有偿”的原则，就土地承包经营权流转事宜协商一致并签订本合同。
一、流转面积
甲方将其依法取得承包经营权的杨溪乡牌塘组 150 亩土地流转给乙方进行农业生产经营。
二、流转期限
流转期限为20年（以国家土地承包政策为准），即自20xx年 1月 30 日起至20xx年 1月 29 日止。
三、流转价款
土地流转价格采取实物折价方式，乙方以400斤稻谷每亩付给甲方（以早稻、晚稻粮管所国家收购*均价为折价）。
四、支付方式和支付时间
每年12月15日之前付下年租金，以现金方式一次性付清。
五、权利和义务
1.甲方有权监督乙方经营土地的情况，并要求乙方按约履行合同义务。
2.甲方有权在流转期满后收回土地承包经营权。
3.流转期限内遇到自然灾害，上级核发己方的救灾款或救灾物资政策优惠归乙方所有。如需甲方提供办理手续的，甲方应无条件负责及时办理，双方另有约定的除外。
4关于现有的农田补贴一项，只要是国家还有这一项政策，补贴的全部金额应全部归属甲方所得。
5．乙方流转后，依法享有该土地的使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处臵权。
6.乙方不得改变流转土地的农业用途，用于非农建设土地标准不得违背上级有关文件精神、规定。
7.乙方依法保护和合理利用土地，增加投入以保证土地使用性质。
8.承包方不准栽树，不准挖塘养殖，不准卖买，如果卖买拾倍罚款。
六．合同的变更或解除
在本合同有效期内，遇下列情况之一者，可以变更或解除合同：
1.国家、集体建设需要依法征用流转土地的，应服从国家或集体需要。
2.甲乙双方中任何一方要求变更或解除合同，须提前一年通知对方，并征得对方同意。
3.乙方在流转期间，若遇不可抗拒的自然灾害造成土地被毁而无法复耕的可解除或变更合同。
七、违约责任
1.任何一方当事人违约，按照相关法律进行处理。
2.因一方违约造成对方遭受经济损失的，违约方应赔偿对方相应的经济损失。具体赔偿数额依具体损失情况由双方协商或由农村土地承包仲裁机构裁定或法院判决。
八、争议条款
因本合同的订立、生效、履行、变更或解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的提请村民委员会、乡人民*、农村土地承包管理机关调解、
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同经双方签字并经杨溪乡*农村经营管理机构备案后生效。
十、其他条款
1.本合同中未尽事宜，可经甲乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
2.本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，鉴定备案单位执一份。
甲方代表人(盖章)： 乙方代表人(盖章)：
身份证号： 身份证号：
住址： 住址：
年 月 日 年 月 日
签订地点： 签订地点：
鉴定单位（盖章）：
甲方：
乙方：
为了发展高效农业，经双方共同协商，甲乙双方本着*等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权租赁事宜，订立本合同。
一、承包________________土地面积共为_________亩，四至界限为东至_____________北至__________。
二、租赁期限：土地租赁期限为20年，自______年____月____日至_____年____ 月____日止。
三、租赁价格及租赁方式：每亩每年租金为_________，合同期内承包金一年一结，以每年的___月____日为限，付款时间为每年______月______日。
四、合同生效后，甲方既失去土地使用权，同时不能干涉乙方对该土地的正常生产经营行为，合同到期后需复耕。
五、甲方必须对乙方生产经营活动提供优良投资环境和社会治安环境，并提供必要的便利，在乙方的生产中甲方不能以任何借口阻挠。乙方有权无偿使用村组内的水渠、道路、用电等公共设施。 在承包期内乙方有权转让土地使用权。
六、流转土地在国家或集体使用该土地时，乙方应服从且有权获得相应的补偿和投入建设的地面附属物补偿费，地下矿产、石油归甲方。
七、有下列情况之一的，本合同可以解除或终止。
①、经双方当事人协商一致，可以解除本合同。
②、订立的本合同依据国家政策发生重大变化。
③、一方违约，使合同无法履行的。
④、乙方经济状况显著恶化，有证据表明合同无法履行的。 ⑤、因不可抗力的重大自然灾害使本合同无法履行的。
⑥、合同期内，如因国家和*农业基础设施占用或征用该土地时，本合同自行终
止，甲乙双方不负违约责任。 八、违约责任
①、乙方对应付的`租赁费不能以任何理由拖欠，如果发生拖欠行为，甲方有权收回土地。
②、因变更或解除本合同使一方造成损失的，除依法可免除责任外，由责任方负责赔偿。
③、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的应给与赔偿，情节严重的将依法处理。
九、合同期满后，若甲方继续流转该土地的使用权，乙方有优先承包的权利，若不继续流转,乙方对土地附属物享有处理的权利。
本合同如遇法律、法规和现行农业政策相抵触的未尽事宜，经双方协商一致后可签订补充协议，与本合同有同等法律效力。
十、本合同一式六份甲乙双方村组各执一份双方签字后生效。
甲方： 乙方：
20xx年____月____日
合同编号：
甲方（出让方）：_______
乙方（受让方）：_______
为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。
一、土地流转方式
甲方采用现金流转的方式将其经营的____土地流转给乙方使用。
二、流转土地的用途
乙方只能将流转的土地用于：农作物种植。
三、土地流转时限
从_______年_______月_______日至_______年_______月_______日止。
四、土地流转数量及费用
甲方将天罗城土地_______亩流转给乙方经营，土地流转费以现金人民币450元/亩计算。
五、付费方式及时间
流转费采取每年付清的方式或与次年度的5月1日前付清。
六、甲方的权利和义务
1、权利：
①按合同约定收取土地流转费；
②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地；
③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。
2、义务：
①协助乙方按照合同约定使用流转的土地；
②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。
七、乙方的权力和义务
1、权利：
①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处臵权和收益权；
②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。
2、义务：
①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费；
②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜；
③合同期内要保护好流转的土地，不得损毁；
④合同到期或解除后，若造成土地损毁，必须负责流转土地复耕；
⑤加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。
八、合同的变更与解除
1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：
①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；
②订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的；
③因不可抗力（重大自然灾害、国家和集体征占用土地等）使合同无法履行的。
2、乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，收回流转的土地：
①不按合同规定用途使用土地的；
②荒芜土地的，不按约定破坏土地上的附着物的，破坏水利等基础设施的；
③不按时交纳土地流转费的。
3、甲方非法干预乙方生产经营，或以其他形式使用或占用流转给乙方土地的，乙方有权终止合同。
九、违约责任
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方全部损失。
2、乙方违背合同条款给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方全部损失。
十、合同纠纷处理
如双方发生合同纠纷，在双方协商不成时，按《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和有关农村土地经营权流转管理政策执行，由甲方所在地乡镇土地承包管理部门或农业局土地承包管理部门进行调解或仲裁；也可以直接向甲方所在地人民法院提起诉讼。
十一、其他约定
1、在合同期内国家有关惠农政策（如各种补贴），由乙方享有。
2、在合同期内经甲方同意后乙方可以将土地转让给第三方经营。
3、在合同期满后，若甲方需继续流转土地承包经营权，在同等条件下乙方可优先受让。
4、本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见后形成书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
5、流转土地周围所属草场及林木由乙方负责管理，甲方不得干涉。
6、本合同一式四份，经双方签章后生效。甲方、乙方、甲方所在南坝村、甲方所在银达镇土地承包管理部门（鉴证方）各执一份，具有同等法律效力。
附件：
1、甲方身份证复印件；
2、乙方身份证复印件。
甲方：_______（签章）
乙方：_______（签章）
鉴证方：_______（签章）
鉴证经办人：_______（签章）
联系电话：_______联系电话：_______
_______年_______日_______月
合同编号：__________________________
签约地点：__________________________
甲方（流出方）：__________________________
乙方（流入方）：__________________________
双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据（中华人民共和国合同法）、（中华人民共和国农村土地承包法）、（中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法）及其它有关法律法规的规定，本着公正、*等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。
一、流转标的
甲方同意将其承包经营的位于________________县（市）________________乡（镇）________________村________________组________________亩土地的承包经营权流转给
乙方从事________________________________________________生产经营。
二、流转土地方式、用途
甲方采用以下第_________种方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
1、转包
2、出租
3、互换
4、转让
5、入股
乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定______________________________________________________。
三、土地承包经营权流转的期限和起止日期
双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。
四、流转土地的种类、面积、等级、位置
甲方将承包的耕地_________亩、荒地_________亩、林地_________亩、其他土地_________亩流转给乙方，该土地位于____________________________________。（详见列表）。
序号__________土地名称____________面积_______________等级____________四至东南西北
五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间
（一）乙方同意每年________月________日前分________次，按________元/亩或实物________公斤/亩，合计________元流转价款支付给甲方。
（二）乙方同意于________年________月________日前分________次，支付甲方实际投入资金和人力改造该土地的合理补偿金________元。
六、土地交付、收回的时间与方式
甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。
乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。
交付、交回方式为________________________________________。并由双方指定的第三人________________________________予以监证。
七、甲方的权利和义务
（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。
（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权，合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
（三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。
八、乙方的权利和义务
（一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。
（二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途，不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。
（三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。
九、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。
（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；
（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；
（三）一方违约，使合同无法履行的；
（四）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；
（五）因不可抗力使合同无法履行的。
十、违约责任
（一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金________元。
（二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任，应支付乙方赔偿金 元。
（三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。
（四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任，向甲方偿付赔偿金________元。
（五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。
1、不按合同规定用途使用土地的；
2、对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产，荒芜土地的，破坏地上附着物的；
3、不按时交纳土地流转费的。
十一、特别约定
（一）本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。
1、甲方收取；
2、乙方收取；
3、双方各自收取________%；
4、甲方收取土地补偿费，乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。
（二）本合同履约期间，不因集体经济组织的分立、合并，负责人变更，双方法定代表人变更而变更或解除。
（三）本合同终止，原土地上新建附着构筑物，双方同意按以下第________种方式处理。
1、归甲方所有，甲方不作补偿；
2、归甲方所有，甲方合理补偿乙方________元；
3、由乙方按时拆除，恢复原貌，甲方不作补偿。
（四）国家征用土地、乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织、村委会收回原土地重新分配使用，本合同终止。土地收回重新分配给甲方或新承包经营人使用后，乙方应重新签订土地流转合同。
十二、争议的解决方式
在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第________种方式解决。
（一）提交广州仲裁委员会仲裁；
（二）依法向________________________人民法院起诉。
十三、其它约定
本合同一式四份，甲方、乙方各一份，乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会（原发包人）各一份，自双方签字或盖章之日起生效。
如果是转让土地合同，应以原发包人同意之日起生效。
本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
双方约定的其他事项________________________________________________。
甲方：____________________________乙方：____________________________
（自然人）签字__________________自然人）签字___________________
（法人）签字盖章______________（法人）签字盖章_____________
住所：____________________________住所：___________________________
身份证或营业执照号码：_____________身份证或营业执照号码：___________
委托代理人：______________________委托代理人：_____________________
联系电话：________________________联系电话：_______________________
银行账号：________________________银行账号：_______________________
__________年_________月_________日 __________年_________月________日
乡（镇）土地流转管理部门或村集体经济组织、村委会备案（盖章）_________
______________________年_____________________月____________________日
甲方：
乙方：
为了发展高效农业，经双方共同协商，甲乙双方本着*等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权租赁事宜，订立本合同。
一、承包________________土地面积共为_________亩，四至界限为东至_____________北至__________。
二、租赁期限：土地租赁期限为20年，自______年____月____日至_____年____月____日止。
三、租赁价格及租赁方式：每亩每年租金为_________，合同期内承包金一年一结，以每年的___月____日为限，付款时间为每年______月______日。
四、合同生效后，甲方既失去土地使用权，同时不能干涉乙方对该土地的正常生产经营行为，合同到期后需复耕。
五、甲方必须对乙方生产经营活动提供优良投资环境和社会治安环境，并提供必要的便利，在乙方的生产中甲方不能以任何借口阻挠。乙方有权无偿使用村组内的水渠、道路、用电等公共设施。在承包期内乙方有权转让土地使用权。
六、流转土地在国家或集体使用该土地时，乙方应服从且有权获得相应的补偿和投入建设的地面附属物补偿费，地下矿产、石油归甲方。
七、有下列情况之一的，本合同可以解除或终止。
①、经双方当事人协商一致，可以解除本合同。
②、订立的本合同依据国家政策发生重大变化。
③、一方违约，使合同无法履行的。
④、乙方经济状况显著恶化，有证据表明合同无法履行的。
⑤、因不可抗力的重大自然灾害使本合同无法履行的。
⑥、合同期内，如因国家和*农业基础设施占用或征用该土地时，本合同自行终
止，甲乙双方不负违约责任。
八、违约责任
①、乙方对应付的租赁费不能以任何理由拖欠，如果发生拖欠行为，甲方有权收回土地。
②、因变更或解除本合同使一方造成损失的，除依法可免除责任外，由责任方负责赔偿。
③、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的应给与赔偿，情节严重的将依法处理。
九、合同期满后，若甲方继续流转该土地的使用权，乙方有优先承包的权利，若不继续流转，乙方对土地附属物享有处理的权利。
本合同如遇法律、法规和现行农业政策相抵触的未尽事宜，经双方协商一致后可签订补充协议，与本合同有同等法律效力。
十、本合同一式六份甲乙双方村组各执一份双方签字后生效。
甲方：
乙方：
20xx年____月____日
合同编号__________________________________
鉴证编号__________________________________
转出方（甲方）：
住所：永安镇股河新村
受让方（乙方）：
住所：
为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关法规条例规定，经双方自愿*等协商同意订立如下条款共同遵守。
第一条：甲方将座落在双庆何北部地块家庭承包地___亩以__转包出租方式，从20xx年10月10日起至20xx年10月10日止，流转给乙方用于种植农业经济作物。
第二条 双方权利及义务：
（一）甲方的权利和义务：1、该土地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；2、不得干涉和破坏乙方的生产与经营。
（二）乙方的权利和义务：l、享有该土地的自主生产经营使用权及产品处置收益权；2、维持土地的农业用途，不得用于非农建设；3、保护和合理利用土地，不得给该土地造成永久性损害。
第三条 流转价款及支付方式：
（一）土地流转期间乙方向甲方须支付土地流转价款为每年900斤/亩小麦，以当年国家小麦保护价计算，支付的时间为：每年10月10日前支付 元人民币（： 元）。
（二）经营使用期间乙方应严格按照合同规定标的按时兑现，否则，逾期一天加罚乙方应兑付总额0、2%的滞纳金。
第四条 违约责任：
（一）合同期内，甲乙双方应服从国家及农业基础设施占用或征用该土地的需要，并均不负责违约责任。
（二）合同一经签订，所有条款双方应严格认真履行，一方出现违约行为，应向对方偿付违约金，并赔偿给付对方造成的实际损失。
第五条 其他事宜：
（一）本合同不因甲乙双方法人代表变动而变动，也不得因集体经济组织的分立或合并而变更或解除。因不可抗拒自然灾害严重毁损该土地，造成合同无法履行除外。
（二）合同期满后，甲方有权收回该土地的承包经营权，乙方如需继续经营，享有优先承包权。如不再使用，应清理所有承包土地的地面设施，将土地整*后交给甲方。否则，应承担违约责任。
（三）土地流转的期限超过家庭承包期剩余期限的，超过的时间无效。
（四）流转期满，乙方应保证流转的土地达到流转时土地等级和质量。
（五）本合同如有未尽事宜，双方可在补充栏目中完善，完善内容与本合同具有同等法律效力。
第六条：本合同自20xx年10月10日起生效，一式四份，甲乙双方、发包方、乡镇农村土地承包经营权流转服务分中心各一份。
甲方：（签字盖章）
乙方：（签字盖章）
签订日期：20xx年10月10日
发包方：（签字盖章）
鉴证机关：（签字盖章）
鉴证人：（签字盖章）
签证日期： 年 月 日
附：补充说明
甲方（签字）：
乙方（签字）：
年 月 日
甲方：
乙方：
为了发展高效农业，经双方共同协商，甲乙双方本着*等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权租赁事宜，订立本合同。
一、承包________________土地面积共为_________亩，四至界限为东至_____________北至__________。
二、租赁期限：土地租赁期限为20年，自______年____月____日至_____年____ 月____日止。
三、租赁价格及租赁方式：每亩每年租金为_________，合同期内承包金一年一结，以每年的___月____日为限，付款时间为每年______月______日。
四、合同生效后，甲方既失去土地使用权，同时不能干涉乙方对该土地的正常生产经营行为，合同到期后需复耕。
五、甲方必须对乙方生产经营活动提供优良投资环境和社会治安环境，并提供必要的便利，在乙方的生产中甲方不能以任何借口阻挠。乙方有权无偿使用村组内的水渠、道路、用电等公共设施。 在承包期内乙方有权转让土地使用权。
六、流转土地在国家或集体使用该土地时，乙方应服从且有权获得相应的补偿和投入建设的地面附属物补偿费，地下矿产、石油归甲方。
七、有下列情况之一的，本合同可以解除或终止。
①、经双方当事人协商一致，可以解除本合同。
②、订立的本合同依据国家政策发生重大变化。
③、一方违约，使合同无法履行的。
④、乙方经济状况显著恶化，有证据表明合同无法履行的。
⑤、因不可抗力的重大自然灾害使本合同无法履行的。
⑥、合同期内，如因国家和*农业基础设施占用或征用该土地时，本合同自行终止，甲乙双方不负违约责任。
八、违约责任
①、乙方对应付的租赁费不能以任何理由拖欠，如果发生拖欠行为，甲方有权收回土地。
②、因变更或解除本合同使一方造成损失的，除依法可免除责任外，由责任方负责赔偿。
③、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的应给与赔偿，情节严重的将依法处理。
九、合同期满后，若甲方继续流转该土地的使用权，乙方有优先承包的权利，若不继续流转,乙方对土地附属物享有处理的权利。
本合同如遇法律、法规和现行农业政策相抵触的未尽事宜，经双方协商一致后可签订补充协议，与本合同有同等法律效力。
十、本合同一式六份甲乙双方村组各执一份双方签字后生效。
甲方：
乙方：
日期：
转让方（以下简称甲方）：_______________________________
身份证号码：________________________________________
联系方式：__________________________________________
联系地址：__________________________________________
受让方（以下简称乙方）：______________________________
身份证号码：________________________________________
联系方式：__________________________________________
联系地址：__________________________________________
甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。
一、转让标的
甲方将其承包经营的位于______乡（镇）______村____组____亩土地的承包经营权转让给乙方从事（主营项目）生产经营。
地块名称___________坐落（四至）__________地块数（块）____面积（亩）______质量等级（肥力水*）_________
四至指土地四周的界限，东至____为界，西至___为界南至____为界，北至____为界。
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为____年，即自_____年____月____日起至_____年____月____日止（转让期限不得超过承包期的剩余年限）。
三、转让费
转让土地承包经营权的转让金为____元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为____元（没有补偿金时可填写为零元）。
四、支付方式和时间
乙方采取下列第______种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），支付的时间和方式为_____。（为_____年____月____日前一次或多次付清）
2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金（无补偿金时可划去），实物为____。支付的时间和方式为______。（为_____年____月____日前一次或多次付清）
五、承包经营权转让
土地的交付时间和方式____甲方应于___年____月____日前将转让土地交付乙方。交付方式为______。（双方须提请所在地乡（镇）人民*农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据）
六、承包经营权转让和使用的特别约定
1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。
2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。
3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。
4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。
5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。
6、乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
7、乙方不得改变土地的农业用途。
8、从合之日起乙方用土地进行抵压等活动所产生的一切责任由乙方承担，与甲方不产生任何关系，甲方也不承担任何责任。
七、违约责任
1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为______。
2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。
八、争议条款
因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第____种方式解决：
1、提请村民委员会、乡（镇）人民*、农业承包合同管理机关调解；
2、提请仲裁委员会仲裁；
3、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
九、生效条件
甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡（镇）人民*农村经营管理机构鉴证、备案后生效。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。
甲方：（签章）____________
乙方：（签章）_____________
签约日期：_____年____月____日
鉴证单位（签章）：________
鉴证日期_____年____月____日
——农村土地流转自查报告通用10篇
经过改革开放二十余年的洗礼，目前农村经济已进入不断向市场经济迈进的实践阶段。分析这个阶段的新实践，农村经济已逐步出现这样一个明显特点:土地活则经济活，土地流转正成为推动农村经济实现新一轮发展的“兴奋点”。
我县作为一个欠发达的内陆山区农业县，如何紧紧把握农��村经济发展的新趋势，积极探索农村土地流转的实现方式和途径，促进农村土地规范、高效流转，全面盘活、开发利用好土地这一与发展经济联系至关密切、潜能极为巨大的生产要素，对加快发展县域经济具有重大的现实意义。带着这一课题，我们对全县农村土地流转的情况进行了一次认真的调查。
一、我县土地流转的基本特点和成效��
据不完全统计，我县土地的流转面积达7.62万亩，其中耕地1.8万亩，山林3.5万亩，果园2.2万亩，水面0.12万亩。调查中，我们发现土地流转较好的主要集中在209国道沿线和靖洪国防公路沿线的坪村、堡子、连山、林城、团河、黄茅、若水等乡镇，这些乡镇土地流转的面积约占全县的54%，其中土地流转较好的坪村镇共流转土地1532亩(其中耕地816亩，山地400亩，水面316亩)。综观我县土地流转情况，主要具有三个明显的特点:
1、流转的面积逐步扩大。从1995年实行第二轮土地承包责任制以来，我县土地流转的面积逐年增加。1995年全县土地流转面积不到2.1万亩，今年已达7.62万亩，增长了3.5倍。特别是*两年来，初步出现了由小块流转向成片规模流转的新变化。据不完全统计，全县一次性流转��面积达20亩以上的就有370余宗。
2、流转的形式不断丰富。据调查，我县农村土地流转主要有五种形式:一是委托代管，即外出务工的农户委托亲戚、朋友、邻居耕种，税费负担与收益分配由代管人与委托人签订书面或口头协议商定，全县有80%以上的属��于这种形式。二是反租倒包，即乡、村集体根据结构调整等需要将承包户的土地租过来，然后又转租给原承包户或其他农户。如堡子镇**租赁该镇新店村、楼落村农户的200亩稻田，然后又转租给原来的农户或其他农户，用来集中连片开发无籽西瓜。三是股份合作，即集体或个人以土地入股，与他人或单位进行共同开发经营，分享效益。如林城镇大石板村粟多坤、粟多遇等人负责技术和资金，连山乡宋家洲村的9户农户以118亩稻田入股，实行股份合作，共同开发优质葡萄。这种分户管理的股份合作形式既解决了种田大户无田可种的矛盾，又解决了田主缺资金、缺技术搞开发的矛盾。四是集体重新发包或转包，即村组将集体“四荒地”、农户弃耕抛荒的土地重新发包或转包给农户。如团河镇向阳村以150元/亩的租金，承包了该村120亩土地(其中耕地80亩，河滩荒地40亩)，经整理后��以2.5万元/年的租金，发包给本村3户农户，规划用于建��立鸡、鸭、猪、羊、鱼综合养殖场。��五是对外招租，��即村��组集体将集中连片的低产田，或将集体原来统一经营或承��包的山林、果园、水面及荒地，以招标的形式租给大户经营。团河镇官舟村将两块分别为300亩和500亩的荒地发包��给两名洪江籍的农户，承包期20年，承包者带资金和技术落户团河，发展板栗和脐橙等优质水果。此外，拍卖、以租抵债等形式在土地流转中也占有一定的比例。
3、土地跨区域流转逐渐增多。随着农村经济的.发展，土地潜能的不断释放，许多能人大户已不满足于本地有限的土地资源，从而使土地跨村、跨乡、跨县流转的面积逐步扩大，土地经营逐步打破了传统的区域界限。据初步统计，全县跨区域流转的土地已达1.9万亩，占全县流转土地的25.2%。仅团河镇就对外(外县)招租1100余亩。连山、坪村、林城镇等交通方便的乡镇，对外更具吸引力。地灵乡的草莓大户吴国华就到坪村承包了稻田20亩，在国道边发展草莓;若水镇的胡清在连山承包30多亩耕地，同时转战怀化鸭嘴岩租赁荒山发展脆蜜桃。
我县土地流转虽然起步较晚，但产生的效益和影响是十分明显和积极的。一是推动了农村产业结构调整。不少能人租赁集体或个人的土地，不再局限于耕种质次效低的农作物，而是逐步倾向于作物耕种的多样化、规模化，由耕种比较效益较低的油茶、水稻转向耕种优质水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比较效益较高的作物。目前全县在土地流转中已涌现出了一批调整结构的“排头兵”，为推动全县农村产业结构调整作出了示范。如坪村镇大顺村张光前��等6户农户承包耕地84亩，全部改种水稻为种无籽西瓜、葡萄、草莓等，带动了当地农民调整产业结构，加快了全镇产业结构调整的步伐。在他们的带动下，全镇有120多户农��户参与承包土地300多亩，用于种植无籽西瓜，获得了很好的收益。��二是促进了农村剩余劳力的合理转移。土地流转一方面催放了土地的巨大潜能，同时又进一步**了劳动力。据不完全统计，全县大约有2万余名农村劳动力将耕地��以流转的形式处理后，纷纷外出经商、开店、打工，从而有效解决了目前农村劳力过剩、弃耕抛荒现象严重的问题。����三是提高了土地使用价值。土地合理流转后，土地逐步向大户和能人集中，经营者实现了市场化、规模化的生产，��改变了农村经济长期存在的品种老化、管理落后、经营小��打小闹的不良布局，使土地的潜能得到了大幅度的释放。��如坪村镇农户张崇华承包了32亩耕地，用来种植无籽西瓜，��今年产值达2.8万元，而32亩耕地用于种植水稻总收入仅1.��4万元，只有种植无籽西瓜的50%。
经过改革开放二十余年的洗礼，目前农村经济已进入不断向市场经济迈进的实践阶段。分析这个阶段的新实践，农村经济已逐步出现这样一个明显特点:土地活则经济活，土地流转正成为推动农村经济实现新一轮发展的“兴奋点”。
我县作为一个欠发达的内陆山区农业县，如何紧紧把握农崐村经济发展的新趋势，积极探索农村土地流转的实现方式和途径，促进农村土地规范、高效流转，全面盘活、开发利用好土地这一与发展经济联系至关密切、潜能极为巨大的生产要素，对加快发展县域经济具有重大的现实意义。带着这一课题，我们对全县农村土地流转的情况进行了一次认真的调查。
一、我县土地流转的基本特点和成效憗
据不完全统计，我县土地的流转面积达7.62万亩，其中耕地1.8万亩，山林3.5万亩，果园2.2万亩，水面0.12万亩。调查中，我们发现土地流转较好的主要集中在209国道沿线和靖洪国防公路沿线的坪村、堡子、连山、林城、团河、黄茅、若水等乡镇，这些乡镇土地流转的面积约占全县的54%，其中土地流转较好的`坪村镇共流转土地1532亩(其中耕地816亩，山地400亩，水面316亩)。综观我县土地流转情况，主要具有三个明显的特点:
1、流转的面积逐步扩大。从1995年实行第二轮土地承包责任制以来，我县土地流转的面积逐年增加。1995年全县土地流转面积不到2.1万亩，今年已达7.62万亩，增长了3.5倍。特别是*两年来，初步出现了由小块流转向成片规模流转的新变化。据不完全统计，全县一次性流转崐面积达20亩以上的就有370余宗。
2、流转的形式不断丰富。据调查，我县农村土地流转主要有五种形式:一是委托代管，即外出务工的农户委托亲戚、朋友、邻居耕种，税费负担与收益分配由代管人与委托人签订书面或口头协议商定，全县有80%以上的属崐于这种形式。二是反租倒包，即乡、村集体根据结构调整等需要将承包户的土地租过来，然后又转租给原承包户或其他农户。如堡子镇**租赁该镇新店村、楼落村农户的200亩稻田，然后又转租给原来的农户或其他农户，用来集中连片开发无籽西瓜。三是股份合作，即集体或个人以土地入股，与他人或单位进行共同开发经营，分享效益。如林城镇大石板村粟多坤、粟多遇等人负责技术和资金，连山乡宋家洲村的9户农户以118亩稻田入股，实行股份合作，共同开发优质葡萄。这种分户管理的股份合作形式既解决了种田大户无田可种的矛盾，又解决了田主缺资金、缺技术搞开发的矛盾。四是集体重新发包或转包，即村组将集体“四荒地”、农户弃耕抛荒的土地重新发包或转包给农户。如团河镇向阳村以150元/亩的租金，承包了该村120亩土地(其中耕地80亩，河滩荒地40亩)，经整理后崐以2.5万元/年的租金，发包给本村3户农户，规划用于建崐立鸡、鸭、猪、羊、鱼综合养殖场。憘五是对外招租，憗即村崐组集体将集中连片的低产田，或将集体原来统一经营或承崐包的山林、果园、水面及荒地，以招标的形式租给大户经营。团河镇官舟村将两块分别为300亩和500亩的荒地发包崐给两名洪江籍的农户，承包期20年，承包者带资金和技术落户团河，发展板栗和脐橙等优质水果。此外，拍卖、以租抵债等形式在土地流转中也占有一定的比例。
3、土地跨区域流转逐渐增多。随着农村经济的发展，土地潜能的不断释放，许多能人大户已不满足于本地有限的土地资源，从而使土地跨村、跨乡、跨县流转的面积逐步扩大，土地经营逐步打破了传统的区域界限。据初步统计，全县跨区域流转的土地已达1.9万亩，占全县流转土地的25.2%。仅团河镇就对外(外县)招租1100余亩。连山、坪村、林城镇等交通方便的乡镇，对外更具吸引力。地灵乡的草莓大户吴国华就到坪村承包了稻田20亩，在国道边发展草莓;若水镇的胡清在连山承包30多亩耕地，同时转战怀化鸭嘴岩租赁荒山发展脆蜜桃。
我县土地流转虽然起步较晚，但产生的效益和影响是十分明显和积极的。一是推动了农村产业结构调整。不少能人租赁集体或个人的土地，不再局限于耕种质次效低的农作物，而是逐步倾向于作物耕种的多样化、规模化，由耕种比较效益较低的油茶、水稻转向耕种优质水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比较效益较高的作物。目前全县在土地流转中已涌现出了一批调整结构的“排头兵”，为推动全县农村产业结构调整作出了示范。如坪村镇大顺村张光前崐等6户农户承包耕地84亩，全部改种水稻为种无籽西瓜、葡萄、草莓等，带动了当地农民调整产业结构，加快了全镇产业结构调整的步伐。在他们的带动下，全镇有120多户农崐户参与承包土地300多亩，用于种植无籽西瓜，获得了很好的收益。憘二是促进了农村剩余劳力的合理转移。土地流转一方面催放了土地的巨大潜能，同时又进一步**了劳动力。据不完全统计，全县大约有2万余名农村劳动力将耕地崐以流转的形式处理后，纷纷外出经商、开店、打工，从而有效解决了目前农村劳力过剩、弃耕抛荒现象严重的问题。崐憘三是提高了土地使用价值。土地合理流转后，土地逐步向大户和能人集中，经营者实现了市场化、规模化的生产，崐改变了农村经济长期存在的品种老化、管理落后、经营小崐打小闹的不良布局，使土地的潜能得到了大幅度的释放。崐如坪村镇农户张崇华承包了32亩耕地，用来种植无籽西瓜，崐今年产值达2.8万元，而32亩耕地用于种植水稻总收入仅1.崐4万元，只有种植无籽西瓜的50%。
农民专业合作社和农村土地流转半年工作自查报告
一、农民专业合作社建设完成情况。
目前，全市在工商部门登记注册合作社34个，其中:竹产业19个、养殖业4个、粮食加工业1个、旅游服务业1个、石斛中药材2个、其他7个。分布在全市16个乡镇的96个村中（文华街道办事处未建农民专合作社），注册资本1117.9万元、注册会员2297人，带动农户4.1万多户，占全市农户总户数的67%。各镇乡街道依托自身产业优势，均培育出各具特色的农民专业合作社，基本形成了覆盖竹产业、粮食、蔬菜、中药材、畜牧业等主导产业的合作，极大地带动和促进了全市农业和农村经济社会的发展。在现有的34个农民专业合作社中，运行情况好且比较规范的有4个，分别是长期的生猪营销农民专业合作社、复兴竹原料农民专业合作社、天台鸟骨鸡养殖农民专业合作社、旺隆兴农竹业营销农民专业合作社；运行情况比较好的有17个农民专业合作社，主要是竹业、农资和沼气农民专业合作社；运行情况较差的有11个农民专业合作社；未开展工作的有2个农民专业合作社。已注册的合作社中，社员总数在10人以下的合作社有7个，占合作社总数的20.6％，10－50人的合作社有21个，占总数的61.7％，50-100人以上的合作社有2个，占总数的5.8%，100以上的3个，占总数的8.8%。目前，全市注册村级合作社有2个，乡级合作社有32个。
今年已建农民专业合作社6个，其中竹原料专业合作社5个，蔬菜专业作社1个，完成计划13个的46%。今年我市开展了农民专业合作社示范社的建设，分别将长期镇生猪营销农民专业合作社和复兴竹原料专业合作社作为示范社建设示范点。长期镇生猪营销农民专业合作社，社员人数较多，且经过申请入会，社员入股可多可少，合作社内部管理较为完善，合作社制定统一的生产规范，在为社员提**前产中和产后服务的同时，并为社员提供技术培训服务，建立了综合信息服务*台，在经营过程中首先让利于社员，为社员组织优质低价的生产资资料，以高出市场价格收购社员的产品，对非社员购买生产资料和销售畜产品均按市价格进行经营，合作社的利润主要来自于非社员的经营收入，合作社经营人员实行按劳分配，经营利润主要二次返利和按股分红，合作社的'运行完全符合《农民专业合作社法》，是我市农民专业合作社的发展方向；复兴镇竹原料专业合作社，入会社员95%是种竹大户的农民，入会社员人人入股，社员的竹原料全部交由合作社销售，合作社为社员提**前产中和产后服务，建立了规范的成员账户和各类规章制度，合作社利润实行股金分红和主要二次返利，，财务会计制度等现已较为完善，合作社的总体运作基本都符合《农民专业合社法》的有关要求。今年我市针对不同的群体开展了多次《农民专业
合作社法》的培训工作，在更多更广的范围内宣传《农民专业合作社法》，同时，今年我站还开展了多次农民专业合作社的调研，找准存在的问题，为市领导决策提供依据。
二、农村土地流转工作情况
(一)、我市土地流转的基本情况
从全市调查的情况看，我市农村土地流转，在农户间流转居多，以转包方式为主的耕地流转户最多。据统计，全市201年5月30日，乡村户数62315户，乡村人口227596人。我市农村土地流转统计表明：农村土地流转总户数为6425户，流转农村土地总面积为65085.24亩，占全市农村土地面积的
3.49%。其特点是：（1）按土地流向分类：主要体现在本村集体经济组织内部农户之间流转为主。在农户间流转有5000户，占全市流转户77.82%，流转土地面积23595.96亩，占农村土地流转面积的36.32%；流向专业大户1425户，占全市流转户22.18%，流转农村土地面积41364.78亩，占农村土地流转面积的63.68%。(2)按流转形式分类：是以转包方式为主。转包3126户，占全市流转户48.65%，转包面积22221.86亩;转让1081户，占全市流转户16.82%，转让面积3988亩;租赁1334户，占全市流转户20.76%，租赁面积34727.27亩;互换708户，占全市流转户11.02%，互换面积1614.87亩；拍卖12户，占全市流转户0.53%，拍卖面积2251.8亩；其他164户，占全市流转户2.55%，其他方式流转土地面积156.94亩。（3）按土地类型分类：耕地的流转户最多。耕地流转4861户(其
中田3894户，土967户)，占全市流转户75.64%，流转耕地面积11634亩；林地流转1349户，占全市流转户的20.99%，流转面积29119亩;四荒地流转210户，占全市流转户3.26%，流转面积24160.9亩;水面5户，流转面积46亩。（4）按管理情况分类：口头协议流转的户数最多。口头协议4612户，占全市流转户71.18%，流转农村土地面积36970.84亩，占流转土地面积56.91%。签订合同1813户，占全市流转户28.82%，流转土地27989.9亩。其中在公证处公证的1037户，占全市流转户16.14%，在合同管理机关监证的776户，占全市流转户的12.68%，农户自发流转和村组织流转是我市土地流转的主要做法。土地流转的方向主要有五个方面，一是流向外来耕作户；二是流向专业承包户；三是流向农业企业；四是流向一般农户；五是流向其他单位或企业（市供销合作社，纸浆厂等）。
（二）、试点工作开展情况
1、宣传贯彻《农村土地承包经营权流转管理办法》、《农村土地承包法》、**遵义市委遵义市人民**关于加快土地承包经营权流转促进农业规模化经营的意见。
2、帮助复兴镇和元厚镇建立了土地流转工作机构，为农村土地流转工作顺利开展打下了基础。
3、摸清两个试点村的基本情况。复兴镇凯旋村共有农户825户，人口2843人，耕地面积3217亩，其中：田2522亩，土695亩；现已签订土地流转
合同的农户105户，流转土地面积224.5，占全村耕地面积的14.72%，
元厚镇米粮村全村538户，201人，耕地面积1737亩，其中：田1410亩，土327亩；现已签订土地流转合同的农户44户，流转土地面积118.81亩。
在流转的形式上，主要是以出租的方式进行流转。流转土地价格一年400元/亩。农户土地租出后给老板打工，每天工资30-40元，提高了土地的利用率，增加了农民收入。
4、指导签订规范的土地流转合同。
元厚镇米粮村流转土地44户，共签订土地流转44份。其中：民营企业家李复生租土地117.31亩，板桥的曾和梅的1.5亩种草养兔。
复兴镇凯旋村流转土地农户１０５户，凯旋村与农户签订１０５份土地流转合同。村又将流转来的土地分别与四川宜宾林海集团租用土地105.86亩，栽培竹荪。市农业局租用土地47.4亩，栽培玉米，复兴镇**租用土地39.24亩栽培莲藕，纳溪枇杷发展有限公司租用土地32亩进行蔬菜种植。
5.试点工作取得的效果：民营企业家李复生租土地117.31亩，种优质蔬菜10亩，收入30000元。木瓜各10亩左右。用90多亩土地种玉米，养殖母猪30头，今年上半年出售子猪100头，收入35000元，现有子猪120头。曾和养
殖长毛兔和商品兔现有100只。四川宜宾林海集团租用土地105.86亩，栽培竹荪、木耳，已收获鲜木耳5000多斤，目前竹荪长势良好还没有到收获的季节。市农业局租用土地47.4亩，栽培玉米，复兴镇**租用土地39.24亩栽培莲藕，纳溪枇杷发展有限公司租用土地32亩，现转租给柳汉鹏进行蔬菜种植。
经过改革开放二十余年的洗礼，目前农村经济已进入不断向市场经济迈进的实践阶段。分析这个阶段的新实践，农村经济已逐步出现这样一个明显特点:土地活则经济活，土地流转正成为推动农村经济实现新一轮发展的“兴奋点”。
我县作为一个欠发达的内陆山区农业县，如何紧紧把握农��村经济发展的新趋势，积极探索农村土地流转的实现方式和途径，促进农村土地规范、高效流转，全面盘活、开发利用好土地这一与发展经济联系至关密切、潜能极为巨大的生产要素，对加快发展县域经济具有重大的现实意义。带着这一课题，我们对全县农村土地流转的情况进行了一次认真的调查。
一、我县土地流转的基本特点和成效��
据不完全统计，我县土地的流转面积达7.62万亩，其中耕地1.8万亩，山林3.5万亩，果园2.2万亩，水面0.12万亩。调查中，我们发现土地流转较好的主要集中在209国道沿线和靖洪国防公路沿线的坪村、堡子、连山、林城、团河、黄茅、若水等乡镇，这些乡镇土地流转的面积约占全县的54%，其中土地流转较好的坪村镇共流转土地1532亩(其中耕地816亩，山地400亩，水面316亩)。综观我县土地流转情况，主要具有三个明显的特点:
1、流转的面积逐步扩大。从1995年实行第二轮土地承包责任制以来，我县土地流转的面积逐年增加。1995年全县土地流转面积不到2.1万亩，今年已达7.62万亩，增长了3.5倍。特别是*两年来，初步出现了由小块流转向成片规模流转的新变化。据不完全统计，全县一次性流转��面积达20亩以上的就有370余宗。
2、流转的形式不断丰富。据调查，我县农村土地流转主要有五种形式:一是委托代管，即外出务工的农户委托亲戚、朋友、邻居耕种，税费负担与收益分配由代管人与委托人签订书面或口头协议商定，全县有80%以上的属��于这种形式。二是反租倒包，即乡、村集体根据结构调整等需要将承包户的土地租过来，然后又转租给原承包户或其他农户。如堡子镇**租赁该镇新店村、楼落村农户的200亩稻田，然后又转租给原来的农户或其他农户，用来集中连片开发无籽西瓜。三是股份合作，即集体或个人以土地入股，与他人或单位进行共同开发经营，分享效益。如林城镇大石板村粟多坤、粟多遇等人负责技术和资金，连山乡宋家洲村的9户农户以118亩稻田入股，实行股份合作，共同开发优质葡萄。这种分户管理的'股份合作形式既解决了种田大户无田可种的矛盾，又解决了田主缺资金、缺技术搞开发的矛盾。四是集体重新发包或转包，即村组将集体“四荒地”、农户弃耕抛荒的土地重新发包或转包给农户。如团河镇向阳村以150元/亩的租金，承包了该村120亩土地(其中耕地80亩，河滩荒地40亩)，经整理后��以2.5万元/年的租金，发包给本村3户农户，规划用于建��立鸡、鸭、猪、羊、鱼综合养殖场。��五是对外招租，��即村��组集体将集中连片的低产田，或将集体原来统一经营或承��包的山林、果园、水面及荒地，以招标的形式租给大户经营。团河镇官舟村将两块分别为300亩和500亩的荒地发包��给两名洪江籍的农户，承包期20年，承包者带资金和技术落户团河，发展板栗和脐橙等优质水果。此外，拍卖、以租抵债等形式在土地流转中也占有一定的比例。
3、土地跨区域流转逐渐增多。随着农村经济的发展，土地潜能的不断释放，许多能人大户已不满足于本地有限的土地资源，从而使土地跨村、跨乡、跨县流转的面积逐步扩大，土地经营逐步打破了传统的区域界限。据初步统计，全县跨区域流转的土地已达1.9万亩，占全县流转土地的25.2%。仅团河镇就对外(外县)招租1100余亩。连山、坪村、林城镇等交通方便的乡镇，对外更具吸引力。地灵乡的草莓大户吴国华就到坪村承包了稻田20亩，在国道边发展草莓;若水镇的胡清在连山承包30多亩耕地，同时转战怀化鸭嘴岩租赁荒山发展脆蜜桃。
我县土地流转虽然起步较晚，但产生的效益和影响是十分明显和积极的。一是推动了农村产业结构调整。不少能人租赁集体或个人的土地，不再局限于耕种质次效低的农作物，而是逐步倾向于作物耕种的多样化、规模化，由耕种比较效益较低的油茶、水稻转向耕种优质水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比较效益较高的作物。目前全县在土地流转中已涌现出了一批调整结构的“排头兵”，为推动全县农村产业结构调整作出了示范。如坪村镇大顺村张光前��等6户农户承包耕地84亩，全部改种水稻为种无籽西瓜、葡萄、草莓等，带动了当地农民调整产业结构，加快了全镇产业结构调整的步伐。在他们的带动下，全镇有120多户农��户参与承包土地300多亩，用于种植无籽西瓜，获得了很好的收益。��二是促进了农村剩余劳力的合理转移。土地流转一方面催放了土地的巨大潜能，同时又进一步**了劳动力。据不完全统计，全县大约有2万余名农村劳动力将耕地��以流转的形式处理后，纷纷外出经商、开店、打工，从而有效解决了目前农村劳力过剩、弃耕抛荒现象严重的问题。����三是提高了土地使用价值。土地合理流转后，土地逐步向大户和能人集中，经营者实现了市场化、规模化的生产，��改变了农村经济长期存在的品种老化、管理落后、经营小��打小闹的不良布局，使土地的潜能得到了大幅度的释放。��如坪村镇农户张崇华承包了32亩耕地，用来种植无籽西瓜，��今年产值达2.8万元，而32亩耕地用于种植水稻总收入仅1.��4万元，只有种植无籽西瓜的50%。
改革任务：继续引导农村土地经营权有序流转，发展农业适度规模经营。
序时进度：截至目前，全县流转土地面积XXX万亩，占全县耕地总面积（新确权面积XXX万亩）的50.1%。已实现全县土地流转面积达到50%以上的任务目标。其中，50亩规模以上土地流转面积达到50万余亩。
任务成效：
*年来，我县按照“依法、自愿、有偿”原则，积极搭建*台，建设了19个土地流转服务中心，引导农村土地有序流转，推进农村土地适度规模经营。农村土地流转为农民专业合作社、家庭农场生产基地建设提供了创业*台，通过农村土地流转，我县农业产业化水*进一步提升，农村土地资源和农村劳动力资源配置进一步优化，促进了现代农业的`发展，为全县农村经济发展作出了积极贡献。一是土地经营权有序流转，可以让农民保留土地承包权还可以得到比自主经营更多的收益，既节约了生产成本又**了农村劳动力，既为农民开辟了稳定增收渠道又提高了规模生产所带来的单产收益，改变原先的一家一户分散经营模式，实行规模化生产、标准化种植、集约化经营，让更多的农民得实惠。二是促进了农村产业结构调整。全县除种植各类蔬菜40多万亩外，还拓展到花卉、苗木、中药材、水果、特种种养殖和休闲观光等领域，经济效益、社会效益明显提升。
具体做法：
1、量化目标任务，纳入乡镇年度综合考评。一是乡镇建立规模流转50亩以上大户数据库，实行跟踪动态监管。二是建设了XX县土地流转信息网络，实现了县乡土地流转信息联网。三是及时发布土地流转供求信息，为流转双方搭建了市场交易*台。
2、继续加大新型经营主体的政策扶持力度。今年，县**出台了《XX县促进现代农业发展若干政策暂行规定的通知》（X政办秘〔20xx〕142号），加大了对农业新型经营主体和特色种养业的奖补力度，进一步激发了我县农村土地流转活力。
3、建立XX县农村产权交易中心。为推动全县农村产权流转交易公开、公正、规范运行，促进农村资源阳光透明运行，县**出台了《XX县农村产权交易市场建设工作的实施方案》（X政办秘〔20xx〕146号）和《XX县农村产权交易管理办法的通知》（X政办秘〔20xx〕147号）文件，成立了XX县农村产权交易中心，为下农村步土地流转合同签订、鉴证、评估、备案搭建了很好的*台。
4、开展示范社、示范家庭农场培育活动。通过示范社、示范家庭农场培育活动，发展农业新型经营主体，为发展农业适度规模经营奠定了良好基础。
5、切实做好“县、乡、村”三级调节工作。为切实做好我县农村土地流转纠纷调解工作，县乡村加大对土地流转纠纷调处力度，积极化解土地流转过程中出现的各类矛盾纠纷。
我们“中国农业大学赴鄱阳小分队”在7月13号顺利抵达鄱阳县，开始了我们内容充实的暑期实践活动。
在鄱阳县农业局的安排下，我们前往了三庙前乡万安村，走村访户，发放问卷，收集信息，从各个角度分析研究了当地的土地流转问题。
万安村所属的江西省属于中部地区，人民普遍生活水*较低，是一个以农业为主要导向的农业大省。江西省地处*原地带，水域充足，气候适宜，很适合种植农作物，因此耕地较多，很适合我们在这里研究土地流转问题。另外其所属的鄱阳县又因为内有中国最大的淡水湖鄱阳湖，水产资源很丰富，成为了全国第二大水产县。鄱阳县根据自己独特的地理优势，水田多，水域多，且气候适宜的特点，发展了土地耕作与水产养殖两者兼并，协调发展的特色农业生产方式。另外鄱阳县还花大力气建设开发了鄱阳湖湿地公园，这一引得游人纷至沓来的旅游景点，并与周边县市着手建设“环鄱阳湖生态经济开发区”，取得了很好的收益效果。在县**和人民的共同努力下，大家的生活水*取得了稳步的提升。我们深入村民家中，与村民促膝长谈；还前往了村**，与村支书，村领导热切交谈，对当地的农村发展现状有了一个初步的了解。万安村靠*鄱阳镇，因此相对比较富裕繁华，村民的生活水*和文化素质都比较高。但由于人口众多，耕地面积却不是很充足，因此有一半以上的青年劳动力选择了外出打工，补贴家用。我们还了解到，当地有好几个百万富翁，他们都是在外拼搏了数十个年头，开厂经商，衣锦还乡，又将挣来的钱用来发展家乡，邀请更多的本地人去他们所经营的厂子打工。青壮年劳动力流失较严重，是万安村的'普遍现象，因此在家里务农的大多都是上了岁数的老人，或者不愿出门的中年妇女=，亦或是身体不便，只得留在家里务农的残障者。
在我们回收上来的问卷中，我们发现了一个很明显的问题，“家里既没有流入也没有流出土地的人”很少，我们甚至没能完成10份问卷的量；而家里有流入土地与家里流出土地的村民相当之多。我们了解到，当地土地流转现象其实相当的严重。一个重大的原因就是当地劳动力的过多流失，为了处置闲置的土地，
很多村民就选择了转让土地给想要种植更多物的村民。这样一来，既能提高土地的利用率，不会使得土地撂荒，又能收的租金，充作另一份收入。
问卷中还反映了另一个现象，就是会签订文字合同的村民几乎不存在。在村民们看来，他们选择的合同对象都是熟人，邻居，亲友，他们有充分的理由相信对方不会违约，因此口头合同足以。他们反而觉得签订文字合同是对对方不信任的表现，而且文字合同又繁琐，对于文化程度不是很高的村民也是一种障碍。因此，他们只是不约而同地选择了用口头协商。
另一个值得反思的问题在于，他们中很少会有人去登记流转合同。在《土地承包法》中第三十八条规定了，“对土地承包经营权采取互换、转让方式流转的，应当向县级以上地方人民**申请登记。”登记的主要目的在于将土地承包经营权变动的事实予以公示，使他人明确土地承包经营权的权利人，避免日后发生的各种纠纷。大部分村民都表示，他们不登记是因为他们根本不知道要登记，这也放映了当地的村干部在宣传土地转让事项的过程中有疏忽，没能让村民了解到完整的转让过程。因此加强基层土地转让制度的宣传力度，对于完善土地转让政策有积极的作用。另外还有少数部分人表示，他们也是知道要登记的，但是他们不知道要去哪里登记，不知道应该如何登记，他们同时也很害怕麻烦，因此也就选择了不去登记。而不登记的结果有可能会导致各类转让纠纷的发生，在发生纠纷后，受害方又难以获得应得的司法保护，这对于维持社会的稳定与保护公民的合法权益是很不利的。
当然可喜的一点我们还是要看到的，就是很少村民表示他们曾经因为土地流转问题而发生过纠纷。转让的当事人双方因为都是熟人，而且村风淳朴，即使遇到了一些问题，他们也能够在村**的调解下，化解纠纷。
在我们统计后发现，大多数村民选择的流转方式都是转包或者出租，少数村民选择的是委托代耕。流转租金的支付方式要么是分年度以现金支付，要么是一次性全部用现金支付，很少有人会选择用粮食等食物支付。另外就是大部分的土地转让之后用途跟之前保持的都是一样，没有浪费或者用他用的。
土地流转问题作为当今一个很重要的问题，关系到社会的稳定和农村的建设发展，因此对其的关注很有必要。土地流转政策首先是家庭承包经营制度的延伸和发展.，其主要形式有代耕代种，这是指暂时无力或不愿经营承包地的农户，经
自行协商临时把承包地交由别人（大多是亲友）代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。转包、转让，以此种方式流转土地的主体一方是农户或农民集体组织.。出租、反租倒包.出租是指农户或集体组织将土地的使用权有偿让与他人的行为。反租倒包是指乡镇**或村组组织先从农户或集体组织那里租赁土地，然后进行转租并从中谋利的行为。互换:单个或者一部分承包户主动或在集体组织指导下与本集体中的其他承包户自愿调整地块，使承包地连片集中的行为。
农村土地经营模式自新中国成立至今经历了数个相应的历史阶段，并发展为现在的农村家庭承包经营体制。“耕者有其田”这是第一个阶段。它是以**的力量将土地的地主所有变为广大农民所有，从而结束了中国201多年来的封建土地所有制，形成了个体所有个体经营的新的农村土地制度。自耕农制度转变为农村土地集体所有制，这是第二个阶段。1979年农村土地的家庭承包经营制度的全面推行是中国农村土地制度变迁的第三个阶段。该制度使集体土地的所有权与使用权相分离，农民在承包土地的同时上缴一定的物资和税收，农民在承包经营期内有较强的自主性，可以根据自身的实际情况对所种植农作物进行一定的调整。
土地流转政策是当今中国惠及农民的一大新的举措，反映了农民的能动性的增加，农民能一定意义上成为土地的主人了。这样既使得土地利用率不断增高，撂荒现象不断减少，又迎合了村民的切身利益，实在是为一石二鸟之举。但其的推进与实施中，还是存在有一些问题的，只有从农民自身出发，去理解问题的所在，不断完善制度，才能使得农民成为真正的受益人。
xx镇辖12个村（居）委员会，农业人口×万人，总面积×*方公里。其中，耕地面积×万亩，林地面积×万亩，水面×万亩。
一、全镇土地使用权流转现状
*年来通过各种方式进行流转，共流转土地面积38080亩，其中耕地流转27764亩，林地流转7726亩，水面流转2590亩，占土地总面积的%，被流转农户3638户。
土地流转的形式主要有两类，一类为大户租赁经营，耕地流转面积达100亩以上的大户就有20户，流转面积达22406亩；水面流转100亩以上的大户就有8户，流转面积达1700亩，计占全镇土地流转总面积的%。另一类为零散为转包，主要是农民群众由于外出务工、经商等原因，将自己承包经营的稻田转包给其他村民经营种植，这种形式的流转占%。
二、白酒村土地流转情况
（一）初步实现规模化流转20xx年，白酒村将土地整治及建设用地置换项目捆绑进行,整村推进，×万亩项目区经过综合整治后，实现小田变大田，达到“田成方、路成网、树成行、渠相连、旱能灌、涝能排”标准化农田，生产条件得到改善。其中22个村民组×万亩整体流转给了文毅等5名种植大户，占整治面积的%。流转户流转土地后，科研院校、企业等单位发展优新高效农业，带动地方经济发展。
（二）规范土地流转行为以《农村土地承包法》为依据，在坚持土地承包关系30年不变的前提下，遵循“依法、自愿、有偿”的原则进行土地流转。重点把握四个环节，即坚持流转主体为农民、流转收益归农民、流转年限不超过二轮承包规定的年限、对流入方的资格进行审查，确定其是否具有经营和补偿能力。经过审查，文毅等5户取得流转经营权，分别签订合同，租期16年，租金为400元/亩・年，每3年递增100元/亩，粮食补贴、良种补贴等政策性惠农资金归原承包户所有。
（三）本土能人助推流转与白酒村签定流转合同的文毅等5人除刘桂银是本县襄河镇人外，其他4人均为本镇居民，他们具有丰富的生产经验，较强的管理能力，且资金实力雄厚，抗风险能力较强。流转后，他们不但添置了大量的植保、抗旱、仓储等机械设备，而且也投入了大量资金对输电线、道路、沟渠等进行了维修，大大提高了生产条件。文毅，流转面积3100亩，以种植水稻为主。该大户原是我县马塘湖示范良种场职工，水稻制种大户，具有较为丰富的'农业生产经验。今年投资130多万元新建仓储设施10间300�O，添置烘干设备2台套，抗旱机械8台套，植保机械20台套；刘桂银，滁州城南建筑安装公司股东，襄河镇人，承包面积3000亩，以种植水稻为主。该大户资金雄厚，投入抗旱机械6台套，植保机械15台套；万仁义，本村上王组人，承包面积2900亩，种植水稻和棉花，该户原是棉花收购商，常年与安徽省供销总社的棉麻公司合作，这次他承担了省棉麻公司的400亩特种棉示范基地项目，长势较好。他还牵头成立植保专业合作社，并添置了一大批的植保机械和抗旱设备；储祥金、韩大同两流转大户分别流转2200亩和1900亩，以水稻和西瓜为主导产业，两大户原为本镇的农资经销商，常年销售种子、农药等农资，对农业非常熟悉，生产经验丰富，他们也分别购进多台套植保和抗旱机械。
（四）集中流转促进农民增收集中流转促进农村劳动力转移，增加农民收入。22个村民组原有人口2600人，劳力1200人，土地流转后，农民从土地中**出来，有700人常年外出务工，月收入约20xx元，250人进入本地企业，月收入约1200元，250人在本地参与5个流转大户的生产管理，每月获得500-600元的收入，农民务工收入约2220万元，人均年务工收入8540元。加之原承包地的粮食补贴、良种补贴等政策性惠农资金归原承包户所有，被流转农户人均年收入约11000元，较流转前增收约5000元，增加83%。
（五）集中流转出现多赢局面。一是农民除获取土地流转的收入外，还可以腾出身来从事二三产业，或者就*打工，获取报酬，增收渠道大大拓宽，收入水*大幅度提高。二是流转大户多是种植能手且资金雄厚，土地流转的推进，为他们进行集约化、规模化、机械化、标准化生产经营创造了广阔空间，他们可以尽情发挥自身优势，大大提高土地的产出效益。三是促进农业结构调整。大规模的土地流转，使得大量抛荒土地得到及时恢复耕种，较好地解决了农业土地连片开发和规模种植的难题，形成了水稻、棉花等×万亩以上基地，农业结构进一步优化也加快了农业向规模化经营的步伐。四是促进低效农业向高效农业转变。过去农业种植效益低，农民一方面不愿在土地上增加投入，另一方面农民也没有充裕的资金向农业投入，农业投入及产出都比较低。通过土地流转，大量资金进入农业，加大了对农业的投入，大大提高了农业的产出效益。同时还带来了新品种、新技术和新的经营理念，有效地促进了现代农业的发展。
XX镇辖12个村（居）委员会，农业人口×万人，总面积×*方公里。其中，耕地面积×万亩，林地面积×万亩，水面×万亩。
一、全镇土地使用权流转现状
*年来通过各种方式进行流转，共流转土地面积38080亩，其中耕地流转27764亩，林地流转7726亩，水面流转2590亩，占土地总面积的%，被流转农户3638户。
土地流转的形式主要有两类，一类为大户租赁经营，耕地流转面积达100亩以上的大户就有20户，流转面积达22406亩；水面流转100亩以上的大户就有8户，流转面积达1700亩，计占全镇土地流转总面积的%。另一类为零散为转包，主要是农民群众由于外出务工、经商等原因，将自己承包经营的稻田转包给其他村民经营种植，这种形式的流转占%。
二、白酒村土地流转情况
（一）初步实现规模化流转20xx年，白酒村将土地整治及建设用地置换项目捆绑进行,整村推进，×万亩项目区经过综合整治后，实现小田变大田，达到“田成方、路成网、树成行、渠相连、旱能灌、涝能排”标准化农田，生产条件得到改善。其中22个村民组×万亩整体流转给了文毅等5名种植大户，占整治面积的%。流转户流转土地后，科研院校、企业等单位发展优新高效农业，带动地方经济发展。
（二）规范土地流转行为以《农村土地承包法》为依据，在坚持土地承包关系30年不变的前提下，遵循“依法、自愿、有偿”的原则进行土地流转。重点把握四个环节，即坚持流转主体为农民、流转收益归农民、流转年限不超过二轮承包规定的年限、对流入方的资格进行审查，确定其是否具有经营和补偿能力。经过审查，文毅等5户取得流转经营权，分别签订合同，租期16年，租金为400元/亩·年，每3年递增100元/亩，粮食补贴、良种补贴等政策性惠农资金归原承包户所有。
（三）本土能人助推流转与白酒村签定流转合同的文毅等5人除刘桂银是本县襄河镇人外，其他4人均为本镇居民，他们具有丰富的生产经验，较强的管理能力，且资金实力雄厚，抗风险能力较强。流转后，他们不但添置了大量的植保、抗旱、仓储等机械设备，而且也投入了大量资金对输电线、道路、沟渠等进行了维修，大大提高了生产条件。文毅，流转面积3100亩，以种植水稻为主。该大户原是我县马塘湖示范良种场职工，水稻制种大户，具有较为丰富的农业生产经验。今年投资130多万元新建仓储设施10间300㎡，添置烘干设备2台套，抗旱机械8台套，植保机械20台套；刘桂银，滁州城南建筑安装公司股东，襄河镇人，承包面积3000亩，以种植水稻为主。该大户资金雄厚，投入抗旱机械6台套，植保机械15台套；万仁义，本村上王组人，承包面积2900亩，种植水稻和棉花，该户原是棉花收购商，常年与安徽省供销总社的棉麻公司合作，这次他承担了省棉麻公司的400亩特种棉示范基地项目，长势较好。他还牵头成立植保专业合作社，并添置了一大批的植保机械和抗旱设备；储祥金、韩大同两流转大户分别流转2200亩和1900亩，以水稻和西瓜为主导产业，两大户原为本镇的农资经销商，常年销售种子、农药等农资，对农业非常熟悉，生产经验丰富，他们也分别购进多台套植保和抗旱机械。
（四）集中流转促进农民增收集中流转促进农村劳动力转移，增加农民收入。22个村民组原有人口2600人，劳力1200人，土地流转后，农民从土地中**出来，有700人常年外出务工，月收入约20xx元，250人进入本地企业，月收入约1200元，250人在本地参与5个流转大户的生产管理，每月获得500-600元的收入，农民务工收入约2220万元，人均年务工收入8540元。加之原承包地的粮食补贴、良种补贴等政策性惠农资金归原承包户所有，被流转农户人均年收入约11000元，较流转前增收约5000元，增加83%。
（五）集中流转出现多赢局面。一是农民除获取土地流转的收入外，还可以腾出身来从事二三产业，或者就*打工，获取报酬，增收渠道大大拓宽，收入水*大幅度提高。二是流转大户多是种植能手且资金雄厚，土地流转的`推进，为他们进行集约化、规模化、机械化、标准化生产经营创造了广阔空间，他们可以尽情发挥自身优势，大大提高土地的产出效益。三是促进农业结构调整。大规模的土地流转，使得大量抛荒土地得到及时恢复耕种，较好地解决了农业土地连片开发和规模种植的难题，形成了水稻、棉花等×万亩以上基地，农业结构进一步优化也加快了农业向规模化经营的步伐。四是促进低效农业向高效农业转变。过去农业种植效益低，农民一方面不愿在土地上增加投入，另一方面农民也没有充裕的资金向农业投入，农业投入及产出都比较低。通过土地流转，大量资金进入农业，加大了对农业的投入，大大提高了农业的产出效益。同时还带来了新品种、新技术和新的经营理念，有效地促进了现代农业的发展。
农村土地流转自查报告
根据《农村土地经营权流转交易工作领导小组办公室关于在全县开展农村土地承包经营权流转自查自纠活动的通知》要求，我镇农村土地流转交易工作领导小组组织土地流转站、以及有关农业，农经、民政、司法等部门对各村土地流转工作进行了细致的自查。自查结果报告如下：
一、基本情况
我镇共有人口人，户，
二、检查结果
1、我镇土地流转期限一般为1-2年，没有超过二轮土地延包期限的.情况。我镇土地都是水稻种植和水产养殖，都是流转前经村委会统一规划的，不存在受让方擅自改变农用地用途的情况。
2、我镇土地流转由于期限很短，村民之间一般都是口头协议，给流转合同签署、备案造成了一定困难，但是通过镇流转站和村委会精心摸查，督促村民签订流转合同，*年来，各村都能够按照统一要求，使用统一的合同文本，指导流转双方规范合同书，并备案装订，安排专人保管。
3、经过详细检查，我镇各村在流转过程中不存在强迫、阻碍、承包方意愿等违法违规行为，都是遵循"依法、自愿、有偿"原则进行的流转。杨渔姚渔两村村委会和全体村民也都签署了土地流转委托书。集体发包也都是按照有关规定采取公开招标方式进行，不存在任何违反规定的行为。
农村土地流转自查报告
根据《农村土地经营权流转交易工作领导小组办公室关于在全县开展农村土地承包经营权流转自查自纠活动的通知》要求，我镇农村土地流转交易工作领导小组组织土地流转站、以及有关农业，农经、民政、司法等部门对各村土地流转工作进行了细致的自查。自查结果报告如下：
一、基本情况
我镇共有人口人，户，
二、检查结果
1、我镇土地流转期限一般为1-2年，没有超过二轮土地延包期限的情况。我镇土地都是水稻种植和水产养殖，都是流转前经村委会统一规划的，不存在受让方擅自改变农用地用途的情况。
2、我镇土地流转由于期限很短，村民之间一般都是口头协议，给流转合同签署、备案造成了一定困难，但是通过镇流转站和村委会精心摸查，督促村民签订流转合同，*年来，各村都能够按照统一要求，使用统一的合同文本，指导流转双方规范合同书，并备案装订，安排专人保管。
3、经过详细检查，我镇各村在流转过程中不存在强迫、阻碍、承包方意愿等违法违规行为，都是遵循"依法、自愿、有偿"原则进行的`流转。杨渔姚渔两村村委会和全体村民也都签署了土地流转委托书。集体发包也都是按照有关规定采取公开招标方式进行，不存在任何违反规定的行为。
——农村土地流转合同协议书（精选5篇）
流转方（甲方）：
受让方（乙方）：
根据农村土地承包法律法规和政策的有关规定，订立本合同，双方共同遵守。
第一条：甲方受____组___名农户委托以___（转包、转让、互换、租赁、入股）形式将该组共计____亩（其中原纳税面积土地___亩、非纳税面积土地___亩）土地经营权流转给乙方从事农业生产，流转期限____年（____年____月____日至____年____月____日），流转费用每年（人民币大写）____ 元整，包括____，付款时间为每年___月___日前。
第二条：流转期内，乙方享有生产经营自**；产品处置收益权和___、___的权利，并接受发包方依法管理和监督。
第三条：流转期内，乙方承担维护土地的'农业用途，不得用于非农建设；依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害和____、_____等义务。
第四条：流转期最后一年，乙方应于____年___月___日前向甲方交齐当年流转费用后，方可使用流转土地，否则，甲方有权收回流转给乙方的土地。
第五条：流转期满，乙方应保证流转的土地达到流转时上地等级和质量。
第六条：因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民**或者街道办事处等调解解决。
当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
第七条：双方约定条款。
1、流转经营期间，除粮食直补由甲方享受外，其他惠农补贴政策归乙方享受。
2、流转经营期间，种植业政策性农业保险保费由乙方交纳，理赔款由乙方享受。
3、如遇人力不可抗拒的灾害，土地不能正常经营，本合同顺延一年（不收租金）。
4、流转期满（必须要到春季作物收割完成以后，才能收回土地），如果甲方继续同意流转，乙方享有优先权。
第八条：本合同自签订之日起生效，合同一式三份，流转双方各执二份，乡镇人民**农村土地承包管理部门备案一份。
第九条：合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。
甲方：（签字盖章）乙方：
村委会见证：
村民小组见证
监证机关：
（签字）
______年______月______日
合同编号：__________________________
签约地点：__________________________
甲方(流出方)：__________________________
乙方(流入方)：__________________________
双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据(中华人民共和国合同法)、(中华人民共和国农村土地承包法)、(中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法)及其它有关法律法规的规定，本着公正、*等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。
一、流转标的
甲方同意将其承包经营的位于________________县(市)________________乡(镇)________________村________________组________________亩土地的承包经营权流转给
乙方从事________________________________________________生产经营。
二、流转土地方式、用途
甲方采用以下第_________种方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
1. 转包 2. 出租 3. 互换 4. 转让 5. 入股
乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定______________________________________________________。
三、土地承包经营权流转的期限和起止日期
双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。
四、流转土地的种类、面积、等级、位置
甲方将承包的耕地_________亩、荒地_________亩、林地_________亩、其他土地_________亩流转给乙方，该土地位于____________________________________。(详见列表)。
序号__________土地名称____________面积_______________等级____________四至东南西北
五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间
(一)乙方同意每年________月________日前分________次，按________ 元/亩或 实物________公斤/亩，合计________ 元流转价款支付给甲方。
(二)乙方同意于________年________月________日前分________次，支付甲方实际投入资金和人力改造该土地的合理补偿金________ 元。
六、土地交付、收回的时间与方式
甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。
乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。
交付、交回方式为________________________________________。并由双方指定的第三人 ________________________________予以监证。
七、甲方的权利和义务
(一)按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。
(二)协助和督促乙方按合同行使土地经营权， 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
(三)不得将该土地在合同规定的期限内再流转。
八、乙方的权利和义务
(一)按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。
(二)按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途，不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。
(三)未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。
九、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。
(一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；
(三)一方违约，使合同无法履行的；
(四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的；
(五)因不可抗力使合同无法履行的。
十、违约责任
(一)甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金________ 元。
(二)甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任，应支付乙方赔偿金
元。
(三)乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________ 元。
(四)乙方违背合同规定，给甲方造成损失的.，由乙方承担赔偿责任，向甲方偿付赔偿金________ 元。
(五)乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。
1.不按合同规定用途使用土地的；
2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产，荒芜土地的，破坏地上附着物的；
3.不按时交纳土地流转费的。
十一、特别约定
(一)本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。
1. 甲方收取；
2. 乙方收取；
3. 双方各自收取________﹪；
4. 甲方收取土地补偿费， 乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。
(二)本合同履约期间，不因集体经济组织的分立、合并，负责人变更，双方法定代表人变更而变更或解除。
(三)本合同终止，原土地上新建附着构筑物，双方同意按以下第________种方式处理。
1. 归甲方所有，甲方不作补偿；
2. 归甲方所有，甲方合理补偿乙方________ 元；
3. 由乙方按时拆除，恢复原貌， 甲方不作补偿。
(四)国家征用土地、乡(镇)土地流转管理部门、村集体经济组织、村委会收回原土地重新分配使用，本合同终止。土地收回重新分配给甲方或新承包经营人使用后，乙方应重新签订土地流转合同。
十二、争议的解决方式
在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第________种方式解决。
(一)提交广州仲裁委员会仲裁；
(二)依法向________________________人民法院起诉。
十三、其它约定
本合同一式四份，甲方、乙方各一份， 乡(镇)土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会(原发包人) 各一份，自双方签字或盖章之日起生效。
如果是转让土地合同，应以原发包人同意之日起生效。
本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
双方约定的其他事项________________________________________________。 甲方：____________________________乙方:____________________________
(自 然 人)签字__________________自 然 人)签字___________________
(法 人)签字盖章______________(法 人)签字盖章_____________
住所：____________________________住所：___________________________
身份证或营业执照号码:_____________身份证或营业执照号码：___________
委托代理人：______________________委托代理人：_____________________
联系电话：________________________联系电话：_______________________
银行账号：________________________银行账号：_______________________
__________年_________月_________日 __________年_________月________日
乡(镇)土地流转管理部门或村集体经济组织、村委会备案(盖章)_________
______________________年_____________________月____________________日
甲方：
乙方：
依照《合同法》、《农村土地承包法》等法律、法规的规定，本着公开、诚信、*等、自愿的原则，经甲、乙双方友好协商，就土地承包事宜达成如下条款，以兹共同遵守。
一、甲方将黄河土地xx亩经营权交给乙方。甲方的土地不能有任何争议、纠纷和债务。
二、合同期限从20xx年xx月xx日起至20xx年xx月xx日止。
三、本合同期限内按每亩xx 元，总计xx 元，在20xx年xx月xx日前一次性结清。
四、乙方在本合同期限内享有独立的'生产自**、经营权，但不能改变土地用地性质，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常生产经营方式，乙方要认真管理好甲方的土地，不得让别人占用，及时除草，不能留下杂草，保养、*整好每块土地，不得损坏。
五、如因国家工程(扒河、铺路)需要变更土地用途，长期占用，一次性赔偿金应归滕庄村民所有。
六、本合同自双方签字之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份。
甲方：
乙方：
日期：
甲方：_________
乙方：_________
乙方自愿将自己的承包土地转包给甲方，现依照农村土地承包法及相关法律规定，甲乙双方本着*等、自愿、有偿的原则，就转包事宜约定如下：清晰了解乙方将土地对外承包合同的内容（双方享有的权利、承担的义务）。
一、土地的面积、位置
1、乙方自愿将位于_________的土地_________亩，长_________宽_________，承包给甲方。
2、承包农用地有效期限为30年：_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
3、承包金：该土地的承包金为每亩每年人民币600 元。每_________年_________月_________日前，甲方向乙方全额支付本年度的承包金，并在合同有效期内乙方不得以任何理由提高承包金。
4、承包土地上的.青苗、地上附着物等补偿费用共计_________ 元，甲方于_________年_________月_________日前一次付清。
二、权利和义务
1、甲方承包乙方土地后，以集体名义集中对外统一发包。为充分保障相关村民的知情权与参与权，甲方对外所签的土地承包合同，合同逐项逐条对与土地承包的相关村民进行充分释义，并经侯家沟村八组村民代表会议有效表决通过使该合同符合民主议定原则。
2、在本合同生效期当天内，乙方的地面附着物由承包商直接接管，附着物归承包商所有。
3、甲方对自然灾害造成的土地面积流失不负任何责任。按时催促、结算、发放承租金。
4、甲方应在合同约定30日内给乙方结清租赁金，否则乙方有权收回土地，终止合同。
5、甲、乙双方共同为承包商无偿提供条款：渠道、交通道路使用权。
三、违约责任
乙方如有违约行为，对承包商造成的一切经济损失均由乙方承担。
四、合同的变更和解除
1、在合同履行期间，任何一方法定代表人员或人员变更，都不得因此而变更或解除合同。
2、本合同经甲、乙双方签字及村委盖章后生效。本合同一式三份，甲、乙双方及承包商各持一份，具有同等法律效力。
甲方：（签章）_________
代表：_________
_________年_________月_________日
乙方（签章）：_________
代表：_________
_________年_________月_________日
甲方：______________（以下简称甲方）
乙方：______________（以下简称乙方）
身份证号码：_____________________
依照《合同法》、《农村土地承包法》等法律、法规的规定，本着“公开、诚信、*等、自愿”的原则，经甲、乙双方友好协商，就林地土地承包事宜达成如下条款，以兹共同遵守。
一、甲方将依法取得在县乡（镇）村_村民组林地的土地经营权转让给乙方。
二、合同期限从_______年_____月___日起到_______年_____月___日止。
三、四至界限见附图
四、转让价格
本合同期限内按每亩 元一次性结清。（结合自己情况，最好一年一付）
五、结算方式
现金结算，甲、乙双方以收据为凭。
六、甲方转让的.土地不能有任何争议、纠纷和债务，
七、乙方在本合同期限内享有独立的生产自**、经营权及甲方。有的所有权利，但不能改变土地用地性质，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常生产经营活动。
八、违约责任：上述条款是甲、乙双方在完全*等、自愿的基础上达成的，任何一方不得以任何借口违约，否则，单方违约给对方造成的经济损失全部由违约方承担。
九、本合同自双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，报送主管部门备案一份。
甲方：_____________________
乙方：_____________________
_______年_____月___日
——农村土地承包流转及温室大棚转让合同(五)份
甲方名称：
乙方名称：
地址：
地址：
为了规范农村土地)承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》和《民法典》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正*等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转及温室大棚转让合同：
一、甲方同意将自己承包的用于温室大棚生产的承包土地流转给乙方经营，同时将温室及大棚一并转让给乙方。
二、乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产。
三、土地承包经营权流转期限为___年，从___年___月___日起，至___年___月___日止。
四、甲方流转给乙方承包的土地___亩，该土地具**置(名称、四至)。(可具体列表说明，并附土地现状*面图)。转让的温室大棚的建筑面积 *方米，温室建筑标准、大棚建筑标准。
五、流转价款及支付方式、时间：合同双方约定，土地流转费用以现金(实物)支付。乙方一次性向甲方支付元。(或约定分期支付)
六、甲方的权利和义务：
(一)权利：按照合同规定收取土地流转费。
(二)义务：协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解乙方和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
七、乙方的权利和义务：
(一)权利：在受让的土地上，具有生产经营权。
(二)义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的`耕地进行有效保护。
八、合同的变更和解除：有下情况之一者，本合同可以变更或解除：
(一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的;
(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;
(三)一方违约，使合同无法履行的;
(四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的;
(五)因不可抗力使合同无法履行的。
九、违约责任：
(一)甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。包括直接损失和可计算的可得利益损失。
(二)乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
(三)乙方有下列情况之一者，土地发包方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的;荒芜土地、不按时依法交纳有关部门收取相应的税费的。
十、其他约定事项：
(一)本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农村土地承包合同管理机构一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。
(二)合同甲、乙双方约定的其他事项。
(三)本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
日期：
甲方（出让方）：
乙方（受让方）：
为切实维护土地流转双方的合法利益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》以及其他有关法律规定的规定，经甲方双方共同协商，并经村民大会讨论同意，达成如下合同条款，双方应共同遵守。
一、 流转土地面积和位置甲方自愿将 亩土地流转给乙方经营。流转土地名块数和土地*面示意图附后。
二、 土地流转时限从 年 月 日起至 年 月 日止。
三、土地流转转费用每年每亩 元计算，一年一付，乙方于每年 月 日付给甲方。
四、甲方的权利和义务
1、按合同规定收取土地流转费。2、甲方不得干涉乙方的正常生产经营活动。3、甲方不能干涉乙方用水用电，并保证道路畅通。4、甲方应协助乙方处理解决生产经营中遇到的治安纠纷等问题。5、合同期内，甲方不得在流转土地的'田坎、田埂上种植任何植物。
五、乙方的权利和义务
1、乙方应依照合同规定，按时交纳土地流转费。2、乙方在流转土地期间享有自主生产经营权、管理权、产品处置权和收益权。3、在合同期内，流转土地若被征用、占用，青苗赔偿费归乙方所有，土地补助土地款、安置费等归甲方所有。4、在合同期内，国家给予的农业直补归甲方享有。以农户名义向**申请获得的农业扶持补贴，30%归甲方，70%归乙方。5、乙方如遇劳动力减少，以及人力无法抗拒的因素无法继续生产经营时，可向甲方提出终止合同要求。同时，乙方承担义务相应解除。六、违约责任甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，经乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方全部损失。
七、其它约定
1、在合同期内，乙方可以将土地转让给予第三方经营。2、本合同未尽事宜，由双方共同协商解决，达成一致意见后，形成书面补充协议，与本合同具有同等法律效力。3、合同期满，同等条件下，乙方有权优先流转该土地。
八、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，村委会一份，自签字之日生效。
附：流转土地面积和座落方位简易图
甲方（签章）：
鉴证方（签章）：
___年___月___日
乙方代表（签章）：
___年___月___日
甲方名称： 乙方名称：
(承包方)(受让方)
地址： 地址：
为了规范农村土地)承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》和《中华人民共和国合同法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正*等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转及温室大棚转让合同：
一、甲方同意将自己承包的用于温室大棚生产的承包土地流转给乙方经营，同时将温室及大棚一并转让给乙方。
二、乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产。
三、土地承包经营权流转期限为x年，从x年x月x日起，至x年x月x日止。
四、甲方流转给乙方承包的土地x亩，该土地具**置(名称、四至)。(可具体列表说明，并附土地现状*面图)。转让的温室大棚的建筑面积 *方米，温室建筑标准、大棚建筑标准。
五、流转价款及支付方式、时间：合同双方约定，土地流转费用以现金(实物)支付。乙方一次性向甲方支付元。(或约定分期支付)
六、甲方的权利和义务：
(一)权利：按照合同规定收取土地流转费。
(二)义务：协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解乙方和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的.生产经营活动。
七、乙方的权利和义务：
(一)权利：在受让的土地上，具有生产经营权。
(二)义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护。
八、合同的变更和解除：有下情况之一者，本合同可以变更或解除：
(一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的;
(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;
(三)一方违约，使合同无法履行的;
(四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的;
(五)因不可抗力使合同无法履行的。
九、违约责任：
(一)甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。包括直接损失和可计算的可得利益损失。
(二)乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
(三)乙方有下列情况之一者，土地发包方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的;荒芜土地、不按时依法交纳有关部门收取相应的税费的。
十、其他约定事项：
(一)本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农村土地承包合同管理机构一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。
(二)合同甲、乙双方约定的其他事项。
(三)本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方签字：乙方签字：
(承包方) (受让方)
年月日年月日
村集体经济组织或村委会批准或备案意见(盖章)：
甲方名称： 乙方名称：
(承包方)(受让方)
地址： 地址：
为了规范农村土地)承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》和《中华人民共和国合同法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正*等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转及温室大棚转让合同：
一、甲方同意将自己承包的用于温室大棚生产的承包土地流转给乙方经营，同时将温室及大棚一并转让给乙方。
二、乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产。
三、土地承包经营权流转期限为x年，从x年x月x日起，至x年x月x日止。
四、甲方流转给乙方承包的土地x亩，该土地具**置(名称、四至)。(可具体列表说明，并附土地现状*面图)。转让的温室大棚的建筑面积 *方米，温室建筑标准、大棚建筑标准。
五、流转价款及支付方式、时间：合同双方约定，土地流转费用以现金(实物)支付。乙方一次性向甲方支付元。(或约定分期支付)
六、甲方的.权利和义务：
(一)权利：按照合同规定收取土地流转费。
(二)义务：协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解乙方和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
七、乙方的权利和义务：
(一)权利：在受让的土地上，具有生产经营权。
(二)义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护。
八、合同的变更和解除：有下情况之一者，本合同可以变更或解除：
(一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的;
(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;
(三)一方违约，使合同无法履行的;
(四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的;
(五)因不可抗力使合同无法履行的。
九、违约责任：
(一)甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。包括直接损失和可计算的可得利益损失。
(二)乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
(三)乙方有下列情况之一者，土地发包方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的;荒芜土地、不按时依法交纳有关部门收取相应的税费的。
十、其他约定事项：
(一)本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农村土地承包合同管理机构一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。
(二)合同甲、乙双方约定的其他事项。
(三)本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方签字：乙方签字：
(承包方) (受让方)
年月日年月日
村集体经济组织或村委会批准或备案意见(盖章)：
甲方： （以下简称甲方）
乙方： （以下简称乙方）
法定代表人：____________________________________
住址：__________________________________________
身份证号码：____________________________________
经甲乙双方*等协商达成如下协议依据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规和国家政策的规定，本着*等、自愿、有偿的原则，甲、乙双方就农村土地流转事宜协商一致，制定本合同。
一、流转土地的基本情况及用途甲方愿意将位于 亩流转给乙方。乙方从事常规作物农业生产种植等一系列涉农生产经营活动。
二、土地流转期限土地流转期限为年，自年月日起至 月起将土地交付乙方。
三、土地流转价格与付款方式该块土地流转价格为每亩、每年人民币（大写 元整），土地流转价款实行一次性支付，即一次性付齐元全款四、土地流转和使用的约定
1、甲方应在以乙方交齐土地流转款时，及时把土地交付给乙方使用。2、乙方获得该土地流转经营权后，不得用于非农业建设，不得损坏原有耕地，乙方有权依法享有该土地的使用，经营种植和产品销售权等。
3、甲方有权享受该土地的国家惠农政策（粮食直补、综合直补、品种补贴等惠农政策），乙方享受国家及**为其提供的.惠农政策和补贴及从事温室大棚生产的各项补贴。
4、在土地流转期间，甲方无权干预乙方的经营、管理、销售等权力。
5、乙方在取得土地流转经营权后，在土地流转期内，有权将该土地转让、出租、抵押等事项。
6、一但该土地被征用，导致本合同不能履行或不能完全履行时，土地的一切补偿款都归甲方所有，地面上建筑物的补偿款都归乙方所有。同时甲方应返还乙方未到期年限的流转土地款及利息（按银行定期存款利率计算）。
甲方（签章）：
鉴证方（签章）：
___年___月___日
乙方代表（签章）：
___年___月___日
——农村土地流转正规简单合同通用5篇
甲方名称(承包方)：
乙方名称(受让方)：
住址： 住址：
身份证号： 身份证号：
根据《民法典》、《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，本着公正、*等、自愿、互利、有偿的原则，经流转双方充分协商，订立本合同。
一、流转标的
甲方同意将其承包经营的位于乡(镇)村组亩土地的承包经营权流转给乙方从事生产经营。
二、流转土地方式、用途
甲方以转包的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
乙方不得改变流转土地用途，合同双方约定用途为：。
三、土地承包经营权流转的期限和起止日期
双方约定土地承包经营权流转期限为年，从 年 月 日起，至 年 月 日止。
四、流转土地的种类、面积、等级、位置
序号土地名称面积等级四至
东南西北
五、流转价款及支付方式、时间
乙方同意每 年 月 日前分次，按 元/亩，将流转费用支付给甲方。
六、甲方的权利和义务
(一)按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限收回流转的土地。
(二)协助和监督乙方按合同行使土地经营权，合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
七、乙方的权利和义务
(一)按合同约定流转的土地具有自主生产经营权，经营决策权、产品处置权。
(二)按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用。
(三)在流转合同期限内，可自由的将该土地租赁给第三方，但不得改变土地的'用途。
八、违约责任
(一)甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，由甲方赔偿乙方损失。向乙方支付违约金 元。
(二)乙方违反合同约定，向甲方支付违约金 元。
九、特别约定
(一)本合同在土地流转过程中，如遇国家征用土地时，双方应无条件服从，并约定获取国家征用该土地的补偿费用分配方式为：土地补偿款归甲方所有，地上物补偿归乙方所有。
(二)本土地流转合同终止后，原土地上新建附着建筑物，双方同意按以下第种方式处理。1.归甲方所有，甲方不作补偿;2.归甲方所有，甲方合理补偿乙方;3.由乙方按时拆除，恢复原貌。
十、合同争议的解决方式
在履行本合同过程中发生的争议，由双方友好协商;协商不成的，依法向流转土地所在地人民法院起诉。
十一、其它约定
本合同一式四份，甲方、乙方各一份，乡(镇)土地流转管理部门、村委会(原发包人)各一份，自双方签字或盖章之日起生效。
本合同未尽事宜，双方可以订立书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
双方约定的其他事项：。
甲方： 乙方:
联系电话： 联系电话：
年 月 日 年 月 日
乡(镇)土地流转管理部门或村委会备案(盖章)
年 月 日
甲方(出让方)：__乡镇__村__组(户主姓名)_____
乙方(受让方)：______________________________
为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国民法典》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。
一、土地流转方式
甲方采用_____方式将其承包经营的土地、山地、鱼塘流转给乙方经营。
二、流转土地的用途
乙方只能将流转的土地用于：_____。
三、土地流转时限
从________年____月____日至________年____月____日止。
四、土地流转数量及费用
甲方将第六条所列土地___亩、鱼池___亩、山地___亩流转给乙方经营，土地流转费以现金人民币贰拾壹万 元计算。
五、付费方式及时间
土地流转费以现金凡是支付。土地流转费分六次支付，第一次在春节之前付陆万。以后每年春节前付___万，直至付清贰拾壹万。
六、流转土地类型、面积和质量
七、甲方的权利和义务
1、权利：①按合同约定收取土地流转费;②监督乙方依照合同约定的用途使用流转土地;③合同到期或解除后，监督乙方对需要还耕的流转土地还耕恢复，收回流转土地。
2、义务：①协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本村组内与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷;②不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。
八、乙方的权力和义务
1、权利：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处置权和收益权;②流转土地被依法征用、占用造成经济损失的，有权获得相应的补偿。
2、义务：①在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，依照合同规定按时足额交纳土地流转费;②对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜;③合同期内要保护好流转的土地，不得损毁流转土地;④合同到期或解除后，若造成流转土地损毁，必须负责流转土地复耕;⑤加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。
九、合同的变更与解除
1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的;②订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的;③因不可抗力(重大自然灾害、国家和集体征占用土地等)使合同无法履行的。
2、乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，收回流转的土地：①不按合同规定用途使用土地的;②荒芜土地的，不按约定破坏土地上的附着物的，破坏水利等基础设施的;③不按时交纳土地流转费的。
3、甲方非法干预乙方生产经营，或以其他形式使用或占用流转给乙方土地的，乙方有权终止合同。
十、违约责任
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方全部损失。
2、乙方违背合同条款给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方全部损失。
十一、合同纠纷处理
如双方发生合同纠纷，在双方协商不成时，按《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和有关农村土地经营权流转管理政策执行，由甲方所在地乡镇土地承包管理部门或农业局土地承包管理部门进行调解或仲裁;也可以直接向甲方所在地人民法院提起诉讼。
十二、其他约定
1、在合同期内国家有关惠农政策(如各种补贴)，由方享有。
2、在合同期内流转土地应交纳的水费和生产统筹费用等由方承担。
3、在合同期内经甲方同意后乙方可以将土地转让给第三方经营。
4、在合同期满后，若甲方需继续流转土地承包经营权，在同等条件下乙方可优先受让。
5、本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见后形成书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
6、本合同一式四份，经双方签章后生效。甲方、乙方、甲方所在太泊村、甲方所在彭泽县棉花原种场土地承包管理部门(鉴证方)各执一份，具有同等法律效力。
甲方：_______________(签章)联系电话：_______________
乙方：_______________(签章)联系电话：_______________
鉴证方：_______________(签章)
鉴证经办人：__________(签章)
________年____月____日
甲方(出让方)：(镇村)
身份证号：住所：
乙方(受让方)：
身份证号：住所：
为了规范农村土地承包经营权流转，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》法律、规章的有关规定，本着依法、自愿、有偿、*等协商的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。
一、流转承包土地的种类、位置、四至、面积、质量、
甲方将承包的土地约亩经营权流转给乙方。承包地种类为：承包地座落于：
四至界限：
流转土地包括树棵
二、承包地承包经营权流转的期限和起止日期
合同双方约定，承包地承包经营权流转期限为年，从__年__月__日起，至__年__月__日止。
三、承包地承包经营权流转方式
甲方采用转包方式将其承包地流转给乙方生产经营。
四、流转承包地用途
流转承包地用途为生态旅游观光农业或有机生态种植养殖。
五、流转价款及支付方式、时间
1、承包地流转费用现金支付。合同期内，乙方向甲方支付流转费共 元。付款方式：分次付清，合同签订三日内支付现金 元，__年__月__日付现金 元，__年__月__日付清全部余款。 。
2、流转土地所享受国家惠农资金和其它补贴均由乙方享受。
六、流转双方的权利和义务
(一)甲方的权利和义务
1、权利。按照合同规定收取承包地流转费，按照合同约定的期限收回流转的承包地。合同约定的其它权利。
2、义务。在不干预乙方正常的生产经营活动情况下，协助乙方按合同行使土地经营权。甲方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的，甲方应当事先向发包方提出转让申请，发包方同意后甲方与乙方签订本合同。土地流转期间原发包人收取该土地的所有承包费用由甲方负责支付。协助乙方按照合同约定使用流转的土地，帮助协调本流转土地与其他农户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷。
(二)乙方的权利和义务
1、权利。在受让的承包地上，乙方具有自主生产经营权。在受让土地上附属物归乙方所有。
乙方在流转期间投入资金而提高了土地生产回报能力或在流转土地上投入的生产建设基础设施，在流转合同到期或者未到期，由甲方依法收回承包土地时，甲方应按照所有地面附属物的实际经营价值赔偿给乙方。当**规划需要占用土地时，乙方有权获得相应的经济补偿，补偿标准应按照所有地面附属物的实际经营价值补偿给乙方。甲方有义务协助乙方获得相应经济补偿。
乙方有权将承包土地以转包、出租方式实行再流转，再流转时应当及时书面告知甲方。
本合同到期时，乙方有优先承包权及合同约定的其它权利。
2、义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事观光农业生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳流转费。对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地(荒地、林地等)进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。合同约定的其它义务。
七、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。
①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的;
②订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;
③一方违约，使合同无法履行的;
④乙方丧失经营能力使合同不能履行的;
⑤因不可抗力使合同无法履行的。
八、违约责任
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失，并向乙方支付违约金。
2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任，并向甲方支付违约金。
3、乙方不按时交纳土地流转费，视为乙方违约，甲方有权收回土地经营权。
4、本合同违约金额为人民币贰拾万 元整。
九、合同纠纷的解决方式
甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决;协商不成的，可以请求村民委员会、乡(镇)人民**调解;双方当事人不愿意协商或调解，或者协商、调解无效的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，不服仲裁决定的，在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉;也可直接向人民法院起诉。
十、其他约定事项
本合同一式四份，甲方、乙方各持两份。(发包方及乡镇经管站合同备案事项由甲方负责办理)。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。合同甲、乙双方约定的其他事项
本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方(盖章)签名：乙方(盖章)签名：
__年__月__日
订立合同双方：
甲方(出让方)：
地址：
乙方(受让方)：
地址：
为了规范农村土地承包经营权流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关政策、法规的规定，本着自愿互利、公正*等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。
一、土地承包经营权流转方式
甲方采用 租赁 方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
二、流转土地用途
乙方流转用于 药材 生产，不得改变流转土地用途，不得用于畜牧业生产及其他非农生产。
三、流转的期限和起止日期
合同双方约定，土地承包经营权流转期限为____年，从 ____年____月____日起，至 ____年____月____日止。
四、流转土地的面积、位置。
甲方将承包的耕地亩流转给乙方，该土地位于 。
五、流转价款及支付方式、时间。
合同双方约定，土地流转费用采取实物支付。乙方每 年 月 日支付甲方优质小麦 公斤/亩，每 年 月 日支付甲方优质水稻 公斤/亩。质量标准根据国家标准确定。经双方同意，也可根据当年实物市场价格折算**民币支付。
六、甲方的权利和义务
1、权利。按照合同规定收取土地流转费，按照合同约定的期限收回流转的土地。
2、义务。协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解本社区和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
3、在流转期间如遇土地征用占用情况，由甲乙双方共同作出决定，乙方不得擅自作出决定，乙方没有通过甲方私自作出的决定无效，如因乙方私自决定造成土地被征用、占用及其他损失的，由乙方承担赔偿费用，赔偿标准为每亩人民币 壹仟万 元。如确因国家或者集体需要，由甲乙双方共同作出决定的，青苗赔偿费归乙方所有，其他土地补助、土地款、安置费、安置物等所有补偿归甲方所有。
4、合同期内国家给予的农业直补归甲方所有。
七、乙方的权利和义务
1、权利。在受让的土地上，具有生产经营权。
2、义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。
八、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的;②订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;③一方违约，使合同无法履行的;④乙方丧失经营能力使合同不能履行的;⑤因不可抗力使合同无法履行的。
九、违约责任
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。
2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
3、乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。①不按合同规定用途使用土地的;②荒芜土地的、破坏土地的;③不按时交纳土地流转费的。
十、合同纠纷的解决方式
甲乙双方因履行流转合同发生纠纷的，由双方协商解决，协商不成的由镇农业经营管理部门调解，不同意调解或调解无效的，向上级农业承包合同管理部门申请仲裁，不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。或直接向人民法院起诉。
十一、其他约定事项
本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，镇农业承包合同管理部门留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。
合同甲、乙双方约定的其他事项 。
本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方(出让方)签字：
____年____月____日
乙方(受让方)签字：
____年____月____日
甲方(出让方)：
地址：
乙方(受让方)：
地址：
为了促进土地利用，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关政策、法规的规定，本着自愿互利、公正*等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。
一、土地承包经营权流转方式
甲方采用转包方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
二、流转土地用途
乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产。
三、土地承包经营权流转的期限和起止日期
合同双方约定，土地承包经营权流转期限为 年，从 年 月 日起，至 年 月 日止。
四、流转土地的种类、位置、面积、等级
甲方将承包的耕地(荒地、林地及其他土地) 亩流转给乙方，该土地位于 (可写明土地四至范围)。
五、流转价款及支付方式、时间
合同双方约定，土地流转费用现金支付。乙方每年 时间(或一次性)支付甲方 元/亩，合计 元。
六、甲方的权利和义务
1、权利。按照合同规定收取土地流转费，按照合同约定的期限收回流转的土地。
2、义务。协助乙方按合同行使土地经营权，不得干预乙方正常的生产经营活动。
七、乙方的权利和义务
1、权利。在受让的土地上，具有生产经营权。
2、义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护。
八、其他约定
⒈合同期满后，经双方当事人*等协商，可以延长流转期限。延长的应重新订立补充协议或合同。期满未延长的，乙方应将土地交还甲方。乙方恢复土地原状，不得以土地上设施为由向甲方要求补偿。
⒉土地流转期间，土地被征收征用的，相关权益由甲方行使。
九、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。①经当事人双方协商一致;②订立合同所依据的国家法律、政策发生重大调整和变化的;③一方违约，使合同无法履行的;④乙方丧失经营能力使合同不能履行的;⑤因不可抗力使合同无法履行的。⑥因土地被有关部门征收征用。
十、违约责任
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。
2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
3、乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。①不按合同规定用途使用土地的;②荒芜土地的、破坏地上附着物的;③不按时交纳土地流转费的。
十一、合同纠纷的解决方式
甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方友好协商解决，协商不成的通过法律途径解决。
本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方(出让方)签字： 年 月 日
乙方(受让方)签字： 年 月 日
年 月 日
